Jakie są zalety i wady hipoteki łącznej?

Opublikowano: 01 Wrz 2025 Agnieszka Kłak 12 min. czytania

Kategoria: Kredyty hipoteczne

Hipoteka łączna – czym tak naprawdę jest?

Hipoteka łączna - znana także jako: hipoteka łączna umowna - jest zabezpieczeniem pojedynczej wierzytelności na co najmniej dwóch (lub więcej) nieruchomościach. W praktyce tą wierzytelnością jest kredyt hipoteczny. Bank ma wtedy prawo - w razie niespłacania rat - do dochodzenia swych należności z każdej nieruchomości zabezpieczonej hipoteką łączną.

Bank może się zgodzić na ustanowienie hipoteki łącznej, jeżeli:

• właściciel lub właściciele mają wyłączne prawa własności do nieruchomości,
• właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - tutaj jednak banki rzadko wyrażają zgodę,
• właściciel ma prawo wieczystego użytkowania. 

Bardzo istotny jest także przedmiot hipoteki łącznej. Na każdej nieruchomości ciąży wówczas pełna hipoteka, a nie częściowa. Prościej można wyjaśnić to na przykładzie. Załóżmy, że posiadasz dwie nieruchomości, bierzesz kredyt hipoteczny na 500 000 zł i ustanawiasz hipotekę łączną dla obu nieruchomości. Wówczas zarówno jedna jak i druga nieruchomość jest obciążona hipoteką o wartości 500 000 zł, a nie po 250 000 zł. 

To z kolei wiąże się z ryzykiem dla właściciela. Bank może bowiem wybrać, w jaki sposób będzie egzekwował swoją należność. Może to uczynić z dowolnej, obciążonej nieruchomości - jednej, kilku albo ze wszystkich. 

Jakie są podstawy prawne hipoteki łącznej?

Hipoteka łączna jako specyficzna forma zabezpieczenia kredytu hipotecznego ma swoje podstawy w art. 76 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ważne jest tutaj wyszczególnienie kilku warunków formalnych, które muszą być spełnione, aby móc ustanowić hipotekę łączną:

• każda nieruchomość, na której ustanawia się hipotekę łączną ma założoną księgę wieczystą,
• zapis o tym, że wszystkie nieruchomości zostają zabezpieczone hipoteką dla jednego i tego samego zobowiązania musi się znaleźć w jednym akcie notarialnym,
• jeśli właścicieli nieruchomości jest więcej niż jeden, to muszą oni wyrazić zgodę na ustanowienie hipoteki łącznej na ich nieruchomościach. 

Kiedy będzie występować hipoteka łączna?

Zazwyczaj hipoteka łączna pojawia się w jednym z dwóch przypadków. Pierwszym jest niewystarczająca wartość jednej nieruchomości, aby zabezpieczyć kredyt. Np. Twoje mieszkanie jest warte 350 000 zł, ale chcesz wziąć kredyt hipoteczny na inwestycje w kwocie 500 000 zł. Wówczas ustanowisz hipotekę na mieszkaniu oraz na dodatkowej nieruchomości, np. na działce, której też jesteś właścicielem. 

Drugim przypadkiem będzie sytuacja, kiedy jeden kredyt zaciągany jest przez co najmniej dwóch współkredytobiorców, a każdy z nich posiada min. jedną nieruchomość. Tak może być przykładowo, gdy brat i siostra dysponują po jednej nieruchomości i zaciągają wspólnie kredyt, ustanawiając hipotekę łączną na tychże nieruchomościach. 

W jaki sposób można ustanowić hipotekę łączną?

Hipotekę łączną przymusową możesz ustanowić krok po kroku w następujący sposób:

1. Zawrzyj z bankiem umowę kredytu hipotecznego. W takiej umowie powinno być jasno określone, że hipoteka dla jednego zobowiązania będzie obciążać więcej niż jedną nieruchomość.
2. Postaraj się o akt notarialny. Zarówno Ty jak i pozostali właściciele nieruchomości muszą złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie ustanowienia hipoteki łącznej.
3. Złóż wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej. Wpis hipoteki łącznej powinien nastąpić we wszystkich księgach wieczystych nieruchomości, które będą stanowiły zabezpieczenie kredytu.
4. Poczekaj na wpis w księdze wieczystej. Gdy sąd dokona takiego wpisu, dopiero wówczas hipoteka łączna będzie skutczna.

Dla wszystjich ksiąg wieczystych - niezależnie od tego, ile jest nieruchomości - wpis do księgi wieczystej przez sąd kosztować Cię będzie 200 zł. 

Aspekty podatkowe i finansowe hipoteki łącznej

Ustanowienie hipoteki łącznej, podobnie jak klasycznej, wiąże się z określonymi kosztami formalno–prawnymi i notarialnymi. Warto je uwzględnić przed podjęciem decyzji:

• wpis hipoteki do księgi wieczystej – stała opłata sądowa wynosi 200 zł, niezależnie od tego, na ilu nieruchomościach hipoteka zostaje ustanowiona,
• wykreślenie hipoteki – kosztuje 100 zł, opłata jest jednolita, nawet gdy hipoteka obejmuje kilka ksiąg wieczystych,
• zmiany w hipotece – np. częściowe wykreślenie czy modyfikacja treści, to koszt 150 zł za każdą hipotekę,
• taksa notarialna – dodatkowe wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu ustanowienia hipoteki. Jej wysokość zależy od wartości kredytu, dlatego może wynosić od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych,
• wpływ na zdolność kredytową – zastosowanie hipoteki łącznej pozwala bankowi zaoferować wyższy kredyt lub niższy wkład własny (np. 10% zamiast 20%), ale trzeba pamiętać, że obciążenie wielu nieruchomości zmniejsza elastyczność finansową i może utrudnić zaciąganie kolejnych zobowiązań.

Hipoteka łączna w praktyce banków

Nie wszystkie instytucje finansowe umożliwiają ustanowienie hipoteki łącznej. To rozwiązanie bywa dostępne, ale często wymaga indywidualnych negocjacji z bankiem. Najważniejszymi aspektami są tutaj: 

• dostępność – hipoteka łączna nie jest standardem w każdym banku - wiele zależy od wewnętrznej polityki danej instytucji,
• LTV (loan-to-value) – banki określają maksymalną wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, a w przypadku hipoteki łącznej limity bywają bardziej restrykcyjne,
• zastąpienie wkładu własnego – w części banków możliwe jest wniesienie drugiej nieruchomości jako dodatkowego zabezpieczenia zamiast brakującego wkładu własnego, jednak banki ograniczają wysokość kredytu do np. 70% wartości nieruchomości dodatkowej,
• wyłączenie nieruchomości – możliwe jest zwolnienie jednej z nieruchomości z hipoteki łącznej, ale zawsze wymaga to zgody banku - jeśli instytucja odmówi, właściciel może dochodzić swoich praw na drodze sądowej,
• dodatkowe wymagania – banki mogą oczekiwać np. ubezpieczenia, dodatkowych wycen nieruchomości czy innych form potwierdzenia wartości zabezpieczenia.

Najważniejsze plusy hipoteki łącznej

1. Szansa na wyższy kredyt. Jeśli masz nieruchomość o wartości 400 000 zł i chcesz na niej zabezpieczyć spłatę zobowiązania, to nie uzyskasz więcej kredytu niż na 400 000 zł. Hipoteka łączna pozwoli Ci zyskać wyższy kredyt.
2. Mniejsze wymagania co do wkładu własnego. Bank, widząc, że jego należność będzie zabezpieczona dwoma lub większą liczbą nieruchomości, może być skłonny do wymogu wkładu własnego na poziomie 10% zamiast 20%. 
3. Brak konieczności dodatkowych zabezpieczeń. Hipoteka łączna może skutecznie wykluczyć dodatkowe zabezpieczenia, takie jak poręczenia czy cesja z polisy. 

Najważniejsze minusy hipoteki łącznej

1. Całość hipoteki na każdej nieruchomości. Jak już wspomnieliśmy - hipoteka rozkłada się nie po części na każdej nieruchomości, a jest jednakowa dla każdej nieruchomości.
2. Utrudnienie przy sprzedaży jednej z nieruchomości. Możesz mieć problemy z wykreśleniem hipoteki łącznej z jednej nieruchomości. Warunkiem może być tutaj spłata kredytu albo zgoda banku.
3. Brak pełnej władzy decyzyjnej przy wielu właścicielach. Jeśli oprócz Ciebie jest jeszcze co najmniej jeden właściciel którejś z nieruchomości zabezpieczonych hipoteką łączną, to wszelkie decyzje musisz konsultować z nim. Nie masz prawa decydować za jego część zabezpieczenia. 

Hipoteka łączna a możliwość wykreślenia nieruchomości

Jeśli zechcesz sprzedać jedną z zabezpieczonych nieruchomości, to możesz to zrobić, aczkolwiek procedura jest tutaj żmudna i nie zawsze skuteczna. Jak już wspomnieliśmy może to nastąpić albo w wyniku spłaty zobowiązania albo wtedy, gdy bank wyrazi zgodę na sprzedaż.

W przypadku całkowitej spłaty kredytu hipotecznego każdy z właścicieli wcześniej zabezpieczonych nieruchomości dostaje list mazalny. Jest to nic innego jak zaświadczenie o spłacie. Wówczas możecie składać wnioski o wykreślenie hipoteki łącznej z ksiąg wieczystych. Jedną nieruchomość możesz też zwolnić z hipoteki łącznej poprzez wykreślenie jej z księgi wieczystej, gdy bank się na to zgodzi - dzieje się tak wówczas, gdy kredytodawca stwierdzi, że nie pozostałe nieruchomości stanowią wystarczające zabezpieczenie. 

Jak możesz wykreślić hipotekę łączną z ksiąg wieczystych?

Wykreślenie hipoteki łącznej z ksiąg wieczystych jest możliwe po złożeniu do sądu stosownego wniosku. Jest to formularz KW-WPIS i rozpatruje go wydział ksiąg wieczystych. Opłata za taki wniosek wynosi 100 zł. Warto w tym miejscu dodać, że jeśli właściciel sprzedaje niedużą część nieruchomość, a pozostała część stanowi wystarczające zabezpieczenie dla wierzyciela, to właściciel lub nabywca mogą żądać, by wierzyciel zwolnił sprzedawaną część z hipoteki łącznej. 

Dodano: 01.09.2025