Największy skok optymizmu wśród deweloperów. Czy to oznacza wzrost cen mieszkań?

Opublikowano: 28 Paź 2025 Agnieszka Kłak 7 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Zmiana nastrojów względem ostatnich miesięcy

W przytoczonych danych z raportu wrześniowego wzrostu cen spodziewało się dokładnie 65,3 proc. firm deweloperskich, 32,4 proc. uważało, że ceny pozostają bez zmian, a 2,4 proc. mówiło o przewidywalnym spadku cenowym. Jeśli chodzi o analizę optymizmu wzrostowego, to wyniki te są znacznie lepsze niż w ostatnich miesiącach. W porównaniu do wyników sierpniowych optymizm zwiększył się o ponad 20 proc, zaś o 17 proc. spadł odsetek tych, którzy prognozowali spadek cen mieszkań. 

Optymizm deweloperów wynikiem obniżki stóp procentowych?

9 października 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, dzięki czemu stopa referencyjna wyniosła 4,50 proc. Jest to kolejna obniżka, po majowej, lipcowej i wrześniowej, gdzie odpowiednio stopa referencyjna spadała z poziomu 5,75 proc. do 5,25, 5.00 i 4,75 proc. Jak to wpłynęło na nastroje deweloperów?

Otóż wartość stopy referencyjnej determinuje kształt wskaźnika WIBOR na podstawie którego polskie banki ustalają wysokość oprocentowania zobowiązań, w tym kredytów hipotecznych. Niższa stopa to niższy WIBOR, a tym samym niższe oprocentowanie kredytu. Dla klienta oznacza to niższy całkowity koszt oraz lżejszą ratę, co z kolei pozwala wyprowadzić wniosek, że kredytobiorcy będą chętniej zaciągali kredyty mieszkaniowe, a tym samym kupowali nieruchomości. Skoro więc rośnie popyt, to cena przy niezmiennej lub malejącej podaży musi także wzrosnąć.

Czy zatem odwrotny trend jest zauważalny, gdy RPP podnosi stopy? Czy wówczas mieszkania są tańsze? Niekoniecznie, bo sam fakt, że kredyty hipoteczne drożeją przy wyższych stopach - co już miało miejsce w latach 2021-2023 - wcale nie musi się przekładać na spadek zainteresowania nieruchomościami. Klient, chcąc zrealizować własną potrzebę mieszkaniową często zgodzi się ponieść wyższe koszty. Ponadto, przy zmiennym oprocentowaniu zawsze była perspektywa na obniżenie raty w związku ze spadkiem stóp i WIBORU, co już stało się czterokrotnie w 2025 roku. 

Wzrost cen mieszkań - ile więcej zapłacisz?

To zależy od tego, jak realnie zmieni się cena sprzedaży mieszkań. Opierając się na archiwalnych danych jednym z możliwych zmian jest wzrost w ujęciu miesięcznym o ok. 1%. Jednak istotne jest też to, gdzie kupujesz mieszkanie. W październiku 2025 roku cena za 1 mkw. mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie wynosiła 18 172 zł. Przy wzroście jednoprocentowej nowa cena wyniosłaby 18 353,72 zł, co w przełożeniu na nieruchomość o pow. 50 mkw. dałoby łącznie do zapłaty 9086 zł więcej. 

Jakie zmiany na rynku nieruchomości nastąpią w 2026 roku?

Jeśli trendy gospodarcze się utrzymają, to prawdopodobnie w 2026 roku nastąpi dalsze obniżanie stóp procentowych. W takim przypadku kredytu znowu stanieją, co ponownie może skutkować wzrostem optymizmu wśród firm deweloperskich. Najważniejsze jednak będzie to, jak zachowają się popyt i podaż. To do tego będzie zależny ostateczny kształt cen nieruchomości z rynku pierwotnego w nadchodzącym roku. 

Czy wzrost cen mieszkań wpływa na wzrost czynszów?

Wzrost cen mieszkań zazwyczaj prowadzi również do podwyżek stawek najmu, choć zależność ta nie zawsze jest bezpośrednia. Właściciele nieruchomości dążą do zachowania rentowności inwestycji, dlatego rosnące koszty zakupu lub kredytu często przekładają się na wyższe czynsze. Jednocześnie popyt na najem rośnie, gdy coraz mniej osób może sobie pozwolić na zakup własnego lokum, co dodatkowo napędza presję czynszową. W efekcie, przy wysokich cenach mieszkań i ograniczonej dostępności kredytów, rynek najmu staje się coraz bardziej konkurencyjny.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem vs zakup na własne potrzeby

W ostatnich miesiącach zmienia się opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem. Rosnące ceny zakupu i utrzymania nieruchomości powodują, że zwrot z inwestycji (ROI) staje się niższy, zwłaszcza w dużych miastach. Mimo to część inwestorów nadal uznaje rynek mieszkaniowy za bezpieczną lokatę kapitału, szczególnie w czasach niepewności gospodarczej. Dla osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby kluczowa jest z kolei stabilność finansowa i długoterminowe bezpieczeństwo – przy rosnących kosztach kredytów i życia coraz częściej decyzja o zakupie odkładana jest w czasie.

Wpływ inflacji, bezrobocia i wzrostu wynagrodzeń na rynek nieruchomości

Czynniki makroekonomiczne mają obecnie kluczowy wpływ na nastroje deweloperów i kupujących. Inflacja nadal zwiększa koszty materiałów budowlanych oraz robocizny, co utrudnia utrzymanie stabilnych cen mieszkań. Wzrost wynagrodzeń w niektórych branżach poprawia zdolność kredytową części nabywców, jednak rosnące ceny nieruchomości często niwelują ten efekt. Bezrobocie, jeśli zaczęłoby rosnąć, mogłoby ograniczyć popyt zarówno na zakup, jak i na wynajem mieszkań, co spowolniłoby rynek i osłabiło optymizm deweloperów.

Ryzyka dla deweloperów

Mimo wzrostu optymizmu, sektor deweloperski wciąż stoi przed wieloma wyzwaniami. Do najpoważniejszych należą:

• rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa,
• niepewność regulacyjna, w tym możliwe zmiany w prawie budowlanym i podatkowym,
• ryzyko wprowadzenia limitów cenowych lub regulacji rynkowych, które mogłyby ograniczyć marże inwestycyjne,
• trudności w pozyskiwaniu finansowania w przypadku pogorszenia warunków kredytowych.

Wszystkie te czynniki sprawiają, że mimo obecnego ożywienia, rynek nieruchomości pozostaje podatny na wahania gospodarcze i decyzje regulacyjne państwa.

Dodano: 28.10.2025