Kredyt hipoteczny na budowę domu

Opublikowano: 29 Marzec 2021 Dagmara Konik 9 min. czytania

Kategoria: Poradnik Kredytowy

Co to jest kredyt hipoteczny na budowę domu?

Kredyt hipoteczny na budowę domu jest kredytem, który możemy uzyskać w banku z przeznaczeniem na budowę, rozbudowę bądź dokończenie budowy domu. W sytuacji, gdy chcemy wybudować dom musimy posiadać tylko część środków, czyli tzw. wkład własny do kredytu, a pozostałą część inwestycji sfinansować kredytem hipotecznym.

Często używa się również określenia kredyt budowlano-hipoteczny. Skąd ta nazwa? W trakcie budowy domu kredyt będzie kredytem budowlanym, a po zakończeniu inwestycji, gdy dom będzie oddany do użytku kredyt przybiera formę kredytu hipotecznego, gdzie zabezpieczeniem staje się wpis do działu IV ksiąg wieczystych, czyli działu dotyczącego ustanowionych hipotek.

I tutaj pojawia się istotna cecha tego kredytu: do czasu oddania domu do użytku kredytobiorca płaci tylko raty odsetkowe. Gdy już dom zostanie ukończony będzie płacił całą ratę kapitałowo-odsetkową.

Kredyt na budowę a zdolność kredytowa 

Kiedy będziemy składać wniosek o udzielenie nam kredytu budowlano-hipotecznego, bank będzie chciał dokładnie zbadać naszą zdolność kredytową. Zdolność kredytowa jest to nic innego jak gwarancja spłaty rat przez kredytobiorcy w terminie. Bank wylicza zdolność kredytową na podstawie naszych dochodów. Jeżeli dochody te wynikają ze stosunku o pracę, bank będzie chciał obejrzeć naszą umowę. Jeśli zaś prowadzimy działalność gospodarczą to wówczas bank poprosi nas o dostarczenie deklaracji dochodów z ostatniego roku podatkowego. Kredytodawca będzie chciał także spojrzeć na wyciąg z naszego rachunku bankowego.

Obliczając zdolność kredytową bank również spojrzy na wszystkie ewentualne obciążenia, które mogą tę zdolność obniżyć. A zatem będą to regularne wydatki, jakie ponosimy, a także wysokość wszystkich wcześniejszych zobowiązań, o ile jesteśmy w trakcie ich spłacania.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu na budowę domu?

Kiedy będziemy przyglądać się ofertom kredytu budowlano-hipotecznego zwróćmy uwagę na takie rzeczy jak:

• oprocentowanie kredytu,
• wartość wkładu własnego,
• całkowita kwota kredytu,
• całkowity koszt kredytu,
• RRSO - czyli: Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania,
• liczbę rat - wyznacza czas pozostały na spłatę kredytu,
• wysokość rat,
• prowizję. 

Przeanalizowanie tych wszystkich danych jest niezbędne do świadomego podpisania umowy kredytowej. Może zdarzyć się tak, że bank zaproponuje nam wykupienie ubezpieczenia nieruchomości. To czy się na to zdecydujemy czy nie może mieć niemały wpływ na wydanie decyzji kredytowej.

Transze – dlaczego są tak istotne?

Transza kredytu to bardzo ważne pojęcie, będące niezbędną częścią treści umów kredytu hipotecznego na budowę domu. Transza kredytu oznacza tę część kredytu, która zostanie nam wypłacona w momencie ukończenia określonego umową i planem budowy etapu, tak, abyśmy mogli przejść do następnego i mieć zapewnione środki z kredytu na ten cel.

Stając przed wyborem banku, w którym będziemy ubiegać się o kredyt na budowę domu musimy dokładnie dowiedzieć się na jakich zasadach rozliczane są poszczególne etapy prac. Musimy to uzależnić od przyjętego systemu budowy domu. Jeśli przy budowie domu będziemy korzystać z usług firmy budowlanej rozliczanie się na podstawie faktur nie będzie stanowić problemu. Natomiast jeśli dom będzie budowany z pomocą rodziny, gdzie szwagier zrobi elektrykę, a wujek zajmie się pracami ziemnymi przedstawienie faktur będzie wyzwaniem. Wówczas najlepiej wybrać bank, który będzie odbierał kolejne etapy budowy na podstawie inspekcji i oceny stanu zaawansowania prac. Możliwe jest również przesłanie zdjęć zakończonych etapów budowy.

Z praktyki wiemy, że system opierający się na fakturach jest coraz mniej popularny wśród banków. Aktualnie kluczowy jest kosztorys sporządzony przez kierownika budowy - oczywiście z realnymi wycenami dotyczącymi poszczególnych etapów prac.

Jak wygląda proces uzyskania kredytu na budowę domu?

W przypadku ubiegania się o kredyt na budowę domu możemy wyróżnić kilka ważnych grup dokumentów oraz znaczących etapów. I tak jeśli chodzi o dokumenty to standardowo, oprócz wniosku kredytowego i dokumentów dotyczących kredytobiorcy i jego źródła dochodów musimy przygotować wymagane przez bank dokumenty dotyczące budowanej nieruchomości. Należą do nich m.in.:

• dokument potwierdzający fakt własności działki budowlanej,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• pozwolenie na budowę,
• wspomniany wcześniej kosztorys, sporządzony przez kierownika budowy,
• dziennik budowy,
• projekt budowlany.

Natomiast jeśli nieruchomość będzie budowana przez dewelopera zawsze posiada on komplet dokumentów związanych z realizowaną inwestycją i gdy staniemy się jego klientem udostępni pakiet dokumentów niezbędnych dla banku.

Po złożeniu wniosku do banku i uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej bank przystępuje do wypłaty transz zgodnie z przyjętym harmonogramem.

Ile trwa proces ubiegania się o kredyt budowlany?

Banki zobowiązane są wydać decyzję w terminie 21 dni od daty dostarczenia kompletnej dokumentacji. Należy jednak zaznaczyć, że często zebranie tak dużej ilości dokumentów, przy zachowaniu terminów ich ważności, zajmuje kilka tygodni. Jeżeli wszystko pójdzie pomyślnie strony będą mogły zasiąść do podpisania umowy kredytu hipotecznego.

Ceny materiałów rosną - co robić?

Kredyt budowlano-hipoteczny niesie ze sobą również pewne wyzwania. Należy pamiętać, że jest to zobowiązanie długoterminowe - nie zamkniemy go w kilka miesięcy, lecz raty będziemy spłacać przez wiele lat. W tym czasie może dojść do kilkakrotnej zmiany cen materiałów budowlanych. Co robić w tej sytuacji? Jak bank podejdzie do tego problemu?

Jeżeli cena naszego materiału budowlanego wzrośnie to generalnie może nas spotkać jeden z dwóch scenariuszy. W pierwszym bank zgodzi się podwyższyć kwotę kredytu, co pozwoli sfinansować nam droższy materiał. Może się tak stać w zależności od tego jak bank ocenia wartość budowanej nieruchomości. Wówczas raty będą nieco wyższe. W drugim scenariuszu bank nie zgodzi się na podwyższenie kwoty kredytu. Wówczas to my sami musimy sfinansować zakup droższego materiału. To, co możliwy będzie pierwszy czy drugi z wyżej opisanych scenariuszy w dużej mierze zależy od aktualnej polityki kredytowej danego banku.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na budowę domu pozwala wielu osobom na spełnienie marzeń o własnym miejscu na ziemi i to najlepiej z ogrodem. Bardzo ważnym elementem jest odpowiedni wybór nie tylko projektu domu czy dobrej ekipy budowlanej, ale i banku finansującego, tak, aby cała budowa przebiegła planowo.

Zaktualizowano: 09.05.2022

Dodano: 29.03.2021