Co to jest dział III i IV ksiąg wieczystych?

Opublikowano: 17 Cze 2021 Agata Dymara 8 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Księgi wieczyste to temat często pojawiający się w tematyce finansowej. Jest silnie skorelowany z kredytami hipotecznym, a także innymi produktami finansowymi, gdzie występuje zabezpieczenie w postaci nieruchomości. W dzisiejszym wpisie odpowiemy co kryje się w dziale III i IV ksiąg wieczystych.

Co to jest dział III i IV ksiąg wieczystych?

Co jest księga wieczysta?

Księga wieczysta, w skrócie KW, to dokument opisujący stan prawny nieruchomości i dotyczy tak samo prawa własności, użytkowania wieczystego, czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (nie wszystkie lokale spółdzielcze mają jednak założone księgi wieczyste). Znajdziemy w niej dane dotyczące między innymi właściciela, adresu nieruchomości jej powierzchni i przeznaczenia, a także hipotek. Niezależnie od tego, z jakim typem nieruchomości będziemy mieć do czynienia – czy to będzie mieszkanie, czy też działka – budowa księgi pozostaje taka sama. Księga wieczysta dzieli się na cztery działy, z których każdy odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. My przyjrzymy się dzisiaj jakie informacje znajdują się w III I IV dziale ksiąg wieczystych.

Co znajduje się w dziale III KW?

Dział III to Prawa, Roszczenia o Ograniczenia. Znajdują się tam informacje, dotyczące ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec danej nieruchomości. Wpisy które tu znajdziemy to: numer wpisu, rodzaj wpisu oraz pełną treść wpisu.

Do tych informacji możemy zaliczyć:

  • służebność gruntowa, czyli prawo innej osoby do określonego korzystania z nieruchomości stanowiącej własność kogoś innego. Służebność gruntową dzielimy na przejazdu oraz przechodu. Służebność przejazdu występuje, kiedy jedna nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, wtedy jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi. Jeśli chodzi o prawo przechodu, jest ono wtedy, kiedy na przykład właściciel nieruchomości przyległej, może swobodnie przechodzić przez daną nieruchomość w celu przypuśćmy pobierania wody,
  • służebność przesyłu - Ustanawiana na rzecz dostawców mediów. Ustanawiana jest w sytuacji, kiedy doprowadzenie mediów do innych działek możliwe jest jedynie za pośrednictwem działki czy działek obciążonych, będących prywatną własnością innej osoby,
  • służebność osobista - czyli prawo określonej osoby do zamieszkiwania w danym mieszkaniu czy domu postawionym na danej działce, nie będącym własnością tej osoby. Służebność osobista wygasa z chwilą śmierci osoby, której przysługuje prawo do mieszkania w danej nieruchomości,
  • informacje o wszczęciu egzekucji komorniczej – oznacza to nic innego, jak fakt, iż właściciel nieruchomości, nie spłaca swoich długów i nieruchomość została zajęta i przeznaczona do sprzedaży w celu zaspokojenia roszczeń wierzycieli. Decydując się na zakup takiej nieruchomości, musimy pamiętać, że prawdopodobnie cześć pieniędzy na jej zakup przekazać będziemy musieli komornikowi,
  • informacje o spadkobiercach – taka informacja, mówi nam, że trwa postępowanie spadkowe w sądzie lub u notariusza w wyniku tego Sąd Wieczystoksięgowy automatycznie bez żadnego wniosku ze strony spadkobierców zamieszcza ostrzeżenie w dziale III księgi wieczystej,
  • roszczenia o zawarcie umów przedwstępnych – taka informacja pojawia się kiedy właściciel nieruchomości zobowiązał się ją sprzedać i podpisał już przedwstępną umowę sprzedaży. Warto tu dodać, iż dzieje się tak tylko wtedy, kiedy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego,
  • prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu czy dzierżawy - Oznacza to, że w przypadku pierwokupu, osoba trzecia ma przywilej pierwszeństwa nabycia danej nieruchomości, w przypadku odkupu, pierwszeństwo zakupu nieruchomości ma osoba która wcześniej była jej właścicielem oraz prawo dzierżawy, gdzie wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony. Pamiętajmy, iż fakt nabycia od właściciela dzierżawionej nieruchomości, nie ma wpływu na ustanowioną na tym gruncie dzierżawę,
  • inne nietypowe wpisy – wszystkie prawa, roszczenia i ograniczenia, które wymieniliśmy wyżej są tymi które najczęściej się tam znajdują, jednak warto wiedzieć, że ilość zapisów jaka może się tam znaleźć jest praktycznie nie wyczerpana. Znajdziemy tam np. zapis o prawie wspólności ściany w przypadku sąsiadujących ze sobą kamienic, a nawet o prawie do wywieszania szyldów na cudzym balkonie.

Jedno jest pewne - jest to dział, który  bezwzględnie należy sprawdzić  przed nabyciem nieruchomości. Jest on ważny z tego powodu, że istnienie w nim jakiegokolwiek wpisu oznacza pewne ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości przez właściciela, warto więc skonsultować z prawnikiem wszystkie wpisy jakie napotkamy w tym dziale.

Co znajduje się w dziale IV KW?

Jak sama nazwa wskazuje dział ten przeznaczony jest wyłącznie na wpisy dotyczące hipotek. Spotkać możemy się tutaj z dwoma rodzajami hipoteką umowną oraz przymusową: 

  • hipoteka umowna - jest zawierana na podstawie umowy pomiędzy właścicielem, a wierzycielem właściciela. Może ona być ustanowiona na rzecz banku lub innej osoby. W przypadku banku, nie ma wymogu ustanowienia umowy w formie aktu notarialnego, inaczej sprawa wygląda w przypadku osoby fizycznej, tutaj, aby wpisać hipotekę do księgi wieczystej wymagany jest akt notarialny,
  • hipoteka przymusowa – w tym wypadku nie zależy ona od woli właściciela, otrzymuje on oficjalną informację o tym, że ktoś ustanowił hipotekę na jego majątku. Oczywiście działanie takie musi mieć umocowanie prawne i wymaga tzw. Tytułu prawnego (wyroku, nakazu, postanowienia o zabezpieczenie etc.). Dzieje się tak, na przykład kiedy właściciel nieruchomości posiada długi których nie spłaca, wtedy wierzyciel może wystąpić do sądu o ustanowienie takiego zabezpieczenia.

Podsumowanie

Księga wieczysta jest dokumentem, w którym znajdziemy wszystkie informacje dotyczącej danej nieruchomości. Ważne jest, aby przede wszystkim przed zakupem dokładnie się z nią zapoznać. Jak sami mogliście zobaczyć zarówno w III jak i IV dziale znajdują się naprawdę istotne informację, których nie powinniśmy przeoczyć. Mam nadzieję, że rozjaśniliśmy Wam te kwestie, jeśli macie dodatkowe pytanie piszcie śmiało, pod filmem. Do zobaczenia w kolejnym odcinku. 

Zaktualizowano: 17.06.2021

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.

Komentarze, pytania i odpowiedzi do artykułu (0)


Top