Ile wynosi ulga mieszkaniowa w 2025 roku? Kto może skorzystać? Jak obliczyć PIT?

Opublikowano: 15 Wrz 2025 Agnieszka Kłak 10 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa to ulga podatkowa, która pozwala rozliczyć PIT dla osób fizycznych na preferencyjnych warunkach. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik sprzedał nalezącą wcześniej do niego nieruchomość. Generalnie rzecz biorąc polega to na tym, że ulga przysługuje tej osobie, która po sprzedaży swojego domu lub mieszkanie przeznaczy tak pozyskane środki na własne cele mieszkaniowe, lecz musi to się wydarzyć w ciągu 3 ostatnich lat. Realizacja własnych celów mieszkaniowych to np. kupno nieruchomości, w której będziesz faktycznie mieszkał. Nie dot. to lokali z przeznaczeniem na działalność gospodarczą. 

Podstawą prawną jest tutaj Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ulga mieszkaniowa 2025 - co się zmieniło w przepisach?

Zmiany przepisach doprowadziły do tego, że w 2025 roku w ramach ulgi mieszkaniowej:

1. Zwiększył się limit wydatków na cele mieszkaniowe. Nowelizacja Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwiększyła dotychczasowy limit 443 450 zł do 515 340 zł.
2. Remonty i umowy dożywocia zostały wliczone do ulgi. Według dwóch interpretacji Krajowej Izby Skarbowej z 13 stycznia 2025 r. oraz 10 lipca 2025 r. remonty przeprowadzone wcześniej niż 3 lata temu oraz przekazanie nieruchomości w ramach umowy dożywocia kwalifikują się do ulgi, o ile te cele służą nadal potrzebom mieszkaniowym zainteresowanego.
3. Rozszerzono definicję celów mieszkaniowych. Zgodnie z orzecznictwem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego za realizację własnych celów mieszkaniowych uznaje się także budowę ogrodzenia i podjazdu do nieruchomości oraz zamianę mieszkania. Przy czym zamiana musi nastąpić w okresie 3 lat od zbycia nieruchomości, a osoba zainteresowana musi mieszkać w zamienionym lokalu.

Ulga mieszkaniowa w 2025 r. - kto może skorzystać?

Przede wszystkim trzeba poruszyć kwestię własności sprzedanej nieruchomości. Ulga przysługuje Ci, jeśli dom lub mieszkanie, które w ostatnich 3 latach sprzedałeś, wcześniej sam zakupiłeś lub od kogoś pozyskałeś, np. na drodze darowizny lub dziedziczenia. Drugim warunkiem jest to, że w tym samym okresie czasowym przeznaczysz środki ze sprzedaży na realizację własnych celów mieszkaniowych. 

Ulga nie będzie Ci przysługiwać, jeśli zamierzasz kupić nieruchomość i wynajmować ją najemcom. To samo dotyczy przedsiębiorcy, który kupuje lokal po to, aby tam prowadzić działalność gospodarczą - przykładowo handel towarami czy usługami. Wyłączona będzie również taka sytuacja, w której kupisz mieszkanie dla swoich dzieci, by one mogły tam mieszkać. Także osoby, które mają polskie obywatelstwo, ale na stałe mieszkają za granicą nie skorzystają z ulgi mieszkaniowej. 

Co możesz odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej?

Do kosztów, które możesz odliczyć od podatku w ramach ulgi mieszkaniowej można zaliczyć:

• kupno domu lub mieszkania,
• budowa nieruchomości na działce, której już jesteś właścicielem,
• kupno działki budowalnej - ale pod warunkiem, że wybudujesz na niej dom, który będzie Ci służył do celów mieszkaniowych,
• spłata kredytu hipotecznego, który był zaciągnięty na zaspokojenie Twoich własnych potrzeb mieszkaniowych,
• remont w nieruchomości, która służy Ci do celów mieszkaniowych,
• kupno mebli w zabudowie (do ulgi nie kwalifikuje się kupno luksusowych mebli),
• kupno stałego sprzętu AGD, takiego jak piekarnik czy lodówka (zakup odkurzaczy czy ekspresu do kawy się nie kwalifikuje do ulgu),
• budowa ogrodzenia lub podjazdu,
• zamianę mieszkania w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych,
• przekazanie nieruchomości w umowie dożywocia, pod warunkiem, że nadal mieszkasz w tej nieruchomości. 

W jaki sposób możesz obliczyć ulgę mieszkaniową?

Ulga mieszkaniowa działa w ten sposób, że jeśli wydasz na cele mieszkaniowe cały dochód wynikły ze sprzedaży nieruchomości, to wówczas ulga przysługuje Ci w 100% i wówczas zapłacisz 0 zł podatku. Ale jeśli nie wykorzystasz całego dochodu, to wówczas pozostała część będzie opodatkowana. Wtedy ulga mieszkaniowa będzie Ci przysługiwać jedynie w części.

To w jakiej części przysługuje ulga mieszkaniowa, kiedy podatnik nie reinwestował 100% dochodu oblicza się ze wzoru:

zwolnienie z PIT = dochód x (reinwestowane  środki/przychód ze zbycia nieruchomości)

Żeby wyjaśnić obie sytuacje posłużymy się przykładami:

Przykład 1. Pani Urszula w 2023 roku sprzedała nieruchomość za 385 000 zł. Na koszty uzyskania przychodu w przypadku Pani Urszuli składają się: kwota, którą kiedyś przeznaczyła na kupno nieruchomości, drobny remont plus koszty notariusza. Wyszło tego łącznie 165 000 zł. Dochód Pani Urszuli = 385 000 zł - 165 000 zł = 220 000 zł. Następnie Pani Urszula kupiła sobie mieszkanie, za które zapłaciła 250 000 zł. Reinwestowała więc cały dochód (a nawet dopłaciła), więc skorzysta z ulgi mieszkaniowej i zapłaci 0 zł podatku.

Przykład 2. Pan Artur na początku 2025 roku sprzedał dom za 650 000 zł. Koszty uzyskania przychodu w jego przypadku wyniosły 280 000 zł. Dochód to zatem 370 000 zł. Pan Artur następnie kupił mieszkanie za 290 000 zł. Nie przeznaczył więc na cele mieszkaniowe całego dochodu, ale część. Wówczas ulga mieszkaniowa przysługuje mu w części. Kwotę, od której Pan Artur nie zapłaci podatku wyliczymy zgodnie z podanym wyżej wzorem:

370 000 zł x (290 000 zł / 650 000 zł) = 165 077 zł (po zaokrągleniu)

Pozostały dochód Pana Artura to 204 923 zł. Od tego musi zapłacić podatek, wynoszący 19%, a więc aż 38 935 zł.

Czego potrzebujesz do ulgi mieszkaniowej?

By zostać zwolnionym z podatku, przy składaniu deklaracji PIT-39 musisz złożyć następujące dokumenty:

• umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego,
• dokument będący dowodem na reinwestycję środków - np. umowa kupna nowej nieruchomości albo działki, na której budujesz dom,
• w przypadku remontów, kupna mebli czy sprzętu AGD potrzebne będą imienne faktury VAT wystawione na Ciebie,
• przy zakupie działki od osoby prywatnej przygotuj potwierdzenie przelewu,
• jeśli pozyskanymi środkami zechcesz nadpłacać kredyt hipoteczny, to dołącz umowę kredytu oraz harmonogram spłat,
• jeśli spłaciłeś kredyt hipoteczny i był on przeznaczony na realizację Twojej własnej potrzeby mieszkaniowej, to dołącz potwierdzenie spłaty zobowiązania, które otrzymasz od banku,
• pozostałe dokumenty będące dowodem, że poniosłeś wydatki na zaspokojenie innych, własnych celów mieszkaniowych - np. wpisy w księdze wieczystej, pozwolenie na budowę. 

Najczęstsze błędy popełniane przez osoby chcące skorzystać z ulgi

1. Ponoszenie wydatków, które się nie kwalifikują do ulgi. Będzie to np. kupno nieruchomości pod wynajem, kupno działki bez budowy domu, kupno przenośnego AGD, etc.
2. Przekroczenie terminu. Okres 3 lat liczy się zawsze do końca roku, niezależnie w którym dniu i w którym miesiącu zbyłeś nieruchomość. Np. sprzedałeś dom 13 lipca 2022 roku, a Twój sąsiad sprzedał mieszkanie 30 listopada 2022 roku. Dla Was obu termin upływa 31 grudnia 2025 r. Jeśli po tym czasie zainwestujesz środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości, to ulga Cię nie obejmie.
3. Braki w dokumentacji. Poznałeś już listę wymaganych dokumentów. Dokładnie przypomnij sobie, na jaki cel przeznaczyłeś środki ze sprzedaży. Jeśli nie przedłożysz stosownej dokumentacji wraz z PIT-39, to zapłacisz podatek.
4. Nieporozumienie co do celu mieszkaniowego. Cel mieszkaniowy musi być Twój albo Twojej rodziny, której jesteś członkiem i z którą na co dzień żyjesz. Zakup nieruchomości na potrzeby Twoich dzieci, nie będzie Twoim celem mieszkaniowym, lecz celem mieszkaniowym Twoich dzieci i ich rodzin.
5. Przedwczesne rozliczenie z fiskusem. Jeśli złożysz PIT-39, ale nie wykorzystasz jeszcze środków ze zbycia nieruchomości do zaspokojenia własnej potrzeby mieszkaniowej, to nie skorzystasz z ulgi. 

Dodano: 15.09.2025