Spadek cen mieszkań na rynku wtórnym – efekt decyzji RPP

Opublikowano: 09 Wrz 2025 Agnieszka Kłak 6 min. czytania

Kategoria: Blog finansowy

Jak zmieniły się ceny na rynku wtórnym?

W drugim kwartale 2025 roku średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski były bardzo zróżnicowane – wynika z danych NBP.

Najdroższe mieszkania oferowano w takich miastach jak:

• Warszawa – 16 355 zł/mkw. (spadek k/k o 1,7 proc., spadek r/r o 0,2 proc.),
• Kraków – 14 914 zł/mkw. (spadek k/k o 1,4 proc., wzrost r/r o 5,3 proc.),
• Gdańsk – 12 719 zł/mkw. (wzrost k/k o 0,5 proc., spadek r/r  o 0,7 proc.).

Najtańsze mieszkania można było znaleźć w:

• Łodzi – 8 009 zł/mkw. (wzrost k/k o 0,8 proc., wzrost r/r o 0,4 proc.),
• Kielcach – 8 014 zł/mkw. (spadek k/k o 1,1 proc., wzrost r/r o 4,8 proc.),
• Zielonej Górze - 8 068 zł/mkw. (wzrost k/k o 2,1 proc., wzrost r/r o 7,7 proc.).

Największe wzrosty kwartalne zanotowano w:

• Szczecinie o 5,3 proc. (średnia cena 9 297 zł/mkw.),
• Bydgoszczy o 2,5 proc. (7 610 zł/mkw.),
• Zielonej Górze o 2,1 proc. (8 068 zł/mkw.).

Największe spadki kwartalne odnotowano w:

• Poznaniu o 4,8 proc. (10 477 zł/mkw.),
• Olsztynie o 4,2 proc. (8 427 zł/mkw.),
• Warszawie o 1,7 proc. (16 355 zł/mkw.).

Najsilniejsze wzrosty roczne wystąpiły w:

• Szczecinie o 7,8 proc.,
• Zielonej Górze o 7,7 proc.,
• Białymstoku o 5,7 proc.

Największe obniżki roczne pojawiły się w:

• Rzeszowie o 8,0 proc.,
• Gdyni o 0,4 proc.,
• Gdańsku o 0,7 proc.

Dane te potwierdzają, że rynek wtórny w Polsce pozostaje mocno zróżnicowany regionalnie – w części miast ceny nadal dynamicznie rosną, podczas gdy w innych obserwujemy wyraźne spowolnienie.

Ale skąd taki efekt? Najprawdopodobniej wywołany został decyzjami RPP. Obniżki stóp procentowych w maju, a następnie lipcu 2025 r. sprawiły, że rynek mieszkaniowy zareagował pozytywnie, zwiększając dostępność mieszkań. 

Prócz spadków są też pewne wzrosty cenowe

Pośród największych polskich miast, w stosunku kwartał do kwartału odnotowało wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. Chodzi tutaj o Gdańsk - wzrost o 0,5 proc. oraz o Łódź - wzrost o 0,6 proc. 

Warto jednak zauważyć, że pomimo spadków kwartalnych istnieją także pewne wzrosty, jeśli pokusimy się o analizę cen rok do roku. Wg danych NBP pomimo tego, że w większości miast wojewódzkich, z wyjątkiem Łodzi, Gdańska i Poznania, ceny transakcyjne wzrosły w ujęciu rocznym, to największe skoki odnotowano w ośrodkach o mniejszej skali. Dla przykładu, w największych metropoliach, takich jak Warszawa, wzrosty były marginalne, wynosząc zaledwie 0,2% w stosunku do II kw. 2024 r. Podobnie niewielkie podwyżki zanotowano w Krakowie (1,5%) i Wrocławiu (1,7%).

Zmniejszyła się liczba ofert w największych miastach

Według danych z raportu, po krótkim okresie stabilizacji w maju, oferta mieszkań na rynku wtórnym zaczęła spadać w większości metropolii również w lipcu. Największe spadki odnotowano w:

• Warszawie: liczba unikalnych ofert skurczyła się o 4% (do 17,6 tys. lokali).
• Trójmieście: spadek o 3% (do 8,6 tys. lokali).
• Wrocławiu: spadek o 2% (do 9,8 tys. lokali).
• Krakowie: spadek o 1% (do 9,4 tys. lokali).

Warto jednak zauważyć, że nie wszystkie rynki podążały za tym trendem. W Łodzi liczba ofert utrzymała się na niezmienionym poziomie, natomiast w Katowicach i Poznaniu odnotowano wzrost. W Katowicach wybór zwiększył się o 4% (do 2,4 tys. mieszkań), a w Poznaniu o 3% (do 4 tys. mieszkań). To zróżnicowanie pokazuje, że dynamika rynków wtórnych w poszczególnych miastach jest zależna od wielu lokalnych czynników.

Krótszy jest także czas sprzedaży mieszkań

Warto przytoczyć jeszcze jedną paczkę danych, a mianowicie tych z raportu "Barometr Metrohouse&Credipass". Porównując pierwszy kwartał 2025 r. z drugim kwartałem czas sprzedaży mieszkań zmniejszył się w stolicy o 24 dni, a w pięciu największych polskich miastach o 7 dni. W drugim kwartale, w Warszawie ogłoszeniodawca od momentu wrzucenia ogłoszenia czekał na kupca 92 dni. Natomiast ogłoszeniodawcy w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi i także Warszawie czekali średnio 135 dni. 

Stabilność cenowa na rynku pierwotnym

Osoby, które były zainteresowane kupnem nowego mieszkania w drugim kwartale 2025 r. spotkały się ze stabilnością cenową. W Białymstoku, Gdańsku, Gdyni czy Krakowie mieliśmy do czynienia z nieznacznymi podwyżkami - od 0,3 do 1,6%. Zaś w Warszawie, Zielonej Górze i Lublinie doszło do małych, kwartalnych obniżek cen - od 0,1 do 1,5%.

Dodano: 09.09.2025