Co to jest hipoteka umowna?

Opublikowano: 21 Gru 2021 Sylwia Chrószcz 6 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Wielu z nas marzy o własnym domu czy mieszkaniu, dlatego spora cześć osób marzących o „własnych czterech kątach” decyduje się na kredyt hipoteczny.

Z tego artykułu dowiesz się:

Co to jest hipoteka umowna?

Hipoteka umowna - co to jest?

Hipoteka umowna jest dobrowolnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Jest to ograniczone prawo rzeczowe. Zabezpieczeniem tym jest nieruchomość, należąca do kredytobiorcy. Można również powiedzieć, że hipoteka umowna jest przeniesieniem prawa własności do nieruchomości na bank na czas spłaty rat kredytowych.

Hipoteka umowna daje kredytodawcy pewność, że kredytobiorca wywiąże się ze zobowiązań i spłaci kredyt w całości. Hipoteka umowna ma swoje umocowanie prawne w artykułach 245 oraz 245 z indeksem jeden kodeksu cywilnego. Przepisy te głoszą, iż:

  • przepisy o przeniesieniu własności są stosowane przy ograniczonym prawie własności, czyli przy hipotece;
  • nie mają tu zastosowania przepisy o niedopuszczalności warunku lub terminu;
  • konieczne jest zawarcie umowy między właścicielem a nabywcą oraz wpis o hipotece do księgi wieczystej.

Jak wygląda proces ustanowienia hipoteki umownej?

Co ważne: hipoteka w ustanawiana na rzecz banku w ramach czynności bankowych może być zawarta w zwykłej formie pisemnej – tak mówi Prawo Bankowe. Natomiast hipoteki na rzecz innych podmiotów muszą być zawsze w formie aktu notarialnego, przy czym ta forma dotyczy wyłącznie oświadczenia właściciela ustanawiającego hipotekę, a nie np. całej umowy na podstawie której następnie właściciel (już w formie aktu) ustanawia hipotekę.

Wpis hipoteki bankowej realizowany jest na podstawie dokumentu wystawionego przez bank, w którym stwierdza on udzielenie kredytu, jego wysokość oraz oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Następnie składany jest do sądu wniosek o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Mowa tu o sądzie rejonowym, odpowiednim do prowadzenia księgi wieczystej, która obejmuje nieruchomość. Wnioskować może zarówno bank jak i klient, a opłata za wniosek wynosi 200 zł. Kiedy sąd już dokona wpisu do księgi wieczystej, wówczas dopiero tak naprawdę hipoteka umowna zaistnieje zarówno w prawie jak i w rzeczywistości.

Można powiedzieć, że hipoteka umowna wygasa właściwie tylko wtedy, kiedy dłużnik spłaci swoje zobowiązania. Jednakże może to się odbyć na różne sposoby. Najprostszym i najkorzystniejszym dla kredytobiorcy jest po prostu spłata wszystkich rat kredytowych wraz z odsetkami w terminie. Nie dość, że jest to najbezpieczniejsza droga do wygaśnięcia hipoteki, to jeszcze, jeśli klient będzie chciał w przyszłości zaciągnąć inne zobowiązanie, w oczach banku będzie wyglądał na wiarygodnego. To z kolei zwiększy jego szanse na uzyskanie kolejnego kredytu. Jeżeli natomiast dłużnik zalega ze spłatą należności, bank może wystąpić o ich uregulowanie na drodze postępowania egzekucyjnego.

Jeśli dojdzie do licytacji z nieruchomości i kwota z niej pozyskana pokryje całość zobowiązań, jakie zostały dłużnikowi do spłacenia, hipoteka umowna również wygasa. Może też zdarzyć się tak, że w trakcie trwania kredytu hipotecznego, kredytobiorca sprzeda nieruchomość, na której ciąży hipoteka. Warunkiem jest tutaj uzyskanie takiej sumy pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości, aby wystarczyła na spłatę reszty zobowiązania. W momencie wygaśnięcia hipoteki umownej kredytobiorcy wraca pełne prawo własności do nieruchomości.

Czym różni się hipoteka umowna od hipoteki przymusowej?

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, hipoteka umowna jest dobrowolna, natomiast hipoteka przymusowa jest nakładana na nieruchomość bez uwzględnienia woli dłużnika. Hipoteka umowna powstaje już na początku kredytu, natomiast przymusowa wtedy, kiedy dłużnik nie reguluje swojego zobowiązania, nie tylko związanego z kredytem.

Kolejną ważną różnicą jest to, że dokumentem potrzebnym do tego, by hipoteka umowna weszła w życie, jest umowa między bankiem, a klientem. W przypadku hipoteki przymusowej jest to tytuł wykonawczy o egzekucji z nieruchomości, który zostaje nadany przez sąd. Po spłacie zobowiązania, przy hipotece umownej kredytobiorca odzyskuje w pełni prawo własności do nieruchomości. Natomiast kiedy nieruchomość zostanie sprzedana na drodze licytacji komorniczej, środki w pierwszej kolejności trafiają do banku. Dopiero potem klient otrzymuje resztę pieniędzy, o ile jeszcze jakieś zostały i nie ma w kolejce innych wierzycieli z roszczeniami.

Warto jeszcze dodać, że hipoteka umowna jest rzeczą powszechnie spotykaną w świecie kredytów. Co ważne, hipoteka przymusowa stwarza dla dłużnika realne zagrożenie utraty nieruchomości.

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.

Komentarze, pytania i odpowiedzi do artykułu (0)


Top