Wolnoć, Tomku, w swoim domku. Kto jest właścicielem w kredycie hipotecznym?

Opublikowano: 08 Marzec 2023 Agnieszka Kłak 8 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Fakty zapisane w księgach wieczystych

Klient wnioskujący o kredyt hipoteczny musi przejść całą procedurę u kredytodawcy. Planując zakup nieruchomości jednym z pierwszych pytań, z jakim się spotkamy ze strony Banku, jest numer księgi wieczystej nieruchomości. Zapisy znajdujące się w księgach wieczystych są dla nas skarbnicą wiedzy o nabywanej nieruchomości. Układ księgi składa się z 4 działów:

• dział I - dane dotyczące oznaczenia nieruchomości np. z ewidencji gruntów oraz spis praw związanych z własnością,
• dział II – oznaczenie właścicieli nieruchomości lub użytkowników wieczystych,
• dział III – ograniczone prawa rzeczowe (poza hipotekami) oraz prawa osobiste lub roszczenia, którym jest obciążona nieruchomość,
• dział IV – hipoteki wraz z ich szczegółowym opisem odpowiadające na pytania, jaką kwotą jest obciążona nieruchomość, względem jakiego podmiotu, kto ma pierwszeństwo do egzekwowania praw z hipoteki.

Analiza tych zapisów pozwala nam stwierdzić, że formalnie właścicielem nieruchomości jest osoba wpisana w dziale II księgi wieczystej. Bank występuje tylko w dziale IV, gdzie dokładnie opisane są prawa związane z ustanowioną hipoteką.

Właścicielem nieruchomości jest zawsze podmiot ją nabywający, czyli najczęściej osoba, która zaciąga kredyt hipoteczny. Bank wpisuje się natomiast w hipotekę, która jest ograniczonym prawem na nieruchomości.

Czy wpisy w księdze wieczystej ograniczają moje prawa do dysponowania nieruchomością?

Własność nieruchomości jest kluczowa z punktu widzenia polskiego prawa. Dlatego każda osoba nabywająca nieruchomość powinna w pierwszej kolejności sprawdzić jej status prawny. Prostym sposobem na sprawdzenie tych informacji jest analiza ksiąg wieczystych. Obecnie przeglądanie zapisów ksiąg jest bardzo łatwe: na podstawie posiadanego specjalnego numeru przypisanego do każdej nieruchomości można sprawdzać rejestry online. Księgi można również przeglądać we właściwym dla nieruchomości sądzie, w obecności pracownika.

Kiedy już nabyliśmy nieruchomość sfinansowaną kredytem hipotecznym w księdze wieczystej naszej nieruchomości znajdą się zapisy o nas jako o właścicielu oraz o banku jako podmiocie posiadającym prawa do hipoteki. Formalnie zapisy te dla kolejnego właściciela, któremu np. chcemy sprzedać już posiadaną nieruchomość dają pełną wiedzę o jej statusie prawnym. Owszem my jesteśmy właścicielem nieruchomości, ale z tytułu kredytu hipotecznego jest on obciążony wskazaną w księdze kwotą (większą niż kwota zaciągniętego kredytu).

Aby sprawdzić kto jest właścicielem wystarczy wejść do księgi wieczystej nieruchomości. Księgi wieczyste można przeglądać elektronicznie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/)

Jaka jest moja swoboda dysponowania majątkiem?

Praktycznie zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwe. Na rynku znane są praktyki sprzedaży nieruchomości, których zakup finansowany był wcześniej z kredytu hipotecznego. Najczęściej w takich przypadkach nowa umowa kredytu mieszkaniowego, jak również akt notarialny związany z zakupem nieruchomości ustanawia, że w pierwszej kolejności z kredytu zostanie uregulowane zobowiązanie hipoteczne ciążące już na nieruchomości. Pozwala to na sprzedaż nieruchomości z kredytem, którego jeszcze nie spłaciliśmy.

Warto jednak zwrócić uwagę, że utrudnione, a wręcz niemożliwe będzie finansowanie w kredycie hipotecznym nieruchomości, która aktualnie posiada wpisy w zakresie roszczeń, jakim obciążona jest nieruchomość. Takim utrudnieniem w uzyskaniu finansowania mogą też być ograniczone prawa rzeczowe tj. służebność lokalu dla obecnych właścicieli.

Jak wygląda kwestia własności przy wspólnym kredytem hipotecznym?

Zawieranie umowy kredytowej przez więcej niż jednego klienta jest z perspektywy kredytobiorców bardzo korzystnym rozwiązaniem. Przyczynia się to do poprawy zdolności kredytowej, a także rozkłada obciążenie ratalne na wszystkich spłacających. W praktyce najczęściej na wspólne wnioskowanie decydują się małżeństwa.

W takim przypadku właściciele nieruchomości to mąż i żona. Mają takie same prawa oraz obowiązki. Występują tutaj pewne ograniczenia nie mające miejsca przy wyłącznym prawie własności przysługującej jednej osobie. Jedno nie może bowiem sprzedać nieruchomości bez zgody drugiego - natomiast gdy właściciel jest jeden może dowolnie podjąć tę decyzję. Gdy kredyt był brany wspólnie ewentualna decyzja o tym, aby sprzedać mieszkanie musi zostać uzgodniona między wszystkimi właścicielami nieruchomości.

Przy wspólnym prawie własności występuje także zasada solidarnego spłacania kredytu. Wprawdzie nic nie stoi na przeszkodzie, aby wziąć kredyt z przyjacielem, sąsiadem czy całkowicie obcym człowiekiem, ale to właśnie najbliższe osoby są darzone przez klientów największym zaufaniem. Dlatego też często o kredyt hipoteczny wnioskują małżonkowie przekonani o sobie nawzajem, że zarówno jedno jak i drugie z nich będzie regularnie spłacać raty kredytu.

Czy właścicielem nieruchomości może być ktoś inny niż kredytobiorca?

Jeżeli kredyt jest zaciągany na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, to bank nie zgodzi się na finansowanie, jeśli właścicielem miałby być ktoś inny niż kredytobiorca. Jeśli zaś kredyt hipoteczny jest przeznaczony na inny cel - np. konsolidacja zobowiązań, zakup maszyn do firmy, itp. - to wówczas zabezpieczeniem może być mieszkanie innej osoby, o ile wyrazi ona na to zgodę. Fachowo określa się to jako zabezpieczenie na nieruchomości osoby trzeciej.

Dobrze pojęta kwestia wolności

Kupując wymarzoną nieruchomość w kredycie hipotecznym faktycznie jesteśmy jej właścicielami. Nie musimy pytać banku w momencie, kiedy chcemy przeprowadzić niezbędne remonty i przebudowy nieruchomości, jeśli nie wiążą się one ze zmianą przeznaczenia lokalu. Pytanie do Banku przyda nam się, jeśli chcemy uzyskać na ten cel dodatkowe finansowanie. Obecnie możemy sprzedać nieruchomość obciążoną już hipoteką, jeśli tylko taka będzie wola przyszłego kupującego. Sami również możemy kupować takie nieruchomości pamiętając o odpowiednich regulacjach w akcie notarialnym.

Czyli jednak „wolnoć”!

Tagi: hipoteka

Dodano: 13.08.2019