Czy opłaca się nadpłacać kredyt? Sprawdźmy na przykładach

Jak wyliczyć ratę stałą i ratę malejącą w kredycie hipotecznym?

01 SIE 2019 Autor: Wojciech Zieliński

Masz kredyt hipoteczny? A może przymierzasz się do jego zaciągnięcia? Jeśli tak, to staniesz przed wieloma dylematami dotyczącymi wyboru instytucji, produktu, oferty, wariantu. Jednym z dylematów który stawia przed nami kredyt hipoteczny jest wybór harmonogramu spłat. Ten występuje w dwóch rodzajach – możemy wybrać raty równe, lub raty malejące. Przymierzając się do odpowiedzi na pytanie, który sposób spłaty wybrać, warto poznać podstawowe różnice oraz sposób obliczenia raty równej i raty malejącej w kredycie hipotecznym.

Rata stała, a rata malejąca – podstawowa charakterystyka

Pierwszą podstawową różnicą pomiędzy omawianymi rodzajami rat będzie wielkość każdej z nich w czasie. Wielkość raty stałej pozostanie niezmienna na przestrzeni trwania naszego kredytu – przynajmniej w założeniu, ponieważ jeżeli nasz kredyt jest oprocentowany w oparciu o oprocentowanie zmienne to oczywiście rata może ulec zmianie na skutek zmiany stóp procentowanych (więcej o tym przeczytasz tutaj). Nie mniej jednak, w harmonogramie, który otrzymamy wraz z umową kredytową będzie widniała taka sama rata w każdym miesiącu. Rata malejąca natomiast, będzie zgodnie z harmonogramem maleć w czasie. Bank wyliczy ją w taki sposób, aby na początku była większa, a z każdą zapłaconą ratą się zmniejszała.

Z czego składa się każda rata?

Każda rata, niezależnie do rodzaju, będzie składała się z dwóch części – kapitałowej i odsetkowej. Z każdą ratą pomniejszam saldo zadłużenia w stosunku do banku (czym jest saldo zadłużenia przeczytasz tutaj) oraz płacę odsetki od aktualnego salda. Bank musi zatem wyliczyć ratę tak, abym w okresie trwania kredytu spłacił cały kapitał, który pożyczyłem w banku oraz oddał odsetki, które płaciłem od wykorzystywanego kapitału. I tu dochodzimy do kolejnej różnicy w racie malejącej i racie stałej. Tą różnicą będzie inna proporcja spłacanego kapitału i odsetek zawartych w racie. Rata malejąca charakteryzuje się tym, że część kapitałowa raty zawsze będzie stała. Zmieniać się będzie natomiast część odsetkowa – z każdą ratą będziemy płacić mniejsze odsetki (zakładając oczywiście, że nie jesteśmy w okresie karencji i cały czas spłacamy kapitał). W racie równiej z drugiej strony, część kapitałowa będzie rosnąć z każdą ratą, a część odsetkowa będzie maleć.

Dlaczego proporcje spłacanego kapitału i odsetek będą się zmieniać?

Odpowiedzi na powyższe pytanie należy poszukać w sposobie obliczenia raty. Sprawdźmy zatem, jak obliczyć każdą z nich. Określmy sobie parametry przykładu: Klient bierze kredyt hipoteczny w wysokości 360 000 PLN na okres 30 lat (360 miesięcy). Kredyt jest oprocentowany 4 % w skali roku. Zacznijmy od obliczenia raty malejącej ponieważ wysokość tej można policzyć na kalkulatorze. Stwierdziliśmy powyżej, że w przypadku raty malejącej część kapitałowa będzie zawsze równa. Aby obliczyć jej wysokość wystarczy podzielić kwotę kredytu przez liczbę miesięcy – 360 000 PLN / 360 miesięcy = 1000 PLN. Ile natomiast będą wynosić odsetki w pierwszym miesiącu? Musimy pomnożyć saldo zadłużenia razy oprocentowanie roczne i podzielić przez ilość miesięcy w roku. Równanie będzie wyglądało następująco: 360 000 * 4% / 12 = 1200 PLN. Łącznie nasza rata w pierwszym miesiącu będzie wynosiła 1000 + 1200 = 2200 PLN. Jak obliczyć ratę w drugim miesiącu? Rata kapitałowa przez cały okres kredytu się nie zmieni – będzie wynosić 1000 PLN. Rata odsetkowa zmaleje, ponieważ zmniejszyło się saldo zadłużenia. O ile? Po pierwszym miesiącu o spłacony kapitał, czyli 1000 PLN. Policzmy zatem odsetki w drugim miesiącu – 359 000 * 4% / 12 = 1196,67 PLN. Łączna rata w drugim miesiącu będzie wynosić 2196,67 PLN. I tak z każdym miesiącem – łączna wysokość raty będzie maleć ponieważ zmniejszać się będzie saldo zadłużenia o spłacany kapitał, a co za tym idzie Klient będzie płacił mniejsze odsetki. W ostatnim miesiącu kredytu saldo zadłużenia będzie wynosić 1000 PLN. Klient zatem zapłaci ratę w wysokości – 1000 PLN (kapitał) + (1000 *4% / 12) (odsetki) = 1000 + 3,33 = 1003,33 PLN.

A jak liczymy ratę równą?

I tu niestety pojawia się trudność. Skoro rata musi być taka sama w całym okresie to bardzo dokładnie trzeba wyliczyć ile musi wynosić, aby Klient spłacił i kapitał i odsetki. A przecież spłacany kapitał będzie zmniejszał saldo, więc odsetki będą malały. A skoro rata jest równa i odsetki będą malały to kapitał spłacany z każdą ratą będzie rósł. Co zatem zrobić, aby wyliczyć ratę równą? Możemy sięgną do jednego z kalkulatorów w Internecie, które mają zaszyty odpowiedni algorytm liczenia, lub wyprowadzić samodzielnie odpowiednią funkcję w excelu. Aby mieć satysfakcję z przygotowanego samodzielnie kalkulatora spójrzmy jak policzyć ratę stałą w excelu. W pierwszej kolejności w osobne komórki wprowadzamy dane: roczna stopa procentowa, liczba miesięcznych rat, kwota kredytu. Następnie w nową komórkę wpisujemy wzór: =-PMT(stopa procentowa/12;liczba miesięcznych rat;kwota kredytu) – klikamy enter i excel policzy nam ratę. Podstawmy zatem do wzoru: =-PMT(4%/12;360;360000). Wysokość raty stałej będzie wynosiła 1718,70 PLN.

cena oprocentowanie kredyt pożyczka
Rys.1 Sposób wyliczania raty równej w excelu

Wiemy już jak obliczyć wysokość raty. Potwierdźmy jeszcze tezę, że kapitał rośnie, a odsetki maleją. W jaki sposób? Ile odsetek zapłaci Klient w pierwszej racie? Saldo zadłużenia * oprocentowanie / 12 – 360 000 PLN * 4% / 12 = 1200 PLN. Skoro odsetki wynoszą 1200 PLN, a cała rata 1718, 70 PLN to Klient w pierwszej racie spłaci 518,70 PLN kapitału. Podstawą do obliczenia odsetek drugiej raty będzie oczywiście saldo w drugim miesiącu – to wynosi 360 000 – 518,70 = 359 481,3 PLN. Odsetki w drugim miesiącu będą wynosić: 359 481,3 * 4% /12 = 1198,27 PLN. W drugim miesiącu spłacimy zatem następujący kapitał: 1718,70 – 1198,27 = 520,43 PLN. Odsetki maleją, spłacany kapitał rośnie.

Co bardziej się opłaca?

Wiemy już, jak policzyć wysokość każdego rodzaju raty. Pytanie zatem, jaki harmonogram spłaty będzie tańszy dla Klienta? Odpowiedź jest prosta i logiczna – w racie malejącej od początku spłacamy więcej kapitału w związku z czym przez cały okres trwania kredytu zapłacimy mniej odsetek. Rata malejąca będzie dla Klienta tańsza. Pytanie tylko, o ile? I tu znów musimy sięgnąć do obliczeń. Aby obliczyć ile zapłacimy odsetek w kredycie z ratą stałą wystarczy zsumować łączną kwotę zapłaconych rat w okresie trwania kredytu i odjąć od tej kwoty pożyczony kapitał: (1718,70 *360) – 360 000 = 618 732 – 360 000 = 258 732 PLN. W kredycie z ratą stałą w całym okresie zapłacimy zatem 258 732 PLN odsetek. W kredycie z ratą malejącą dla porównania zapłacimy 216 600 PLN odsetek. Kredyt z ratą mającą będzie tańszy o 42 132 PLN.

Jaką spłatę wybrać?

Udowodniliśmy na liczbach, że kredyt z ratą malejącą będzie tańszy dla Klienta. Oczywistym zatem wyborem powinien być właśnie ten rodzaj spłaty. Niestety, wybór nie jest tak prosty. Wszystko zależy bowiem od zasobności naszego portfela, a co za tym idzie zdolności kredytowej. Nie zawsze będzie nas stać na to, aby płacić wyższą ratę. Bank licząc naszą zdolność kredytową też policzy ją do pierwszej, najwyższej raty. Może się zatem okazać, że dla raty równej dostaniemy pozytywną decyzję kredytową, a dla raty malejącej negatywną – bank oceni, że nie stać nas na płacenie wyższego zobowiązania. Ostateczny wybór zależy od tego, czy będzie nas stać na płacenie wyższej raty oraz od naszych indywidualnych preferencji co do harmonogramu spłaty.

Top