Wkład własny, czyli ile muszę posiadać gotówki, aby kupić nieruchomość

Opublikowano: 25 Wrz 2019 Urszula Sokół 13 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Czy do zakupu własnej nieruchomości w kredycie hipotecznym wystarczy posiadanie zdolności kredytowej? Niestety nie wystarczy. Potencjalny kredytobiorca musi bowiem posiadać co najmniej 10% wkładu własnego. To jeszcze nie wszystko. Jest kilka opłat, które w procesie będziemy musieli pokryć w gotówce. Co to wkład własny? Jakie opłaty muszę ponieść w gotówce? Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki?

Zobacz nasz wideo poradnik dotyczący wkładu własnego

Wkład własny to podstawa

W 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego na mocy Rekomendacji S wprowadziła wymóg posiadania wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego, jaką musimy dysponować to wkład własny w wysokości 10% wartości nieruchomości.

 

Są jednak banki, które będą wymagały więcej – nawet 20% lub 30% wkładu własnego. Oczywiście im większy wkład własny, tym możemy liczyć na korzystniejsze warunki kredytowe. Jak liczyć wkład własny? Ile muszę posiadać gotówki, aby kupić mieszkanie o wartości 500 000 PLN? Minimalnie 50 000 PLN w gotówce, a optymalnie nawet 100 000 PLN.

Poniżej prezentujemy tabelę z wymaganymi wartościami wkładu własnego na moment aktualizacji artykułu:

Bank Minimalny wkład własny
Alior Bank 10%
Millenium Bank 10%
Bank Pekao 10%
Credit Agricole 10%
PKO BP 10%
mBank 10%
Santander Bank Polska 10%
ING Bank Śląski 20%
Bank Pocztowy  20%
BNP Paribas 20%
Citi Handlowy 20%

Źródło: opracowanie własne 

Im więcej wkładu własnego, tym tańszy kredyt - poczytaj o LTV

Opinia Klienta:

Niedawno brałem kredyt hipoteczny. Teoretycznie wystarczy 10% wkładu własnego, ale tak naprawdę pełen przekrój ofert zaczyna się od 20%. Większa gotówka otworzyła mi drogę do tańszego kredytu hipotecznego. Wiem, że Doradca wybrał dla mnie najtańszy kredyt hipoteczny dostępny na rynku przy moim profilu ryzyka.

W bankach istniał również mechanizm dodatkowej opłaty, jakim jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Klient starający się o kredyt hipoteczny nie posiadający wymaganego przez bank wkładu własnego wnosił dodatkową opłatę w dwóch formach. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego realizowało się poprzez:

  • podwyższenie marży do czasu, gdy relacja zadłużenia do wartości kredytu hipotecznego osiągnie wymagany poziom lub
  • opłacane jest w formie jednorazowej składki na kilka lat z góry.

Bazą do wyliczenia wartości składki jest nadwyżka ponad 80% wartości nieruchomości.

Gdzie i kiedy wpłacam wkład własny?

Bank nie będzie ode mnie wymagał, aby dokonał wpłaty wkładu własnego przez zawnioskowaniem o kredyt. W procesie wnioskowania nie będę te musiał specjalnie udowadniać, że posiadam wkład własny. Natomiast już po podpisaniu umowy, a przez uruchomieniem kredytu na mieszkanie będę musiał przelać środki. Gdzie? Nie do banku, a na rzecz sprzedającego nieruchomość. Bank poprosi mnie tylko o potwierdzenie dokonania przelewu, które będzie podstawową do uruchomienia kredytu hipotecznego.

Jak wygląda rozliczenie kredytu hipotecznego?

Wycena nieruchomości

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny jest wieloetapowy. Najpierw składam wniosek wraz z wymaganymi dokumentami i czekam na pierwszą decyzję finansową. Dopiero po niej bank poprosi mnie o wpłacenie na wskazany numer konta opłaty za dokonanie operatu szacunkowego. Jest to kwota, którą oczywiście muszę pokryć z własnych środków. Koszt wyceny nieruchomości jest różny w różnych bankach i uzależniony od rodzaju nieruchomości. Najtaniej będzie dla działek i mieszkań, najdrożej natomiast dla domów. Muszę zatem liczyć się z potrzebą wpłaty od 300 PLN do nawet 1200 PLN. W proces wyceny nieruchomości, będący etapem uzyskania kredytu hipotecznego, angażuje się rzeczoznawcę majątkowego.

Wycena nieruchomości zlecana jest przez Bank i wymaga wniesienia dodatkowej opłaty przez Klienta.
Opłata, w zależności od nieruchomości, może wynosić nawet 300 - 1200 PLN

dom wycena nieruchomości

Prowizja za uruchomienie kredytu mieszkaniowego

W niektórych ofertach kredytów hipotecznych znajdziemy informację o potrzebie opłacenia prowizji. Prowizja najczęściej spowoduje, że nasz kredyt hipoteczny będzie tańszy niż gdyby tej prowizji nie było. Wysokość prowizji uzależniona jest oczywiście od banku i oferty, ale standardowo wynosi od 1% do 2% wartości kredytu hipotecznego. Pozostając przy naszym przykładzie mieszkania o wartości 500 000 PLN, zakładając uśrednioną wartość prowizji na poziomie 1,5% i kwocie kredytu w wysokości 450 000 PLN muszę do banku wpłacić 6 750 PLN. Co ważne, opłata ta może zostać wniesiona w gotówce, przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. 

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku - jak zrobić, żeby płacić mniej?

Taksa notarialna

Umowa kupna/sprzedaży nieruchomości jest umową szczególną i musi zostać zawarta u notariusza. Notariusz za przygotowanie umowy i poświadczenie jej podpisania pobierze opłatę zwaną taksą notarialną. Wysokość taksy notarialnej jest z góry ustalona przez prawo, jej wysokość nie powinna być zatem niespodzianką. To, ile zapłacimy zależy od wartości nieruchomości. W najpopularniejszym przedziale, czyli dla nieruchomości o wartości miedzy 60 000 PLN a 1 000 000 PLN taksa wynosi 1010 PLN + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 PLN.

Jak zatem policzyć wysokość taksy dla naszego przykładowego mieszkania o wartości 500 000 PLN? 1 010 PLN będzie wartością stałą. Nadwyżka powyżej 60 000 PLN to 440 000 PLN i od tej kwoty liczymy 0,4%. Wychodzi 1 760 PLN. Sumując obie wartości:
1 010 + 1 760 = 2 770 PLN. Podane kwoty są kwotami netto więc musimy do nich doliczyć 23% podatku VAT tak więc: 1 760 PLN ze stawką 23% VAT daje kwotę: 2 164,80 PLN. Wysokość taksy notarialnej dla nieruchomości o wartości 500 000 PLN wyniesie
2 164,80 PLN brutto. Warto nadmienić, że należność należy pokryć w gotówce i nie można sfinansować kredytem hipotecznym.

Kto jest właścicielem nieruchomości w kredycie hipotecznym? Klient, czy Bank?

Opłata za wpis do księgi wieczystej

Zmiana właściciela nieruchomości wymaga dokonania wpisów w księdze wieczystej. Wpis kosztuje 200 PLN. Standardowo to notariusz zgłasza zmianę we właściwym sądzie, więc opłata płacona u notariusza ulegnie powiększeniu o kwotę za dokonanie wpisów w KW. 200 PLN może nie robi wrażenia, ale zdarzają się sytuacje, w których zakup nieruchomości wymaga zmian w kilku księgach wieczystych. Jeżeli przykładowo kupuję dom, który leży na działce do której dojazd jest uregulowany w ramach służebności przejazdu przez inne działki to w księdze wieczystej każdej z nich wymagane będzie dokonanie stosownego wpisu. Wtedy opłata 200 PLN będzie mnożona razy każdy wpis, a ostateczna kwota do zapłaty może znacznie wzrosnąć.

Wpis banku do księgi wieczystej

Zmiana struktury właścicielskiej to jedno. Ale bank poprosi również o wpisanie go do działu IV księgi wieczystej czyli do hipoteki. Po akcie przenoszącym wraz ze stosownymi dokumentami otrzymanymi w banku musimy udać się do sądu, wypełnić wniosek, wpłacić 200 PLN i w ten sposób dokonać wpisu w hipotece. Do momentu, w którym wpis się nie pojawi bank będzie pobierał od nas tzw. ubezpieczenie pomostowe najczęściej poprzez podwyższenie oprocentowania. O ile, to zależy od konkretnych ofert – od 0,25% do nawet 2,5%.

Inne opłaty

W procesie rozliczania kredytu hipotecznego bank może wymagać od nas poniesienia dodatkowych opłat. Te najczęściej pojawią się jeżeli za kredyt buduję nieruchomość lub remontuję. Wtedy bank wypłaca mi kredyt hipoteczny w transzach, a każdą transzę musi rozliczyć poprzez inspekcję. Wizyta inspektowa kosztuje nawet kilkaset złotych. Tu mogą się pojawić jeszcze inne koszty – np. za wypłatę kolejnej transzy. 

Wysokość raty w kredycie hipotecznym uzależniona jest od opłat oraz od wybranego harmonogramu. Rata stała, czy rata malejąca?

Podsumowanie kosztów kredytu hipotecznego

Decydując się na zakup mieszkania o wartości 500 000 PLN muszę posiadać minimalnie następującą kwotę w gotówce:

RODZAJ OPŁATY

KOMENTARZ

KWOTA

Wkład własny

Min. 10 %

50 000 PLN

Wycena nieruchomości

Zależna od banku i nieruchomości (w przykładzie średnia wartość)

500 PLN

Prowizja za uruchomienie

Zależna od banku i oferty
(w przykładzie średnia wartość 1,5%)

6 750 PLN

Taksa notarialna

Zależna od ceny nieruchomości

2 164,80 PLN

Wpis do księgi wieczystej

Min. zmiana właściciela

200 PLN

Wpis banku do hipoteki

Zmiana w księdze wieczystej - nie liczymy zwiększonego oprocentowania

200 PLN

ŁĄCZNIE

Bez opłat np. za inspekcję

59 814,8 PLN

 

Minimalna kwota gotówki, którą muszę posiadać decydując się na zakup w kredycie hipotecznym nieruchomości o wartości 500 000 PLN to prawie 60 000 PLN – o 10 000 PLN więcej niż minimalny wkład własny. Trzeba o tym mocno pamiętać, aby skala dodatkowych kosztów, które musimy ponieść nie przerosła naszych możliwości finansowych.

Opinia Klienta:

Odpłat dodatkowych, oprócz wkładu własne jest sporo. Trzeba być przygotowanym na to, że podliczająca wszystkie zamiast 10% w gotówce, trzeba posiadać co najmniej 12-13% wartości nieruchomości. Zanim przystąpiłem do realziacji transakcji rozpisałem sobie wszystkie opłaty, dzięki temu byłem dobrze przygotowany finansowo co zaoszczędziło mi wielu stresów

 

Proces zakupu nieruchomości w kredycie hipotecznym

Pożyczka na wkład własny i opłaty

Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki? Jest to możliwe. Mogę bowiem wziąć kredyt lub pożyczkę gotówkową, niezwiązaną z kredytem hipotecznym i z niej spróbować sfinansować opisane koszty. W praktyce muszę jednak wiedzieć, że taki kredyt pomniejszy moją zdolność kredytową. Dodatkowo, jeśli bank zorientuje się, że finansuje wkład własny z pożyczki może odmówić mi udzielenia finansowania. Lepiej zatem zadbać o odpowiednie zaplecze finansowe w gotówce. Poza tym część banków wymaga od klienta deklaracji, że środki na wkład własny nie pochodzą z innego kredytu. 

Wkład własny jako mieszkanie lub inna nieruchomość

Czy posiadając mieszkanie i wnioskując o kredyt na remont bank potraktuje to mieszkanie jako wkład własny? Tak, w tej sytuacji zabezpieczeniem będzie cała nieruchomość, więc jak najbardziej mieszkanie będzie wkładem własnym. Podobnie będzie z działką jeżeli wnioskujemy o kredyt na budowę domu. To właśnie działka albo ukończony etap prac budowlanych będzie też zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Zaktualizowano: 09.11.2021

Dodano: 25.09.2019

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.

Komentarze, pytania i odpowiedzi do artykułu (3)


  • Avatar lucyp

    lucyp
    09.06.2021 07:28:18

    tyle jest tych formalności przy kredycie, że fachowa pomoc jest niezbędna

    Odpowiedź
  • Avatar viola

    viola
    11.05.2021 19:07:54

    zakup nieruchomości do dopiero początek wydatków, a gdzie remont i wyposażenie

    Odpowiedź
  • Avatar Miś

    Miś
    15.04.2021 19:33:11

    nawet 10% nie jest dla mnie osiągalne, przy tych cenach mieszkań

    Odpowiedź

Artykuły powiązane

7 błędów popełnianych przy kredycie hipotecznym

7 błędów popełnianych przy kredycie hipotecznym

30 Marzec 2021Autor: Urszula Sokół

W dzisiejszym materiale opowiemy o tym, co możemy źle zrobić, gdy chcemy posiadać swój wymarzony dom lub mieszkanie. I nie mamy tu na myśli błędów ekip remontowych. Zgodnie z tematyką bloga skupimy się na aspektach finansowych, a dokładniej, opowiem jakie możemy popełnić błędy przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.

Z tego artykułu dowiesz się:

  • dlaczego wkład własny jest aż ważny,
  • dlaczego niedobrze jest składać tylko jeden wniosek jak i za dużo wniosków,
  • dlaczego ważne jest porównanie ofert z różnych banków,
  • dlaczego marża banku nie jest najważniejsza,
  • dlaczego warto być świadomym swojej zdolności kredytowej,
  • dlaczego warto odróżnić zaliczkę od zadatku.

Czytaj więcej
Kredyt hipoteczny na budowę domu

Kredyt hipoteczny na budowę domu

29 Marzec 2021Autor: Urszula Sokół

Spośród kilku celów przy kredycie hipotecznym możemy wyróżnić jeden z częściej finasnowanych tzn. kredyt na budowę domu. Ten produkt finansowy figuruje także pod nazwą: kredyt budowlano-hipoteczny. Choć nazwa w pewnym stopniu brzmi podobnie, to jednak ten produkt różni się nieco od standardowego kredytu hipotecznego. Wprawdzie możemy tu dostrzec również podobieństwa, np. w obu przypadkach nie obejdzie się bez zabezpieczenia kredytu hipotecznego, ale co tak naprawdę charakteryzuje kredyt budowlano-hipoteczny?

Z tego artykułu dowiesz się:

Czytaj więcej
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości

26 Marzec 2021Autor: Urszula Sokół

Kredyt na zakup nieruchomości wielu klientom pozwala spełnić marzenie o wymarzonym lokum. Pozwala nabyć nieruchomość tu i teraz lub po chwili oczekiwania na wydanie decyzji przez bank, bez konieczności czekania na zgromadzenie odpowiednich środków czy ponoszenia kosztów wynajmu nieruchomości. Jest jednym z popularniejszych sposobów na nabycie własnego domu albo mieszkania. 

Z tego artykułu dowiesz się:

  • co to jest kredyt na zakup nieruchomości, 
  • jakie fragmenty są istotne w umowie kredytowej, 
  • ile kroków dzieli nas od uzyskania kredytu, 
  • czy wysokość rat może się zmienić.

Zobacz nasz wideo poradnik pt.: "Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości"

Czytaj więcej
Kto spłaca kredyt hipoteczny po śmierci kredytobiorcy? Kredyt hipoteczny a ubezpieczenie na życie

Kto spłaca kredyt hipoteczny po śmierci kredytobiorcy? Kredyt hipoteczny a ubezpieczenie na życie

16 Lut 2021Autor: Aleksandra Jakubowska

Kredyt hipoteczny to produkt, który towarzyszy nam przez bardzo długi czas. Średnio tego rodzaju zobowiązanie jest zaciągane na 20-30 lat. Życie przynosi różne niespodzianki, których nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Jedną z nich jest śmierć kredytobiorcy. Co się dzieje wówczas z kredytami hipotecznymi? Czy one automatycznie wygasają, a może przechodzą na inne osoby? W artykule postaram się wskazać kilka podstawowych kwestii związanych z utratą życia kredytobiorcy w kredycie hipotecznym.

Czytaj więcej
Top