Ustawa deweloperska 2024 – co się zmieniło?

Opublikowano: 22 Marzec 2024 Agnieszka Kłak 8 min. czytania

Kategoria: Blog finansowy

Co nowego wprowadziła nowelizacja ustawy deweloperskiej?

Ustawa deweloperska, którą to potoczną nazwą określa się Ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, jest istotna nie tylko z punktu widzenia sprzedawców mieszkań na rynku pierwotnym. To także poważna podstawa prawna dla klientów, niezależnie od tego, czy ci korzystają w pełni ze swojego, zgormadzonego kapitału, czy sięgają po kredyt hipoteczny. Jak każdy akt normatywny, również ustawa deweloperska podlega od czasu do czasu nowelizacjom. Ostatnia nowelizacja sprawiła, że nowe przepisy wejdą w życie 2 lipca 2024 r. Zgodnie z nimi pojawią się nowości, takie jak:

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• obowiązek dostarczenia przez dewelopera prospektu informacyjnego,
• dostosowanie harmonogramu płatności do harmonogramu budowy,
• większy zakres kontroli zarządzania przez dewelopera środkami z mieszkaniowych rachunków powierniczych,
• zmniejszenie opłaty rezerwacyjnej do 1% wartości nieruchomości,
• zaostrzenie warunków dysponowania przez dewelopera opłatą rezerwacyjną,
• określenie okoliczności zwrotu opłaty rezerwacyjnej klientowi. 

Intencją ustawodawcy było polepszenie warunków, na których klient może nabywać nieruchomość z rynku pierwotnego. 

Co z aktualnie realizowanymi inwestycjami deweloperskimi?

Nie od dziś było wiadomo, że ustawa deweloperska poskutkuje na rynku poważnymi zmianami, które spowodują, że realizacja przedsięwzięć deweloperskich będzie przebiegała zupełnie inaczej niż dotychczas. Dlatego też ustawodawca wprowadził okres ochronny, trwający 2 lata, a który upływa właśnie 1 lipca 2024 roku. Inwestycje, które już są realizowanie - pod warunkiem, że umowy deweloperskie zostały już zawarte z klientami i nadal są ważne - będą podlegały wcześniejszym przepisom, więc nowelizacja ich nie obejmie. Natomiast wszystkie przedsięwzięcia realizowanie od 2 lipca 2024 roku będą musiały spełniać nowe wymogi ustawowe. 

Czy ustawa deweloperska chroni prawa klientów?

Patrząc na zmiany, jakie zaszły dzięki nowelizacji można śmiało powiedzieć, że zwiększył się zakres ochrony prawnej klientów. Aby to wyraźniej zobaczyć, należałoby się przyjrzeć bliżej wymienionym wcześniej zmianom:

1. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Stanowić ma ochronę dla klientów w przypadku upadłości dewelopera albo upadłości banku, w którym został założony mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ponadto klient ma prawo odstąpić od umowy z powodu poważnych wad oddanego do użytku lokalu. W takim przypadku mogą zostać uruchomione środki z Funduszu.
2. Prospekt informacyjny. Dokument ten będzie obowiązkowo dostarczany przez dewelopera do rąk klienta. Następować to będzie jeszcze przed zakupem mieszkania. W prospekcie znajdą się takie informacje jak koszt zakupu nieruchomości, data ukończenia prac budowlanych, data przekazania klientowi prawa własności do lokalu, informacje na temat prac budowlanych oraz wykończeniowych, określenie sposobu dokonania transakcji pieniężnej zakupu lokalu, określenie warunków, na których klient ma prawo odstąpić od umowy.
3. Rachunek powierniczy dewelopera. W ramach DFG deweloper musi założyć i prowadzić rachunek powierniczy - ten może być otwarty lub zamknięty. Za każdym razem, gdy klient dokona wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper będzie musiał odprowadzić składkę do DFG, w wysokości 0,45% kwoty wpłaty na otwarty rachunek powierniczy albo 0,1% na zamknięty rachunek powierniczy. Do otwartego rachunku powierniczego deweloper może dokupić gwarancję ubezpieczeniową lub gwarancję bankową.

Spowoduje to, że finanse klientów będą lepiej chronione niż dotychczas. 

Jak będzie wyglądał odbiór mieszkania od lipca 2024 roku?

Nowa Ustawa o ochronie praw nabywcy przewidziała także dodatkowe regulacje odbioru lokalu przez klienta. Najważniejsze zmiany w tym zakresie wyglądają następująco:

• obowiązkowa obecność klienta przy odbiorze technicznym nieruchomości,
• możliwość natychmiastowego zgłoszenia wad budowy lokalu przez klienta,
• termin 14 dni dla dewelopera na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad przez klienta,
• termin 30 dni dla dewelopera na usunięcie wad,
• możliwość wskazania przez dewelopera dalszego terminu na usunięci wad wraz z uzasadnieniem,
• prawo klienta do odstąpienia umowy, jeżeli deweloper nie usunie wad.

Dzięki temu klient uniknie sytuacji, w której najpierw zapłaci całą kwotę za mieszkanie, a następnie będzie musiał borykać się z wadami budowlanymi. 

Ustawa deweloperska, a umowy deweloperskie

Znowelizowania ustawa deweloperska dotyczy umów:

• wybudowania budynku,
• ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• przeniesienia prawa własności do lokalu na klienta,
• zabudowania nieruchomości gruntowej,
• przeniesienia na klienta prawa własności do zabudowanej nieruchomości,
• rezerwacyjnych,
• dot. lokali użytkowych,
• przedwstępnych,
• sprzedaży nieruchomości.

Jest to szeroki zakres stosowanego prawa, więc warto zwrócić uwagę jakich konkretnie kwestii będzie dotyczyła Twoja umowa. 

Czy ustawa deweloperska przewiduje prawo do odstąpienia od umowy?

Jak już wiemy nowa ustawa deweloperska daje klientowi możliwość odstąpienia od umowy, jeśli wystąpiły wady budynku. Ale to nie wszystko. Również jeśli deweloper złamie jakiekolwiek wymogi ustawowe, wówczas skutkuje to odstąpieniem od umowy ze strony klienta. Warto w tym miejscu dodać, że nie tylko nabywca ma taką możliwość. W pewnych okolicznościach także deweloper może odstąpić od umowy. Bardzo istotne w tym wszystkim jest pamiętanie o obowiązujących terminach na odstąpienie:

• do 30 dni od dnia podpisania umowy - w przypadku braku prospektu informacyjnego oraz błędów w umowie deweloperskiej,
• do 120 dni od terminu widniejącego we wezwaniu - w przypadku braku przekazania klientowi prawa własności do lokalu,
• do 30 dni od dnia wezwania do zapłaty - jeśli klient nie dokona płatności, nie odbierze lokalu lub nie pojawi się na podpisaniu aktu notarialnego,
• do 60 dni - w przypadku, gdy deweloper nie uzyskał zgody wierzyciela hipotecznego. 

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg zmian, dzięki którym klienci na pewno poczują się bezpieczniej. Jednakże najprawdopodobniej poskutkuje to ponownym wzrostem cen nieruchomości. 

Dodano: 22.03.2024