Proces w kredycie hipotecznym, czyli kilka kroków do własnego "m"

Opublikowano: 27 Lut 2023 Agnieszka Kłak 13 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Analiza sytuacji finansowej

Kredyt hipoteczny to takie zobowiązanie, które nie jest przyznawane na przysłowiowe "piękne oczy". Bank musi mieć pewność, że wnioskodawca będzie klientem wypłacalnym oraz wiarygodnym. O wypłacalności klienta będzie decydowała jego zdolność kredytowa. Natomiast wiarygodność zależy od tego, czy klient wcześniej terminowo spłacał swoje zobowiązania.

Pomyśl nad tym, jak to wygląda w Twoim przypadku. Poziom Twojej zdolności kredytowej określi nie tylko wysokość dochodów, ale też liczba osób na utrzymaniu. Istotne jest także to, czy aktualnie nie spłacasz już jakiegoś innego zobowiązania. Zastanów się także, czy wcześniej zawsze terminowo regulowałeś długi. Jeśli nie, w raporcie BIK będzie widniał negatywny wpis, a więc Twoja historia kredytowa będzie zła. Jeśli zaś nigdy nie spóźniłeś się z płatnościami, będziesz mieć dobrą historię kredytową.

Wybór nieruchomości - czyli pierwszy krok procesu kredytu hipotecznego 

Odbiegając na chwilę od tematyki finansowej najważniejszy z punktów w całym planie działania to znalezienie wymarzonego lokum, które chcemy sfinansować. Korzystając z mnogości opcji warto skorzystać z pomocy profesjonalistów np. doświadczonego biura nieruchomości, które równie często świadczy usługi pośrednictwa finansowego pomagając w uzyskaniu kredytu.

Sam czy z fachowcem?

Nie, nie zamierzam tutaj wchodzić w tematy remontowo-budowlane! Kiedy już znajdziemy „tą” nieruchomość musimy podjąć kolejną ważną decyzję: czy kredytu hipotecznego będziemy szukać samodzielnie czy z pomocą fachowców w branży finansowej? Decydując się na samodzielne kroki możemy skorzystać z porównywarki kredytowej czy też indywidualnych stron internetowych banków. Pamiętajmy jednak, że czasami treści te nie zawierają wszystkich potrzebnych informacji i np. konieczny będzie telefon do banku, aby rozwiać wątpliwości.

Druga opcja to, ta w której korzystamy z usług doradcy finansowego, którego możemy znaleźć m.in. we wspomnianym wcześniej biurze nieruchomości. Każdy z nas funkcjonuje w szerokim gronie znajomych, kolegów z pracy – warto zapytać, jak ci z naszego otoczenia których znamy kupowali nieruchomość. A nuż znają dobrego i skutecznego doradcę? Osoba ta pozwoli nam dobrać odpowiedni bank pod kątem finansowanej nieruchomości. Może również wstępnie ocenić, na jaką kwotę mamy zdolność kredytową. Doradzi również co jest lepsze – brak prowizji za udzielenie czy też niższa marża, a także, z jakich produktów dodatkowych warto korzystać.

Wybór oferty kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z bardzo dużą odpowiedzialnością. Takie zobowiązanie opiewa na niebagatelne kwoty. Jest ono spłacane przez 20, 25, a nierzadko i 30 czy nawet 35 lat. Będzie więc towarzyszyć kredytobiorcy przez ogromną część jego życia i przez ten cały czas klient będzie w obowiązku regulowania rat.

Dlatego tak ważne jest, aby dokładnie przejrzeć oferty kredytów hipotecznych w celu znalezienia tej najkorzystniejszej. Warto jednak nie tylko zwracać uwagę na parametry i koszty zobowiązania, ale też na cel kredytowania. Co zamierzasz zrobić, gdy już pozyskasz pieniądze? W przypadku zakupu mieszkania masz dość duży wybór - jest to podstawowy cel finansowany przez dużą gamę kredytów hipotecznych. Warto wiedzieć, że przy takim scenariuszu konieczne będzie podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem.

Klient może chcieć zbudować sobie nieruchomość. Wówczas powinien starać się o kredyt hipoteczny na budowę domu. Uzyskanie takiego kredytu w jego przypadku może być możliwe przy posiadaniu odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej.

Na rynku jest całe mnóstwo różnorodnych ofert. Niekiedy trudno jest się w nich połapać. To stanowi kolejny argument za tym, by skorzystać z usług doradcy kredytowego.

Pora na dokumenty

Nieruchomość wybrana. Dla naszego przykładu załóżmy, że klient chce kupić mieszkanie z rynku wtórnego. Każdy Bank niezależnie od rodzaju nieruchomości będzie od nas potrzebował tytułu prawnego do nieruchomości. W przypadku rynku wtórnego będzie to umowa przedwstępna pomiędzy sprzedawcą a nabywcą wraz z załącznikami np. aktem notarialnym, gdzie jest stwierdzona własność sprzedawcy. W przypadku zakupów od dewelopera będzie to cały zestaw dokumentów potwierdzających prawo do realizacji inwestycji — posiadanie stosowanych pozwoleń np. własności działki.

Dokumenty dotyczące nieruchomości to pierwsza grupa dokumentów i jest ona tak bardzo złożona, jak złożona będzie nieruchomość będąca przedmiotem finansowania. Inne dokumenty będą potrzebne do kredytowania zakupu mieszkania a inne do budowy domu (pozwolenia, plany, rzuty nieruchomości). Każdy doświadczony doradca kredytowy, czy pracownik banku przedstawia swojemu klientowi listę dokumentów, jakie należy dostarczyć.

Kolejne grupy dokumentów to te dotyczące klienta (kopia dowodu osobistego, dokumenty dotyczące stanu cywilnego np. akt rozdzielności majątkowej) oraz dokumenty dotyczące dochodu klienta, które po raz kolejny będą tym bardziej złożone im bardziej złożone jest źródło dochodu bądź kilka źródeł.

Może wydać się to oczywiste, jednak musimy wspomnieć, że wśród dokumentów potrzebny jest wypełniony wniosek kredytowy. Należy uważnie wpisywać wszystkie dane, żeby się nie pomylić. Niekiedy klientów kusi zatajenia jakichś informacji, aby mieć wyższe szanse na finansowanie. To donikąd nie prowadzi. Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie możliwe tylko wtedy, jeśli wszystkie dane we wniosku będą prawdziwe.

W oczekiwaniu na decyzję

Kiedy już samodzielnie bądź z pomocą doradcy pozyskamy wszystkie dokumenty zostają one przekazane wraz z wnioskiem kredytowym do decyzji analityka. Obowiązkowym elementem jaki musi znaleźć się w dokumentacji jest raport z wyceny/inspekcji przeprowadzonej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego (w przypadku budowy ten dokument to operat szacunkowy). Koszty takiej wyceny zazwyczaj ponosi kupujący nieruchomość.

Kiedy komplet dokumentów trafi do analityka bankowego podejmowana jest decyzja kredytowa w oparciu o dane dotyczące klienta, jego źródeł dochodu i dotychczasowej historii kredytowej jak również nieruchomości, która będzie finansowana. Pamiętajmy również, że analityk może wymagać od nas dostarczenia dodatkowych dokumentów np. dla osób zatrudnionych, które przedstawiły zaświadczenie o zarobkach mogą być wymagane bieżące wpływy wynagrodzenia na rachunek.

Kredyt przyznany – co dalej?

Załóżmy optymistyczną, a zarazem bardzo realną ścieżkę – kredyt na mieszkanie został przyznany. Wówczas następuje podpisanie umowy kredytowej. Jeśli, jak w naszym przykładzie, staraliśmy się o kredyt na zakup mieszkania środki zostaną przelane na konto sprzedającego nieruchomość. Jeśli z kredytu będziemy finansować budowę najpewniej środki będą podzielone na tzw. „transze”, gdzie wypłata jest ściśle uzależniona od terminów zawartych w umowie i postępu dotychczasowych prac nad nieruchomością.

Kiedy już jesteśmy po podpisaniu umowy kredytowej, a środki z kredytu zostaną uruchomione pozostaje nam do spełniania jeszcze jeden obowiązek – wpisanie banku do tzw. hipoteki. Chodzi tutaj o proces, który odbywa się w wydziałach ksiąg wieczystych w sądach rejonowych. Na podstawie specjalnego formularza i wniesienia opłaty do działu IV księgi wieczystej naszej nieruchomości zostaje wpisany bank, który udzielił nam kredytu. Ten dział informuje nas o obciążeniach, jakie ciążą na nieruchomości.

W tych kilku krokach można streścić proces zakupu nieruchomości w kredycie hipotecznym. Bardzo wiele zależy od tego, jaką nieruchomość będziemy chcieli finansować oraz czy zdecydujemy się na pomoc doradcy kredytowego w tej dziedzinie. A kiedy już przejdziemy całą ścieżkę pozostaje już tylko cieszyć się wymarzonym mieszkaniem pamiętając oczywiście o terminowych spłatach rat.

Bank nie przyznał kredytu. Czy można coś z tym zrobić?

Niestety, może okazać się, że otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej nie jest w tej chwili możliwe. Bank może odmówić z bardzo wiele powodów, a taki powód musi określić. Jeśli nie wiemy, czemu nie otrzymaliśmy kredytu, to wówczas warto o to zapytać bank. Wówczas dowiemy się powodów i będziemy mogli sprawdzić czy można sobie jakoś z tym poradzić. Bardzo częstą przyczyną odmownej decyzji jest zbyt niska zdolność kredytowa klienta. Można jednak zwiększyć swoją zdolność kredytową choćby poprzez znalezienie dodatkowego źródła dochodów czy regulację zobowiązań, które dotychczas ciążyły na budżecie domowym.

Tagi: ksiegi wieczystekredyt hipotecznyproces kredytowyAlior Bank

Dodano: 31.07.2019