Czy czeka nas koniec dziedziczenia najmu mieszkań komunalnych?

Opublikowano: 30 Paź 2025 Agnieszka Kłak 8 min. czytania

Kategoria: Blog finansowy

Zniknie automatyczne przejęcie prawa do najmu po śmierci lokatora

Dość oczywista jest sytuacja, w której najemca mieszkania komunalnego mieszka w nim z rodziną. Aby mógł dostać prawo do wynajmu takiego mieszkania, a tym samym płacić jedynie ułamek kwoty najmu rynkowego - nierzadko 1/2 a nawet 1/3 stawki - musi spełnić szereg warunków, w tym kryteria dochodowe czy brak posiadania na własność nieruchomości. Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny obecnie przewidują, że po śmierci lokatora prawo do najmu mieszkania komunalnego automatycznie przechodzi na osoby blisko związane z najemcą - najczęściej na małżonka lub dzieci.

Nowelizacja zniesie to prawo, więc jeśli jesteś dzieckiem najemcy, to najem nie przejdzie na Ciebie w sposób automatyczny. 

Co jest przyczyną zmian prawnych?

Wg wiceministra Tomasza Lewandowskiego zmiany są konieczne, aby zakończyć falę nadużyć. Obecnie gminy są de facto prawnie zmuszane do podpisywania umowy najmu z nowymi lokatorami, co do których kryteria dochodowe i majątkowe wcale nie muszą mieć zastosowania. W efekcie lokale mieszkaniowe, które miały być przeznaczone dla uboższych obywateli trafiają do tych, których stać na wynajem na rynku, a niektórzy są nawet zdolni do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na mieszkanie.

Z perspektywy budżetu państwa znaczenie ma też fakt, że finansowanie mieszkalnictwa komunalnego kosztować będzie, wg ustawy budżetowej 6,7 mld złotych w 2026 roku. Jest to o 2 mld zł więcej niż w 2025 roku. koszty nie są małe, w związku z tym nic dziwnego, że rząd chce kierować program tylko do tych obywateli, którzy go faktycznie potrzebują.

Czy w przypadku śmierci najemcy zostaniesz bez mieszkania?

Temat może być szczególnie emocjonujący dla osób blisko spokrewnionych z najemcą, zwłaszcza w kontekście tego, co się stanie z ich prawem do mieszkania po śmierci najemcy. Otóż założenia projektu ustawy nie pozostawią takich osób na lodzie. Będziesz miał prawo do roszczenia o zawarcie nowej umowy najmu, ale będziesz musiał przejść weryfikację dochodową. Jeśli natomiast przekroczysz próg dochodowy, to dalej będziesz mógł wynajmować mieszkanie komunalne, tyle że zapłacisz wyższy czynsz. 

Przygotuj się na częstszą weryfikację dochodów

W chwili obecnej najemcy mieszkań komunalnych są sprawdzani pod kątem kryterium dochodowego co 5 lat. Po zmianach ustawowych weryfikacja będzie częstsza, bo odbywać się będzie co 2,5 roku. Jeśli więc jesteś najemcą, albo takim najemca wkrótce zostaniesz, to przygotuj się na częstsze kontrole. Kryterium dochodowe nie posiada jednej określonej wartości, jest zależne od tego, jakie zapisy figurują w uchwale konkretnej gminy. 

Co przyniosą nadchodzące zmiany w dziedziczeniu najmu mieszkań komunalnych?

Teoretycznie nadchodzące zmiany to przewrót w dziedziczeniu najmu mieszkań komunalnych, który ma uszczelnić system i wyeliminować nadużycia. Dzięki temu gminy będą także mogły lepiej zarządzać swoimi zasobami mieszkalnymi. Przy czym - jak już wspomnieliśmy - możliwe będzie zachowanie prawa do wynajmu przy wyższej stawce czynszu dla osób, które przekroczą kryteria, ale wciąż ich dochody nie będą im pozwalały na kupno lub wynajem mieszkania na rynku. 

Harmonogram legislacyjny

Projekt zmian dotyczących zasad najmu mieszkań komunalnych, w tym ograniczenia możliwości dziedziczenia umów najmu, znajduje się obecnie na etapie konsultacji publicznych prowadzonych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Planowane jest, że rząd przyjmie projekt w drugiej połowie 2025 roku, a następnie trafi on do prac parlamentarnych.

Jeśli procedura legislacyjna przebiegnie zgodnie z założeniami, nowe przepisy mogłyby wejść w życie w 2026 roku. Oznaczałoby to, że osoby mieszkające w lokalach komunalnych musiałyby już w przyszłym roku przygotować się do ewentualnych zmian zasad weryfikacji dochodów oraz ograniczeń w zakresie dziedziczenia najmu.

Jak przygotować się do nowych zasad?

Zmiany w przepisach mogą dotyczyć zarówno przyszłych, jak i obecnych najemców lokali komunalnych. Dlatego warto już teraz przygotować się na ewentualne kontrole i weryfikacje dochodów. Przede wszystkim:

• sprawdź swoje dochody w kontekście kryteriów obowiązujących w Twojej gminie – w niektórych miejscowościach limity różnią się znacząco,
• upewnij się, że Twoja umowa najmu jest aktualna, a w ewidencji gminy widniejesz jako osoba faktycznie zamieszkująca lokal. To może mieć kluczowe znaczenie przy ocenie uprawnień do dalszego najmu,
• zgromadź dokumenty potwierdzające dochody – urzędy gmin mogą wymagać ich przedstawienia w trakcie okresowej weryfikacji najemców. Warto mieć przygotowane zaświadczenia z urzędu skarbowego lub z ZUS-u.

Stan mieszkań komunalnych w Polsce

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego pod koniec 2024 roku w Polsce znajdowało się 595 370 mieszkań komunalnych. To kolejny rok spadku liczby takich lokali. Jeszcze kilka lat temu ich liczba przekraczała 700 tys. Mimo zmniejszającego się zasobu, popyt na lokale komunalne pozostaje bardzo wysoki. Szacuje się, że na przydział mieszkania od gminy wciąż czeka ponad 120 tys. gospodarstw domowych.

Różnica między czynszem w mieszkaniach komunalnych a rynkowych jest znacząca. Średni czynsz w lokalach komunalnych wynosi obecnie około 10–12 zł za metr kwadratowy miesięcznie, podczas gdy na rynku prywatnym stawki najmu sięgają średnio 40–45 zł za metr. W największych miastach różnica może być jeszcze większa, co pokazuje skalę dopłat, jakie pośrednio finansują samorządy.

Niektóre raporty samorządowe wskazują, że nawet 15–20 proc. lokatorów mieszkań komunalnych przekracza obowiązujące progi dochodowe, co w praktyce oznacza, że zajmują lokale przeznaczone pierwotnie dla osób o niższych dochodach. Jednocześnie wiele gmin, zwłaszcza w regionach o dużym popycie, przyznaje, że nie dysponuje wystarczającą liczbą mieszkań komunalnych, by zaspokoić potrzeby mieszkańców.

Dodano: 30.10.2025