Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym a na rynku wtórnym

Opublikowano: 15 Sie 2021 Urszula Sokół 9 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Decyzja o zakupie własnej nieruchomości wiąże się nie tylko ze wszystkimi wymogami i formalnościami, jakie trzeba spełnić przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. To również wybór klienta czy nabędzie lokal na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym? Oba te rynki różnią się od siebie, każdy posiada zalety i wady. W związku z tym pojawia się pytanie: który z nich jest lepszy?

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym a na rynku wtórnym

Czym jest rynek pierwotny a czym rynek wtórny?

Rynek pierwotny nieruchomości jest to część rynku nieruchomości, czyli całe spektrum mechanizmów umożliwiających kontakt kupca ze sprzedawcą. Na tym rynku działają deweloperzy. Dzięki temu istnieją oferty sprzedaży mieszkań, domów i lokali usługowych, które są nowe i nieużywane. Są to nieruchomości, których budowa została ukończona stosunkowo niedawno. Charakterystyczną cechą tego rynku jest to, że klient może dokonać kupna mieszkania jeszcze zanim w ogóle powstanie budynek, w którym to mieszkanie się znajdzie. Taka transakcja nazywa się w żargonie branżowym kupowaniem „dziury w ziemi”. Warto też dodać, że nowe mieszkanie, oddane już właścicielowi do użytku często znajduje się w stanie deweloperskim, czyli nie jest wykończone ani nie posiada umeblowania.

Rynek wtórny to z kolei taka część rynku nieruchomości, gdzie przedmiot transakcji kupna sprzedaży (czyli w tym przypadku dana nieruchomość) miał już przynajmniej jednego właściciela. Są więc to lokale używane. Nieruchomość przechodzi z rynku pierwotnego na rynek wtórny w momencie, w którym pierwszy właściciel zdecydował się na jej sprzedaż osobie fizycznej bądź prawnej. Nie ma tu znaczenia czas. Pierwszy właściciel może sprzedać nieruchomość natychmiast po nabyciu jej od dewelopera, wówczas przedmiot transakcji ląduje na rynku wtórnym. To samo dotyczy dalszej sprzedaży tego samego mieszkania kolejnym właścicielom.

Należy pamiętać, że niezależnie od wyboru rynku z jakiego będzie pochodzić nieruchomość klient ma możliwość finansowania atrakcyjnym kredytem hipotecznym. Zdażają się też przypadki, że klient może chcieć kupić stosunkowo tanią nieruchomość na rynku wtórny, a poza tym może być w posiadaniu środków własnych. Na pozostałą kwotę transakcji kupna nieruchomości pomocnym będzie wtedy kredyt gotówkowy bez zabezpieczenia. 

Zalety i wady rynku pierwotnego

Do zalet rynku pierwotnego niewątpliwie należą:

  • pewność, że mieszkanie powstało w wyniku nowego budownictwa,
  • brak używania mieszkania z powodu braku wcześniejszych właścicieli, co oznacza zerową eksploatację nieruchomości w momencie jej zakupu,
  • brak konieczności remontowania nowego mieszkania,
  • jeżeli mieszkanie jest w stanie deweloperskim - możliwość samodzielnego wykończenia i urządzenia mieszkania od podstaw, w tym doboru ulubionych mebli,
  • jeżeli znajduje się to w ofercie – skorzystanie z rabatu od dewelopera,
  • możliwość uzyskania dotacji w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”.

Jeżeli zaś chodzi o wady rynku pierwotnego, to trzeba powiedzieć, że:

  • nie wszystkim odpowiada stan deweloperski – kupujący zazwyczaj ponosi koszty związane ze spłacaniem kredytu hipotecznego, a koszty wykończenia i wystroju mieszkania są dodatkowym obciążeniem,
  • często na mieszkanie z rynku pierwotnego czeka się dość długo np. do czasu ukończenia inwestycji i zatwierdzenia wszelkich koniecznych odbiorów technicznych,
  • klient nie ma możliwości wprowadzenia się do mieszkania natychmiastowo po zakupie,
  • bardzo rzadko, ale jednak zdarzają się przypadki, kiedy klienci narzekają na wady w nowopowstałych budynkach mieszkalnych.

Zalety i wady rynku wtórnego

Plusami zakupu nieruchomości z rynku wtórnego są:

  • szybkość dokonywanej transakcji,
  • możliwość negocjacji ceny z aktualnym właścicielem,
  • różnorodność ofert na rynku: w zależności od daty budowy mieszkania, jego stanu technicznego, lokalizacji, a także indywidualnych preferencji właściciela (może on na przykład chcieć sprzedać nieruchomość jak najszybciej) cena może być bardzo atrakcyjna.

Natomiast, mówiąc o minusach tego rynku należy wymienić:

  • możliwość pojawienia się kosztownych remontów – często mieszkania z rynku wtórnego należą do starego budownictwa, a im jest ono starsze tym częściej nowy właściciel będzie musiał dokonywać renowacji lokalu,
  • stan techniczny oraz wyeksploatowanie lokalu z rynku wtórnego nigdy nie będą na takim samym poziomie co nieruchomości z rynku pierwotnego, co wiąże się z większymi kosztami utrzymania mieszkania.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Ważnym aspektem jest to, że w tym przypadku klient będzie w pierwszej kolejności podpisywał umowę rezerwacyjną. Taka umowa obowiązuje zazwyczaj przez parę tygodni i wiąże się z zapłaceniem deweloperowi zadatku. Warto zwrócić uwagę na wysokość tego zadatku, a także na to, czy nie brakuje innych ważnych informacji, to znaczy: opisu nieruchomości, jej ceny, oświadczenia właściciela o jej stanie prawnym. Po wygaśnięciu umowy rezerwacyjnej klient może podpisać z deweloperem umowę kupna nieruchomości. Może też, jeszcze w trakcie trwania umowy zrezygnować z zakupu lokalu.

Z punktu widzenia klienta na rynku pierwotnym nie musi on płacić podatku od czynności cywilnych (PCC). Deweloper wystawia fakturę VAT, która uwzględnia już zapłacony podatek VAT od nieruchomości.

Kredyt hipoteczny - kwota: 300 000 zł, okres: 20 lat
Banki
Kwota kredytu: 300 000 zł
Ilość rat kredytu: 20 lat
Oprocentowanie RRSO Prowizja Łączna kwota do spłaty Wysokość raty Akcja
PKO BP kredyt hipoteczny - oferta Własny Kąt (zobacz) 2,21 % 2,23 % 0,00 % 371 440,80 zł 1 547,67 zł Złóż wniosek
ING Bank Śląski kredyt hipoteczny (zobacz) 2,24 % 2,48 % 1,99 % 379 888,80 zł 1 582,87 zł Złóż wniosek
Santander Bank Polska kredyt hipoteczny (zobacz) 2,61 % 2,75 % 1,00 % 389 253,60 zł 1 621,89 zł Złóż wniosek
Alior Bank kredyt hipoteczny (zobacz) 2,61 % 2,75 % 1,00 % 389 253,60 zł 1 621,89 zł Złóż wniosek

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym ma wiele aspektów. Przede wszystkim klient musi zwrócić uwagę na stan mieszkania, lokalizację oraz wziąć pod uwagę koszta eksploatacyjne, które będzie ponosił jako nowy właściciel. Należy też pamiętać o odpowiednim wpisie w księdze wieczystej, co jest niezbędną podstawą prawną do potwierdzenia, że prawo własności przeszło na nowego właściciela.

A jak w tym przypadku wyglądają kwestie podatkowe? W wyniku zawarcia umowy kupna-sprzedaży klient będący przedsiębiorcą będzie musiał zapłacić podatek VAT w wysokości 8% albo 23% a oprócz tego uiści PCC, które będzie wynosić 2%. Przykładowo, jeśli klient kupi od właściciela mieszkanie i zapłaci za nie 200 000 zł będzie musiał zapłacić odpowiedni podatek:

(200 000 zł x 8)/100 + (200 000 zł x 2)/100 = 16 000 zł + 4 000 zł = 20 000 zł

albo

(200 000 zł x 23)/100 + (200 000 zł x 2)/100 = 46 000 zł + 4 000 zł = 50 000 zł

Tak więc decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego trzeba przygotować 110% albo 125% kwoty wynoszącej cenę mieszkania, tak aby móc od razu zapłacić wymagane podatki.

Co się bardziej opłaca?

To tak naprawdę zależy od tego, czego oczekuje klient od nieruchomości i w jakim celu ją spożytkuje – na własny użytek czy też pod wynajem. Kwestiami decydującym w wyborze mogą być tutaj na przykład niewystarczające środki finansowe (argument za rynkiem wtórnym) albo chęć inwestycji w nowe, dobrze prosperujące na rynku nieruchomości mieszkanie (argument za rynkiem pierwotnym).

Wybór należy do klienta. Warto jednak, zanim podejmie on decyzję, by pomyślał jak duży wziąć kredyt hipoteczny aby mógł zakupić takie mieszkanie, którego używanie będzie dla niego najbardziej opłacalne.

Zaktualizowano: 15.09.2021

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.

Komentarze, pytania i odpowiedzi do artykułu (0)


Top