Spis treści
Czy do zakupu własnej nieruchomości w kredycie hipotecznym wystarczy posiadanie zdolności kredytowej? Niestety nie wystarczy. Potencjalny kredytobiorca musi bowiem posiadać co najmniej 10% wkładu własnego. To jeszcze nie wszystko. Jest kilka opłat, które w procesie będziemy musieli pokryć w gotówce. Co to wkład własny? Jakie opłaty muszę ponieść w gotówce? Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki?
Są jednak banki, które będą wymagały więcej – nawet 20% lub 30% wkładu własnego. Oczywiście im większy wkład własny, tym możemy liczyć na korzystniejsze warunki kredytowe. Jak liczyć wkład własny? Ile muszę posiadać gotówki, aby kupić mieszkanie o wartości 500 000 PLN? Minimalnie 50 000 PLN w gotówce, a optymalnie nawet 100 000 PLN.
Im więcej wkładu własnego, tym tańszy kredyt - poczytaj o LTV
Opinia Klienta:
Niedawno brałem kredyt hipoteczny. Teoretycznie wystarczy 10% wkładu własnego, ale tak naprawdę pełen przekrój ofert zaczyna się od 20%. Większa gotówka otworzyła mi drogę do tańszego kredytu. Wiem, że Doradca wybrał dla mnie najtańszą ofertę dostępną na rynku przy moim profilu ryzyka.
Bank nie będzie ode mnie wymagał, aby dokonał wpłaty wkładu własnego przez zawnioskowaniem o kredyt. W procesie wnioskowania nie będę te musiał specjalnie udowadniać, że posiadam wkład własny. Natomiast już po podpisaniu umowy, a przez uruchomieniem kredytu na mieszkanie będę musiał przelać środki. Gdzie? Nie do banku, a na rzecz sprzedającego nieruchomość. Bank poprosi mnie tylko o potwierdzenie dokonania przelewu, które będzie podstawową do uruchomienia kredytu.
Jak wygląda rozliczenie kredytu hipotecznego?
Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny jest wieloetapowy. Najpierw składam wniosek wraz z wymaganymi dokumentami i czekam na pierwszą decyzję finansową. Dopiero po niej bank poprosi mnie o wpłacenie na wskazany numer konta opłaty za dokonanie operatu szacunkowego. Jest to kwota, którą oczywiście muszę pokryć z własnych środków. Koszt wyceny nieruchomości jest różny w różnych bankach i uzależniony od rodzaju nieruchomości. Najtaniej będzie dla działek i mieszkań, najdrożej natomiast dla domów. Muszę zatem liczyć się z potrzebą wpłaty od 300 PLN do nawet 1200 PLN.
W niektórych ofertach kredytów hipotecznych znajdziemy informację o potrzebie opłacenia prowizji. Prowizja najczęściej spowoduje, że nasz kredyt będzie tańszy niż gdyby tej prowizji nie było. Wysokość prowizji uzależniona jest oczywiście od banku i oferty, ale standardowo wynosi od 1% do 2% wartości kredytu. Pozostając przy naszym przykładzie mieszkania o wartości 500 000 PLN, zakładając uśrednioną wartość prowizji na poziomie 1,5% i kwocie kredytu w wysokości 450 000 PLN muszę do banku wpłacić 6 750 PLN. Co ważne, opłata ta może zostać wniesiona w gotówce, przed uruchomieniem kredytu.
Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku - jak zrobić, żeby płacić mniej?
Umowa kupna/sprzedaży nieruchomości jest umową szczególną i musi zostać zawarta u notariusza. Notariusz za przygotowanie umowy i poświadczenie jej podpisania pobierze opłatę zwaną taksą notarialną. Wysokość taksy notarialnej jest z góry ustalona przez prawo, jej wysokość nie powinna być zatem niespodzianką. To, ile zapłacimy zależy od wartości nieruchomości. W najpopularniejszym przedziale, czyli dla nieruchomości o wartości miedzy 60 000 PLN a 1 000 000 PLN taksa wynosi 1010 PLN + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 PLN.
Jak zatem policzyć wysokość taksy dla naszego przykładowego mieszkania o wartości 500 000 PLN? 1 010 PLN będzie wartością stałą. Nadwyżka powyżej 60 000 PLN to 440 000 PLN i od tej kwoty liczymy 0,4%. Wychodzi 1 760 PLN. Sumując obie wartości:
1 010 + 1 760 = 2 770 PLN. Podane kwoty są kwotami netto więc musimy do nich doliczyć 23% podatku VAT tak więc: 1 760 PLN ze stawką 23% VAT daje kwotę: 2 164,80 PLN. Wysokość taksy notarialnej dla nieruchomości o wartości 500 000 PLN wyniesie
2 164,80 PLN brutto. Warto nadmienić, że należność należy pokryć w gotówce i nie można sfinansować kredytem hipotecznym.
Kto jest właścicielem nieruchomości w kredycie hipotecznym? Klient, czy Bank?
Zmiana właściciela nieruchomości wymaga dokonania wpisów w księdze wieczystej. Wpis kosztuje 200 PLN. Standardowo to notariusz zgłasza zmianę we właściwym sądzie, więc opłata płacona u notariusza ulegnie powiększeniu o kwotę za dokonanie wpisów w KW. 200 PLN może nie robi wrażenia, ale zdarzają się sytuacje, w których zakup nieruchomości wymaga zmian w kilku księgach wieczystych. Jeżeli przykładowo kupuję dom, który leży na działce do której dojazd jest uregulowany w ramach służebności przejazdu przez inne działki to w księdze wieczystej każdej z nich wymagane będzie dokonanie stosownego wpisu. Wtedy opłata 200 PLN będzie mnożona razy każdy wpis, a ostateczna kwota do zapłaty może znacznie wzrosnąć.
Zmiana struktury właścicielskiej to jedno. Ale bank poprosi również o wpisanie go do działu IV księgi wieczystej czyli do hipoteki. Po akcie przenoszącym wraz ze stosownymi dokumentami otrzymanymi w banku musimy udać się do sądu, wypełnić wniosek, wpłacić 200 PLN i w ten sposób dokonać wpisu w hipotece. Do momentu, w którym wpis się nie pojawi bank będzie pobierał od nas tzw. ubezpieczenie pomostowe najczęściej poprzez podwyższenie oprocentowania. O ile, to zależy od konkretnych ofert – od 0,25% do nawet 2,5%.
W procesie rozliczania kredytu bank może wymagać od nas poniesienia dodatkowych opłat. Te najczęściej pojawią się jeżeli za kredyt buduję nieruchomość lub remontuję. Wtedy bank wypłaca mi kredyt w transzach, a każdą transzę musi rozliczyć poprzez inspekcję. Wizyta inspektowa kosztuje nawet kilkaset złotych. Tu mogą się pojawić jeszcze inne koszty – np. za wypłatę kolejnej transzy.
Decydując się na zakup mieszkania o wartości 500 000 PLN muszę posiadać minimalnie następującą kwotę w gotówce:
RODZAJ OPŁATY |
KOMENTARZ |
KWOTA |
Wkład własny |
Min. 10 % |
50 000 PLN |
Wycena nieruchomości |
Zależna od banku i nieruchomości (w przykładzie średnia wartość) |
500 PLN |
Prowizja za uruchomienie |
Zależna od banku i oferty |
6 750 PLN |
Taksa notarialna |
Zależna od ceny nieruchomości |
2 164,80 PLN |
Wpis do księgi wieczystej |
Min. zmiana właściciela |
200 PLN |
Wpis banku do hipoteki |
Zmiana w księdze wieczystej - nie liczymy zwiększonego oprocentowania |
200 PLN |
ŁĄCZNIE |
Bez opłat np. za inspekcję |
59 814,8 PLN |
Minimalna kwota gotówki, którą muszę posiadać decydując się na zakup w kredycie hipotecznym nieruchomości o wartości 500 000 PLN to prawie 60 000 PLN – o 10 000 PLN więcej niż minimalny wkład własny. Trzeba o tym mocno pamiętać, aby skala dodatkowych kosztów, które musimy ponieść nie przerosła naszych możliwości finansowych.
Opinia Klienta:
Odpłat dodatkowych, oprócz wkładu własne jest sporo. Trzeba być przygotowanym na to, że podliczająca wszystkie zamiast 10% w gotówce, trzeba posiadać co najmniej 12-13% wartości nieruchomości. Zanim przystąpiłem do realziacji transakcji rozpisałem sobie wszystkie opłaty, dzięki temu byłem dobrze przygotowany finansowo co zaoszczędziło mi wielu stresów
Proces zakupu nieruchomości w kredycie hipotecznym
Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki? Jest to możliwe. Mogę bowiem wziąć kredyt lub pożyczkę gotówkową, niezwiązaną z kredytem hipotecznym i z niej spróbować sfinansować opisane koszty. W praktyce muszę jednak wiedzieć, że taki kredyt pomniejszy moją zdolność kredytową. Dodatkowo, jeśli bank zorientuje się, że finansuje wkład własny z pożyczki może odmówić mi udzielenia finansowania. Lepiej zatem zadbać o odpowiednie zaplecze finansowe w gotówce. Poza tym część banków wymaga od klienta deklaracji, że środki na wkład własny nie pochodzą z innego kredytu.
Czy posiadając mieszkanie i wnioskując o kredyt na remont bank potraktuje to mieszkanie jako wkład własny? Tak, w tej sytuacji zabezpieczeniem będzie cała nieruchomość, więc jak najbardziej mieszkanie będzie wkładem własnym. Podobnie będzie z działką jeżeli wnioskujemy o kredyt na budowę domu.
Komentarze, pytania i odpowiedzi do artykułu (0)