Co to jest operat szacunkowy?

Opublikowano: 06 Sty 2022 Sylwia Chrószcz 5 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Przygotowując dokumenty wymagane do kredytu hipotecznego nie możemy pominąć bardzo ważnego dokumentu, jakim jest operat szacunkowy. Jest to bardzo ważny dokument bez którego nie otrzymamy kredytu hipotecznego. Kwestia sporządzania operatu szacunkowego jest kluczowa w sprawie wyceny nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

Co to jest operat szacunkowy?

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest to dokument, w którym widnieje kwota wartości nieruchomości. Operat szacunkowy jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy jest to osoba, która posiada kwalifikacje w zakresie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zwykle jest sporządzony dla banku, który udziela kredytu hipotecznego. Wartość nieruchomości określona za pośrednictwem operatu szacunkowego, wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, stanowi podstawę do ustalenia przez bank wkładu własnego kredytobiorcy, LTV oraz maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego.

Operat wykorzystywany jest także w procesach egzekucyjnych czy sprawach dotyczących podziału majątku. Operat szacunkowy każdorazowo jest dokumentem, sporządzanym na piśmie. Podstawą prawną, regulującą wszystkie kwestie związane z operatem szacunkowym jest artykuł 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Znajdziemy tam informacje o sposobie sporządzenia oraz okresie obowiązywania operatu szacunkowego.

Kiedy i gdzie się stosuje się operat szacunkowy?

Należy pamiętać, że choć to kredytodawca wymaga operatu szacunkowego, to obowiązek dostarczenia tego dokumentu spoczywa na kredytobiorcy. Operat szacunkowy wymagany jest nie tylko przy kredycie hipotecznym, ale też wtedy gdy konieczne jest ustalenie podstawy opodatkowania w podatku od spadków i darowizn (urzędy skarbowe korzystają z własnych tabel, jednak z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że wartość podana w operacie będzie zgodna z danymi organów skarbowych). Dokument może się również przydać klientom, którzy nie biorą kredytu hipotecznego, ale dokonują zakupu nieruchomości za gotówkę. Dzięki temu klient będzie miał pewność, że wartość nieruchomości została rzetelnie określona.

Jeżeli chodzi o okoliczność zaciągnięcia kredytu hipotecznego, operat szacunkowy powinien zawierać:

  • określenie celu wyceny nieruchomości - operat szacunkowy jest niezbędny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, 
  • wskazania rodzaju określonej nieruchomości w operacie szacunkowym - czy jest to dom, mieszkanie, czy inny rodzaj nieruchomości, 
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości - czy jest to nieruchomość mieszkalna czy nabywana w celu komercyjnym, 
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości, zastosowane techniki szacowania, 
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości, 
  • źródła informacji o nieruchomości, np. księga wieczysta, zdjęcia, itd., 
  • opis aktualnego stanu nieruchomości – czy jest zaniedbana, czy posiada dobry stan techniczny, opis każdego z pomieszczeń wraz z informacją o standardzie wykończenia.
  • analizę porównawczą oraz charaketrystykę rynku nieruchomości w okolicznej lokalizacji. 

Z jakimi kosztami wiąże się sporządzenie operatu szacunkowego?

Wszystko zależy od tego co jest przedmiotem wyceny i kto dokonuje wyceny. Rzeczoznawca majątkowy, który nie jest powiązany z konkretnym bankiem będzie miał inne stawki niż rzeczoznawca majątkowy pozyskany przez nas indywidualnie, "z rynku".

Za czynność dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego niepowiązanego z bankiem będziemy musieli zapłacić:

  • przy wycenie domu od 600 do 1200 zł.
  • przy wycenie działki – do 800 zł.
  • przy wycenie mieszkania – od 500 do 900 zł.

Jeżeli możliwe jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego pracującego dla banku, to wówczas ceny sporządzenia operatu szacunkowego mogą wynosić odpowiednio:

  • dla domu ok. 400 zł.
  • dla działki ok. 300 zł.
  • dla mieszkania ok. 250 zł.

Koszty te ponosi w całości klient banku. Oczywiście podane wyżej koszty są orientacyjne i każdorazowo będą one dostosowane do konkretnej nieruchomości oraz ustaleń pomiędzy klientem a rzeczoznawcą majątkowym. Warto też zawsze zapytać rzeczoznawcę majątkowego, czy aneksowanie operatu w drodze nowych ustaleń np. poprzez wzrost cen mieszkań w okolicy będzie dodatkowo płatne.

Czy operat szacunkowy ma jakiś limit czasowy swojego obowiązywania?

Wspomniana wcześniej ustawa o gospodarce nieruchomościami głosi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od dnia, w którym został sporządzony. Ponadto dodaje, że jeśli nastąpi potwierdzenie aktualności, czego dokonuje rzeczoznawca, to ważność dokumentu przedłuża się o kolejny rok. Terminy te są obowiązkowe, chyba, że doszło do zmian uwarunkowań prawnych lub innych istotnych czynników. Mówią o tym ustęp 3 i 4 artykułu 156 niniejszej ustawy.

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.

Komentarze, pytania i odpowiedzi do artykułu (5)


  • Avatar OlekJ

    OlekJ
    23.01.2022 09:13:30

    Super dziękuje! Dużo mi rozjaśnił ten artykuł oby tak dalej! :)

    Odpowiedź
  • Avatar Teresa

    Teresa
    22.01.2022 10:40:12

    Czy ceny za operat mogą się różnić?

    Avatar Sylwia Chrószcz

    Sylwia Chrószcz Autor Teresa
    22.01.2022 14:00:25

    Dzień dobry, oczywiście ceny mogą się różnić w zależności gdzie skorzystamy z usługi.

  • Avatar Sam

    Sam
    20.01.2022 13:02:17

    Lubię frytki ;)

    Odpowiedź
  • Avatar Zbyszek

    Zbyszek
    19.01.2022 16:12:50

    Ja się z tym nie męczyłem wynająłem człowieka od takich rzeczy i tylko się wprowadziłem. proste polecam każdemu

    Odpowiedź
Top