Czym jest pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna to jeden z bankowych produktów hipotecznych. Jest udzielana pod zastaw nieruchomości (pożyczkobiorca musi posiadać prawo własności tej nieruchomości). Jeżeli więc jesteśmy właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości – mieszkania, domu, powierzchni biurowej, działki – możemy wykorzystać to jako zabezpieczenie pożyczki. Pożyczki hipoteczne są często rozwiązaniem dużo korzystniejszym od kredytów gotówkowych. Dla osób, które znajdują się w trudnej sytuacji finansowej, mogą być także jedynym sposobem na to, aby uzyskać pożyczkę na znaczną kwotę – w przypadku firm może być to nawet kilka milionów złotych. Pożyczkę można przeznaczyć na dowolnie wybrany cel, także konsumpcyjny, ponadto nie musi on wiązać się z zabezpieczeniem. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z lipca 2019 r. tylko banki i SKOK-i mogą udzielać kredytów lub pożyczek, których zabezpieczeniem jest nieruchomość. Z pozabankowych pożyczek hipotecznych mogą natomiast korzystać tylko przedsiębiorstwa.

Atuty pożyczki hipotecznej:

- wysoka kwota

- długi okres kredytowania

- jasne i przejrzyste zasady jej udzielania

- atrakcyjne oprocentowanie

- możliwość przeznaczenia środków z pożyczki hipotecznej na dowolny cel

- hipoteczna, a kredyt hipoteczny

Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to nie to samo i terminy te odnoszą się do zupełnie innego rodzaju usług finansowych. Pożyczkę hipoteczną można zaciągnąć na dowolny cel. Produkt jest skierowany do osób fizycznych i działalności gospodarczych. Jednak – przedsiębiorcy muszą skorzystać z osobnego produktu jakim jest pożyczka hipoteczna dla firm. Nie ma bowiem możliwości zaciągnięcia pożyczki hipotecznej jako osoba fizyczna, a następnie otrzymaną kwotę wykorzystać na potrzeby działalności gospodarczej. Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej jest nieruchomość. Przyznana kwota zależy od wartości nieruchomości. Zazwyczaj jej wysokość nie przekracza 70% wartości nieruchomości.

Cechą kredytu hipotecznego jest długi termin spłaty. Jego zabezpieczeniem jest hipoteka, którą ustanawia się na rzecz kredytodawcy – banku. W przeciwieństwie do pożyczki hipotecznej, otrzymane środki z kredytu hipotecznego można przeznaczyć TYLKO na sfinansowanie inwestycji związanej z zakupem, remontem lub budową nieruchomości.

Pożyczka hipoteczna – niezbędne dokumenty

Dokumenty niezbędne do zaciągnięcia pożyczki hipotecznej:

- dowód osobisty

- wypełniony wniosek o przyznanie pożyczki hipotecznej

- dokumenty potwierdzające źródło dochodu

- akt własności nieruchomości

- wyciąg z księgi wieczystej

- aktualna wycena nieruchomości

- zaświadczenie o braku zadłużenia nieruchomości

Jakie warunki należy spełnić?

Po pierwsze stały dochód. Najważniejszą kwestią, podczas ubiegania się o pożyczkę hipoteczną jest zdolność kredytowa. W zależności od regulaminu banku, zostaje ona obliczona na podstawie 3-6 miesięcznego okresu wpływu na rachunek przyszłego kredytobiorcy. Podczas obliczania zdolności kredytowej, poddawane są wyłącznie regularne i opodatkowane wpływy m. in w postaci wynagrodzenia za pracę. Ciekawy aspekt stanowią premie oraz dodatki do wynagrodzenia. Warunkiem podstawowym do ich zaliczenia w zdolność kredytową, jest ich regularny wpływ na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy kredytobiorcy.

Po drugie hipoteka – nieruchomość jako zabezpieczenie. Posiadanie nieruchomości przez kredytobiorcę, stanowi dla banku zabezpieczenie pożyczki, na wypadek wystąpienia okoliczności losowych w postaci niespodziewanej utraty pracy lub zaniechania spłaty rat pożyczki.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania pożyczki hipotecznej?

Procedury ubiegania się o pożyczkę hipoteczną praktycznie nie różnią się od tych obowiązujących dla kredytu hipotecznego. Zaczynamy od złożenia wniosku o przyznanie pożyczki, do którego dołączamy wymagane dokumenty. Ich lista może różnić się w zależności od banku, jednak zwykle jest to:

- dokument tożsamości

- zaświadczenie potwierdzające źródło oraz wysokość dochodów

- dokumentacja dotycząca nieruchomości (akt własności, wyciąg z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zadłużenia, aktualna wycena)

Na podstawie powyższych dokumentów bank dokonuje oceny naszej zdolności kredytowej oraz nieruchomości. Jeśli po przeanalizowaniu powyższych bank wyda pozytywną decyzję, po około 2-3 tygodniach od momentu złożenia wniosku, przedstawi nam ostateczne warunki pożyczki hipotecznej.

Pożyczka pod hipotekę – zabezpieczenie

Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej jest hipoteka na nieruchomości lub prawie, którym może być np. własnościowe, spółdzielcze prawo do lokalu oraz cesja praw z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń nieruchomości, która taką gwarancję spłaty dla banku stanowi.

Najprościej mówiąc, sama idea pożyczki hipotecznej polega na tym, że pożyczamy gotówkę, a gwarancją tego, że ją zwrócimy jest posiadana przez nas nieruchomość (to właśnie dzięki temu możemy otrzymać pożyczkę na korzystnych warunkach, z długim okresem spłaty i atrakcyjnym oprocentowaniem). Warto jednak dodać, że nieruchomość, którą dysponujemy, musi być wolna od wszelkich obciążeń. Jeśli tak nie jest, nasze szanse na otrzymanie pożyczki hipotecznej maleją praktycznie do zera.

KOSZTY POŻYCZKI HIPOTECZNEJ

Oprocentowanie to jeden z najbardziej istotnych elementów kosztów kredytowych, wpływający na ich ostateczną wysokość. Może ono mieć charakter stały lub zmienny, dlatego też mówimy o kredytach ze zmienną stopą oprocentowania lub stałą stopą oprocentowania.
W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanie składa się z dwóch elementów:

- stopy bazowej

- marży bankowej

Stopa bazowa przy kredytach hipotecznych

Bank przy wyliczaniu oprocentowania pożyczki hipotecznej bierze pod uwagę stopę bazową, czyli inaczej stopę procentową lub stopę referencyjną. To cena, jaką płaci się za pożyczony kapitał. Kiedy stopy procentowe pozostają niskie, sytuacja jest korzystna dla kredytobiorców, ponieważ kredyty tanieją. Banki mają łatwiejszy dostęp do środków, które mogą przeznaczyć na akcję kredytową. Tutaj powinno się pamiętać o ryzyku związanym ze zmianą wysokości stóp procentowych. Pracownik banku ma obowiązek przedstawić symulację spłaty w razie, gdyby oprocentowanie zostało podniesione. Na tej podstawie warto przeanalizować wysokość raty miesięcznej – powinna ona być zdecydowanie niższa niż maksymalne możliwości kredytobiorcy. Zaciągając pożyczkę hipoteczną można zdecydować się na stałe oprocentowanie zobowiązania. Jest to z reguły rozwiązanie droższe, ale za to daje poczucie stabilności kredytobiorcy.

Dla kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach najważniejsza jest stopa procentowa obliczana według wskaźnika WIBOR. Jego wysokość ustalana jest na określony czas, m. in. 3 miesiące czy 6 miesięcy przez Radę Polityki Pieniężnej. Jest ona czynnikiem zmiennym.

Marża bankowa

Elementem ważnym dla ostatecznej wysokości oprocentowania pożyczki hipotecznej jest marża bankowa. Stanowi ona część oprocentowania, która wyznaczana jest przez bank i może podlegać negocjacjom. Klient zaciągający pożyczkę hipoteczną ma możliwość wynegocjowania z bankiem niższej marży bankowej, o ile ma pewne atuty w postaci:

- bardzo dobrej historii kredytowania

- bardzo wysokiej zdolności kredytowej

- wysokiego wkładu własnego

Im niższa marża bankowa, tym wyższa atrakcyjność oferty kredytowej.

Opłaty i prowizje pożyczki hipotecznej

Pozostałe opłaty i prowizje:

- prowizja za udzielenie pożyczki (opłata przygotowawcza) – jej spłata rozłożona jest na cały okres kredytowania, wysokość prowizji zależy od indywidualnych ustaleń z bankiem, z reguły wynosi od 0 do 4%

- prowizja za wcześniejsza spłatę pożyczki – wiele banków ma ją w swojej tabeli opłat, wysokość tej prowizji najczęściej uzależniona jest od wysokości wpłaty

- opłata za zmianę okresu kredytowania

- opłata za podwyższenie kwoty kredytu – pomocne, gdy wydatki są większe niż początkowo zakładaliśmy

- zmiana rodzaju stopy procentowej: ze zmiennej na stałą lub odwrotnie – w tym przypadku opłata również może być ustalona kwotowo lub być wyliczana od kwoty kredytu

- ocena wartości nieruchomości – czynność dokonywana przed udzieleniem pożyczki, płatna z góry; wysokość opłaty zależy od kwoty pożyczki oraz rodzaju nieruchomości, nie powinna być wyższa niż 1 000 zł.

- opłata notarialna za pracę notariusza oraz opłaty skarbowe za wpis do księgi wieczystej lub wydanie dokumentów urzędowych

Dodamy tylko, że z wymienionych wyżej opłat obowiązkowe dla każdego pożyczkobiorcy są: prowizja za udzielenie oraz wycena zabezpieczenia. Reszta jest opcjonalna i zależy od przebiegu sytuacji i spłaty pożyczki.

Ubezpieczenie pożyczki hipotecznej

Banki wymagają od klientów zaciągających pożyczki hipoteczne ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń, które mogłyby obniżyć jej wartość. Koszty pożyczki hipotecznej dodatkowo podwyższa więc ubezpieczenie. Kredytodawcy oczekują także posiadania przez wnioskujących o pożyczkę polisy na życie oraz cesji praw z tejże polisy ze wskazaniem ich jako uprawnionych do otrzymania świadczenia. Do tego doliczyć trzeba jeszcze ubezpieczenie pomostowe pobierane w okresie przejściowym, do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku.

Maksymalna wysokość pożyczki hipotecznej

Wysokość kwoty, jaką można uzyskać od banku z tytułu zaciągnięcia pożyczki hipotecznej, zależy głównie od wartości nieruchomości stanowiącej jej zabezpieczenie. Wiele zależy też od wewnętrznej polityki banku. Podczas indywidualnej oceny sytuacji klienta bank przeanalizuje jego sytuację materialną, dochody oraz dokładnie oceni pełniącą funkcję zabezpieczenia nieruchomości.

Większość instytucji jest skłonna pożyczyć kwotę stanowiącą 60 – 70% wartości nieruchomości. Są i takie, u których maksymalna wysokość pożyczki hipotecznej nie przekroczy 50% wartości zabezpieczenia, jak również te, gdzie dostaniemy kwotę bliską 80%.

Pożyczka hipoteczna dla firm

Pożyczka hipoteczna nie jest przeznaczona wyłącznie dla osób fizycznych. Mogą po nią sięgać również firmy. Ze względu na zaostrzenie warunków przyznawana kredytów inwestycyjnych i obrotowych, firmy coraz częściej sięgają po pożyczki hipoteczne. Bank nie stosują żadnych obostrzeń w stosunku do wielkości przedsiębiorstwa, czy formy prowadzonej działalności. Z pożyczek hipotecznych najczęściej korzystają małe i średnie przedsiębiorstwa. Główną zaletą pożyczki hipotecznej jest możliwość przeznaczenia otrzymanych środków na dowolny cel. Fundusze zatem mogą być przeznaczone zarówno na inwestycje, jak również na spłatę innego kredytu. Podobnie, jak w przypadku wszystkich innych pożyczek i kredytów, tak również w tym przypadku najważniejsza dla banku jest ocena sytuacji finansowej przedsiębiorstwa i jego zdolności kredytowych. Pożyczka hipoteczna jest zabezpieczona na nieruchomości, którą jest najczęściej budynek mieszkalny, biurowy lub usługowy. Należy tutaj zaznaczyć, że nie wszystkie budynki mogą stać się zabezpieczeniem. Wyłącza się nich np. budynki sakralne, publiczne, czy te, które zaliczają się do zabytków.

Pozabankowa pożyczka hipoteczna

Osoba fizyczna może ubiegać się pożyczkę hipoteczną przede wszystkim w banku. Według najnowszych przepisów konsumentowi dużo trudniej znaleźć taką ofertę na rynku pozabankowym. Istnieje zaledwie kilka firm, które dadzą pożyczkę pod zabezpieczenie na nieruchomości. Dużo łatwiej ze zdobyciem finansowania na rynku pozabankowym będzie miał przedsiębiorca, który może wybierać pomiędzy ofertami. O szczegóły warto zapytać Agenta, który współpracuje z wnioskomat.com i dysponuje ofertą wspomnianych firm, udzielających pożyczki pod zastaw nieruchomości. Finansowanie w tych firmach jest w pełni bezpieczne, a cały proces podlega głębokiej analizie Klienta. Instytucja finansująca sprawdza pod względem wielu aspektów, czy Klient kwalifikuje się do wzięcia pożyczki. Firma/ przedsiębiorca zostanie zweryfikowany pod kątem:

- od kiedy zarejestrowana jest działalność

- generowanych i uzyskanych przychodów, kosztów i zysków

- numeru księgi wieczystej nieruchomości, czy nieruchomość może stanowić zabezpieczenie

- kwoty wnioskowanej i celu, na który planuje przeznaczyć środki; cel musi być oczywiście związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i musi być wiarygodny; instytucja pożyczkowa sprawdzi też, czy kwota ta jest adekwatna do możliwości Klienta

Jeśli Klient przejdzie pozytywnie preweryfikację, zostanie poproszony o przedstawienie wszystkich dokumentów, potwierdzających osiągane dochody i prawo własności do nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie pożyczki. Największy nacisk w analizie zostanie położony na płynność finansową Klienta oraz atrakcyjność nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki. Na podstawie tego firma pożyczkowa ostatecznie oceni, czy Klient spełnia wszystkie wymogi i może udzielić mu wnioskowanego finansowania. Sama analiza może potrwać nawet 3 tygodnie. Jeżeli decyzja jest pozytywna, kolejnym krokiem będzie wizyta u notariusza, wpisanie firmy do księgi wieczystej nieruchomości oraz podpisanie umowy. Pozabankowe pożyczki hipoteczne wiążą się z mniejszą ilością formalności niż pożyczki w banku. Niektóre firmy nie wymagają zaświadczeń o dochodach czy zatrudnieniu, nie biorą też pod uwagę negatywnej historii kredytowej i nie oceniają zdolności kredytowej. Warto być jednak świadomym, że pozabankowa pożyczka hipoteczna, choć jest łatwiejsza do otrzymania, to wiąże się za to z wyższymi kosztami i większym ryzykiem. Pieniądze pożyczane są na krótki okres, a RRSO może wynieść nawet kilkadziesiąt procent.

Ranking pożyczek hipotecznych

Najlepsza pożyczka hipoteczna to ta najtańsza. Jak ją znaleźć? Z pomocą może przyjść ranking pożyczek hipotecznych, który stanowi rzetelną analizę wszystkich dostępnych na rynku pożyczek hipotecznych. Dobry ranking uwzględnia najważniejsze czynniki pożyczki hipotecznej, w tym m. in.:

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)

- koszt całkowity

- oprocentowanie

- prowizję

Dzięki rankingowi można przeprowadzić szybkie porównanie pożyczek hipotecznych i dowiedzieć się, które banki oferują najkorzystniejsze warunki. Przydatna może okazać się też porównywarka, która po zadaniu odpowiednich parametrów wskaże, która pożyczka hipoteczna jest najtańsza.

Top