Wkład własny, czyli ile muszę posiadać gotówki, aby kupić nieruchomość

Opublikowano: 25 Wrz 2019 Urszula Sokół 13 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Wkład własny to podstawa

W 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego na mocy Rekomendacji S wprowadziła wymóg posiadania wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego, jaką musimy dysponować to wkład własny w wysokości 10% wartości nieruchomości.

 

Są jednak banki, które będą wymagały więcej – nawet 20% lub 30% wkładu własnego. Oczywiście im większy wkład własny, tym możemy liczyć na korzystniejsze warunki kredytowe. Jak liczyć wkład własny? Ile muszę posiadać gotówki, aby kupić mieszkanie o wartości 500 000 PLN? Minimalnie 50 000 PLN w gotówce, a optymalnie nawet 100 000 PLN.

Poniżej prezentujemy tabelę z wymaganymi wartościami wkładu własnego na moment aktualizacji artykułu:

Bank	Minimalny wkład własny
Alior Bank	10%
Millenium Bank	10%
Bank Pekao	10%
Credit Agricole	10%
PKO BP	10%
mBank	10%
Santander Bank Polska	10%
ING Bank Śląski	20%
Bank Pocztowy	20%
BNP Paribas	20%
Citi Handlowy	20%

Źródło: opracowanie własne 

Im więcej wkładu własnego, tym tańszy kredyt - poczytaj o LTV

Opinia Klienta:

W bankach istniał również mechanizm dodatkowej opłaty, jakim jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Klient starający się o kredyt hipoteczny nie posiadający wymaganego przez bank wkładu własnego wnosił dodatkową opłatę w dwóch formach. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego realizowało się poprzez:

• podwyższenie marży do czasu, gdy relacja zadłużenia do wartości kredytu hipotecznego osiągnie wymagany poziom lub
• opłacane jest w formie jednorazowej składki na kilka lat z góry.

Bazą do wyliczenia wartości składki jest nadwyżka ponad 80% wartości nieruchomości.

Gdzie i kiedy wpłacam wkład własny?

Bank nie będzie ode mnie wymagał, aby dokonał wpłaty wkładu własnego przez zawnioskowaniem o kredyt. W procesie wnioskowania nie będę te musiał specjalnie udowadniać, że posiadam wkład własny. Natomiast już po podpisaniu umowy, a przez uruchomieniem kredytu na mieszkanie będę musiał przelać środki. Gdzie? Nie do banku, a na rzecz sprzedającego nieruchomość. Bank poprosi mnie tylko o potwierdzenie dokonania przelewu, które będzie podstawową do uruchomienia kredytu hipotecznego.

Jak wygląda rozliczenie kredytu hipotecznego?

Wycena nieruchomości

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny jest wieloetapowy. Najpierw składam wniosek wraz z wymaganymi dokumentami i czekam na pierwszą decyzję finansową. Dopiero po niej bank poprosi mnie o wpłacenie na wskazany numer konta opłaty za dokonanie operatu szacunkowego. Jest to kwota, którą oczywiście muszę pokryć z własnych środków. Koszt wyceny nieruchomości jest różny w różnych bankach i uzależniony od rodzaju nieruchomości. Najtaniej będzie dla działek i mieszkań, najdrożej natomiast dla domów. Muszę zatem liczyć się z potrzebą wpłaty od 300 PLN do nawet 1200 PLN. W proces wyceny nieruchomości, będący etapem uzyskania kredytu hipotecznego, angażuje się rzeczoznawcę majątkowego.

Wycena nieruchomości zlecana jest przez Bank i wymaga wniesienia dodatkowej opłaty przez Klienta.
Opłata, w zależności od nieruchomości, może wynosić nawet 300 - 1200 PLN

Prowizja za uruchomienie kredytu mieszkaniowego

W niektórych ofertach kredytów hipotecznych znajdziemy informację o potrzebie opłacenia prowizji. Prowizja najczęściej spowoduje, że nasz kredyt hipoteczny będzie tańszy niż gdyby tej prowizji nie było. Wysokość prowizji uzależniona jest oczywiście od banku i oferty, ale standardowo wynosi od 1% do 2% wartości kredytu hipotecznego. Pozostając przy naszym przykładzie mieszkania o wartości 500 000 PLN, zakładając uśrednioną wartość prowizji na poziomie 1,5% i kwocie kredytu w wysokości 450 000 PLN muszę do banku wpłacić 6 750 PLN. Co ważne, opłata ta może zostać wniesiona w gotówce, przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. 

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku - jak zrobić, żeby płacić mniej?

Taksa notarialna

Umowa kupna/sprzedaży nieruchomości jest umową szczególną i musi zostać zawarta u notariusza. Notariusz za przygotowanie umowy i poświadczenie jej podpisania pobierze opłatę zwaną taksą notarialną. Wysokość taksy notarialnej jest z góry ustalona przez prawo, jej wysokość nie powinna być zatem niespodzianką. To, ile zapłacimy zależy od wartości nieruchomości. W najpopularniejszym przedziale, czyli dla nieruchomości o wartości miedzy 60 000 PLN a 1 000 000 PLN taksa wynosi 1010 PLN + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 PLN.

Jak zatem policzyć wysokość taksy dla naszego przykładowego mieszkania o wartości 500 000 PLN? 1 010 PLN będzie wartością stałą. Nadwyżka powyżej 60 000 PLN to 440 000 PLN i od tej kwoty liczymy 0,4%. Wychodzi 1 760 PLN. Sumując obie wartości:
1 010 + 1 760 = 2 770 PLN. Podane kwoty są kwotami netto więc musimy do nich doliczyć 23% podatku VAT tak więc: 1 760 PLN ze stawką 23% VAT daje kwotę: 2 164,80 PLN. Wysokość taksy notarialnej dla nieruchomości o wartości 500 000 PLN wyniesie
2 164,80 PLN brutto. Warto nadmienić, że należność należy pokryć w gotówce i nie można sfinansować kredytem hipotecznym.

Kto jest właścicielem nieruchomości w kredycie hipotecznym? Klient, czy Bank?

Opłata za wpis do księgi wieczystej

Zmiana właściciela nieruchomości wymaga dokonania wpisów w księdze wieczystej. Wpis kosztuje 200 PLN. Standardowo to notariusz zgłasza zmianę we właściwym sądzie, więc opłata płacona u notariusza ulegnie powiększeniu o kwotę za dokonanie wpisów w KW. 200 PLN może nie robi wrażenia, ale zdarzają się sytuacje, w których zakup nieruchomości wymaga zmian w kilku księgach wieczystych. Jeżeli przykładowo kupuję dom, który leży na działce do której dojazd jest uregulowany w ramach służebności przejazdu przez inne działki to w księdze wieczystej każdej z nich wymagane będzie dokonanie stosownego wpisu. Wtedy opłata 200 PLN będzie mnożona razy każdy wpis, a ostateczna kwota do zapłaty może znacznie wzrosnąć.

Wpis banku do księgi wieczystej

Zmiana struktury właścicielskiej to jedno. Ale bank poprosi również o wpisanie go do działu IV księgi wieczystej czyli do hipoteki. Po akcie przenoszącym wraz ze stosownymi dokumentami otrzymanymi w banku musimy udać się do sądu, wypełnić wniosek, wpłacić 200 PLN i w ten sposób dokonać wpisu w hipotece. Do momentu, w którym wpis się nie pojawi bank będzie pobierał od nas tzw. ubezpieczenie pomostowe najczęściej poprzez podwyższenie oprocentowania. O ile, to zależy od konkretnych ofert – od 0,25% do nawet 2,5%.

Inne opłaty

W procesie rozliczania kredytu hipotecznego bank może wymagać od nas poniesienia dodatkowych opłat. Te najczęściej pojawią się jeżeli za kredyt buduję nieruchomość lub remontuję. Wtedy bank wypłaca mi kredyt hipoteczny w transzach, a każdą transzę musi rozliczyć poprzez inspekcję. Wizyta inspektowa kosztuje nawet kilkaset złotych. Tu mogą się pojawić jeszcze inne koszty – np. za wypłatę kolejnej transzy. 

Wysokość raty w kredycie hipotecznym uzależniona jest od opłat oraz od wybranego harmonogramu. Rata stała, czy rata malejąca?

Podsumowanie kosztów kredytu hipotecznego

Decydując się na zakup mieszkania o wartości 500 000 PLN muszę posiadać minimalnie następującą kwotę w gotówce:

RODZAJ OPŁATY	KOMENTARZ	KWOTA
Wkład własny	Min. 10 %	50 000 PLN
Wycena nieruchomości	Zależna od banku i nieruchomości (w przykładzie średnia wartość)	500 PLN
Prowizja za uruchomienie	Zależna od banku i oferty (w przykładzie średnia wartość 1,5%)	6 750 PLN
Taksa notarialna	Zależna od ceny nieruchomości	2 164,80 PLN
Wpis do księgi wieczystej	Min. zmiana właściciela	200 PLN
Wpis banku do hipoteki	Zmiana w księdze wieczystej - nie liczymy zwiększonego oprocentowania	200 PLN
ŁĄCZNIE	Bez opłat np. za inspekcję	59 814,8 PLN

 

Minimalna kwota gotówki, którą muszę posiadać decydując się na zakup w kredycie hipotecznym nieruchomości o wartości 500 000 PLN to prawie 60 000 PLN – o 10 000 PLN więcej niż minimalny wkład własny. Trzeba o tym mocno pamiętać, aby skala dodatkowych kosztów, które musimy ponieść nie przerosła naszych możliwości finansowych.

Opinia Klienta:

 

Proces zakupu nieruchomości w kredycie hipotecznym

Pożyczka na wkład własny i opłaty

Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki? Jest to możliwe. Mogę bowiem wziąć kredyt lub pożyczkę gotówkową, niezwiązaną z kredytem hipotecznym i z niej spróbować sfinansować opisane koszty. W praktyce muszę jednak wiedzieć, że taki kredyt pomniejszy moją zdolność kredytową. Dodatkowo, jeśli bank zorientuje się, że finansuje wkład własny z pożyczki może odmówić mi udzielenia finansowania. Lepiej zatem zadbać o odpowiednie zaplecze finansowe w gotówce. Poza tym część banków wymaga od klienta deklaracji, że środki na wkład własny nie pochodzą z innego kredytu. 

Wkład własny jako mieszkanie lub inna nieruchomość

Czy posiadając mieszkanie i wnioskując o kredyt na remont bank potraktuje to mieszkanie jako wkład własny? Tak, w tej sytuacji zabezpieczeniem będzie cała nieruchomość, więc jak najbardziej mieszkanie będzie wkładem własnym. Podobnie będzie z działką jeżeli wnioskujemy o kredyt na budowę domu. To właśnie działka albo ukończony etap prac budowlanych będzie też zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Zaktualizowano: 09.11.2021