Jak rozliczyć podatek z nieruchomości budowanej na gruncie małżonka?

Opublikowano: 24 Lis 2025 Agnieszka Kłak 12 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Budowa domu na gruncie małżonka - co z prawem własności?

Na początek musimy sobie powiedzieć, że polskie prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości, które są przedmiotem prawa własności:

• grunt, 
• budynek, np. dom lub blok mieszkalny.
• część budynku, np. lokal mieszkalny.

Nie może być tak, że część składowa danej rzeczy stanowi odrębny przedmiot własności. W polskim prawie dotyczy to szczególnie gruntów i ich części składowej. Mówiąc prościej: jeśli na gruncie zostanie wybudowany dom, to prawo własności do domu przysługuje właścicielowi tego gruntu. Czyli małżonek, do którego należy grunt ma prawo własności do domu, nawet jeśli taki budynek zostanie wybudowany przez drugiego małżonka, który jednak nie jest właścicielem gruntu.

Czy istnieje rozwiązanie, dzięki któremu właścicielem będzie jedna osoba?

Tak, istnieją takie rozwiązania, jednak przedstawienie ich „na skróty” grozi zagubieniem się w prawniczym żargonie. Aby się nie pogubić warto zacząć od wyjaśnienia jednego pojęcia, które potem będzie bardzo potrzebne.

Samoistny posiadacz - w polskim prawie cywilnym (konkretnie art. 231 §1 Kodeksu cywilnego) jest to osoba, która de facto nie posiada prawa własności do nieruchomości, ale zachowuje się jak właściciel. Może użytkować, ogradzać, pielęgnować, a także... budować dom na nieswojej działce. Istotne jest to, czy te czynności wykonuje w dobrej wierze. W sprawie, którą się zajmujemy, będzie to małżonek, który wybudował dom.

Teraz możemy skupić się na dwóch możliwych rozwiązaniach:

1. Samoistny posiadacz może żądać, by właściciel przeniósł na niego część własności działki. W takiej sytuacji chodzi o tę część gruntu, na której stoi wzniesiony budynek. Takie przeniesienie własności odbyć się musi za odpowiednim wynagrodzeniem. Czyli małżonek, który wybudował dom odkupuje od małżonka będącego właścicielem gruntu część gruntu, na którym stoi dom. Dzięki temu jeden małżonek jest właścicielem domu i gruntu pod nim, a drugi właścicielem pozostałej części gruntu.
2. Właściciel gruntu może żądać, by samoistny posiadacz nabył część gruntu. Jest to mechanizm odwrotny do wyżej opisanego. Działanie polega praktycznie na tym samym - samoistny posiadacz płaci właścicielowi gruntu za część gruntu, na którym stoi budynek - i rodzi te same skutki, które stoją w pkt 1. Różnica jest jedynie taka, że inicjatywa wychodzi od właściciela gruntu. 

Natomiast istnieje jeszcze rozwiązanie, w ramach którego samoistny posiadacz może żądać zwrotu nakładów za wzniesienie budynku. To jednak nie przynosi skutku przeniesienia własności. Działa to w ten sposób, by ten, kto wybudował nie pozostał stratny. Może on żądać zwrotu nakładów, jeśli zwiększają wartość rzeczy (w tym przypadku: nieruchomości, bo zamiast samego gruntu mamy grunt + budynek) w chwili wydania jej właścicielowi. 

Jakie skutki podatkowe rodzi budowa domu na gruncie małżonka?

Zgodnie z art. 11 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wzniesienie budynku przez inną osobę nie niesie ze sobą skutku podatkowego wobec właściciela gruntu. Teoretycznie można by było potraktować to jako przysporzenie majątkowe. W końcu właściciel gruntu nie poniósł kosztów budowy domu, a wartość jego nieruchomości znacznie wzrosła. Nie ma to jednak charakteru trwałego, ponieważ osoba, która przeprowadziła budowę dysponuje wspomnianym już roszczeniem o zwrot nakładów.

Jeśli zaś chodzi o osobę, która wybudowała dom na cudzym gruncie, to może ona zapłacić podatek PIT, ale pod warunkiem, jeśli sprzeda nakłady poniesione na budowę domu i że będą one wyższe niż koszt budowy. Przykładowo, jeśli wybudujesz dom za 600 000 zł, a nakłady sprzedaż właścicielowi gruntu za 700 000 zł, to od różnicy 100 000 zł zapłacisz podatek PIT 19%. Natomiast, jeśli sprzedaż nakłady za 550 000 zł, to będziesz mieć stratę 50 000 zł, a w przypadku zaistnienia straty nie masz obowiązku podatkowego. 

Budowa na gruncie małżonka a kredyt na budowę domu

Nawet jeśli macie rozdzielność majątkową, to nic nie stoi na przeszkodzie, byście uzyskali finansowanie na budowę domu. Co więcej - banki udzielają kredytów hipotecznych nawet osobom, które nie pozostają w związku formalnym czy nieformalnym, czyli np. dwóch kolegów może także zaciągnąć zobowiązanie. W takim przypadku obydwoje będziecie solidarnie spłacać raty kredytu. Przy wnioskowaniu - jeśli oboje uzyskujecie dochody - Wasza wspólna zdolność kredytowa będzie wyższa, niż gdyby wnioskowało jedno z Was (nie zakładamy przypadków, gdy małżonkowie mają dzieci).

Jednak sprawa się komplikuje, gdy popatrzymy na własność. Nawet jeśli będziecie mieli wspólny kredyt i Was oboje bank będzie widział jako dłużników, to nie oznacza to, że prawo własności domu przejdzie z automatu na małżonka, który nie jest właścicielem gruntu. Tak to po prostu nie działa. Zastosowanie ma tutaj zasada, którą omówiliśmy wcześniej - dom pozostaje własnością osoby, do której należy grunt, natomiast małżonek, który dom wybudował i nie jest właścicielem gruntu może wykupić część gruntu oraz posiada roszczenie o zwrot nakładów na cudzy majątek. 

PCC przy przeniesieniu własności lub sprzedaży nakładów

Przy przeniesieniu własności działki (lub jej części) między małżonkami co do zasady może powstać obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek nalicza się od wartości rynkowej przenoszonej nieruchomości i jeśli czynność jest dokonywana w formie aktu notarialnego, to notariusz pobiera PCC w dniu podpisania aktu.

Jeśli zamiast działki małżonkowie rozliczają między sobą nakłady na budowę (np. jeden małżonek „sprzedaje” drugiemu poniesione nakłady na domu wzniesionym na gruncie współmałżonka), również może powstać PCC. Wówczas podstawą opodatkowania jest wartość tych nakładów. Stawka i zakres opodatkowania zależą od charakteru czynności (sprzedaż, darowizna, zniesienie współwłasności), dlatego przed sfinalizowaniem umowy warto skonsultować projekt z notariuszem lub doradcą podatkowym.

Kredyt hipoteczny, gdy budujesz na gruncie małżonka

Banki zwracają dużą uwagę na tytuł prawny do nieruchomości. Przyjrzyjmy się jak to wygląda w różnych aspektach:

• współkredytobiorcy - bank często oczekuje, aby oboje małżonkowie byli stronami umowy kredytowej, nawet jeśli własność działki należy do jednego z Was,
• zabezpieczenie na nieruchomości - hipoteka ustanawiana jest na działce (i budynku w budowie), więc właściciel gruntu musi wyrazić zgodę na obciążenie; bez tego bank nie uruchomi finansowania,
• umowa użyczenia albo dzierżawy albo służebność - jeżeli kredyt ma zaciągać małżonek niebędący właścicielem gruntu, bank może wymagać formalnego tytułu do korzystania z nieruchomości (umowa pomiędzy małżonkami) to porządkuje stan prawny do czasu ewentualnego przeniesienia własności,
• przeniesienie własności przed kredytem - część banków preferuje, by najpierw uregulować własność (np. przenieść udział czy wyodrębnioną część), a dopiero potem ustanowić hipotekę może to przyspieszyć decyzję kredytową i uprościć wpisy w księdze wieczystej,
• zgody małżeńskie - przy ustawowej wspólności majątkowej bank zwykle wymaga oświadczeń i zgód drugiego małżonka nawet wtedy, gdy kredyt formalnie bierze tylko jedno z Was.

Dlaczego porządek w dokumentach ma znaczenie podatkowe?

Uporządkowana dokumentacja:

• określa, kto i z czego rozlicza podatek dochodowy (np. przy późniejszej sprzedaży),
• wpływa na koszty uzyskania przychodu (nakłady udokumentowane fakturami),
• determinuje, czy i kiedy powstaje PCC (przy akcie notarialnym notariusz pobierze należny podatek od razu),
• ułatwia bankowi prawidłowe ustanowienie hipoteki i wypłatę kredytu.

Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć

Najczęściej popełniane błędy to:

• brak aktu notarialnego przy „umówionym” przeniesieniu własności — ustalenia słowne nie zmieniają właściciela,
• pomijanie PCC przy sprzedaży udziału albo nakładów — ryzyko dopłaty wraz z odsetkami,
• brak wpisu do KW po akcie — formalnie wciąż widnieje poprzedni stan, co blokuje kredyt/hipotekę,
• brak dokumentów na nakłady (faktur, umów) — trudniej bronić wartości przy rozliczeniach podatkowych i majątkowych.
• składanie wniosku kredytowego bez uzgodnienia tytułu prawnego — bank zawiesi sprawę do czasu uregulowania własności lub ustanowienia zabezpieczenia.

Dodano: 24.11.2025