Wkład własny, czyli ile muszę posiadać gotówki, aby kupić nieruchomość

Opublikowano: 25 Wrz 2019 Urszula Sokół 13 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Czy do zakupu własnej nieruchomości w kredycie hipotecznym wystarczy posiadanie zdolności kredytowej? Niestety nie wystarczy. Potencjalny kredytobiorca musi bowiem posiadać co najmniej 10% wkładu własnego. To jeszcze nie wszystko. Jest kilka opłat, które w procesie będziemy musieli pokryć w gotówce. Co to wkład własny? Jakie opłaty muszę ponieść w gotówce? Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki?

Zobacz nasz wideo poradnik dotyczący wkładu własnego

Wkład własny to podstawa

W 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego na mocy Rekomendacji S wprowadziła wymóg posiadania wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego, jaką musimy dysponować to wkład własny w wysokości 10% wartości nieruchomości.

 

Są jednak banki, które będą wymagały więcej – nawet 20% lub 30% wkładu własnego. Oczywiście im większy wkład własny, tym możemy liczyć na korzystniejsze warunki kredytowe. Jak liczyć wkład własny? Ile muszę posiadać gotówki, aby kupić mieszkanie o wartości 500 000 PLN? Minimalnie 50 000 PLN w gotówce, a optymalnie nawet 100 000 PLN.

Poniżej prezentujemy tabelę z wymaganymi wartościami wkładu własnego na moment aktualizacji artykułu:

Bank Minimalny wkład własny
Alior Bank 10%
Millenium Bank 10%
Bank Pekao 10%
Credit Agricole 10%
PKO BP 10%
mBank 10%
Santander Bank Polska 10%
ING Bank Śląski 20%
Bank Pocztowy  20%
BNP Paribas 20%
Citi Handlowy 20%

Źródło: opracowanie własne 

Im więcej wkładu własnego, tym tańszy kredyt - poczytaj o LTV

Opinia Klienta:

Niedawno brałem kredyt hipoteczny. Teoretycznie wystarczy 10% wkładu własnego, ale tak naprawdę pełen przekrój ofert zaczyna się od 20%. Większa gotówka otworzyła mi drogę do tańszego kredytu hipotecznego. Wiem, że Doradca wybrał dla mnie najtańszy kredyt hipoteczny dostępny na rynku przy moim profilu ryzyka.

W bankach istniał również mechanizm dodatkowej opłaty, jakim jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Klient starający się o kredyt hipoteczny nie posiadający wymaganego przez bank wkładu własnego wnosił dodatkową opłatę w dwóch formach. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego realizowało się poprzez:

  • podwyższenie marży do czasu, gdy relacja zadłużenia do wartości kredytu hipotecznego osiągnie wymagany poziom lub
  • opłacane jest w formie jednorazowej składki na kilka lat z góry.

Bazą do wyliczenia wartości składki jest nadwyżka ponad 80% wartości nieruchomości.

Gdzie i kiedy wpłacam wkład własny?

Bank nie będzie ode mnie wymagał, aby dokonał wpłaty wkładu własnego przez zawnioskowaniem o kredyt. W procesie wnioskowania nie będę te musiał specjalnie udowadniać, że posiadam wkład własny. Natomiast już po podpisaniu umowy, a przez uruchomieniem kredytu na mieszkanie będę musiał przelać środki. Gdzie? Nie do banku, a na rzecz sprzedającego nieruchomość. Bank poprosi mnie tylko o potwierdzenie dokonania przelewu, które będzie podstawową do uruchomienia kredytu hipotecznego.

Jak wygląda rozliczenie kredytu hipotecznego?

Wycena nieruchomości

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny jest wieloetapowy. Najpierw składam wniosek wraz z wymaganymi dokumentami i czekam na pierwszą decyzję finansową. Dopiero po niej bank poprosi mnie o wpłacenie na wskazany numer konta opłaty za dokonanie operatu szacunkowego. Jest to kwota, którą oczywiście muszę pokryć z własnych środków. Koszt wyceny nieruchomości jest różny w różnych bankach i uzależniony od rodzaju nieruchomości. Najtaniej będzie dla działek i mieszkań, najdrożej natomiast dla domów. Muszę zatem liczyć się z potrzebą wpłaty od 300 PLN do nawet 1200 PLN. W proces wyceny nieruchomości, będący etapem uzyskania kredytu hipotecznego, angażuje się rzeczoznawcę majątkowego.

Wycena nieruchomości zlecana jest przez Bank i wymaga wniesienia dodatkowej opłaty przez Klienta.
Opłata, w zależności od nieruchomości, może wynosić nawet 300 - 1200 PLN

dom wycena nieruchomości

Prowizja za uruchomienie kredytu mieszkaniowego

W niektórych ofertach kredytów hipotecznych znajdziemy informację o potrzebie opłacenia prowizji. Prowizja najczęściej spowoduje, że nasz kredyt hipoteczny będzie tańszy niż gdyby tej prowizji nie było. Wysokość prowizji uzależniona jest oczywiście od banku i oferty, ale standardowo wynosi od 1% do 2% wartości kredytu hipotecznego. Pozostając przy naszym przykładzie mieszkania o wartości 500 000 PLN, zakładając uśrednioną wartość prowizji na poziomie 1,5% i kwocie kredytu w wysokości 450 000 PLN muszę do banku wpłacić 6 750 PLN. Co ważne, opłata ta może zostać wniesiona w gotówce, przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. 

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku - jak zrobić, żeby płacić mniej?

Taksa notarialna

Umowa kupna/sprzedaży nieruchomości jest umową szczególną i musi zostać zawarta u notariusza. Notariusz za przygotowanie umowy i poświadczenie jej podpisania pobierze opłatę zwaną taksą notarialną. Wysokość taksy notarialnej jest z góry ustalona przez prawo, jej wysokość nie powinna być zatem niespodzianką. To, ile zapłacimy zależy od wartości nieruchomości. W najpopularniejszym przedziale, czyli dla nieruchomości o wartości miedzy 60 000 PLN a 1 000 000 PLN taksa wynosi 1010 PLN + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 PLN.

Jak zatem policzyć wysokość taksy dla naszego przykładowego mieszkania o wartości 500 000 PLN? 1 010 PLN będzie wartością stałą. Nadwyżka powyżej 60 000 PLN to 440 000 PLN i od tej kwoty liczymy 0,4%. Wychodzi 1 760 PLN. Sumując obie wartości:
1 010 + 1 760 = 2 770 PLN. Podane kwoty są kwotami netto więc musimy do nich doliczyć 23% podatku VAT tak więc: 1 760 PLN ze stawką 23% VAT daje kwotę: 2 164,80 PLN. Wysokość taksy notarialnej dla nieruchomości o wartości 500 000 PLN wyniesie
2 164,80 PLN brutto. Warto nadmienić, że należność należy pokryć w gotówce i nie można sfinansować kredytem hipotecznym.

Kto jest właścicielem nieruchomości w kredycie hipotecznym? Klient, czy Bank?

Opłata za wpis do księgi wieczystej

Zmiana właściciela nieruchomości wymaga dokonania wpisów w księdze wieczystej. Wpis kosztuje 200 PLN. Standardowo to notariusz zgłasza zmianę we właściwym sądzie, więc opłata płacona u notariusza ulegnie powiększeniu o kwotę za dokonanie wpisów w KW. 200 PLN może nie robi wrażenia, ale zdarzają się sytuacje, w których zakup nieruchomości wymaga zmian w kilku księgach wieczystych. Jeżeli przykładowo kupuję dom, który leży na działce do której dojazd jest uregulowany w ramach służebności przejazdu przez inne działki to w księdze wieczystej każdej z nich wymagane będzie dokonanie stosownego wpisu. Wtedy opłata 200 PLN będzie mnożona razy każdy wpis, a ostateczna kwota do zapłaty może znacznie wzrosnąć.

Wpis banku do księgi wieczystej

Zmiana struktury właścicielskiej to jedno. Ale bank poprosi również o wpisanie go do działu IV księgi wieczystej czyli do hipoteki. Po akcie przenoszącym wraz ze stosownymi dokumentami otrzymanymi w banku musimy udać się do sądu, wypełnić wniosek, wpłacić 200 PLN i w ten sposób dokonać wpisu w hipotece. Do momentu, w którym wpis się nie pojawi bank będzie pobierał od nas tzw. ubezpieczenie pomostowe najczęściej poprzez podwyższenie oprocentowania. O ile, to zależy od konkretnych ofert – od 0,25% do nawet 2,5%.

Inne opłaty

W procesie rozliczania kredytu hipotecznego bank może wymagać od nas poniesienia dodatkowych opłat. Te najczęściej pojawią się jeżeli za kredyt buduję nieruchomość lub remontuję. Wtedy bank wypłaca mi kredyt hipoteczny w transzach, a każdą transzę musi rozliczyć poprzez inspekcję. Wizyta inspektowa kosztuje nawet kilkaset złotych. Tu mogą się pojawić jeszcze inne koszty – np. za wypłatę kolejnej transzy. 

Wysokość raty w kredycie hipotecznym uzależniona jest od opłat oraz od wybranego harmonogramu. Rata stała, czy rata malejąca?

Podsumowanie kosztów kredytu hipotecznego

Decydując się na zakup mieszkania o wartości 500 000 PLN muszę posiadać minimalnie następującą kwotę w gotówce:

RODZAJ OPŁATY

KOMENTARZ

KWOTA

Wkład własny

Min. 10 %

50 000 PLN

Wycena nieruchomości

Zależna od banku i nieruchomości (w przykładzie średnia wartość)

500 PLN

Prowizja za uruchomienie

Zależna od banku i oferty
(w przykładzie średnia wartość 1,5%)

6 750 PLN

Taksa notarialna

Zależna od ceny nieruchomości

2 164,80 PLN

Wpis do księgi wieczystej

Min. zmiana właściciela

200 PLN

Wpis banku do hipoteki

Zmiana w księdze wieczystej - nie liczymy zwiększonego oprocentowania

200 PLN

ŁĄCZNIE

Bez opłat np. za inspekcję

59 814,8 PLN

 

Minimalna kwota gotówki, którą muszę posiadać decydując się na zakup w kredycie hipotecznym nieruchomości o wartości 500 000 PLN to prawie 60 000 PLN – o 10 000 PLN więcej niż minimalny wkład własny. Trzeba o tym mocno pamiętać, aby skala dodatkowych kosztów, które musimy ponieść nie przerosła naszych możliwości finansowych.

Opinia Klienta:

Odpłat dodatkowych, oprócz wkładu własne jest sporo. Trzeba być przygotowanym na to, że podliczająca wszystkie zamiast 10% w gotówce, trzeba posiadać co najmniej 12-13% wartości nieruchomości. Zanim przystąpiłem do realziacji transakcji rozpisałem sobie wszystkie opłaty, dzięki temu byłem dobrze przygotowany finansowo co zaoszczędziło mi wielu stresów

 

Proces zakupu nieruchomości w kredycie hipotecznym

Pożyczka na wkład własny i opłaty

Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki? Jest to możliwe. Mogę bowiem wziąć kredyt lub pożyczkę gotówkową, niezwiązaną z kredytem hipotecznym i z niej spróbować sfinansować opisane koszty. W praktyce muszę jednak wiedzieć, że taki kredyt pomniejszy moją zdolność kredytową. Dodatkowo, jeśli bank zorientuje się, że finansuje wkład własny z pożyczki może odmówić mi udzielenia finansowania. Lepiej zatem zadbać o odpowiednie zaplecze finansowe w gotówce. Poza tym część banków wymaga od klienta deklaracji, że środki na wkład własny nie pochodzą z innego kredytu. 

Wkład własny jako mieszkanie lub inna nieruchomość

Czy posiadając mieszkanie i wnioskując o kredyt na remont bank potraktuje to mieszkanie jako wkład własny? Tak, w tej sytuacji zabezpieczeniem będzie cała nieruchomość, więc jak najbardziej mieszkanie będzie wkładem własnym. Podobnie będzie z działką jeżeli wnioskujemy o kredyt na budowę domu. To właśnie działka albo ukończony etap prac budowlanych będzie też zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Zaktualizowano: 09.11.2021

Dodano: 25.09.2019

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.

Artykuły powiązane

7 błędów popełnianych przy kredycie hipotecznym

7 błędów popełnianych przy kredycie hipotecznym

30 Marzec 2021Autor: Urszula Sokół

W dzisiejszym materiale opowiemy o tym, co możemy źle zrobić, gdy chcemy posiadać swój wymarzony dom lub mieszkanie. I nie mamy tu na myśli błędów ekip remontowych. Zgodnie z tematyką bloga skupimy się na aspektach finansowych, a dokładniej, opowiem jakie możemy popełnić błędy przy wnioskowaniu o kr(...)

Czytaj więcej
Kredyt hipoteczny na budowę domu

Kredyt hipoteczny na budowę domu

29 Marzec 2021Autor: Urszula Sokół

Spośród kilku celów przy kredycie hipotecznym możemy wyróżnić jeden z częściej finasnowanych tzn. kredyt na budowę domu. Ten produkt finansowy figuruje także pod nazwą: kredyt budowlano-hipoteczny. Choć nazwa w pewnym stopniu brzmi podobnie, to jednak ten produkt różni się nieco od standardowego kre(...)

Czytaj więcej
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości

26 Marzec 2021Autor: Urszula Sokół

Kredyt na zakup nieruchomości wielu klientom pozwala spełnić marzenie o wymarzonym lokum. Pozwala nabyć nieruchomość tu i teraz lub po chwili oczekiwania na wydanie decyzji przez bank, bez konieczności czekania na zgromadzenie odpowiednich środków czy ponoszenia kosztów wynajmu nieruchomości. Jest j(...)

Czytaj więcej
Kto spłaca kredyt hipoteczny po śmierci kredytobiorcy? Kredyt hipoteczny a ubezpieczenie na życie

Kto spłaca kredyt hipoteczny po śmierci kredytobiorcy? Kredyt hipoteczny a ubezpieczenie na życie

16 Lut 2021Autor: Aleksandra Jakubowska

Kredyt hipoteczny to produkt, który towarzyszy nam przez bardzo długi czas. Średnio tego rodzaju zobowiązanie jest zaciągane na 20-30 lat. Życie przynosi różne niespodzianki, których nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Jedną z nich jest śmierć kredytobiorcy. Co się dzieje wówczas z kredytami hipotecz(...)

Czytaj więcej
Top