Wykup mieszkania komunalnego

Opublikowano: 06 Cze 2022 Agnieszka Kłak 9 min. czytania

Kategoria: Słownik pojęć finansowych

Czym jest mieszkanie komunalne?

Mieszkanie komunalne jest to nieruchomość, należąca do gminy. Dokładniej można powiedzieć, że jest to mieszkanie, które należy do zasobu mieszkaniowego gminy. Pozyskanie mieszkania przez gminę odbywa się za pomocą pieniędzy, należących do gminy. Gmina może takie mieszkanie nabyć poprzez przejęcie własności państwowej, kupić je od właściciela albo samemu zbudować. Sytuację prawną mieszkania komunalnego reguluje rozdział 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co ciekawe, według raportu GUS z 16 listopada 2020 roku, gminy posiadały 641 tysięcy 801 mieszkań komunalnych w 2019 roku. Warto dodać, że mieszkanie komunalne charakteryzuje się tym, że czynsz, jaki musi płacić lokator jest niższy niż w przypadku innych lokali.

Komu przysługują mieszkania komunalne?

Generalnie przyjęło się, że mieszkania komunalne powinny być przeznaczone dla osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania po cenie rynkowej oraz dla tych, którzy posiadają zbyt niskie dochody, aby samodzielnie opłacać mieszkanie, które nie jest komunalne.

Co to oznacza w praktyce? Szczegółowe regulacje, komu przysługuje mieszkanie komunalne określa uchwała gminy. Warunki te, w zależności od gminy mogą się różnić od siebie. Przyznanie mieszkania komunalnego jest zależne od kryterium dochodowego dla kandydata do mieszkania komunalnego. Oczywiście, starając się o mieszkanie komunalne trzeba mieszkać na terenie danej gminy. O mieszkanie komunalne mogą się ubiegać zarówno rodziny z dziećmi, rodziny bezdzietne, jak i osoby samotne. Po spełnieniu wstępnych warunków kandydat trafia na listę oczekujących na mieszkanie, by później móc korzystać z mieszkania komunalnego.

O okolicznościach sprzyjających wykupieniu mieszkania komunalnego

Pamiętajmy, że właścicielem mieszkania komunalnego jest gmina, a więc to ona musi chcieć sprzedać mieszkanie. Jednakże, lokator, który zajmuje mieszkanie komunalne na stałe ma prawo pierwokupu, co oznacza, że nikt przed nim nie ma prawa do wykupienia mieszkania komunalnego. Może zdarzyć się tak, że gmina będzie chciała zaoszczędzić pieniądze, które dotychczas przeznaczała na utrzymanie mieszkania komunalnego. Wówczas lokator otrzyma od gminy informację na ten temat wraz z wyznaczonym terminem, w którym może podjąć decyzję o kupnie mieszkania. Istnieje też inny sposób. Lokator sam może wystąpić do gminy z wnioskiem o wykup mieszkania.

Jak wygląda wykupienie mieszkania komunalnego?

Pierwszym krokiem jest oczywiście wspomniane już złożenie wniosku do gminy albo otrzymanie informacji od niej. Jeżeli składamy wniosek, musimy się liczyć z tym, że decyzja może być odmowna. Najczęściej dzieje się tak, gdy jesteśmy lokatorami zbyt krótko, mieszkanie ma niejasną sytuację prawną albo znajduje się w złym stanie technicznym. Sprawdzenie możliwości wykupu mieszkania to normalna urzędnicza procedura.

Drugi krok to złożenie odpowiednich dokumentów w urzędzie gminy, zaraz po tym jak samorząd wyrazi zgodę na sprzedaż mieszkania. Dokumentacja powinna zawierać: umowę najmu, decyzję o tym, że przyznano nam mieszkanie komunalne, zaświadczenie o zameldowaniu. Mogą to być również inne dokumenty. Informację o kompletnej dokumentacji zawsze można znaleźć w urzędzie gminy.

W trzecim kroku należy wezwać rzeczoznawcę, aby ocenił wartość nieruchomości. Najczęściej zleca to gmina, ale jeżeli lokator chce, sam może powołać rzeczoznawcę.

Czwartym krokiem jest określenie wysokości bonifikaty, czyli zmniejszenia ceny zakupu mieszkania komunalnego. Gmina może określić ją na różnym poziomie, najczęściej od 80% do 90% wartości nieruchomości. Ostateczna wysokość bonifikaty zależy od polityki gminy.

W piątym kroku należy ustalić formę płatności. Lokator może zapłacić od razu całą kwotę np. decydując się na kredyt hipoteczny, ale możliwe jest też, by gmina rozłożyła płatność na raty, co jednak poskutkuje nałożeniem hipoteki jako zabezpieczenia. Mechanizm jest tu podobny jak w przypadku kredytu hipotecznego. Wreszcie można podpisać umowę sprzedaży mieszkania komunalnego. Musi być ona potwierdzona przez notariusza. Wówczas prawo własnościowe mieszkania przechodzi na dotychczasowego lokatora.

Musimy jeszcze wspomnieć o jednej bardzo ważnej rzeczy. Otóż mieszkanie komunale czasami jest mylone z mieszkaniem socjalnym. To nie jest to samo! Również z tego powodu wykup mieszkania socjalnego a wykup mieszkania komunalnego różnią się od siebie.

Podstawą prawną do wykupienia mieszkania komunalnego jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Czy wykup mieszkania komunalnego ma jakieś minusy?

Oczywiście, jak wszystko, również wykupienie mieszkania komunalnego ma swoje mankamenty. Otóż w pewnym okresie po wykupienie mieszkania - najczęściej jest to 5 lat - nie można rozporządzać nieruchomością w sposób całkowicie dowolny. Najważniejszym ograniczeniem jest brak możliwości sprzedaży nowo zakupionego mieszkania w tym właśnie okresie. Jeżeli byśmy chcieli mimo wszystko je sprzedać, to wówczas musimy liczyć się z utratą bonifikaty oraz koniecznością zapłacenia podatku dochodowego.

Wykupienie mieszkania komunalnego - przykłady

Pokażemy na przykładach jak może się udać oraz jak może się nie udać proces wykupienia mieszkania komunalnego. Dla ułatwienia zakładamy, że fikcyjni bohaterowie naszych przykładów mieszkają w tej samej gminie, dzięki czemu wykupienie mieszkania będzie się odbywało na przepisach tej samej uchwały.

Przykład 1. Pan Adam mieszkał przez 10 lat wraz z żoną, Panią Marią w mieszkaniu komunalnym. Wreszcie doszedł do wniosku, że warto wykupić mieszkanie komunalne od gminy. Małżeństwo mieszkało na tyle długo, że istniała taka możliwość. Pan Adam i Pani Maria wzięli kredyt hipoteczny na kwotę 230 000 zł na 20 lat i od razu wpłacili całą sumę za mieszkanie. Teraz prawo własności do mieszkania przysługuje im, natomiast teraz pozostaje im do spłaty 240 rat po 1722,95 zł - całkowita kwota do spłaty wyniosła 413 508 zł.

Przykład 2. Pani Barbara mieszka 7 lat w mieszkaniu komunalnym i również ma możliwość nabyć tę nieruchomość. W celu wykupu mieszkania komunalnego Pani Barbara poprosiła gminę, aby ta rozłożyła jej płatność za mieszkanie na raty na 15 lat. Jako, że wymagało to zabezpieczenia hipotecznego dla gminy, Pani Barbara będzie musiała teraz spłacać 180 rat po 1000 zł każdy - łącznie koszty dla Pani Barbary wyniosą 180 000 zł.

Przykład 3. Państwo Nowakowie mieszkają w mieszkaniu komunalnym 4,5 roku i pragnęliby je mieć na własność. Niestety, wymóg jest taki, że musieliby oni mieszkać co najmniej 5 lat w tym mieszkaniu. Wobec tego dzisiaj nie mogą wykupić mieszkania komunalnego. Państwo Nowakowie muszą poczekać jeszcze pół roku. Wtedy będą mieli taką możliwość.

Dodano: 10.01.2022