ltv loan to value

25 Wrz 2019 Autor: Wojciech Zieliński

Każdy kto brał kiedyś kredyt hipoteczny, spotkał się z pojęciem LTV. Od wysokości LTV zależy bowiem m.in. to, na jakich warunkach otrzymam kredyt. Jakie jest rozszerzenie skrótu? Czym jest LTV? Ile musi wynosić współczynnik, aby Klient otrzymał kredyt hipoteczny?

LTV czyli Loan to Value

Rozszerzenie skrótu LTV to Loan to Value. Loan, czyli z angielskiego pożyczka, Value oznacza natomiast wartość. Zaciągając kredyt hipoteczny bank analizuje wiele elementów. Jednym z nich jest wartość nieruchomości, które kupujemy w kredycie i jej stosunek to wysokości zobowiązania, które zaciągamy. LTV będzie właśnie tym stosunkiem. Bank sprawdzi, jaka jest relacja wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Co ważne, tą relację zawsze wyrazi procentowo.

loan to value ltv kredyt hipoteczny

Liczymy LTV

Sposób liczenia współczynnika najlepiej zobrazować na przykładzie. Załóżmy, że kupuję nieruchomość o wartości 400 000 PLN. Posiadam 100 000 PLN wkładu własnego, pozostałą kwotę kredytuję. W liczniku wpisujemy zatem kwotę 300 000 PLN, ponieważ tyle będzie wynosił nasz kredyt. W mianowniku natomiast kwotę 400 000 PLN ponieważ tle kosztuje nieruchomość. Z prostego równania wychodzi nam ¾, czyli 75%. LTV dla tego przykładu to 75%. Przeanalizujmy inną sytuację. Kupuję dom za kwotę 700 000 PLN. Posiadam tylko minimalny wkład własny w postaci 70 000 PLN. Resztę kwoty zakupu kredytuję. W liczniku równania podstawiamy zatem 630 000 PLN. W mianowniku 700 000 PLN. Z wyliczenia wychodzi nam wartość 9/10, czyli 90%. 90% będzie maksymalnym możliwym LTV, minimalny wymagany obecnie wkład własny wynosi bowiem 10%.

Z doświadczenia Klienta:

W procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny Agent kredytowy spytał mnie o wartość nieruchomości, którą chcę kupić i wysokość kredytu, którą chce na nią wziąć. Na podstawie tego policzył, ile wynosi LTV. Wynik wyliczeń wskazał jako jeden z ważnych czynników przy sprawdzaniu marży kredytu.

 

Im niższe LTV, tym lepiej dla banku

LTV w pewnym stopniu odzwierciedla nasze możliwości finansowe. Traktuje bowiem m.in. o tym ile mamy wkładu własnego. Im wyższy wkład własny tym lepiej dla banku, ponieważ większa wartość będzie zabezpieczała mniejsze zobowiązanie. Im niższy zatem będzie współczynnik LTV tym lepiej dla banku. Tym większej wartości bank będzie miał zabezpieczenie dla naszego kredytu. Im wyższe LTV tym gorzej dla banku, bo zabezpieczenie będzie bliższe wysokości kredytu.

Niższe LTV to mniejsze ryzyko związane ze zmianą ceny nieruchomości

Nieruchomości jak każde dobro konsumpcyjne i inwestycyjne zmieniają swoją wartość w czasie. Są jednak jednymi z tych aktywów, których zmiana jest niewielka i raczej nie maleje. Oczywiście można sobie wyobrazić sytuacje, w której zaniedbana kamienica traci znaczą część swojej wartości, albo nieremontowane mieszkanie jest warte część swojej pierwotnej ceny. Zdarzają się również kryzysy na rynkach, które odbijają się również na sektorze nieruchomości. Standardowo jednak, przy normalnej eksploatacji możemy spodziewać się, że wartość nieruchomości wzrośnie. Bank jednak stara się zabezpieczyć w każdej sytuacji. Zdaje sobie również sprawę, że koniunktura i popyt na nieruchomości zmienia się. A przecież zawsze może się zdarzyć, że trzeba będzie sprzedać nieruchomość w okresie bessy na rynku, bo niższej wartości. LTV pokazuje bankowi, jakie jest ryzyko związane ze zmianą ceny nieruchomości. Im większa będzie różnica między kredytem a wartością nieruchomości, czyli niższe LTV, tym większą bank będzie miał pewność, że w przypadku spadku wartości nieruchomości nadal będzie w stanie odzyskać zobowiązanie w całości.

Jak bank sprawdzi wartość nieruchomości?

Pierwsze LTV liczone jest na podstawie szacunków Klienta. Klient oświadcza w procesie, jaka jest wartość nieruchomości, która to kwota pokrywa się z kwotą zakupu tejże. Bank musi jednak uzyskać pewność, czyli sprawdzić, czy oświadczenie Klienta pokrywa się z rzeczywistością. W tym celu zleci wykonanie wyceny nieruchomości rzeczoznawczy. Dopiero na podstawie przygotowanej wyceny będzie w stanie ostatecznie zaakceptować kredyt i podać ostateczne jego warunki.

Proces zakupu nieruchomości został opisany na wnioskomat.com

Standardowo wystarczy posiadać 10% wkładu własnego, aby wnioskować o kredyt. Warto jednak, aby ta kwota wynosiła minimum 20% - to otwiera nam drogę do lepszych ofert

 

Co LTV oznacza dla Klienta?

Im niższe ryzyko związane z transakcją pożyczania pieniędzy dla banku, tym Klient otrzyma niższą cenę. Wynik analizy współczynnika LTV jest jednym z czynników, które będą definiowały to ryzyko. Im wniesiemy wyższy wkład własny w kredyt, czyli im LTV będzie niższy tym nasz kredyt może być tańszy. Banki zawsze tworzą pewne koszyki ryzyka Klientów, a kwalifikacja do poszczególnego koszyka będzie determinowała cenę. Patrząc na obecne realia 10 % wkładu własnego jest minimalnie wymagane – taką wartość muszę posiadać, aby w ogóle myśleć o wnioskowaniu o kredyt. Prawda jest jednak taka, że dostęp do najlepszych, czyli najtańszych ofert zaczyna się dopiero od posiadania 20 %

OPINIA EKSPERTA:

Ustalanie wartości kredytów według własnego uznania analityka bankowego należy obecnie do zamierzchłej przeszłości. Obecnie wartość kredytu, jaki może zostać udzielony klientowi jest sumą wielu czynników m.in. zdolności kredytowej, wiarygodności klienta, a przede wszystkim nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu. Istotną rolę w tej analizie odgrywa szczegółowo omówiony w artykule wskaźnik LTV. Wartość tego wskaźnika wpływa nie tylko na powodzenie transakcji uzyskania kredytu, ale również w przypadku wielu banków na wysokość marży kredytu.

URSZULA SOKÓŁ, Manager ds. Produktów Bankowych, Helikon sp. z.o.o.

Ryzyko transakcji, a cena – czyli ile kosztuje kredyt w zależności od rodzaju?

Top