Co to jest dział III i IV ksiąg wieczystych?

Opublikowano: 17 Cze 2021 Agata Dymara 9 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Co jest księga wieczysta?

Księga wieczysta, w skrócie KW, to dokument opisujący stan prawny nieruchomości. W aktach księgi wieczystej znajdziemy wpisy dotyczące:

• prawa własności,
• użytkowania wieczystego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (nie wszystkie lokale spółdzielcze mają jednak założone księgi wieczyste).

Znajdziemy w niej dane dotyczące między innymi: właściciela nieruchomości, oznaczenie nieruchomości, adres nieruchomości, jej powierzchnię i przeznaczenie, a także zapisy w przypadku ustanowienia hipoteki np. w przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Księgi wieczyste zawierają informacja zwane stanem prawnym nieruchomości ujawnionym, a także są źródłem wiedzy dotyczących ograniczonych praw rzeczowych danej nieruchomości.

Niezależnie od tego, z jakim typem nieruchomości będziemy mieć do czynienia – czy to będzie mieszkanie, czy też działka – budowa księgi pozostaje taka sama. Księga wieczysta dzieli się na cztery działy, z których każdy odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. My przyjrzymy się dziś, jakie informacje znajdują się w III I IV dziale ksiąg wieczystych.

Co znajduje się w dziale III księgi wieczystej?

Dział III księgi wieczystej to Prawa Roszczenia i Ograniczenia. Znajdują się tam informacje, dotyczące ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec danej nieruchomości. Wpisy które tu znajdziemy to: numer wpisu, rodzaj wpisu oraz pełną treść wpisu.

Do tych informacji w księdze wieczystej możemy zaliczyć:

1. Służebność gruntowa, czyli prawo innej osoby do określonego korzystania z nieruchomości stanowiącej własność kogoś innego. Służebność gruntową dzielimy na przejazdu oraz przechodu. Służebność przejazdu występuje, kiedy jedna nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, wtedy jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi. Jeśli chodzi o prawo przechodu, jest ono wtedy, kiedy na przykład właściciel nieruchomości przyległej, może swobodnie przechodzić przez daną nieruchomość w celu przypuśćmy pobierania wody. 
2. Służebność przesyłu - Ustanawiana na rzecz dostawców mediów. Ustanawiana jest w sytuacji, kiedy doprowadzenie mediów do innych działek możliwe jest jedynie za pośrednictwem działki czy działek obciążonych, będących prywatną własnością innej osoby,
3. Służebność osobista - czyli prawo określonej osoby do zamieszkiwania w danym mieszkaniu czy domu postawionym na danej działce, nie będącym własnością tej osoby. Służebność osobista wygasa z chwilą śmierci osoby, której przysługuje prawo do mieszkania w danej nieruchomości. 
4. Informacje o wszczęciu egzekucji komorniczej – oznacza to nic innego, jak fakt, iż właściciel nieruchomości, nie spłaca swoich długów i nieruchomość została zajęta i przeznaczona do sprzedaży w celu zaspokojenia roszczeń wierzycieli. Decydując się na zakup takiej nieruchomości obciążonej, musimy pamiętać, że prawdopodobnie cześć pieniędzy na jej zakup przekazać będziemy musieli komornikowi. 
5. Informacje o spadkobiercach – taka informacja, mówi nam, że trwa postępowanie spadkowe w sądzie lub u notariusza w wyniku tego Sąd Wieczystoksięgowy automatycznie bez żadnego wniosku ze strony spadkobierców zamieszcza ostrzeżenie w dziale III księgi wieczystej. 
6. Roszczenia o zawarcie umów przedwstępnych – taka informacja pojawia się kiedy właściciel nieruchomości zobowiązał się ją sprzedać i podpisał już przedwstępną umowę sprzedaży. Warto tu dodać, iż dzieje się tak tylko wtedy, kiedy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. 
7. Prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu czy dzierżawy - Oznacza to, że w przypadku pierwokupu, osoba trzecia ma przywilej pierwszeństwa nabycia danej nieruchomości, w przypadku odkupu, pierwszeństwo zakupu nieruchomości ma osoba która wcześniej była jej właścicielem oraz prawo dzierżawy, gdzie wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony. Pamiętajmy, iż fakt nabycia od właściciela dzierżawionej nieruchomości, nie ma wpływu na ustanowioną na tym gruncie dzierżawę. 
8. Inne nietypowe wpisy – wszystkie prawa roszczenia i ograniczenia, które wymieniliśmy wyżej są tymi które najczęściej się tam znajdują, jednak warto wiedzieć, że ilość zapisów jaka może się tam znaleźć jest praktycznie nie wyczerpana. Znajdziemy tam np. zapis o prawie wspólności ściany w przypadku sąsiadujących ze sobą kamienic, a nawet o prawie do wywieszania szyldów na cudzym balkonie.

Jedno jest pewne - jest to dział, który  bezwzględnie należy sprawdzić  przed nabyciem nieruchomości. Jest on ważny z tego powodu, że istnienie w nim jakiegokolwiek wpisu oznacza pewne ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością przez właściciela, warto więc skonsultować z prawnikiem wszystkie wpisy jakie napotkamy w tym dziale.

Co znajduje się w dziale IV księgi wieczystej?

Jak sama nazwa wskazuje dział ten przeznaczony jest wyłącznie na wpisy dotyczące hipotek i oznaczenie wierzyciela hipotecznego. Spotkać możemy się tutaj z dwoma rodzajami hipoteką umowną oraz przymusową: 

• hipoteka umowna - jest zawierana na podstawie umowy pomiędzy właścicielem, a wierzycielem właściciela. Może ona być ustanowiona na rzecz banku lub innej osoby. W przypadku banku, nie ma wymogu ustanowienia umowy w formie aktu notarialnego, inaczej sprawa wygląda w przypadku osoby fizycznej, tutaj, aby wpisać hipotekę do księgi wieczystej wymagany jest akt notarialny,
• hipoteka przymusowa – w tym wypadku nie zależy ona od woli właściciela, otrzymuje on oficjalną informację o tym, że ktoś ustanowił hipotekę na jego majątku. Oczywiście działanie takie musi mieć umocowanie prawne i wymaga tzw. Tytułu prawnego (wyroku, nakazu, postanowienia o zabezpieczenie etc.). Dzieje się tak, na przykład kiedy właściciel nieruchomości posiada długi których nie spłaca, wtedy wierzyciel może wystąpić do sądu o ustanowienie takiego zabezpieczenia.

Podsumowanie

Dział III księgi wieczystej oraz informacje zawarte w IV dziale księgi wieczystej są bardzo ważne dla nabywcy nieruchomości. W danej księdze wieczystej znajdziemy zakres danych pozwalający uchronić nas przed podjęciem np. decyzji o zakupie nieruchomości, która będzie stanowiła dla nas w przyszłości kłopot. Zapoznanie się z zapisami księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą chcemy nabyć jest naszym obowiązkiem. A gdy jesteśmy właścicielami zbywanej nieruchomości: jeśli w toku sprawdzenia danych w księdze wieczystej znajdą się niezgodności treści księgi wieczystej należy tą sprawę niezwłocznie wyjaśnić. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości może mieć wpływ na decyzje zakupowe przyszłych właścicieli.

Tagi: sądksiegi wieczystesłużebnośćhipoteka

Zaktualizowano: 19.11.2021

Dodano: 17.06.2021