Umowa przedwstępna – co trzeba o niej wiedzieć

Opublikowano: 31 Gru 2021 Sylwia Chrószcz 7 min. czytania

Kategoria: Słownik pojęć finansowych

Umowa przedwstępna - co to jest?

Mówiąc najprościej, umowa przedwstępna poprzedza zawarcie innej, docelowej umowy. Strony, podpisując umowę przedwstępną przede wszystkim obiecują sobie wzajemnie, że w określonym czasie podpiszą umowę przyrzeczoną.

W łacińskiej nomenklaturze prawniczej możemy spotkać się z innym określeniem umowy przedwstępnej, mianowicie: pactum de contrahendo. Podstawą prawną umowy przedwstępnej jest artykuł 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z kodeksem umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia, które będą determinowały umowę przyrzeczoną. Warto jednak pamiętać, że strony mogą ustalić więcej postanowień niż tylko te, które są istotne dla umowy przyrzeczonej. Nie jest dopuszczalne, aby umowa przedwstępna zawierała postanowienia istotne dla umowy przyrzeczonej, które nie będą ważne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.

W jakim celu podpisuje się umowę przedwstępną?

No dobrze, skoro zatem istnieje coś takiego jak umowa przyrzeczona, czyli umowa właściwa, to po co zawierać umowę przedwstępną? Czy nie można by od razu zawrzeć tej właściwej umowy? Otóż, okazuje się, że jest kilka okoliczności, w których jest wskazane, a nawet trzeba podpisać umowę przedwstępną. Powiedzmy sobie otwarcie: umowa przedwstępna będzie poprzedzała umowy, które najczęściej dotyczą transakcji kupna-sprzedaży.

Przy transakcjach trzeba określić kilka istotnych kwestii, czyli właśnie wspomnianych już postanowień. W tym tkwi sens umów przedwstępnych. A skoro tak, to zdajmy sobie sprawę z tego, że po pierwsze: potencjalny klient może czekać długo na odpowiednią ofertę i kiedy już ją znajdzie, będzie chciał się zabezpieczyć przed tym, by z oferty nie skorzystał ktoś inny, by inny klient go uprzedził. Po drugie: czasem zdarza się tak, że sprzedawca długo czeka na odpowiedniego klienta, a kiedy go w końcu znajduje, to nie chce, mówiąc kolokwialnie: "wypuścić go z rąk".

Przykład zawarcie umowy przedwstępnej

Załóżmy więc, że pan Jan od pewnego czasu planuje zakup nieruchomości na własność, na swój użytek. Długo szuka odpowiednich ofert, aż w końcu znajduje mieszkanie, które odpowiada mu pod względem wykończenia, metrażu, lokalizacji i ceny. Jednakże, aby pana Jana było stać na zakup tego mieszkania, musi on wziąć kredyt hipoteczny. Pani Barbara, która będzie panu Janowi sprzedawać to mieszkanie, wyceniła nieruchomość na 200 tysięcy złotych. Oboje postanowili podpisać umowę przedwstępną. Jednak przedtem pan Jan udał się do banku, w celu zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Bank zweryfikował pozytywnie zdolność kredytową pana Jana i postanowił udzielić mu pożyczki. Wobec tego obie strony podpisały umowę przedwstępną.

Prawnie nie ma żadnych wytycznych co do tego, by umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego. Będzie tak samo ważna bez podpisu notariusza. A zatem pan Jan i pani Barbara zdecydowali się nie ponosić dodatkowych kosztów sporządzenia aktu notarialnego i złożyli na dokumencie tylko swoje podpisy. Dla pana Jana jest najważniejszy termin, określony w umowie, w którym zostanie podpisana umowa sprzedaży mieszkania. Jest to bardzo ważne, gdyż pan Jan musi oszacować, kiedy na pewno dostanie pieniądze z banku. Błąd mógłby go tu sporo kosztować. Istotna jest też kwestia zadatku lub zaliczki. Jako, że praktycznie częściej sprzedawcy nieruchomości decydują się na zadatek, niech tak będzie i w tym przypadku. Pani Barbara chce więc, aby pan Jan wpłacił zadatek w wysokości 10% wartości nieruchomości. Oznacza to, że pan Jan musi zapłacić 20 tysięcy złotych. Teraz obie strony mogą już podpisać przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości, która z kolei już musi mieć formę aktu notarialnego.

A co by się stało gdyby pan Jan odmówił podpisania umowy właściwej sprzedaży nieruchomości? Co by było, gdyby odmówiła pani Barbara? Są tu różne konsekwencje. Po pierwsze, niezależnie od tego, która ze stron zawiniła, druga strona może sądownie domagać się odszkodowania. Po drugie można też domagać się, by strona, która zawiniła podpisała umowę właściwą. Tutaj możliwości stwarza wcześniej podpisana umowa przedwstępna, ale musi być ona koniecznie zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli zaś chodzi o zadatek to sprawa wygląda tak: jeśli pan Jan nie zechce sfinalizować transakcji, wówczas pani Barbara zachowuje zadatek. Jeśli to pani Barbara zawini, pan Jan otrzyma zadatek z powrotem w pierwotnej wysokości lub o wartości dwukrotnej, czyli nasze przykładowe 20 tysięcy albo 40 tysięcy złotych. Kiedy dojdzie do tego, że obie strony odmówią podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, pan Jan otrzyma zadatek z powrotem, ale tylko w pierwotnej wysokości. Nie można się tu ubiegać o wyższe kwoty.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Powinny być informacje takie, jak:

• wspominany już zadatek, w innym przypadku mogłaby być to zaliczka;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
• seria i numer dowodów osobistych stron oraz ich numery PESEL;
• decyzja wstępna banku lub promesa przyznania kredytu hipotecznego;
• kwota należności;
• opis przedmiotu sprzedaży;
• data oraz miejsce zawarcia umowy przedwstępnej.

Tagi: kredyt hipotecznyumowa

Zaktualizowano: 08.02.2022

Dodano: 31.12.2021