Spis treści
W potocznym rozumieniu kredyt mieszkaniowy jest tym samym, co kredyt hipoteczny. Jednakże nie tylko w masowym odczuciu klientów nie ma różnicy między tymi dwoma instrumentami – także wiele banków nie rozróżnia w swojej ofercie kredytu hipotecznego od mieszkaniowego.
Dzieje się tak dlatego, że te dwa pojęcia mają ze sobą wiele wspólnego i dla ułatwienia przedstawienia produktu banki nazywają kredyt zabezpieczony hipoteką i przeznaczony na zakup mieszkania po prostu mieszkaniowym. Tym bardziej, że klienci nie wdrażają się w niuanse w nazewnictwie – chcą po prostu znaleźć najlepszy kredyt mieszkaniowy. Warto jednak wiedzieć, że w teorii to dwa różne instrumenty dłużne i definicje kredytu mieszkaniowego oraz kredytu hipotecznego są trochę odmienne. Zasadniczo pojęcie kredytu hipotecznego jest szersze w zakresie niż kredyt mieszkaniowy. Kredyt hipoteczny to kredyt zabezpieczony hipoteką z przeznaczeniem na różne cele, a kredyt mieszkaniowy to instrument finansowania zakupu mieszkania, który zawsze jest zabezpieczony hipoteką.
Kredyt mieszkaniowy to pieniądze o konkretnym przeznaczeniu, które można wykorzystać wyłącznie na zakup mieszkania, garażu, domu, remont lub wykończenie lokalu albo wykup mieszkania komunalnego. Bank udzieli tego zobowiązania tylko na cele związane z mieszkaniem w danej nieruchomości. Warto mieć na uwadze, że kredyt mieszkaniowy jest jednym z najtańszych i jednocześnie najpopularniejszych na rynku. Mogą go wziąć wyłącznie osoby prywatne – kredytów mieszkaniowych nie udziela się na przykład firmom albo innym instytucjom. Takie zobowiązanie zabezpieczone jest wpisem hipoteki w księdze wieczystej nabywanej nieruchomości. Do czasu dokonania wpisu, kredyt na mieszkanie ma zazwyczaj wyższą marżę lub wymaga poniesienia dodatkowych kosztów związanych z ubezpieczeniem. Przelew gotówki następuje bezpośrednio na konto dewelopera – w przypadku rynku pierwotnego – albo osoby prywatnej sprzedającej mieszkanie – w przypadku rynku wtórnego.
Kredyt hipoteczny to każdy kredyt, którego zabezpieczenie stanowi wpis hipoteki do księgi wieczystej wybranej nieruchomości. Zatem kredyt mieszkaniowy będzie również hipotecznym, ale hipoteczny nie zawsze mieszkaniowym. Podstawowa różnica to cel. Kredyt hipoteczny w przeciwieństwie do mieszkaniowego można zaciągnąć także na zakup niezabudowanej działki, spłatę innych zobowiązań gotówkowych czy nabycie lokalu użytkowego, w którym planuje się zorganizować na przykład sklep lub salon fryzjerski. Dlatego kredyt pod hipotekę otrzyma i osoba prywatna, i firma.
Podobnie jak kredyt mieszkaniowy, tak i ten rodzaj zobowiązania do czasu dokonania wpisu w księdze wieczystej wymaga płacenia rat podwyższonych o ubezpieczenie lub dodatkową marżę. Kolejna różnica pojawia się w zastawie hipotecznym. Przy zobowiązaniu mieszkaniowym zastawia się kupowaną nieruchomość, przy kredycie hipotecznym – nieruchomość, którą się już posiada. Zazwyczaj także pieniądze udzielone na zakup nieruchomości są oprocentowane niżej niż te pożyczane na dowolny cel. To wynik ryzyka ponoszonego przez bank.
Kredyt mieszkaniowy hipoteczny może być przeznaczony jedynie na:
Podstawowym kosztem kredytu mieszkaniowego jest jego oprocentowanie. Jego wielkość jest podstawową zmienną, która determinuje całkowity koszt kredytu ze względu na długoterminowy charakter zobowiązania. Oprocentowanie składa się z dwóch elementów – stałego i zmiennego. Stały to marża banku, której wysokości kredytodawca zmienić nie może (chyba, że zaistnieją konkretne wskazane w umowie zdarzenia, jak np. rezygnacja z dodatkowego produktu, który warunkował promocyjną wysokość marży). Drugi, zmienny element oprocentowania to WIBOR, który aktualizowany jest średnio co trzy miesiące i na jego wysokość mają wpływ czynniki rynkowe, niezależne od banków. Zmienność oprocentowania będąca wynikiem zmiany WIBORU jest zatem niezależna od woli banku czy klienta i na jego wysokość wpływu nie mamy.
Niektóre kalkulatory kredytu gotówkowego pozwalają na przeprowadzenie symulacji wysokości rat, zarówno przy ratach stałych, jak i malejących.
Podstawowe znaczenie ma wysokość kredytu, jaki zaciągmy. Oczywiście najchętniej banki promują kwoty wyższe i dla takich oferują lepsze poziomy oprocentowania. Im niższa kwota kredytu, tym warunki cenowe mogą być mniej atrakcyjne. Przedziały kwotowe w każdym banku są inne, a lepsze parametry kredytu są zwykle dla kwot powyżej 150 – 200 tysięcy złotych. Jednocześnie przy takich wysokiach zobowiązaniach, twoja zdolność kredytowa musi być wyższa.
Oprocentowanie kredytu zależy od wysokości wkładu własnego, jaki wnosimy. Wkład ten liczony jest procentowo od wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Im wyższy wkład własny, tym niższa marża i w efekcie łączne oprocentowanie kredytu. Minimalny wkład jaki obowiązuje w Polsce stanowi wysokość 20% ceny zakupu lokalu. Istnieje jednak możliwość obniżenia tej stawki do 10% wartości mieszkania w sytuacji, kiedy pozostała część zostaje objęta tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu. Taką możliwość oferują niektóre banki w Polsce. Wówczas kredytobiorca musi wpłacić 10% wartości lokalu (tzw. twardy wkład własny, którego wysokości nie da się już obniżyć), a pozostała część jest zabezpieczona na podstawie umowy pomiędzy bankiem udzielającym kredytu a towarzystwem ubezpieczeniowym, czym zostaje obciążony kredytobiorca.
Wkład własny do kredytu hipotecznego odgrywa chyba jednak niezwykle ważną, a może nawet i kluczową rolę. Bezsprzecznie należy wiedzieć, że w zasadzie im wyższy przygotowany wkład własny, tym banki są w stanie oferować ciekawsze warianty. Podsumowując, warto mieć na uwadze, że dzięki większemu własnemu finansowaniu, można oszczędzić stosunkowo dużą ilość środków.
Niektóre banki stosują różne oferty cenowe skierowane do konkretnych grup zawodowych. Dla zawodów zaufania publicznego bądź pracowników administracji publicznej banki niekiedy posiadają oferty specjalne z obniżoną wysokością marży. I odwrotnie – uzyskiwanie dochodów z indywidualnej działalności gospodarczej niektóre banki klasyfikują jako podwyższone ryzyko udzielenia kredytu na mieszkanie i stosują wyższe wysokości marż.
Najlepsze warunki cenowe kredytu mieszkaniowego banki oferują również wtedy, kiedy poza kredytem skorzystamy z dodatkowych produktów, będących w ofercie kredytodawcy. Tak działa popularny obecnie cross – selling. Założenie konta osobistego, skorzystanie z karty kredytowej czy ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy oferowanych przez bank, pozwala uzyskać dużo lepsze oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. W takim wypadku zawsze jednak trzeba zweryfikować, czy koszt tych produktów jest równoważony przez obniżenie oprocentowania, jakie otrzyma klient.
Zmiennych mających wpływ na wysokość oprocentowania kredytu jest tak wiele, że często nie sposób odnaleźć się w gąszczu ofert. Warto wtedy skorzystać z porady doświadczonego doradcy, który uwzględni szczegóły transakcji i dopasuje najbardziej korzystną ofertę kredytu.
Opłaty jednorazowe związane z kredytem mieszkaniowym:
Podczas udzielania kredytu mieszkaniowego otrzymamy propozycję zakupu ubezpieczeń dostępnych w ofercie banku. Najważniejsze to dopasowanie ich do własnych potrzeb. Dobrze dobrane ubezpieczenie kredytu zapewnia ochronę, bezpieczeństwo i spokój. Oferty kredytu z ubezpieczeniem często mają bardziej atrakcyjne warunki. Spotkamy się z dwoma rodzajami ubezpieczeń:
Kiedy podpisaliśmy już umowę kredytową o kredyt mieszkaniowy, możemy się udać do notariusza, by podpisać akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości. Dostarczenie tego dokumentu do banku jest konieczne do uruchomienia kredytu. Przygotujmy się na następujące koszty:
Pierwszy i najważniejszy krok do kredytu na mieszkanie to zdolność kredytowa, czyli – mówiąc w uproszczeniu – na tyle bezpieczna sytuacja finansowa, że najprawdopodobniej pozwoli Nam bez przeszkód co miesiąc spłacać ratę kredytu. Pracownicy banku badają zdolność kredytową każdej osoby, która składa wniosek o kredyt mieszkaniowy. Swoją zdolność kredytową można wstępie obliczyć także przed złożeniem formalnego wniosku o kredyt – na przykład za pomocą kalkulatora zamieszczonego na stronie internetowej banku lub podczas rozmowy z doradcą kredytowym. Tutaj warto wiedzieć, że trudniej jest otrzymać kredyt na mieszkanie dla singla, najczęściej współkredytobiorca zwiększa zdolność kredytową.
Żeby określić zdolność kredytową do kredytu na mieszkanie, pracownik banku zapyta nas o:
Wysokość naszych comiesięcznych dochodów jest porównywana z wydatkami oraz szacowaną ratą kredytu, o jaki chcemy się ubiegać. Na tej podstawie bank szacuje, czy przy obecnym trybie życia będziemy w stanie dodatkowo spłacać ratę nowego kredytu na mieszkanie.
Zastanawiasz się, jak dostać kredyt na mieszkanie? Wiedząc, jak bank będzie analizował Naszą zdolność kredytową, możemy do tej analizy wcześniej się przygotować. Warto zadbać o historię stabilnych wypłat wynagrodzenia z ostatnich kilku miesięcy. Banki najbardziej cenią umowę o pracę na czas nieokreślony, ale nawet wówczas trzeba będzie okazać w banku zaświadczenie o wysokości wynagrodzenia lub wyciąg z konta z listą przelewów wynagrodzenia z ostatnich kilku miesięcy (najczęściej trzech miesięcy, lecz bank ma w tym zakresie dowolność).
Od osób zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony lub otrzymujących wynagrodzenie z innego tytułu bank może wymagać przedstawienia innych lub dodatkowych dokumentów (na przykład PIT za ostatni rok). Pod tym względem szczególne wymagania stawia się osobom prowadzącym własną działalność gospodarczą. W zależności od podejścia, jeden bank udzieli kredytu hipotecznego na mieszkanie osobie prowadzącej własny biznes nieprzerwanie od minimum 12 miesięcy, a inny od dwóch lat. Jeśli więc założyliśmy firmę od niedawna, lepiej zaczekajmy z wnioskowaniem o kredyt aż upłynie minimalny wymagany staż – wtedy procedura wnioskowania o kredyt na mieszkanie będzie łatwiejsza do przejścia.
Oprócz stabilnej sytuacji finansowej, jest jeszcze jeden bardzo ważny wymóg wobec kredytobiorcy – obowiązkowy wkład własny. Kilka lat temu bez problemu można było pożyczyć od banku pieniądze na kwotę równą wartości zakupu mieszkania, a nawet większą (udzielano wtedy kredytów ze wskaźnikiem LTV przekraczającym 100%), jednak dziś nie jest to już możliwe.
Zgodnie z prawem, osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny powinna posiadać kwotę odpowiadającą co najmniej 20 proc. wartości nieruchomości. Na pozostałe 80% (lub mniej, jeśli klient posiada środki na większą część zakupu) bank pożyczy pieniądze. W praktyce jednak możliwe jest pewne obejście tych przepisów i zaciągnięcie kredytu na 90% inwestycji. Będzie to jednak możliwe tylko w niektórych bankach , jeśli to 10% różnicy zostanie dodatkowo zabezpieczone. Mimo wszystko, warto pamiętać, że starając się w banku o kredyt mieszkaniowy, trzeba posiadać również własne środki (wkład własny). Jeśli nie mamy żadnych oszczędności – lepiej zaczekać z zakupem do momentu, gdy będziemy w stanie je zagwarantować. Ta kwestia może być decydująca przy kredycie mieszkaniowym dla singli lub kredycie dla młodych.
Różnice
Tak naprawdę jedyną różnicą jest cel i zakres definicji. Kredyt mieszkaniowy hipoteczny może być przeznaczony wyłącznie na zakup domu czy mieszkania, ewentualnie garażu. Tymczasem kredyt hipoteczny daje większe możliwości – m. in. można sfinansować zakup działki lub tylko remont mieszkania. Jest tu zatem większe pole do popisu, bo definicja kredytu hipotecznego jest szersza.
Podobieństwa
Jeśli chodzi o podobieństwa to jest ich bardzo dużo:
Decydując się, czy to na kredyt hipoteczny, czy typowo na kredyt mieszkaniowy, warunki każdorazowo trzeba sprawdzić w konkretnym banku, a zatem: oprocentowanie, prowizje, wysokość wkładu własnego. Kredyt hipoteczny nie różni się zatem tak bardzo od mieszkaniowego i nic dziwnego, że te pojęcia często są mylone.
Gdy szukasz korzystnej oferty, sprawdź ranking kredytów mieszkaniowych, w którym znajdziesz zestawienie atrakcyjnych ofert, które sortowane są od najtańszych do najdroższych. Taki ranking tworzony jest na podstawie ściśle określonych kryteriów, jak kwota zobowiązania oraz okres spłaty, dzięki czemu może być obiektywny.
W zestawieniach tego typu często pojawia się kredyt mieszkaniowy w ING. W jego przypadku okres kredytowania wynosi do 35 lat, a za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę nic nie zapłacisz. W PKO kredyt mieszkaniowy w "zielonej odsłonie" oferowany jest na preferencyjnych warunkach. Możesz się o niego starać, gdy planujesz zakup lub budowę ekologicznego domu. Natomiast w mBanku na kredyt mieszkaniowy często obowiązują promocje, które mogą m.in. obniżać wysokość marży.