Oceń kalkulator


Ocena / gł.

Kredyt hipoteczny - co to jest?

Kredyty bankowe mo┼╝emy podzieli─ç na kilka rodzaj├│w. Jednym z podzia┼é├│w jest selekcja ze wzgl─Ödu na okres. Tu wyr├│┼╝nimy: zobowi─ůzania d┼éugoterminowe, ┼Ťrednioterminowe oraz kr├│tkoterminowe. Kredyt hipoteczny na pewno mo┼╝emy zaliczy─ç o tej pierwszej grupy. Drugi podzia┼é, to podzia┼é na kredyty celowe oraz niecelowe ÔÇô kredyt hipoteczny b─Ödzie kredytem celowym. Kredyt mo┼╝e by─ç r├│wnie┼╝ zabezpieczony oraz niezabezpieczony ÔÇô do tej pierwszej grupy zaliczymy kredyt hipoteczny. Podsumowuj─ůc: kredyt hipoteczny b─Ödzie d┼éugoterminowym celowym zobowi─ůzaniem zabezpieczonym hipotek─ů na nieruchomo┼Ťci. 

Ustawowa definicja kredytu hipotecznego

Je┼Ťli chcesz dowiedzie─ç si─Ö, co to kredyt hipoteczny, dobrze jest si─Ö zapozna─ç z obowi─ůzuj─ůcymi w Polsce regulacjami. Najwa┼╝niejsza ustawa, kt├│ra reguluje funkcjonowanie zobowi─ůza┼ä hipotecznych to ustawa o kredycie hipotecznym z roku 2017. W tej ustawie znalaz┼éa si─Ö nast─Öpuj─ůca definicja:

Art. 3. 1.
Przez umow─Ö o kredyt hipoteczny rozumie si─Ö umow─Ö, w ramach kt├│rej kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipotek─ů lub innym prawem zwi─ůzanym z nieruchomo┼Ťci─ů mieszkaln─ů lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwi─ůzanego z dzia┼éalno┼Ťci─ů gospodarcz─ů lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania: 
1) prawa w┼éasno┼Ťci budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowi─ůcego odr─Öbn─ů nieruchomo┼Ť─ç, a tak┼╝e ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ÔÇô Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290, 961, 1165, 1250 i 2255); 
2) sp├│┼édzielczego w┼éasno┼Ťciowego prawa do lokalu;
3) prawa w┼éasno┼Ťci nieruchomo┼Ťci gruntowej lub jej cz─Ö┼Ťci; 
4) udzia┼éu we wsp├│┼éw┼éasno┼Ťci budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowi─ůcego odr─Öbn─ů nieruchomo┼Ť─ç lub udzia┼éu w nieruchomo┼Ťci gruntowej.

 

W analizie tej definicji nale┼╝y podkre┼Ťli─ç kilka kluczowych element├│w.
Po pierwsze ÔÇô ÔÇ×kredytodawca udziela konsumentowiÔÇŁ ÔÇô czyli kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie w my┼Ťl ustawy jest produktem przeznaczonym dla konsument├│w.
Po drugie ÔÇ×kredytu zabezpieczonego hipotek─ůÔÇŁ ÔÇô czyli kredyt jest zabezpieczony hipotek─ů na nieruchomo┼Ťci.
Po trzecie ÔÇô ÔÇ×na sfinansowanie niezwi─ůzanego z dzia┼éalno┼Ťci─ů gospodarcz─ůÔÇŁ ÔÇô ponowne podkre┼Ťlenie, ┼╝e kredyt ten jest dla konsumenta, czyli jest zawierany na cele niezwi─ůzane z dzia┼éalno┼Ťci─ů gospodarcz─ů.
Po czwarte ÔÇô ÔÇ×nabycia (ÔÇŽ) prawa w┼éasno┼Ťci budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego (ÔÇŽ) nieruchomo┼Ťci gruntowej lub jej cz─Ö┼Ťci (ÔÇŽ) sp├│┼édzielczego w┼éasno┼Ťciowego prawa do lokalu (ÔÇŽ)ÔÇŁ ÔÇô czyli produkt ten s┼éu┼╝y do nabycia prawa w┼éasno┼Ťci mieszkania, domu lub nieruchomo┼Ťci gruntowej lub sp├│┼édzielczego prawa w┼éasno┼Ťciowego.
Za pomoc─ů kredytu tego rodzaju nie kupimy zatem nieruchomo┼Ťci, kt├│ra nie posiada pe┼énego prawa w┼éasno┼Ťciowego np. dzia┼éki rekreacyjnej, mieszkania lokatorskiego czy mieszkania w Towarzystwie Budownictwa Spo┼éecznego (TBS). 

Kredyty hipoteczne - waluta

Kredyt hipoteczny na mieszkanie lub dom mo┼╝na zaci─ůgn─ů─ç w walucie, w kt├│rej Klient osi─ůga przewa┼╝aj─ůcy doch├│d lub posiada wi─Ökszo┼Ť─ç ┼Ťrodk├│w finansowych. Jest to wprost zapisane w art. 6 pkt. 1 ustawy o kredycie hipotecznym. Je┼╝eli zatem Klient osi─ůga doch├│d w z┼éot├│wkach, co najcz─Ö┼Ťciej ma miejsce, jest zobowi─ůzany zaci─ůgn─ů─ç zobowi─ůzanie w┼éa┼Ťnie w tej walucie. 

Kredyt mieszkaniowy - kwota zobowi─ůzania

Kredyt hipoteczny jest raczej produktem wysoko kwotowym. Cz─Ö┼Ť─ç bank├│w definiuje minimalne kwoty. Najcz─Ö┼Ťciej zaczynaj─ůce si─Ö od progu 50 tys. PLN lub 100 tys. PLN. S─ů jednak banki, kt├│re indywidulanie podchodzi do oceny transakcji i s─ů w stanie sfinansowa┼ä r├│wnie┼╝ ni┼╝sze kwoty. Maksymalna kwota kredytu najcz─Ö┼Ťciej ustalona jest na poziomie 1 mln PLN. Nie oznacza to jednak, ┼╝e nie otrzymamy wi─Ökszej kwoty kredytu na mieszkanie. Powy┼╝ej tego progu Klient i ka┼╝da transakcja traktowana jest indywidulanie. Wynika to z ponadprzeci─Ötnej kwoty i faktu, ┼╝e nieruchomo┼Ťci w cenie powy┼╝ej 1 mln PLN s─ů trudniej zbywalne. 

Kredyt hipoteczny - rata, okres kredytowania

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania, innej nieruchomo┼Ťci jest produktem o d┼éugim okresie kredytowania. Minimalny czas, jaki znajdziemy w ofertach bank├│w to 5 lat. Maksymalny okres nie powinien przekracza─ç 35 lat. Najcz─Ö┼Ťciej Klienci zaci─ůgaj─ů zobowi─ůzania w okresie 20 ÔÇô 30 lat. Oczywi┼Ťcie zawsze istnieje mo┼╝liwo┼Ť─ç wcze┼Ťniejszej sp┼éaty kredytu. Je┼╝eli Klient sp┼éaci kredyt przed terminem, to ca┼ékowity koszt kredytu ulegnie zmniejszeniu o odsetki i inne koszty przypadaj─ůce na okres, o kt├│ry konsument skr├│ci┼é kredyt. Z tytu┼éu wcze┼Ťniejszej sp┼éaty bank mo┼╝e pobra─ç op┼éat─Ö od sp┼éacanej kwoty ÔÇô najcz─Ö┼Ťciej rz─Ödu 1-2%. Szczeg├│┼éy Klient znajdzie w umowie oraz formularzy informacyjnym do kredytu. 

Kredyt hipoteczny kalkulator to przydatne narz─Ödzie dla ka┼╝dego kredytobiorcy, kt├│ry chce wst─Öpnie oszacowa─ç wysoko┼Ť─ç raty swojego przysz┼éego kredytu hipotecznego. Po podaniu podstawowych danych: warto┼Ťci kredytu i planowanego okresu sp┼éaty uzyskujemy informacj─Ö o szacunkowej warto┼Ťci raty. 

Kredyt hipoteczny jest kredytem celeowym. Na co mo┼╝emy go przeznaczy─ç?

Kredytobiorca okre┼Ťla, na co planuje przeznaczy─ç pieni─ůdze z kredytu przy wnioskowaniu o kredyt. Najcz─Ö┼Ťciej b─Ödzie to zakup mieszkaniu, zakup domu lub budowa domu. Na co mo┼╝emy wyda─ç pieni─ůdze z kredytu?

1.    Zakup mieszkania lub domu ÔÇô mieszkanie lub dom mo┼╝na kupi─ç na rynku pierwotnym lub wt├│rnym. To kredytobiorca wybiera nieruchomo┼Ť─ç, bank potwierdza jej paramenty, stan prawny i warto┼Ť─ç. Za pieni─ůdze z kredytu, Klient mo┼╝e r├│wnie┼╝ wyremontowa─ç nieruchomo┼Ť─ç. 
2.    Budowa domu ÔÇô za pomoc─ů kredytu mo┼╝emy r├│wnie┼╝ wybudowa─ç dom. W takiej sytuacji trzeba b─Ödzie przedstawi─ç w banku szczeg├│┼éowy kosztorys inwestycji. Bank musi go zaakceptowa─ç i stwierdzi─ç, ┼╝e za wskazan─ů w kosztorysie kwot─Ö inwestor faktycznie wybuduje nieruchomo┼Ť─ç o danych parametrach. Kredyt hipoteczny na budow─Ö domu jest jednym z najch─Ötniej wybieranych produkt├│w.
3.    Zakup nieruchomo┼Ťci gruntowej ÔÇô w kredycie kupimy nieruchomo┼Ť─ç gruntow─ů pod warunkiem, ┼╝e istnieje mo┼╝liwo┼Ť─ç, aby wystawi─ç na niej dom. Dzia┼éka musi zatem posiada─ç status budowlanej. Bank potwierdzi to na podstawie weryfikacji wpisu w ksi─Ödze wieczystej, oraz planu zagospodarowania przestrzeni.
4.    Remont nieruchomo┼Ťci ÔÇô Klient mo┼╝e posiada─ç nieruchomo┼Ť─ç i chcie─ç j─ů wybudowa─ç. Mo┼╝e to zrobi─ç po przedstawieniu harmonogramu remontu nieruchomo┼Ťci. Aby bank m├│g┼é si─Ö zabezpieczy─ç na nieruchomo┼Ťci, ta musi by─ç wolna od innych wpis├│w w hipotek─Ö. Kwota kredytu hipotecznego na remont jest zwykle du┼╝o ni┼╝sza, ni┼╝ w przypadku budowy domu czy zakupu mieszkania i tu trzeba pami─Öta─ç, ┼╝e niekt├│re banki okre┼Ťlaj─ů minimalny pu┼éap tego zobowi─ůzania.

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny 

Kredyt po zabezpieczenie hipoteczne ma najd┼éu┼╝szy proces ze wszystkich proces├│w kredytowych w banku. Wynika to z tego, ┼╝e kredut jest d┼éugoterminowy i na bardzo wysok─ů kwot─Ö ÔÇô wymaga to dok┼éadnego zbadania sytuacji kredytobiorcy na za┼Ťwiadczeniach przez niego dostarczonych. Bank musi uzyska─ç pewno┼Ť─ç, ┼╝e Klient jest godny zaufania, zweryfikowa─ç jego histori─Ö kredytow─ů, godpodarcz─ů i sprawdzi─ç, czy sta─ç go na sp┼éat─Ö raty tu i teraz oraz oceni─ç, jakie jest prawdopodobie┼ästwo, ┼╝e sta─ç go b─Ödzie w przysz┼éo┼Ťci. Nast─Öpnie bank musi sprawdzi─ç, czy nieruchomo┼Ť─ç, kt├│r─ů Klient planuje zakupi─ç, mo┼╝e stanowi─ç zabezpieczenie kredytu. 

Kredyt hipoteczny krok po kroku:

1.    Weryfikacja ofert dost─Öpnych na rynku ÔÇô kredyt hipoteczny bierzemy na lata. Z┼éa decyzja dzi┼Ť mo┼╝e na w przysz┼éo┼Ťci kosztowa─ç nawet dziesi─ůtki tysi─Öcy z┼éotych. Klient powinien uzyska─ç pewno┼Ť─ç, ┼╝e wybiera na rynku ofert─Ö najlepiej dopasowan─ů pod posiadany przez niego wk┼éad w┼éasny, mo┼╝liwo┼Ťci finansowe oraz nieruchomo┼Ť─ç, kt├│r─ů planuje zakupi─ç, wybudowa─ç lub wyremontowa─ç. W celu weryfikacji ofert dost─Öpnych na rynku Klient mo┼╝e:

  • uda─ç si─Ö do Po┼Ťrednika kredytowego ÔÇô po┼Ťrednik kredytowy to podmiot, kt├│ry profesjonalnie zajmuje si─Ö po┼Ťrednictwem w udzielaniu kredyt├│w hipotecznych. Musimy pami─Öta─ç, ┼╝e na mocy ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 roku, ka┼╝dy po┼Ťrednik i Agent kredytu hipotecznego musz─ů uzyska─ç wpis do rejestru Komisji Nadzoru Finansowego oraz zda─ç egzamin w KNF, kt├│ry sk┼éada si─Ö z 50 pyta┼ä. Sprawd┼║my zatem, czy po┼Ťrednik z kt├│rym planujemy wsp├│┼éprace posiada wymogi formalne. W czym nam pomo┼╝e na tym etapie?
    Przede wszystkim zapyta o podstawowe parametry nieruchomo┼Ťci, kt├│r─ů chcemy kupi─ç, wk┼éad w┼éasny oraz nasz─ů sytuacj─Ö finansow─ů. B─Ödzie chcia┼é zatem wiedzie─ç, ile jest warta nieruchomo┼Ť─ç, ile potrzebujemy kredytu, ile zarabiamy, ile wydajemy jaka jest nasza forma zatrudnienia, jak wygl─ůda nasza sytuacja rodzinna. Na podstawie tych informacji sprawdzi wst─Öpnie nasz─ů zdolno┼Ť─ç kredytow─ů i wygeneruje nam por├│wnanie dost─Öpnych dla nas ofert. Opr├│cz tego warto wiedzie─ç, ┼╝e agent pomo┼╝e tak┼╝e podczas etapu zwi─ůzanego z przygotowaniem dokument├│w do kredytu hipotecznego;
     
  • uda─ç si─Ö bezpo┼Ťrednio do banku ÔÇô Klient mo┼╝e bezpo┼Ťrednio w banku sprawdzi─ç mo┼╝liwo┼Ť─ç zaci─ůgni─Öcia kredytu i otrzyma─ç wst─Öpn─ů ofert─Ö. Wymaga to jednak wizyty w ka┼╝dej instytucji osobno, a nast─Öpnie potrzeb─Ö por├│wnania parametr├│w r├│┼╝nych produkt├│w na w┼éasn─ů r─Ök─Ö. W praktyce otrzymujemy to co u Po┼Ťrednika, ale musimy si─Ö znacznie wi─Öcej nabiega─ç;
     
  • skorzysta─ç z dobrej por├│wnywarki w Internecie ÔÇô aby otrzyma─ç por├│wnanie ofert mo┼╝emy uzupe┼éni─ç formularz danych w dobrej por├│wnywarce internetowej. Por├│wnywarka zaci─ůga informacj─Ö o ofertach z r├│┼╝nych bank├│w i wy┼Ťwietli nam tylko te, kt├│re pasuj─ů do wskazanych przez nas informacji; kredyt hipoteczny kalkulator pozwala nam na zapoznanie si─Ö z szacunkow─ů wysoko┼Ťci─ů raty po podbaniu podstawowych parametr├│w kredytu tj. wysoko┼Ť─ç kredytu i planowany okres sp┼éaty. Kredyt hipoteczny kalkulator po┼é─ůczony z por├│wnywark─ů ofert daje znam zar├│wno informacje o wysoko┼Ťci raty, jak i nazwie bank├│w do kt├│rych powinni┼Ťmy si─Ö uda─ç w pierwszej kolejno┼Ťci. 

2.    Wyb├│r dw├│ch/maksymalnie trzech bank├│w, w kt├│rych chcemy z┼éo┼╝y─ç wniosek ÔÇô jak ju┼╝ zweryfikujemy dost─Öpne dla nas oferty musimy wybra─ç te, kt├│re s─ů najkorzystniejsze. Mo┼╝emy to zrobi─ç wsp├│lnie z Agentem lub samemu. Warto mie─ç jednak ┼Ťwiadomo┼Ť─ç tego, ┼╝e w kredycie mo┼╝e wyst─ůpi─ç nawet 15 op┼éat oko┼éokredytowych i na ka┼╝d─ů z nich w trakcie por├│wnania nale┼╝y zwr├│ci─ç uwag─Ö. Rekomenduje si─Ö zatem skorzystanie z us┼éug specjalistu.

Dlaczego wybieramy dwie albo najlepsze oferty? Wnioskuj─ůc o kredyt najcz─Ö┼Ťciej zale┼╝y nam na czasie. Cz─Östo Klient wp┼éaci┼é ju┼╝ jak─ů┼Ť zaliczk─Ö i tylko kredyt jest potrzebny do finalizacji transakcji. Z drugiej strony proces wnioskowania o kredyt mo┼╝e trwa─ç nawet 21 dni ÔÇô tyle na wydanie decyzji ma bank zgodnie z ustaw─ů o kredycie hipoteczny. Mo┼╝e si─Ö okaza─ç, ┼╝e bank, kt├│ry ma najkorzystniejsz─ů ofert─Ö nam odm├│wi finansowania. Dlatego najcz─Ö┼Ťciej sk┼éada si─Ö r├│wnolegle wniosek do kilku instytucji, aby w razie decyzji odmownej w banku preferowanym nie czeka─ç 21 dni na kolejn─ů decyzj─Ö. 

3.    Z┼éo┼╝enie wniosku kredytowego ÔÇô z┼éo┼╝enie wniosku jest formalno┼Ťci─ů. Opr├│cz wype┼énienia samego formularza Klient b─Ödzie musia┼é dostarczy─ç dokumenty wskazane przez Po┼Ťrednika lub pracownika banku. Standardowo zawsze trzeba za┼Ťwiadczy─ç doch├│d. W przypadku osoby zatrudnionej na umow─Ö o prac─Ö b─Ödzie to za┼Ťwiadczenie o zarobkach, w przypadku osoby prowadz─ůcej jednosodow─ů dzia┼éalno┼Ť─ç gospodarcz─ů bank poprosi o dokumenty ksi─Ögowe firmy. Bank mo┼╝e r├│wnie┼╝ wymaga─ç przekazania wyci─ůg├│w z rachunku. Wniosek mo┼╝emy z┼éo┼╝y─ç:

  • po┼Ťrednika lub agenta kredytowego ÔÇô w niekt├│rych procesach dopuszczone jest z┼éo┼╝enie wniosku przez telefon i dostarczenie dokument├│w mailem;
  • bezpo┼Ťrednio w banku - w niekt├│rych procesach dopuszczone jest z┼éo┼╝enie wniosku przez telefon i dostarczenie dokument├│w mailem

4.    Decyzja finansowa ÔÇô zanim otrzymamy ostateczn─ů decyzj─Ö, bank wyda pierwsz─ů decyzj─Ö tzw. finansow─ů. Pozytywna decyzja finansowa oznacza, ┼╝e bank sprawdzi┼é nasz─ů zdolno┼Ť─ç kredytow─ů oraz kultur─Ö p┼éatnicz─ů i na podstawie tych informacji jest got├│w udzieli─ç nam kredytu. Aby jednak ostatecznie to potwierdzi─ç bank musi dokona─ç oceny nieruchomo┼Ťci ÔÇô potwierdzi─ç jej lokalizacj─Ö, warto┼Ť─ç, stan prawny, oraz zadeklarowane parametry. W tym celu bank poprosi nas, aby┼Ťmy op┼éacili op┼éat─Ö za wykonanie operatu szacunkowego. W zale┼╝no┼Ťci od nieruchomo┼Ťci i banku ta op┼éata mo┼╝e wynosi─ç od 300 do 1200 PLN.
Na tym etapie rekomenduje si─Ö poczeka─ç na decyzj─Ö z banku pierwszego wyboru ÔÇô je┼╝eli ten nas zaakceptuje to nie ma sensu wycenia─ç nieruchomo┼Ťci w ka┼╝dym banku, do kt├│rego z┼éo┼╝yli┼Ťmy wniosek. Dalej z procesem idziemy tylko z bankiem preferowanym.

5.    Wycena nieruchomo┼Ťci ÔÇô po wp┼éaceniu op┼éaty za operat na wskazane konto bank zleca wykonanie inspekcji. Rzeczoznawca przygotowuje zatem stosowny dokumenty wyceny dla banku. W procesie jego przygotowania mo┼╝e si─Ö z nami skontaktowa─ç celem zadania nam pyta┼ä uzupe┼éniaj─ůcych. Na pewno b─Ödzie chcia┼é zobaczy─ç nieruchomo┼Ť─ç osobi┼Ťcie i zrobi─ç kilka zdj─Ö─ç. Operat mo┼╝e mie─ç nawet kilkadziesi─ůt stron. Rzeczoznawca przekazuje operat bezpo┼Ťrednio do banku, a w banku trafia w r─Öce analityka, kt├│ry analizowa┼é nasz wniosek.

6.    Decyzja ostateczna ÔÇô po otrzymaniu operatu analityk podejmuje ostateczn─ů decyzj─Ö. Je┼╝eli z nieruchomo┼Ťci─ů jest wszystko w porz─ůdku to decyzja b─Ödzie pozytywna. Oznacza to, ┼╝e Klient mo┼╝e podpisa─ç umow─Ö. Decyzja banku jest ustawowo wa┼╝na co najmniej 14 dni, ale banki najcz─Ö┼Ťciej wyd┼éu┼╝aj─ů ten okres do 30 dni. 

7.    Podpisanie umowy kredytowej - w celu podpisania umowy Klient musi uda─ç si─Ö bezpo┼Ťrednio do najbli┼╝szego oddzia┼éu banku.

8.    Uruchomienie ┼Ťrodk├│w ÔÇô w przypadku zakupu nieruchomo┼Ťci uruchomienie ┼Ťrodk├│w nast─Öpuje na konto sprzedaj─ůcego nieruchomo┼Ť─ç niezw┼éocznie po udokumentowaniu w banku przelewu ustalonej kwoty wk┼éadu w┼éasnego na konto sprzedaj─ůcego. Przelewy te mog─ů nast─ůpi─ç przed lub po akcie przenosz─ůcym w┼éasno┼Ť─ç ÔÇô ustalane to jest ze sprzedaj─ůcym. W przypadku remontu ┼Ťrodki przelewane s─ů na konto inwestora zgodnie z ustalonymi w kosztorysie transzami. Ka┼╝da transza musi zosta─ç rozliczona przed przelewem kolejnej.

Gdy wnioskujesz o kredyt hipoteczny dla firm, proces ten b─Ödzie przebiega─ç podobnie, aczkolwiek inna jest lista dokument├│w wymaganych do dostarczenia.

Kredyt mieszkaniowy a kredyt hipoteczny 

Wielu kredytobiorc├│w zastanawia si─Ö nad r├│┼╝nic─ů pomi─Ödzy tymi dwoma rodzajami kredyt├│w. W praktyce r├│┼╝nice wyst─Öpuj─ů i dotycz─ů celu finansowania. Kredyt mieszkaniowy, jak sama nazwa wskazuje mo┼╝e zosta─ç przeznaczony na zakup mieszkania, kt├│re w tym przypadku definiowane jest jako mieszkanie, dom, gara┼╝ lub wykup mieszkania komunalnego lub sp├│┼édzielczego lokatorskiego. Kredyt hipoteczny cel mo┼╝e mie─ç szerszy ÔÇô dochodz─ů jeszcze bowiem nieruchomo┼Ťci gruntowe, czyli dzia┼éka budowlana, ale r├│wnie┼╝: budowa domu oraz remont domu lub mieszkania. Kredyt hipoteczny ma zatem szersze zastosowanie. 

Kredyt hipoteczny a po┼╝yczka hipoteczna 

Klucz w zrozumieniu r├│┼╝ni─ç pomi─Ödzy kredytem a po┼╝yczk─ů w wersji hipotecznej le┼╝y w analizie celu. Kredyt w tym kontek┼Ťcie b─Ödzie produktem celowym, po┼╝yczka hipoteczna tego celu nie b─Ödzie mia┼éa. Tu i tu zabezpieczeniem b─Ödzie nieruchomo┼Ť─ç. W przypadku kredytu m├│j komunikat do banku jest taki ÔÇô jest nieruchomo┼Ť─ç, chcia┼ébym j─ů kupi─ç za kredyt, mam wk┼éad w┼éasny, potrzebuj─Ö kredytu na jej zakup, bank mo┼╝e si─Ö na nieruchomo┼Ťci zabezpieczy─ç. W przypadku po┼╝yczki przekaz jest z go┼éa inny ÔÇô posiadam nieruchomo┼Ť─ç, kt├│ra jest wolna od obci─ů┼╝e┼ä, potrzebuje pieni─Ödzy na dowolny cel, w zamian za po┼╝yczk─Ö bank mo┼╝e si─Ö zabezpieczy─ç na nieruchomo┼Ťci. 

Ile musz─Ö zarabia─ç, aby dosta─ç kredyt hipoteczny?

Odpowied┼║ na to pytanie nie jest jednoznaczna, zale┼╝y bowiem od oczekiwa┼ä Klienta co do wysoko┼Ťci kredytu. Na samym ko┼äcu, na mocy rekomendacji T z roku 2010 wprowadzona zosta┼éa zasada, ┼╝e wysoko┼Ť─ç ┼é─ůcznych zobowi─ůza┼ä miesi─Öcznych kredytobiorcy nie mo┼╝e przekracza─ç 50 % dochodu. Je┼╝eli Klient osi─ůga doch├│d ponad ┼Ťredni─ů to 65%. Przek┼éadaj─ůc to na przyk┼éad: je┼╝eli doch├│d gospodarstwa domowego prowadzonego przez dwie osoby wynosi 4000 PLN i nie posiadaj─ů oni innych zobowi─ůza┼ä kredytowych to mog─ů zaci─ůgn─ů─ç kredyt hipoteczny z rat─ů nieprzekraczaj─ůc─ů 2000 PLN. Za w takiej racie mo┼╝na liczy─ç na kwot─Ö blisk─ů 400 000 PLN na 30 lat. Gdyby, kt├│rykolwiek z kredytodawc├│w posiada┼é kart─Ö kredytow─ů z limitem 10 000 PLN to potencja┼é by┼éby ju┼╝ ni┼╝szy. Bank powiem wzi─ů┼éby pod uwag─Ö rat─Ö za kart─Ö na poziomie sp┼éaty minimalnej, czyli 500 PLN ÔÇô niezale┼╝nie czy osoba tak ma wykorzystany limit, czy nie. Maksymalna rata kredytu hipotecznego mog┼éaby zatem wynie┼Ť─ç ju┼╝ tylko 1500 PLN. 

Ponadto warto wiedzie─ç, ┼╝e posiadaj─ůc niskie dochody, trudno b─Ödzie dosta─ç kredyt hipoteczna dla singla. Wtedy wsp├│┼ékredytobiorca zwi─Öksza szans─Ö na uzyskanie zobowi─ůzania.

Kredyt hipoteczny - wkład własny. Czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy?

Jeszcze w pierwszej dekadzie obecnego wieku mo┼╝na by┼éo otrzyma─ç kredyt w wysoko┼Ťci przewy┼╝szaj─ůcej warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci. Jasne jest jednak, ┼╝e im bardziej warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci przewy┼╝sza wysoko┼Ť─ç kredytu, tym bank ponosi mniejsze ryzyko. A im ni┼╝sze ryzyko, tym bank ch─Ötniej udziela kredyt├│w.

W roku 2014 Komisja Nadzoru Finansowego wprowadzi┼éa Rekomendacj─Ö S. Na jej mocy nie do┼Ť─ç, ┼╝e bank nie m├│g┼é udzieli─ç kredytu na 100 % nieruchomo┼Ťci, to jeszcze Klient musia┼é posiada─ç wk┼éad w┼éasny. Na pocz─ůtku 5 %, dzi┼Ť ta warto┼Ť─ç wynosi 10%. S─ů jednak banki, kt├│rych procesy oceny Klienta s─ů bardziej konserwatywne. Te mog─ů od Klienta wymaga─ç nawet 20% wk┼éadu w┼éasnego. Tak naprawd─Ö dopiero od tego poziomu otwiera si─Ö dla Klienta pe┼éne spektrum ofert na rynku. Natomiast kredyt hipoteczny bez wk┼éadu w┼éasnego lub, raczej, z niskim wk┼éadem w┼éasnym jest mo┼╝liwy tylko przy zastosowaniu dodatkowych zabezpiecze┼ä, jak ubezpieczenie niskiego wk┼éadu w┼éasnego.

Kredyt hipoteczny - warunki 

Aby zwi─Ökszy─ç szans─Ö na przyznanie zobowi─ůzania, warto wiedzie─ç, jakie s─ů warunki kredytu hipotecznego. Dobrze jest:

1.    Posiada─ç zdolno┼Ť─ç kredytow─ů. Posiadanie zdolno┼Ťci oznacza, ┼╝e Klient b─Ödzie w stanie regulowa─ç rat─Ö z bie┼╝─ůcych dochod├│w, czyli kwota dochodu jest wystarczaj─ůca, a forma zatrudnienia stabilna, 

2.    Posiada─ç nienagann─ů histori─Ö kredytow─ů. Ka┼╝dy bank raportuje do Biura Informacji Kredytowej nie tylko o wysoko┼Ťci zobowi─ůzania Klienta, ale r├│wnie┼╝ o terminowo┼Ťci zap┼éaty ka┼╝dej raty. Op├│┼║nienia do 30 dni s─ů przez BIK wybaczane ÔÇô takie op├│┼║nienie nie zostanie uwidocznione dla sprawdzaj─ůcego raport. Je┼╝eli natomiast zaczynam si─Ö sp├│┼║nia─ç powy┼╝ej 30 dni, jest to widoczne. Jakiekolwiek op├│┼║nienie powy┼╝ej 30 dni, szczeg├│lnie w okresie ostatnich 60 miesi─Öcy mo┼╝e Klienta zdyskwalifikowa─ç z mo┼╝liwo┼Ťci otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej w banku. 

3.    By─ç w odpowiednim wieku. Banki niech─Ötnie przyjmuj─ů do portfela osoby m┼éode w wieku 18-24 lata ÔÇô chyba, ┼╝e posiadaj─ů stabilny doch├│d i pozytywn─ů histori─Ö kredytow─ů. Optymalny wiek zaczyna si─Ö zatem od 25 roku ┼╝ycia. Bank niech─Ötnie podejdzie do kredytobiorcy z aktywnym kredytem hipotecznym w wieku przekraczaj─ůcym 75 lat. Z niewielkimi wyj─ůtkami 75 lat to maksymalny wiek, kt├│ry powinien mie─ç kredytobiorca w dniu sp┼éaty zobowi─ůzania. 

4.    Posiada─ç wymagany wk┼éad w┼éasny ÔÇô minimum 10%. 

5.    Je┼╝eli wnioskodawc─ů jest osoba prowadz─ůca jednoosobow─ů dzia┼éalno┼Ť─ç gospodarcz─ů ÔÇô nie posiada─ç zaleg┼éo┼Ťci w stosunku do ZUS i US. 

6.    Chcie─ç kupi─ç nieruchomo┼Ť─ç na terenie RP, kt├│ra posiada tytu┼é w┼éasno┼Ťci i wolna jest od obci─ů┼╝e┼ä hipotecznych. 

Kredyty hipoteczne - oprocentowanie 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego zawsze sk┼éada si─Ö z dw├│ch element├│w. Pierwszy z nich to WIBOR, czyli koszt, po jakim banki po┼╝yczaj─ů sobie pieni─ůdze. Dla banku WIBOR b─Ödzie podstawowym kosztem pozyskania kapita┼éu. Drugi element to mar┼╝a banku, kt├│ra odzwierciedla zarobek banku na transakcji.

Oprocentowanie zawsze b─Ödzie wyra┼╝one procentowo w skali roku. Nale┼╝y umie─ç rozr├│┼╝ni─ç oprocentowanie nominalne od oprocentowania rzeczywistego. Nominalne to w┼éa┼Ťnie WIBOR + mar┼╝a banku. Oprocentowanie rzeczywiste b─Ödzie ujmowa┼éo r├│wnie┼╝ inne op┼éaty jakie jak prowizja czy ubezpieczenie (je┼╝eli jest kupowane razem z kredytem). Oprocentowanie rzeczywiste to inaczej RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Je┼╝eli podejmujemy si─Ö por├│wnania ceny kredyt├│w warto na RRSO spojrze─ç, ale nie traktowa─ç go jako jedyny wyznacznik. 

W ofercie bank├│w mo┼╝na znale┼║─ç produkty ze sta┼éym lub zmiennym oprocentowaniem. Klienci ch─Ötnie wybieraj─ů kredyt hipoteczny ze sta┼éym oprocentowaniem, cechuj─ůcy si─Ö ni┼╝szym poziomem ryzyka. W tym wypadku oprocentowanie jest ustalane w momencie podpisywania umowy i obowi─ůzuje przez ca┼éy okres sp┼éaty zobowi─ůzana.

Koszty w kredycie hipotecznym 

Opr├│cz oprocentowania, w kredycie hipotecznym mo┼╝emy jeszcze wyr├│┼╝ni─ç ok. 10 innych op┼éat. Cze┼Ť─ç obligatoryjnych, a cz─Ö┼Ť─ç pojawiaj─ůcych si─Ö w szczeg├│lnych sytuacjach. Na koszty kredytu hipotecznego sk┼éadaj─ů si─Ö:

  • prowizja ÔÇô p┼éacona w got├│wce przed uruchomieniem kredytu przez Klienta. Prowizja nie mo┼╝e zosta─ç skredytowana i wynosi standardowo 1 ÔÇô 2% warto┼Ťci zaci─ůganego zobowi─ůzania;
  • ubezpieczenie pomostowe ÔÇô to zwi─Ökszenie mar┼╝y kredytu do momentu wpisania banku do ksi─Ögi wieczystej. Po akcie przenosz─ůcym w┼éasno┼Ť─ç, Klient ma obowi─ůzek uda─ç si─Ö do S─ůdu Rejonowego i z┼éo┼╝y─ç wniosek o wpis banku do ksi─Ögi wieczystej nieruchomo┼Ťci. Do czasu, a┼╝ wpis nie zostanie dokonany bank mo┼╝e pobiera─ç wy┼╝sze oprocentowanie. Dokonanie wpisu standardowo trwa od 30 do 6 dni, a oprocentowanie ┼Ťrednio jest zwi─Ökszane o 0,25% do 1%;
  • ubezpieczenie na ┼╝ycie ÔÇô ustawa o kredycie hipoteczny jasno m├│wi o tym, ┼╝e bank nie mo┼╝e uzale┼╝nia─ç wyp┼éaty kredytu od zakupu ubezpieczenia na ┼╝ycie w banku. Bank mo┼╝e jednak wymaga─ç od nas jego posiadania, co b─Ödzie dodatkowym kosztem oko┼éokredytowym, z kt├│rym musimy si─Ö liczy─ç;
  • ubezpieczenie nieruchomo┼Ťci ÔÇô bank b─Ödzie wymaga┼é, aby nieruchomo┼Ť─ç, kt├│ra stanowi zabezpieczenie by┼éa ubezpieczona co najmniej od ognia i innych zdarze┼ä losowych. Ubezpieczenie mo┼╝emy kupi─ç w banku lub w Towarzystwie Ubezpiecze┼ä;
  • ubezpieczenie do utraty pracy ÔÇô proponowane przez bank w ramach dodatkowych pakiet├│w ubezpiecze┼ä, ale nie wymagane;
  • koszty za┼éo┼╝enia konta w banku ÔÇô zakup konta jest jedynym produktem dodatkowym, od kt├│rego bank mo┼╝e uzale┼╝nia─ç wyp┼éat─Ö kredytu. M├│wi─ůc inaczej, je┼╝eli nie zgodz─Ö si─Ö na zakup rachunku w banku, to bank mo┼╝e odm├│wi─ç mi wzi─Öcia kredytu. Ustawa jednak jasno traktuje o odp┼éatno┼Ťci za ROR ÔÇô musi by─ç darmowy. Konto zatem kosztem jest, ale kosztuje 0 PLN. Chyba, ┼╝e samodzielnie zdecyduj─Ö si─Ö na zakup p┼éatnej wersji rachunku;
  • wycena nieruchomo┼Ťci ÔÇô procesie oceny zdolno┼Ťci kredytowej, po decyzji finansowej bank b─Ödzie wymaga┼é zrobienia wyceny nieruchomo┼Ťci, przez podmiot, kt├│ry zajmuje si─Ö tym profesjonalnie. Wycena mo┼╝e kosztowa─ç standardowo od 300 do 1200 PLN;
  • wcze┼Ťniejsza sp┼éata ÔÇô je┼╝eli zdecyduj─Ö si─Ö wcze┼Ťniej sp┼éaci─ç kredyt, bank mo┼╝e naliczy─ç mi op┼éat─Ö za wcze┼Ťniejsz─ů sp┼éat─Ö jako procent od sp┼éacanego kapita┼éu;

Do powy┼╝szych op┼éat bezpo┼Ťrednio zwi─ůzanych z kredytem, mo┼╝emy jeszcze doda─ç dwie, kt├│re nale┼╝y pokry─ç w zwi─ůzku z transakcj─ů zmiany w┼éa┼Ťciciela nieruchomo┼Ťci:

  • taksa notarialna ÔÇô op┼éata, kt├│r─ů p┼éac─Ö notariuszowi za akt przenosz─ůcy w┼éasno┼Ť─ç, ustalona ustawowo, rosn─ůca wraz z warto┼Ťci─ů nieruchomo┼Ťci (przyk┼éad: dla nieruchomo┼Ťci o warto┼Ťci 400 000 PLN taksa b─Ödzie wynosi─ç 3013,5 PLN brutto). Stawki mo┼╝na negocjowa─ç z notariuszem w d├│┼é;
  • wpis do ksi─Ögi wieczystej ÔÇô ka┼╝dy wpis do ksi─Ögi wieczystej kosztuje 200 PLN. Na pewno zap┼éacimy za dokonanie wpisu dwa razy ÔÇô raz przy akcie notarialnym przenosz─ůcym w┼éasno┼Ť─ç, drugi raz jak udamy si─Ö do S─ůdu celem wpisu banku w ksi─Ög─Ö wieczyst─ů;

Kalkulator kredytu hipotecznego - w jakim banku kredyt hipoteczny?

Jeszcze na etapie zastanawiania si─Ö nad zakupem nieruchomo┼Ťci ch─Ötnie si─Ögamy po dost─Öpny w Internecie na wielu stronach kalkulator kredytu hipotecznego. Chcemy bowiem wiedzie─ç, ile wynosi rata kredytu za wymarzon─ů nieruchomo┼Ť─ç oraz czy b─Ödzie nas sta─ç na jej zap┼éat─Ö co miesi─ůc. Kalkulator kredytu hipotecznego pe┼éni zatem wa┼╝n─ů rol─Ö, poniewa┼╝ jest w stanie pokaza─ç nam orientacyjny koszt zobowi─ůzania. Aby dokona─ç kalkulacji, nale┼╝y przygotowa─ç jedynie podstawowe dane:

  • ile kosztuje nieruchomo┼Ť─ç;
  • ile mamy wk┼éadu w┼éasnego;
  • ile zarabiamy i w jakiej formie. 

Na podstawie tych trzech parametr├│w dobry kalkulator kredytowy hipoteczny jest nam w stanie wskaza─ç w jakim banku mo┼╝emy liczy─ç na kredyt oraz jakie b─Öd─ů jego podstawowe parametry, czyli:

  • oprocentowanie;
  • prowizja;
  • wysoko┼Ť─ç raty;
  • RRSO;
    pozosta┼ée koszty zwi─ůzane z obs┼éug─ů kredytu;

Pami─Ötajmy jednak, ┼╝e ka┼╝da kalkulacja dokonana przed ocen─ů zdolno┼Ťci kredytowej przez bank liczona jest w oparciu o przyk┼éad reprezentatywny. Dopiero po z┼éo┼╝eniu wniosku w banku wraz z decyzj─ů kredytow─ů poznamy finalne warunki kredytu. Co jednak wa┼╝ne, cz─Östo nie r├│┼╝ni─ů si─Ö lub niewiele r├│┼╝ni─ů od tych przedstawionych w pierwszej kalkulacji, dlatego kalkulator hipoteczny jest dobrym rozwi─ůzaniem, gdy zaczynasz poszukiwania.

Sp┼éata kredytu hipotecznego 

Kredyt mo┼╝emy sp┼éaca─ç rat─ů r├│wn─ů lub rat─ů malej─ůc─ů. Je┼╝eli decyduj─Ö si─Ö na rat─Ö malej─ůc─ů musze posiada─ç wi─Öksz─ů zdolno┼Ť─ç. Bank b─Ödzie j─ů bowiem liczy─ç do pierwszej raty, kt├│r─ů musz─Ö zap┼éaci─ç, a ta b─Ödzie najwy┼╝sza. Aby obliczy─ç rat─Ö r├│wn─ů musimy skorzysta─ç z kalkulatora lub wyprowadzi─ç sobie wz├│r w excelu. Rat─Ö malej─ůc─ů mo┼╝emy obliczy─ç r─Öcznie. Co wa┼╝ne, w przypadku raty r├│wnej cz─Ö┼Ť─ç sp┼éacanego kapita┼éu b─Ödzie ros┼éa w czasie, a odsetki mala┼éy. W racie malej─ůcej, kapita┼é pozostaje sta┼éy w ka┼╝dej racie, a odsetki malej─ů. 

Por├│wnanie kredyt├│w hipotecznych 

Por├│wnanie kredyt├│w hipotecznych mo┼╝na zrobi─ç w dwojaki spos├│b: online i offline. Offline, czyli mog─Ö uda─ç si─Ö do po┼Ťrednika kredytowego lub agenta, przedstawi─ç swoje oczekiwania co do oferty i po┼Ťrednik przygotuje mi stosowne por├│wnanie zak┼éadaj─ůc potrzebn─ů kwot─Ö, wk┼éad w┼éasny i mo┼╝liwo┼Ťci finansowe. Z drugiej strony mog─Ö szuka─ç w Internecie. Na r├│┼╝nych portalach, podaj─ůc kilka informacji o sobie b─Öd─Ö w stanie zobaczy─ç, co przygotowa┼é dla mnie rynek. Internet oferuje jednak najprostsze por├│wnania zak┼éadaj─ůce kwot─Ö, okres, wysoko┼Ť─ç raty, oprocentowanie, prowizj─Ö, RRSO. Na samym ko┼äcu, jak b─Öd─Ö chcia┼é dowiedzie─ç si─Ö wi─Öcej i otrzyma─ç mo┼╝liwo┼Ť─ç z┼éo┼╝enia wniosku i tak b─Öd─Ö musia┼é skontaktowa─ç si─Ö z po┼Ťrednikiem.

Kredyt hipoteczny - ranking 

W sieci mog─Ö r├│wnie┼╝ szuka─ç ranking├│w. Specjali┼Ťci wnioskomat.com r├│wnie┼╝ co miesi─ůc taki opracowuj─ů. Ranking kredyt├│w hipotecznych oparty jest o naj┼Ťwie┼╝sze informacje o ofertach na rynku i weryfikuje kredyt pod k─ůtem dost─Öpno┼Ťci dla Klienta, oprocentowania, prowizji, RRSO, a co za tym idzie, wysoko┼Ťci raty. Dzi─Öki temu Klient mo┼╝e mie─ç pewno┼Ť─ç, co do prawdziwo┼Ťci danych w nim zawartych. Sprawd┼║ nasz ranking kredyt├│w hipotecznych, aby dowiedzie─ç si─Ö, jakie s─ů aktualne oferty kredytowe.

Kredyt hipoteczny - jaki bank jest najlepszy?

To pytanie zadaje sobie ka┼╝dy potencjalny kredytobiorca. Analizuj─ůc rynek mo┼╝na obiektywnie znale┼║─ç najlepsz─ů ofert─Ö. Nie jest jednak powiedziane, ┼╝e najlepsza oferta b─Ödzie dost─Öpna akurat dla Klienta, kt├│ry o ni─ů chcia┼éby wnioskowa─ç. Przyk┼éadowo, kredyt hipoteczny BNP Paribas ma bardzo korzystn─ů mar┼╝e, ale bank wymaga co najmniej 20% wk┼éadu. Kredyt hipoteczny ING podobnie. Du┼╝ym zainteresowaniem cieszy si─Ö kredyt hipoteczny w mBank. Co wi─Öcej mBank wymaga jedynie 10 % wk┼éadu w┼éasnego. Je┼╝eli posiadam 20 % wk┼éadu w┼éasnego warto wybra─ç ING, je┼╝eli nie chce p┼éaci─ç prowizji. W tym banku mog─Ö otrzyma─ç ofert─Ö z prowizj─ů 0 %. BNP Paribas b─Ödzie natomiast godny polecenia dla Klienta, kt├│ry ceni sobie najni┼╝sz─ů mo┼╝liw─ů mar┼╝e na rynku. Wa┼╝ne jest, aby ka┼╝da oferta by┼éa dopasowana do Klienta ÔÇô czyli by┼éa najlepsza (w tym zawiera si─Ö s┼éowo najta┼äsza) dla potrzeb, preferencji, profilu ryzyka i mo┼╝liwo┼Ťci finansowych Klienta. 

Niniejsze wyliczenia oraz parametry mog─ů si─Ö r├│┼╝ni─ç od ostatecznej decyzji banku, tym samym nie stanowi─ů oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, z p├│┼║niejszymi zmianami).

Komentarze (0)


Top