Wolnoć, Tomku, w swoim domku. Kto jest właścicielem w kredycie hipotecznym?

Opublikowano: 13 Sie 2019 Urszula Sokół 5 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Rok do roku zwiększa się ilość udzielanych kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości. Czy kupując mieszkanie na kredyt, nie odbieramy albo nie zmniejszamy swojej swobody dysponowania majątkiem? Czy jest zgoła odmiennie, cytując hrabiego Fredrę: „Wolnoć, Tomku, w swoim domku.”? Czy ten wspominamy w znanej bajce „domek” jest naprawdę mój?

Wolnoć, Tomku, w swoim domku. Kto jest właścicielem w kredycie hipotecznym?

Fakty zapisane w księgach wieczystych

Planując zakup nieruchomości jednym z pierwszych pytań, z jakim się spotkamy ze strony Banku, jest numer księgi wieczystej nieruchomości. Zapisy znajdujące się w księgach wieczystych są dla nas skarbnicą wiedzy o nabywanej nieruchomości. Układ księgi składa się z 4 działów:

  • dział I: dane dotyczące oznaczenia nieruchomości np. z ewidencji gruntów oraz spis praw związanych z własnością,
  • dział II – oznaczenie właścicieli nieruchomości lub użytkowników wieczystych,
  • dział III – ograniczone prawa rzeczowe (poza hipotekami) oraz prawa osobiste lub roszczenia, którym jest obciążona nieruchomość,
  • dział IV – hipoteki wraz z ich szczegółowym opisem odpowiadające na pytania, jaką kwotą jest obciążona nieruchomość, względem jakiego podmiotu, kto ma pierwszeństwo do egzekwowania praw z hipoteki.

 

Analiza tych zapisów pozwala nam stwierdzić, że formalnie właścicielem nieruchomości jest osoba wpisana w dziale II księgi wieczystej. Bank występuje tylko w dziale IV, gdzie dokładnie opisane są prawa związane z ustanowioną hipoteką.

Właścicielem nieruchomości jest zawsze podmiot ją nabywający, czyli najczęściej osoba, która zaciąga kredyt hipoteczny. Bank wpisuje się natomiast w hipotekę, która jest ograniczonym prawem na nieruchomości.

Czy wpisy w księdze wieczystej ograniczają moje prawa do dysponowania nieruchomością?

Każda osoba nabywająca nieruchomość powinna w pierwszej kolejności sprawdzić jej status prawny. Prostym sposobem na sprawdzenie tych informacji jest analiza ksiąg wieczystych. Obecnie przeglądanie zapisów ksiąg jest bardzo łatwe: na podstawie posiadanego specjalnego numeru przypisanego do każdej nieruchomości można sprawdzać rejestry online. Księgi można również przeglądać we właściwym dla nieruchomości sądzie, w obecności pracownika.

Kiedy już nabyliśmy nieruchomość sfinansowaną kredytem hipotecznym w księdze wieczystej naszej nieruchomości znajdą się zapisy o nas jako o właścicielu oraz o banku jako podmiocie posiadającym prawa do hipoteki. Formalnie zapisy te dla kolejnego właściciela, któremu np. chcemy sprzedać już posiadaną nieruchomość dają pełną wiedzę o jej statusie prawnym. Owszem my jesteśmy właścicielem nieruchomości, ale z tytułu kredytu hipotecznego jest on obciążony wskazaną w księdze kwotą (większą niż kwota zaciągniętego kredytu).

Aby sprawdzić kto jest właścicielem wystarczy wejść do księgi wieczystej nieruchomości. Księgi wieczyste można przeglądać elektronicznie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/)

Jaka jest moja swoboda dysponowania majątkiem?

Praktycznie zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwe. Na rynku znane są praktyki sprzedaży nieruchomości, których zakup finansowany był wcześniej z kredytu hipotecznego. Najczęściej w takich przypadkach nowa umowa kredytu mieszkaniowego, jak również akt notarialny związany z zakupem nieruchomości ustanawia, że w pierwszej kolejności z kredytu zostanie uregulowane zobowiązanie hipoteczne ciążące już na nieruchomości. Pozwala to na sprzedaż nieruchomości z kredytem, którego jeszcze nie spłaciliśmy. Warto jednak zwrócić uwagę, że utrudnione, a wręcz niemożliwe będzie finansowanie w kredycie hipotecznym nieruchomości, która aktualnie posiada wpisy w zakresie roszczeń, jakim obciążona jest nieruchomość. Takim utrudnieniem w uzyskaniu finansowania mogą też być ograniczone prawa rzeczowe tj. służebność lokalu dla obecnych właścicieli.

właściciel nieruchomości

Dobrze pojęta kwestia wolności

Kupując wymarzoną nieruchomość w kredycie hipotecznym faktycznie jesteśmy jej właścicielami. Nie musimy pytać banku w momencie, kiedy chcemy przeprowadzić niezbędne remonty i przebudowy nieruchomości, jeśli nie wiążą się one ze zmianą przeznaczenia lokalu. Pytanie do Banku przyda nam się, jeśli chcemy uzyskać na ten cel dodatkowe finansowanie. Obecnie możemy sprzedać nieruchomość obciążoną już hipoteką, jeśli tylko taka będzie wola przyszłego kupującego. Sami również możemy kupować takie nieruchomości pamiętając o odpowiednich regulacjach w akcie notarialnym.

Czyli jednak „wolnoć”!

Zaktualizowano: 05.10.2021

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.

Komentarze, pytania i odpowiedzi do artykułu (5)


  • Avatar Cezary

    Cezary
    24.06.2021 11:18:26

    A jeśli chce sprzedać dom?

    Avatar Aleksandra Jakubowska

    Aleksandra Jakubowska Autor Cezary
    24.06.2021 15:47:30

    Dzień dobry, w sytuacji gdy chcemy sprzedać dom z kredytem hipotecznym musimy zgłosić ten fakt bankowi. Kupujący pewnie też tego będzie od nas wymagał np. jeśli sam będzie finansować zakup kredytem hipotecznym niezbędne będzie zaświadczenie od Pana o obecnym kredycie.

  • Avatar ZE15

    ZE15
    12.05.2021 13:24:16

    No to jest logiczne że mogę robić wszystko w swoim własnym domu.

    Odpowiedź
  • Avatar Szyszka

    Szyszka
    11.05.2021 19:47:49

    Czyli nie muszę się tłumaczyć bankowi jeśli chce zrobić remont to dobra wiadomość!

    Avatar Aleksandra Jakubowska

    Aleksandra Jakubowska Autor Szyszka
    11.05.2021 23:09:03

    Jeśli remont nie wiąże się ze zmianą przeznaczania lokalu to nie trzeba mieć zgody banku.

Artykuły powiązane

6 błędów popełnianych przy kredycie hipotecznym

6 błędów popełnianych przy kredycie hipotecznym

30 Marzec 2021Autor: Urszula Sokół

W dzisiejszym materiale opowiemy o tym, co możemy źle zrobić, gdy chcemy posiadać swój wymarzony dom lub mieszkanie. I nie mamy tu na myśli błędów ekip remontowych. Zgodnie z tematyką bloga skupimy się na aspektach finansowych, a dokładniej, opowiem jakie możemy popełnić błędy przy wnioskowaniu o kr(...)

Czytaj więcej
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości

26 Marzec 2021Autor: Urszula Sokół

Kredyt na zakup nieruchomości wielu klientom pozwala spełnić marzenie o wymarzonym lokum. W tym artykule przybliżymy tematykę kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Dowiesz się: co to jest kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, jakie nieruchomości można nabyć z pomocą tego kredytu, jakie są(...)

Czytaj więcej
Proces w kredycie hipotecznym, czyli kilka kroków do własnego "m".

Proces w kredycie hipotecznym, czyli kilka kroków do własnego "m".

31 Lip 2019Autor: Urszula Sokół

Jako Klienci mamy wiele możliwości wyboru rodzajów nieruchomości wybierając spośród: bloków mieszkalnych, przestronnych apartamentów, domów wolnostojących czy w zabudowie szeregowej. Każda z tych nieruchomości może pochodzić z rynku pierwotnego np. od dewelopera czy też wtórnego (kupno nieruchomości(...)

Czytaj więcej
Top