Rynek pierwotny a rynek wtórny w 2025. Analiza i porównanie rynków nieruchomości.

Opublikowano: 27 Marzec 2025 Agnieszka Kłak 5 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Jak zachowują się ceny mieszkań na początku 2025 r?

W pierwszym kwartale 2025 r. ceny na rynku mieszkań uległy pewnej stabilizacji. Wprawdzie dalej zauważyć można ich wzrost jednak ten trend jest znacznie mniej dynamiczny niż w poprzednich latach. Ostatecznie zestawienie za I kwartał prawdopodobnie wykaże, że różnicowa cenowa będzie bliska wartości inflacji. Natomiast już w II kwartale rynek nieruchomości może wcale nie odnotować wzrostu cen. Wspomniana stabilizacja dotyczy zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego jak i rynku wtórnego. 

Co aktualnie wpływa na popyt i podaż na rynku nieruchomości?

Trzeba wskazać istotne aspekty, które mają wpływ zarówno na popyt jak i podaż na rynkach nieruchomości. Płaca minimalna Polaków zwiększyła się od stycznia 2025 r., a do tego pewna część klientów może skorzystać z rządowych dopłat do kredytów hipotecznych. Wobec tego wzrasta ich zainteresowanie własnym "M". Właściciele nieruchomości na rynku wtórnym także chętnie sprzedają swoje własności. W tym segmencie nie brakuje więc ani klientów, ani mieszkań.

Z kolei na rynku pierwotnym deweloperzy muszą w 2025 r. sprostać kilku istotnym problemom. Najważniejszy z nich to stosunkowo mała dostępność gruntów pod budowę nowych budynków mieszkalnych. Gdyby tego było mało wciąż drożeją materiały budowlane. To oczywiście powoduje, że ceny na rynku pierwotnym nie mogą spaść. Z drugiej strony deweloperzy muszą do pewnego stopnia konkurować z rynkiem wtórnym. 

Ceny na rynku pierwotnym i wtórnym - największe polskie miasta

Przyjrzeliśmy się temu, jak kształtowały się ceny na rynkach nieruchomości w lutym 2025 r. w największych polskich miastach. Oto jak sytuacja prezentowała się na rynku pierwotnym:

• Katowice - 11 080 zł/mkw.
• Poznań - 12 340 zł/mkw.
• Warszawa - 18 912 zł/mkw.
• Łódź - 9 227 zł/mkw.
• Gdańsk - 15 622 zł/mkw.
• Gdynia - 14 904 zł/mkw.
• Kraków - 16 810 zł/mwk.

Z kolei na rynku wtórnym ceny wyglądały następująco:

• Katowice - 9 299 zł/mkw.
• Poznań - 11 416 zł/mkw.
• Warszawa - 17 340 zł/mkw.
• Łódź - 8 625 zł/mwk.
• Gdańsk - 14 222 zł/mkw.
• Gdynia - 10 540 zł/mkw.
• Kraków - 15 913 zł/mkw.

Jak zmienią się ceny mieszkań w najbliższych latach?

Trudno mówić o perspektywie dłuższej niż tej do 2026 r. gdyż ze sporym prawdopodobieństwem mogą zaistnieć nowe aspekty, które będą nieprzewidywalne, a które w istotny sposób wpłyną na rynki. Póki co rok 2025 zapowiada się jako okres stabilnych cen. Być może rządowe programy mieszkaniowe ożywią rynek, jednak z powodu limitu ceny za mkw. nie powinno to doprowadzić do dużych wahań cen.

Warto zauważyć, że jeśli inflacja w najbliższych kilku miesiącach spadnie, to być może RPP zdecyduje się na obniżkę stóp procentowych. To z kolei obniżyłoby koszty kredytów hipotecznych, a więc zwiększyłby się popyt na nieruchomości. Prawdopodobna obniżka stóp nastąpić może pod koniec 2025 r.  

Co sytuacja na rynkach nieruchomości oznacza dla kredytobiorców?

Kredytobiorcy mogą czuć się pewniej i bezpieczniej, gdyż stabilizacja daje im pewność, że w najbliższym czasie koszt zakupu mieszkania nie będzie szybował w górę. Dotyczy to przede wszystkim klientów, którzy przymierzają się do kredytu hipotecznego. Przykładowo możesz mieć zdolność kredytową wystarczającą do wzięcia takiej kwoty kredytu, która "na styk" starczy na zakup nieruchomości. W momencie nagłego wzrostu cen może się okazać, że zabraknie Ci zdolności, by otrzymać odpowiednio większe zobowiązanie.

W sytuacji, gdy rynek jest stabilny takie ryzyko jest małe. Możesz więc na spokojnie rozpatrywać oferty, nie bojąc się, że za miesiąc wybrany lokal będzie o kilkadziesiąt złotych droższy. Jednak zawsze pamiętaj, by w odpowiednim momencie podpisać umowę przedwstępną bądź umowę kupna-sprzedaży, tak by bank miał pewność, że kredyt sfinansuje tę inwestycję.

Dodano: 27.03.2025