Mieszkanie TBS – co to jest?

Opublikowano: 22 Lis 2024 Agnieszka Kłak 9 min. czytania

Kategoria: Słownik pojęć finansowych

TBS – jakie miały zadania?

TBS to skrót od Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Funkcjonowanie tych podmiotów gospodarczych oparło się na mocy przepisów Ustawy z dnia 26 października 1994 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkalnego. Ustawa określiła, że TBS-y mogą przybierać formę spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółdzielni osób prawnych albo spółek akcyjnych. Tak więc mowa jest tu o przedsiębiorstwach.

Główny cel funkcjonowania TBS-ów, jaki określił ustawodawca to budowa mieszkań pod wynajem. Czynsz, jaki mieliby płacić lokatorzy tychże mieszkań nie mógł być zbyt wysoki, bowiem lokale były przeznaczone dla osób o średnich dochodach. Fundusze na powstanie mieszkań TBS-y pozyskiwały od Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Każdy TBS otrzymał ponadto obowiązek prowadzenia w miarę potrzeb prac remontowych i modernizacyjnych swoich mieszkań, a także administrowanie budynkami. Właścicielami mieszkań TBS są tylko TBS-y.

Mimo, że ustawa weszła w życie w 1995 roku, pierwsze mieszkania TBS pojawiły się już wcześniej. W 1994 r. TBS w Śremie wybudował blok mieszkalny, który posiada trzydzieści sześć mieszkań. W wyniku ustawy z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, począwszy od 19 stycznia 2021 r. nie można już tworzyć nowych TBS-ów. Zostaną one zastąpione społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi. Przepisy te weszły w życie 1 stycznia 2022 r.

Dla kogo mieszkanie TBS?

Mieszkanie TBS mogły otrzymać wspomniane już osoby o średnich dochodach. Co to znaczy „średnich”? Otóż, osoba starająca się o mieszkanie TBS nie mogła zarabiać więcej niż 130% średniej pensji wojewódzkiej, np. wg średnich zarobków w województwie wielkopolskim, śląskim, mazowieckim, itd. Jeżeli to kryterium dochodowe zostało spełnione, wówczas starający o mieszkanie stawał się lokatorem. Jednakże lokator nie miał i ma prawa własności do mieszkania TBS. Jedynym dokumentem jaki może posiadać lokator jest umowa najmu.

Ustawa określiła, kto może dostać mieszkanie TBS i będą to osoby, które:

• spełniają kryterium dochodowe,
• nie są właścicielami żadnej nieruchomości,
• są gotowe wpłacić kaucję zabezpieczającą w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku
• wniesie opłatę partycypacyjną

Warto pamiętać, że wspomniana kaucja jest zwracana lokatorowi, kiedy ten przestanie już wynajmować mieszkanie TBS. Jednakże oprócz kaucji i comiesięcznego czynszu lokator ponosi dodatkowy koszt w postaci opłaty partycypacyjnej. Jest to opłata, którą TBS pobiera przed wprowadzeniem się lokatora do lokalu. Technicznie rzecz biorąc jest to rodzaj wkładu własnego. Jego wysokość się waha i może wynosić 10%, 20% albo nawet 30% wartości mieszkania. Jednakże TBS-y najczęściej przyjmują, że jest to 15%. Przykładowo, jeżeli ktoś chce wynająć mieszkanie TBS, które jest warte 150 000 złotych i musi wnieść opłatę partycypacyjną w wysokości 15%, to wówczas zapłaci 22 500 złotych.

Opłata partycypacyjna to kwotowo dość spora suma, jednakże i tak jest znacznie niższa niż wkład własny przy kredycie hipotecznym. Wkład własny w niektórych ofertach wynosi 20% wartości nieruchomości, więc przy mieszkaniu za 200 000 zł trzeba wnieść 40 000 zł, a przy mieszkaniu za 300 000 zł – 60 000 zł. Jednakże zasadnicza różnica, że w przypadku kredytu hipotecznego klient staje się właścicielem nieruchomości, zaś lokator TBS-u pozostaje tylko najemcą mieszkania.

Mieszkanie TBS a kredyt hipoteczny

To zagadnienie jest ściśle związane z ważnym pytaniem: czy właścicielem mieszkania TBS może zostać ktoś inny niż TBS? Otóż nie. Prawo nie przewiduje takiej możliwości, niezależnie czy dana osoba chciałaby zapłacić za lokum gotówką czy też skorzystać z kredytu hipotecznego. Brak możliwości przeniesienia prawa własności z mieszkania TBS blokuje obie te opcje. Warto pamiętać, że tylko właściciel nieruchomości może obciążyć ją hipoteką dla zabezpieczenia kredytu. Osoba, która będzie zajmować mieszkanie TBS będzie zawsze tylko i wyłącznie najemcą, korzystającym z umowy najmu.

Należy przy okazji pamiętać, że skoro TBS-y nie mogą przenieść swojego prawa własności do nieruchomości na inne podmioty, to również niemożliwe jest by gdziekolwiek pojawiały się oferty sprzedażowe tychże mieszkań. A niestety, jak pokazuje praktyka, można się ta takie fałszywe ogłoszenia natknąć, np. w internecie. Jeżeli wiadomo, że dane mieszkanie zostało wybudowane przez TBS wówczas mamy do czynienia z oszustem. Sytuacja, w której klient dałby się nabrać na taką ofertę jest bardzo kłopotliwa. Załóżmy, że ktoś „kupił” mieszkanie TBS a następnie je komuś wynajął. Odpowiedni TBS upomniał się o swoją własność, a lokator nie chce opuścić mieszkania. Co wówczas ma zrobić właściciel, który de facto właścicielem nie jest? Mogą z tego wyniknąć liczne nieprzyjemności na gruncie prawnym, dlatego należy zawsze pamiętać, że mieszkań TBS nie można nigdzie i w żadnych okolicznościach kupić w sposób legalny.

Mieszkanie TBS – zalety i wady

Mieszkania TBS posiadają swoje zalety i wady. Zacznijmy od tych pierwszych. Warto pamiętać, że mieszkania TBS to:

• rozwiązanie dla osób, które nie posiadają odpowiedniej zdolności kredytowej na zakup własnego mieszkania,
• stosunkowo tani czynsz,
• mieszkanie dla osób w każdym wieku, również dla emerytów,
• rozwiązanie dla tych, którzy mieszkają w danej miejscowości czasowo – dobre dla migrantów zarobkowych,
• dobra opcja dla rodzin z dziećmi. 

Niestety, w przypadku mieszkań TBS trzeba też wymienić wady. Zaliczyć do nich można następujące aspekty:

• właścicielem zawsze będzie TBS,
• zstępni najemców mogą jedynie starać się o prawo do dalszego najmu po śmierci rodziców,
• mieszkania mogą znajdować się w dzielnicach przemysłowych lub na przedmieściach, co znacząco wpływa na komfort zamieszkania w danej okolicy. 

Czy obecnie można dostać mieszkanie TBS?

Mimo, że TBS-y nie mogą powstawać od stycznia 2021 roku to mieszkania TBS nadal istnieją, nie utraciły swojego statusu prawnego, ich właścicielami nadal są TBS-y oraz wciąż można je wynająć. Trudno spekulować o dalszej przyszłości mieszkań TBS, zwłaszcza w kontekście zmian na rynku mieszkaniowym, jakie wprowadzi program Polski Ład. Jednakże póki co opcja wynajęcia mieszkania TBS po spełnieniu warunków jest jak najbardziej możliwa i dostępna dla wszystkich zainteresowanych.

Dodano: 31.08.2021