Wolnoć, Tomku, w swoim domku. Kto jest właścicielem mieszkania w kredycie hipotecznym?

Wolnoć, Tomku, w swoim domku. Kto jest właścicielem mieszkania w kredycie hipotecznym?

13 SIE 2019 Autor: Urszula Sokół

Rok do roku zwiększa się ilość udzielanych kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości. Czy kupując mieszkanie na kredyt nie odbieramy albo nie zmniejszamy swojej swobody dysponowania majątkiem? Czy jest zgoła odmiennie, cytując hrabiego Fredrę: „Wolnoć, Tomku, w swoim domku.”? Czy ten wspominamy w znanej bajce „domek” jest naprawdę mój?

Fakty zapisane w księgach wieczystych

Planując zakup nieruchomości jednym z pierwszych pytań z jakim się spotkamy ze strony Banku jest numer księgi wieczystej nieruchomości. Zapisy znajdujące się w księgach wieczystych są dla nas skarbnicą wiedzy o nabywanej nieruchomości. Układ księgi składa się z 4 działów:

  1. dział I: dane dotyczące oznaczenia nieruchomości np. z ewidencji gruntów oraz spis praw związanych z własnością,
  2. dział II – oznaczenie właścicieli nieruchomości lub użytkowników wieczystych,
  3. dział III – ograniczone prawa rzeczowe (poza hipotekami) oraz prawa osobiste lub roszczenia, którym jest obciążona nieruchomość,
  4. dział IV – hipoteki w raz z ich szczegółowym opisem odpowiadające na pytania jaką kwotą jest obciążona nieruchomość, względem jakiego podmiotu, kto ma pierwszeństwo do egzekwowania praw z hipoteki.

Analiza tych zapisów pozwala nam stwierdzić, że formalnie właścicielem nieruchomości jest osoba wpisana w dziale II księgi wieczystej. Bank występuje tylko w dziale IV, gdzie dokładnie opisane są prawa związane z ustanowioną hipoteką.

Czy wpisy w księdze wieczystej ograniczają moje prawa do dysponowania nieruchomością?

Każda osoba nabywająca nieruchomość powinna w pierwszej kolejności sprawdzić jej status prawny. Prostym sposobem na sprawdzenie tych informacji jest analiza ksiąg wieczystych. Obecnie przeglądanie zapisów ksiąg jest bardzo łatwe: na podstawie posiadanego specjalnego numeru przypisanego do każdej nieruchomości można sprawdzać rejestry online. Księgi można również przeglądać we właściwym dla nieruchomości sądzie, w obecności pracownika.

Kiedy już nabyliśmy nieruchomość sfinansowaną kredytem hipotecznym w księdze wieczystej naszej nieruchomości znajdą się zapisy o nas jako o właścicielu oraz o banku jako podmiocie posiadającym prawa do hipoteki. Formalnie zapisy te dla kolejnego właściciela, któremu np. chcemy sprzedać już posiadaną nieruchomość dają pełną wiedzę o jej statusie prawnym. Owszem my jesteśmy właścicielem nieruchomości, ale z tytułu kredytu hipotecznego jest on obciążona wskazaną w księdze kwotą (większą niż kwota zaciągniętego kredytu).

Jaka jest moja swoboda dysponowania majątkiem?

Praktycznie zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwe. Na rynku znane są praktyki sprzedaży nieruchomości, których zakup finansowany był wcześniej z kredytu hipotecznego. Najczęściej w takich przypadkach nowa umowa kredytu hipotecznego, jak również akt notarialny związany z zakupem nieruchomości ustanawia, że w pierwszej kolejnościz kredytu zostanie uregulowane zobowiązanie hipoteczne ciążące już na nieruchomości. Pozwala to na sprzedaż nieruchomości z kredytem, którego jeszcze nie spłaciliśmy. Warto jednak zwrócić uwagę, że utrudnione, a wręcz niemożliwe będzie finansowanie w kredycie hipotecznym nieruchomości, która aktualnie posiada wpisy w zakresie roszczeń, jakim obciążona jest nieruchomość. Takim utrudnieniem w uzyskaniu finansowania mogą też być ograniczone prawa rzeczowe tj. służebność lokalu dla obecnych właścicieli.

Dobrze pojęta kwestia wolności

Kupując wymarzoną nieruchomość w kredycie hipotecznym faktycznie jesteśmy jej właścicielami. Nie musimy pytać banku w momencie, kiedy chcemy przeprowadzić niezbędne remonty i przebudowy nieruchomości jeśli nie wiążą się one ze zmianą przeznaczenia lokalu. Pytanie do Banku przyda nam się jeśli chcemy uzyskać na ten cel dodatkowe finansowanie. Obecnie możemy sprzedać nieruchomość obciążoną już hipoteką jeśli tylko taka będzie wola przyszłego kupującego. Sami również możemy kupować takie nieruchomości pamiętając o odpowiednich regulacjach w akcie notarialnym.

Czyli jednak „wolnoć”!

Top