Spis treści
Pożyczka hipoteczna to jeden z bankowych produktów hipotecznych. Jest udzielana pod zastaw nieruchomości (pożyczkobiorca musi posiadać prawo własności tej nieruchomości). Jeżeli więc jesteśmy właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości – mieszkania, domu, powierzchni biurowej, działki – możemy wykorzystać to jako zabezpieczenie pożyczki pod hipotekę. Pożyczki hipoteczne są często rozwiązaniem dużo korzystniejszym od kredytów gotówkowych.
Dla osób, które znajdują się w trudnej sytuacji finansowej, mogą być także jedynym sposobem na to, aby uzyskać pożyczkę na znaczną kwotę – w przypadku firm może być to nawet kilka milionów złotych. Pożyczkę można przeznaczyć na dowolnie wybrany cel, także konsumpcyjny, ponadto nie musi on wiązać się z zabezpieczeniem. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z lipca 2019 r. tylko banki i SKOK-i mogą udzielać kredytów lub pożyczek, których zabezpieczeniem jest nieruchomość. Z pozabankowych pożyczek hipotecznych mogą natomiast korzystać tylko przedsiębiorstwa.
Atuty pożyczki hipotecznej:
Pożyczka hipoteczna na dowolny cel to produkt korzystny przedewszystkim pod względem finansowym, szczególnie, gdy wnioskujesz o wysoką kwotę. Ponadto jest wygodną alternatywą, gdy potrzebujesz kredytu na wykończenie domu, ponieważ nie musisz wykazywać planu oraz kosztorysu wykonywanych prac, rozliczać się z nich.
Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to nie to samo i terminy te odnoszą się do zupełnie innego rodzaju usług finansowych. Pożyczkę hipoteczną można zaciągnąć na dowolny cel. Produkt jest skierowany do osób fizycznych i działalności gospodarczych. Jednak – przedsiębiorcy muszą skorzystać z osobnego produktu jakim jest pożyczka hipoteczna dla firm. Nie ma bowiem możliwości zaciągnięcia pożyczki hipotecznej jako osoba fizyczna, a następnie otrzymaną kwotę wykorzystać na potrzeby działalności gospodarczej. Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej jest nieruchomość. Przyznana kwota zależy od wartości nieruchomości. Zazwyczaj jej wysokość nie przekracza 70% wartości nieruchomości.
Cechą kredytu hipotecznego jest długi termin spłaty. Jego zabezpieczeniem jest hipoteka, którą ustanawia się na rzecz kredytodawcy – banku. W przeciwieństwie do pożyczki hipotecznej, otrzymane środki z kredytu hipotecznego można przeznaczyć TYLKO na sfinansowanie inwestycji związanej z zakupem, remontem lub budową nieruchomości.
Dokumenty niezbędne do zaciągnięcia pożyczki hipotecznej:
Jeśli interesuje cię pożyczka pod zastaw mieszkania, innej nieruchomości, najważniejszy jest stały dochód. Najważniejszą kwestią, podczas ubiegania się o pożyczkę hipoteczną jest zdolność kredytowa. W zależności od regulaminu banku, zostaje ona obliczona na podstawie 3-6 miesięcznego okresu wpływu na rachunek przyszłego kredytobiorcy. Podczas obliczania zdolności kredytowej, poddawane są wyłącznie regularne i opodatkowane wpływy m. in w postaci wynagrodzenia za pracę. Ciekawy aspekt stanowią premie oraz dodatki do wynagrodzenia. Warunkiem podstawowym do ich zaliczenia w zdolność kredytową, jest ich regularny wpływ na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy kredytobiorcy.
Po drugie hipoteka – nieruchomość jako zabezpieczenie. Posiadanie nieruchomości przez kredytobiorcę, stanowi dla banku zabezpieczenie pożyczki, na wypadek wystąpienia okoliczności losowych w postaci niespodziewanej utraty pracy lub zaniechania spłaty rat pożyczki. Możliwa do uzyskania jest:
Procedury ubiegania się o pożyczkę hipoteczną praktycznie nie różnią się od tych obowiązujących dla kredytu hipotecznego. Zaczynamy od złożenia wniosku o przyznanie pożyczki, do którego dołączamy wymagane dokumenty. Ich lista może różnić się w zależności od banku, jednak zwykle jest to:
Na podstawie powyższych dokumentów bank dokonuje oceny naszej zdolności kredytowej oraz nieruchomości. Jeśli po przeanalizowaniu powyższych bank wyda pozytywną decyzję, po około 2-3 tygodniach od momentu złożenia wniosku, przedstawi nam ostateczne warunki pożyczki hipotecznej. Obliczanie zdolności kredytowej można również przeprowadzić na własną rękę, przy pomocy kalkulatorów dostępnych w sieci. To co prawda symulacja, nie będąca gwarancją pozyskania środków, pozwala się jednak zaorientować w twoich możliwościach.
Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej jest hipoteka na nieruchomości lub prawie, którym może być np. własnościowe, spółdzielcze prawo do lokalu oraz cesja praw z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń nieruchomości, która taką gwarancję spłaty dla banku stanowi.
Najprościej mówiąc, sama idea pożyczki hipotecznej polega na tym, że pożyczamy gotówkę, a gwarancją tego, że ją zwrócimy jest posiadana przez nas nieruchomość (to właśnie dzięki temu możemy otrzymać pożyczkę na korzystnych warunkach, z długim okresem spłaty i atrakcyjnym oprocentowaniem). Warto jednak dodać, że nieruchomość, którą dysponujemy, musi być wolna od wszelkich obciążeń. Jeśli tak nie jest, nasze szanse na otrzymanie pożyczki hipotecznej maleją praktycznie do zera.
Oprocentowanie to jeden z najbardziej istotnych elementów kosztów kredytowych, wpływający na ich ostateczną wysokość. Może ono mieć charakter stały lub zmienny, dlatego też mówimy o kredytach ze zmienną stopą oprocentowania lub stałą stopą oprocentowania.
W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanie składa się z dwóch elementów:
Bank przy wyliczaniu oprocentowania pożyczki hipotecznej bierze pod uwagę stopę bazową, czyli inaczej stopę procentową lub stopę referencyjną. To cena, jaką płaci się za pożyczony kapitał. Kiedy stopy procentowe pozostają niskie, sytuacja jest korzystna dla kredytobiorców, ponieważ kredyty tanieją. Banki mają łatwiejszy dostęp do środków, które mogą przeznaczyć na akcję kredytową. Tutaj powinno się pamiętać o ryzyku związanym ze zmianą wysokości stóp procentowych. Pracownik banku ma obowiązek przedstawić symulację spłaty w razie, gdyby oprocentowanie zostało podniesione. Na tej podstawie warto przeanalizować wysokość raty miesięcznej – powinna ona być zdecydowanie niższa niż maksymalne możliwości kredytobiorcy. Zaciągając pożyczkę hipoteczną można zdecydować się na stałe oprocentowanie zobowiązania. Jest to z reguły rozwiązanie droższe, ale za to daje poczucie stabilności kredytobiorcy.
Dla kredytów pod zastaw mieszkania, domu udzielanych w złotówkach najważniejsza jest stopa procentowa obliczana według wskaźnika WIBOR. Jego wysokość ustalana jest na określony czas, m. in. 3 miesiące czy 6 miesięcy przez Radę Polityki Pieniężnej. Jest ona czynnikiem zmiennym.
Elementem ważnym dla ostatecznej wysokości oprocentowania pożyczki hipotecznej jest marża bankowa. Stanowi ona część oprocentowania, która wyznaczana jest przez bank i może podlegać negocjacjom. Klient zaciągający pożyczkę hipoteczną ma możliwość wynegocjowania z bankiem niższej marży bankowej, o ile ma pewne atuty w postaci:
Im niższa marża bankowa, tym wyższa atrakcyjność oferty kredytowej. Czasami pożyczka hipoteczna może mieć obniżoną marżę, jeśli skorzystasz z innych produktów banku w ramach tzw. cross-sellingu.
Pozostałe opłaty i prowizje:
Dodamy tylko, że z wymienionych wyżej opłat obowiązkowe dla każdego pożyczkobiorcy są: prowizja za udzielenie oraz wycena zabezpieczenia. Reszta jest opcjonalna i zależy od przebiegu sytuacji i spłaty pożyczki.
Banki wymagają od klientów zaciągających pożyczki hipoteczne ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń, które mogłyby obniżyć jej wartość. Koszty pożyczki hipotecznej dodatkowo podwyższa więc ubezpieczenie. Kredytodawcy oczekują także posiadania przez wnioskujących o pożyczkę polisy na życie oraz cesji praw z tejże polisy ze wskazaniem ich jako uprawnionych do otrzymania świadczenia. Do tego doliczyć trzeba jeszcze ubezpieczenie pomostowe pobierane w okresie przejściowym, do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku.
Wysokość kwoty, jaką można uzyskać od banku z tytułu zaciągnięcia pożyczki hipotecznej, zależy głównie od wartości nieruchomości stanowiącej jej zabezpieczenie. Wiele zależy też od wewnętrznej polityki banku. Podczas indywidualnej oceny sytuacji klienta bank przeanalizuje jego sytuację materialną, dochody oraz dokładnie oceni pełniącą funkcję zabezpieczenia nieruchomości.
Większość instytucji jest skłonna pożyczyć kwotę stanowiącą 60 – 70% wartości nieruchomości. Są i takie, u których maksymalna wysokość pożyczki hipotecznej nie przekroczy 50% wartości zabezpieczenia, jak również te, gdzie dostaniemy kwotę bliską 80%.
Pożyczka hipoteczna nie jest przeznaczona wyłącznie dla osób fizycznych. Mogą po nią sięgać również firmy. Ze względu na zaostrzenie warunków przyznawana kredytów inwestycyjnych i obrotowych, firmy coraz częściej sięgają po pożyczki hipoteczne. Bank nie stosują żadnych obostrzeń w stosunku do wielkości przedsiębiorstwa, czy formy prowadzonej działalności. Z pożyczek hipotecznych najczęściej korzystają małe i średnie przedsiębiorstwa.
Główną zaletą pożyczki hipotecznej jest możliwość przeznaczenia otrzymanych środków na dowolny cel. Fundusze zatem mogą być przeznaczone zarówno na inwestycje, jak również na spłatę innego kredytu. Podobnie, jak w przypadku wszystkich innych pożyczek i kredytów, tak również w tym przypadku najważniejsza dla banku jest ocena sytuacji finansowej przedsiębiorstwa i jego zdolności kredytowych. Pożyczka hipoteczna jest zabezpieczona na nieruchomości, którą jest najczęściej budynek mieszkalny, biurowy lub usługowy. Należy tutaj zaznaczyć, że nie wszystkie budynki mogą stać się zabezpieczeniem. Wyłącza się nich np. budynki sakralne, publiczne, czy te, które zaliczają się do zabytków.
Osoba fizyczna może ubiegać się pożyczkę hipoteczną przede wszystkim w banku. Według najnowszych przepisów konsumentowi dużo trudniej znaleźć taką ofertę na rynku pozabankowym. Istnieje zaledwie kilka firm, które dadzą pożyczkę pod zabezpieczenie na nieruchomości. Dużo łatwiej ze zdobyciem finansowania na rynku pozabankowym będzie miał przedsiębiorca, który może wybierać pomiędzy ofertami. O szczegóły warto zapytać Agenta, który współpracuje z wnioskomat.com i dysponuje ofertą wspomnianych firm, udzielających pożyczki pod zastaw nieruchomości. Finansowanie w tych firmach jest w pełni bezpieczne, a cały proces podlega głębokiej analizie Klienta. Instytucja finansująca sprawdza pod względem wielu aspektów, czy Klient kwalifikuje się do wzięcia pożyczki. Firma/ przedsiębiorca zostanie zweryfikowany pod kątem:
Jeśli Klient przejdzie pozytywnie preweryfikację, zostanie poproszony o przedstawienie wszystkich dokumentów, potwierdzających osiągane dochody i prawo własności do nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie pożyczki. Największy nacisk w analizie zostanie położony na płynność finansową Klienta oraz atrakcyjność nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki. Na podstawie tego firma pożyczkowa ostatecznie oceni, czy Klient spełnia wszystkie wymogi i może udzielić mu wnioskowanego finansowania. Sama analiza może potrwać nawet 3 tygodnie. Jeżeli decyzja jest pozytywna, kolejnym krokiem będzie wizyta u notariusza, wpisanie firmy do księgi wieczystej nieruchomości oraz podpisanie umowy.
Pozabankowe pożyczki hipoteczne wiążą się z mniejszą ilością formalności niż pożyczki w banku. Niektóre firmy nie wymagają zaświadczeń o dochodach czy zatrudnieniu, nie biorą też pod uwagę negatywnej historii kredytowej i nie oceniają zdolności kredytowej. Warto być jednak świadomym, że pozabankowa pożyczka hipoteczna, choć jest łatwiejsza do otrzymania, to wiąże się za to z wyższymi kosztami i większym ryzykiem. Pieniądze pożyczane są na krótki okres, a RRSO może wynieść nawet kilkadziesiąt procent.
A jeśli zastanawiasz się, czy w firmie pozabankowej będą możliwe pożyczki pod zastaw nieruchomości bez BIK, to mamy dla ciebie złą wiadomość. Pożyczka hipoteczna zaciągana jest na zbyt wysoką kwotę, aby parabank mógł pominąć ten krok. Większość firm nie podejmuje tak dużego ryzyka.
Najlepsza pożyczka hipoteczna to ta najtańsza. Jak ją znaleźć? Z pomocą może przyjść ranking pożyczek hipotecznych, który stanowi rzetelną analizę wszystkich dostępnych na rynku pożyczek hipotecznych. Dobry ranking uwzględnia najważniejsze czynniki pożyczki hipotecznej, w tym m. in.:
Dzięki rankingowi można przeprowadzić szybkie porównanie pożyczek hipotecznych i dowiedzieć się, które banki oferują najkorzystniejsze warunki. Przydatna może okazać się też porównywarka, która po zadaniu odpowiednich parametrów wskaże, która pożyczka hipoteczna jest najtańsza.
Oprócz tego można skorzystać z kalkulatora pożyczki hipotecznej, który w ujednolicony sposób przedstawia aktualne oferty kredytowe, opierając się na podanych przez ciebie paramatrach.
Zastanawiasz się, w jakim banku pożyczka hipotecznaj jest dostępna? Przedstawiamy kilka możliwości.
Jedną z opcji jest pożyczka hipoteczna w ING, z okresem kredytowania do 25 lat. Jej zaletą jest brak opłat za wcześniejszą spłatę zobowiązania. W Santander pożyczka hipoteczna przyznawana jest na kwotę do 60% wartości nieruchomości, a okres kredytowania to maksylanie 20 lat. Podobnie jest w przypadku pożyczki hipotecznej w PKO, którą możesz przeznaczyć na dowolny lecz, aczkolwiek nie może byc on związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.