Jak sporządzić kosztorys do kredytu hipotecznego?

Opublikowano: 01 Sie 2025 Agnieszka Kłak 6 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Co to jest kosztorys do kredytu hipotecznego? Kiedy go potrzebujesz?

Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego to szczegółowy dokument przedstawiający planowane koszty budowy lub remontu nieruchomości. Bank nie pożyczy Ci pieniędzy w ciemno – chce wiedzieć, na co dokładnie przeznaczysz środki.

Taki kosztorys potrzebny jest w przypadku:

• budowy domu od podstaw,
• rozbudowy, nadbudowy lub przebudowy budynku,
• zakupu nieruchomości w stanie surowym lub deweloperskim z planowanym wykończeniem,
• większych remontów finansowanych z kredytu hipotecznego.

Banki wymagają kosztorysu nie tylko po to, by ocenić opłacalność inwestycji, ale także po to, by ustalić harmonogram wypłaty transz kredytu.

Czy bank będzie obowiązkowo wymagał przygotowania kosztorysu?

Nie zawsze. Jeśli kupujesz gotowe mieszkanie na rynku pierwotnym lub wtórnym, zazwyczaj nie musisz przedstawiać kosztorysu. Natomiast jeśli inwestycja wymaga jakiejkolwiek ingerencji budowlanej – kosztorys to obowiązkowy dokument.

W praktyce kosztorys wymagany jest niemal zawsze przy:

• kredycie na budowę domu,
• kredycie na remont lub rozbudowę nieruchomości,
• kredycie na wykończenie stanu deweloperskiego.

Niektóre banki mają własne wzory kosztorysów, które trzeba wypełnić – np. PKO BP, Pekao SA, ING czy Santander. Warto to sprawdzić jeszcze przed składaniem wniosku.

Kto powinien sporządzić kosztorys?

W teorii – możesz zrobić to sam. W praktyce – nie zawsze jest to dobry pomysł. Kosztorys możesz przygotować samodzielnie, jeśli:

• masz doświadczenie budowlane,
• korzystasz z gotowego projektu z kosztorysem od dewelopera lub architekta,
• bank akceptuje uproszczoną wersję dokumentu.

Jeśli jednak kosztorys ma być precyzyjny, zgodny z zasadami kosztorysowania (np. metodą KNR), warto zlecić go profesjonaliście – kosztorysantowi lub inżynierowi budownictwa. Szczególnie że błędy w kosztorysie mogą spowodować odrzucenie wniosku lub problemy z wypłatą transz.

Co musi się znaleźć w kosztorysie?

W zależności od banku, forma może być różna – od prostego formularza tabelarycznego po szczegółowy dokument przygotowany przez rzeczoznawcę. Elementy, które zazwyczaj muszą się znaleźć w kosztorysie to:

• dane inwestora i lokalizacja inwestycji,
• numer i nazwa etapu budowy (np. stan zerowy, surowy otwarty, zamknięty, deweloperski),
• szczegółowy opis prac budowlanych i instalacyjnych,
• planowane terminy realizacji poszczególnych etapów,
• koszt każdego etapu brutto,
• łączna wartość całej inwestycji.

Dobrze sporządzony kosztorys pokazuje również, które prace będą wykonane samodzielnie, a które przez wykonawców, czy inwestor posiada środki własne i jak rozkładają się transze kredytu w czasie

Ile trzeba zapłacić za sporządzenie kosztorysu?

Koszt zależy od zakresu dokumentu i regionu. Ceny rynkowe za profesjonalny kosztorys do kredytu hipotecznego wyglądają zazwyczaj tak:

• kosztorys uproszczony (wzór bankowy): od 300 do 600 zł,
• kosztorys inwestorski szczegółowy: od 800 do 1500 zł,
• kosztorys z dodatkową opinią rzeczoznawcy majątkowego: nawet do 2000 zł.

Pamiętaj, że niektóre biura kosztorysowe oferują pakiety zawierające kosztorys, harmonogram i doradztwo techniczne – warto z tego skorzystać, jeśli nie masz doświadczenia.

Najczęstsze błędy popełniane przy sporządzaniu kosztorysu

Błąd w kosztorysie to nie tylko ryzyko odmowy kredytu, ale też problemy z późniejszą wypłatą środków. Oto najczęstsze błędy:

• brak zgodności z projektem budowlanym,
• zaniżenie lub zawyżenie wartości inwestycji,
• nieczytelne opisy prac lub ich brak,
• pominięcie ważnych etapów budowy (np. instalacji),
• wpisanie prac niemożliwych do wykonania w danym terminie,
• zbyt optymistyczne terminy realizacji.

Bank patrzy na Twój kosztorys nie tylko jak na dokument techniczny, ale też jako na test Twojej wiarygodności jako inwestora. Warto dopilnować, by był realistyczny.

Czy lepiej sporządzić kosztorys samodzielnie czy z pomocą eksperta?

Jeśli zależy Ci na czasie i masz doświadczenie w budownictwie, możesz spróbować samodzielnie. Ale w pozostałych przypadkach – bezpieczniej będzie zlecić to profesjonaliście.

Dlaczego? Przede wszystkim ekspert przygotuje dokument zgodny z wymogami konkretnego banku. Wyceni realnie koszty materiałów i robocizny (co ma znaczenie przy inflacji). Ponadto zmniejsza się ryzyko, że bank zakwestionuje wartość inwestycji.

Wniosek jest prosty: samodzielny kosztorys to oszczędność kilkuset złotych, ale ryzyko, że bank nie przyzna Ci kredytu kredytu. Nie zawsze warto oszczędzać.

Bank odrzucił Twój kosztorys. Co robić?

To się zdarza – nawet przy dobrej woli. Jeśli bank odrzuci Twój kosztorys, masz kilka opcji. Postaraj się poprawić dokument zgodnie z uwagami banku (często to tylko formalności). Poproś o pomoc kosztorysanta, który dopasuje treść do wymogów instytucji. Alternatywnie możesz zmienić bank – różne instytucje mają różne kryteria (np. ING akceptuje prostsze formy niż Pekao). A jeśli masz argumenty, że kosztorys jest rzetelny, to złóż odwołanie.

Warto też skonsultować się z doradcą kredytowym – zwłaszcza takim, który zna wymagania różnych banków i pomoże Ci dobrać instytucję z przychylnym podejściem do Twojej inwestycji. Takich doradców znajdziesz u nas, na wnioskomat.com.

Dodano: 01.08.2025