wkład własny w kredycie hipotecznym

25 Wrz 2019 Autor: Wojciech Zieliński

Czy do zakupu własnej nieruchomości w kredycie hipotecznym wystarczy posiadanie zdolności kredytowej? Niestety nie wystarczy. Potencjalny kredytobiorca musi bowiem posiadać co najmniej 10% wkładu własnego. Ale to jeszcze nie wszystko. Jest kilka opłat, które w procesie będziemy musieli pokryć w gotówce. Co to wkład własny? Jakie opłaty musze ponieść w gotówce? Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki?

Wkład własny to podstawa

Obowiązek posiadania wkładu własnego  pojawił się od roku 2014 na mocy rekomendacji S wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Obecnie minimalna wartość, jaką musimy dysponować tow kład własny 10 % wartości nieruchomości.

 

Są jednak banki, które będą wymagały więcej – nawet 20% lub 30% wkładu własnego. Oczywiście im większy wkład własny, tym możemy liczyć na korzystniejsze warunki kredytowe. Jak liczyć wkład własny? Ile muszę posiadać gotówki, aby kupić mieszkanie o wartości 500 000 PLN? Minimalnie 50 000 PLN w gotówce, a optymalnie nawet 100 000 PLN.

Im więcej wkładu własnego, tym tańszy kredyt - poczytaj o LTV

Opinia Klienta:

Niedawno brałem kredyt hipoteczny. Teoretycznie wystarczy 10% wkładu własnego, ale tak na prawdę pełen przekrój ofert zaczyna się od 20%. Większa gotówka otworzyła mi drogę do tańszego kredytu. Wiem, że Doradca wybrał dla mnie najtańszą oferte dostępno na rynku przy moim profilu ryzyka.

 

Gdzie i kiedy wpłacam wkład własny?

Bank nie będzie ode mnie wymagał, aby dokonał wpłaty wkładu własnego przez zawnioskowaniem o kredyt. W procesie wnioskowania nie będę te musiał specjalnie udowadniać, że posiadam wkład własny. Natomiast już po podpisaniu umowy, a przez uruchomieniem kredytu będę musiał przelać środku. Gdzie? Nie do banku, a na rzecz sprzedającego nieruchomość. Bank poprosi mnie tylko o potwierdzenie dokonania przelewu, które będzie podstawową do uruchomienia kredytu.

Jak wygląda rozliczenie kredytu hipotecznego?

Wycena nieruchomości

Proces wnioskowania o kredyt jest wieloetapowy. Najpierw składam wniosek wraz z wymaganymi dokumentami i czekam na pierwszą decyzję finansową. Dopiero po niej bank poprosi mnie o wpłacenie na wskazany numer konta opłaty za dokonanie operatu szacunkowego. Jest to kwota, którą oczywiście muszę pokryć z własnych środków. Koszt wyceny nieruchomości jest różny w różnych bankach i uzależniony od rodzaju nieruchomości. Najtaniej będzie dla działek i mieszkań, najdrożej natomiast dla domów. Muszę zatem liczyć się z potrzebą wpłaty od 300 PLN do nawet 1200 PLN.

Wycena nieruchomości zlecana jest przez Bank i wymaga wniesienia dodatkowej opłaty przez Klienta. Opłata, w zależności od nieruchomości, może wynosić nawet 300 - 1200 PLN

 

dom wycena nieruchomości

Prowizja za uruchomienie kredytu

W niektórych ofertach kredytów hipotecznych znajdziemy informację o potrzebie opłacenia prowizji. Prowizja najczęściej spowoduje, że nasz kredyt będzie tańszy niż gdyby tej prowizji nie było. Wysokość prowizji uzależniona jest oczywiście od banku i oferty, ale standardowo wynosi od 1% do 2% wartości kredytu. Pozostając przy naszym przykładzie mieszkania o wartości 500 000 PLN, zakładając uśrednioną wartość prowizji na poziomie 1,5% i kwocie kredytu w wysokości 450 000 PLN muszę do banku wpłacić 6750 PLN. Co ważne, opłata ta musi zostać wniesiona w gotówce, przed uruchomieniem kredytu i nie może być skredytowana zaciąganym zobowiązaniem.

Przenisienie kredytu hipotecznego do innego banku - jak zrobić, żeby płacić mniej?

Taksa notarialna

Umowa kupna/sprzedaży nieruchomości jest umową szczególną i musi zostać zawarta u notariusza. Notariusz za przygotowanie umowy i poświadczenie jej podpisania pobierze opłatę zwaną taksą notarialną. Wysokość taksy notarialnej jest z góry ustalona przez prawo, jej wysokość nie powinna być zatem niespodzianką. To, ile zapłacimy zależy od wartości nieruchomości. W najpopularniejszym przedziale, czyli dla nieruchomości o wartości miedzy 60 000 PLN a 1 000 000 PLN taksa wynosi 1010 PLN + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 PLN. Jak zatem policzyć wysokość taksy dla naszego przykładowego mieszkania o wartości 500 000 PLN? 1010 PLN będzie wartością stałą. Nadwyżka powyżej 60 000 PLN to 440 000 PLN i od tej kwoty liczymy 0,4%. Wychodzi 1760 PLN. 1010 + 1760 = 2770 PLN. Podane kwoty są kwotami netto więc musimy do nich doliczyć 23% podatku VAT. 1760 PLN *123% = 2164,8. Wysokość taksy notarialnej dla nieruchomości o wartości 500 000 PLN wyniesie 2164,8 PLN brutto. Warto nadmienić, że należność należy pokryć w gotówce i nie można sfinansować kredytem hipotecznym.

Kto jest właścicielem nieruchomości w kredycie hipotecznym? Klient, czy Bank?

Opłata za wpis do księgi wieczystej

Zmiana właściciela nieruchomości wymaga dokonania wpisów w księdze wieczystej. Wpis kosztuje 200 PLN. Standardowo to notariusz zgłasza zmianę we właściwym sądzie, więc opłata płacona u notariusza ulegnie powiększeniu o kwotę za dokonanie wpisów w KW. 200 PLN może nie robi wrażenia, ale zdarzają się sytuacje, w których zakup nieruchomości wymaga zmian w kilku księgach wieczystych. Jeżeli przykładowo kupuję dom, który leży na działce do której dojazd jest uregulowany w ramach służebności przejazdu przez inne działki to w księdze wieczystej każdej z nich wymagane będzie dokonanie stosownego wpisu. Wtedy opłata 200 PLN będzie mnożona razy każdy wpis, a ostateczna kwota do zapłaty może znacznie wzrosnąć.

Wpis banku do księgi wieczyste

Zmiana struktury właścicielskiej to jedno. Ale bank poprosi również o wpisanie go do działu IV księgi wieczystej czyli do hipoteki. Po akcie przenoszącym wraz ze stosownymi dokumentami otrzymanymi w banku musimy udać się do sądu, wypełnić wniosek, wpłacić 200 PLN i w ten sposób dokonać wpisu w hipotece. Do momentu, w którym wpis się nie pojawi bank będzie pobierał od nas tzw. ubezpieczenie pomostowe najczęściej poprzez podwyższenie oprocentowania. O ile, to zależy od konkretnych ofert – od 0,25 % do nawet 2,5%.

Inne opłaty

W procesie rozliczania kredytu bank może wymagać od nas poniesienia dodatkowych opłat. Te najczęściej pojawią się jeżeli za kredyt buduję nieruchomość lub remontuję. Wtedy bank wypłaca mi kredyt w transzach, a każdą transze musi rozliczyć poprzez inspekcję. Wizyta inspektowa kosztuje – nawet 200 PLN. Tu mogą się pojawić jeszcze inne koszty – np. za wypłatę kolejnej transzy. Podsumowując, za wypłatę każdej transzy mogę zapłacić nawet 300 PLN, a w przypadku remontu pewnie będą średnio 3, w przypadku budowy nawet 7,8.

Wysokośc raty w kredycie hipotecznym uzależniona jest od opłat oraz od wybranego harmonogramu. Rata stała, czy rata malejąca?

Podsumujmy wszystkie koszty

Decydując się na zakup mieszkania o wartości 500 000 PLN muszę posiadać minimalnie następującą kwotę w gotówce:

RODZAJ OPŁATY

KOMENTARZ

KWOTA

Wkład własny

Min. 10 %

50 000 PLN

Wycena nieruchomości

Zależna od banku i nieruchomości (w przykładzie średnia wartość)

500 PLN

Prowizja za uruchomienie

Zależna od banku i oferty
(w przykładzie średnia wartość 1,5%)

6750 PLN

Taksa notarialna

Zależna od ceny nieruchomości

2164,8 PLN

Wpis do księgi wieczystej

Min. zmiana właściciela

200 PLN

Wpis banku do hipoteki

Zmiana w księdze wieczystej - nie liczymy zwiększonego oprocentowania

200 PLN

ŁÄ„CZNIE

Bez opłat np. za inspekcję

59 814,8 PLN

 

Minimalna kwota gotówki, którą muszę posiadać decydując się na zakup w kredycie hipotecznym nieruchomości o wartości 500 000 PLN, to prawie 60 000 PLN – o 10 000 PLN więcej niż minimalny wkład własny. Trzeba o tym mocno pamiętać, aby skala dodatkowych kosztów, które musimy ponieść nie przerosła naszych możliwości finansowych.

Opinia Klienta:

Odpłat dodatkowych, oprócz wkładu własne jest sporo. Trzeba być przygotowanym na to, że podliczająca wszystkie zamiast 10% w gotówce, trzeba posiadać co najmniej 12-13% wartości nieruchomości. Zanim przystąpiłem do realziacji transakcji rozpisałem sobie wszystkie opłaty, dzięki temu byłem dobrze przygotowany finansowo co zaoszczędziło mi wielu stresów

 

Proces zakupu nieruchomości w kredycie hipotecznym

Pożyczka na wkład własny i opłaty

Czy mogę sfinansować wkład własny z pożyczki? Jest to możliwe. Mogę bowiem wziąć kredyt lub pożyczkę gotówkową, niezwiązaną z kredytem hipotecznym i z niej spróbowac sfinansować opisane koszty. W praktyce musze jednak wiedzieć, że taki kredyt pomniejszy moją zdolność kredytową. Dodatkowo, jeśli bank zorientuje się, że finansuje wkład własny z pożyczki może odmówić mi udzielenia finanowania. Lepiej zatem zadbać o odpowiednie zaplecze finansowe w gotówce. 

Sprawdź oferty kredytów hipotecznych:

BANK

MAKSYMALNA KWOTA KREDYTU

MAKSYMALNY OKRES SPŁATY

 

alior bank hipoteka hipoteczne kredyty

1 000 000 PLN

30 lat

KONTAKT Z AGENTEM

santander bank hipoteka kredyt hipoteczny

1 000 000 PLN

30 lat

KONTAKT Z AGENTEM

pko bank polski bp kredyt hipoteczny

1 000 000 PLN

30 lat

KONTAKT Z AGENTEM

 

OPINIA EKSPERTA:

Wysokość posiadanego przez nas wkładu własnego może w dużym stopniu wpłynąć na warunki cenowe kredytu hipotecznego o który się ubiegamy. Należy pamiętać, że musimy spełniać wymagane przez Bank i regulacje rynku min. 10% wkładu własnego. Każdy większy niż minimalny wkład własny, czy to w formie zapisów na rachunku oszczędnościowym czy formie drugiej nieruchomości np. działki zwiększa nasze możliwości negocjacji marży lub prowizji.

URSZULA SOKÓŁ, Manager ds. Produktów Bankowych, Helikon sp. z.o.o.

Wkład własny jako mieszkanie lub inna nieruchomość

Czy posiadając mieszkanie i wnioskując o kredyt na remont bank potraktuje to mieszkanie jako wkład własny? Tak, w tej sytuacji zabezpieczeniem będzie cała nieruchomość, więc jak najbardziej mieszkanie będzie wkładem własnym. Podobnie będzie z działką jeżeli wnioskujemy o kredyt na budowę domu. 

Top