Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym a na rynku wtórnym

Opublikowano: 15 Sie 2021 Agnieszka Kłak 11 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Czym jest rynek pierwotny a czym rynek wtórny?

Zanim zdecydujemy się wziąć kredyt hipoteczny, przyjrzyjmy się najpierw każdemu z tych dwóch rodzajów rynku i zastanówmy się, z czym wiążę się dokonywanie transakcji kupna nieruchomości na każdym z nich.

Rynek pierwotny

Rynek pierwotny nieruchomości jest to część rynku nieruchomości na tym rynku działają deweloperzy. Dzięki temu istnieją oferty sprzedaży mieszkań, domów i lokali usługowych, które są nowe i nieużywane. Są to nieruchomości, których budowa została ukończona stosunkowo niedawno. Charakterystyczną cechą tego rynku jest to, że klient może dokonać np. kupna mieszkania jeszcze zanim w ogóle powstanie budynek, w którym to mieszkanie się znajdzie. Taka transakcja nazywa się w żargonie branżowym kupowaniem „dziury w ziemi”. Warto też dodać, że nowe mieszkanie, oddane już właścicielowi do użytku często znajduje się w stanie deweloperskim, czyli nie jest wykończone ani nie posiada umeblowania. Usługa wykończenia "pod klucz" jest wtedy dodatkowo płatna. 

Rynek wtórny

Rynek wtórny to z kolei taka część rynku nieruchomości, gdzie przedmiot transakcji kupna sprzedaży (czyli w tym przypadku dana nieruchomość) miał już przynajmniej jednego właściciela. Dla rynku wtórnego mieszkania te są więc używane, nie występują tutaj nowe mieszkania. Nieruchomość przechodzi z rynku pierwotnego na rynek wtórny w momencie, w którym pierwszy właściciel zdecydował się na jej sprzedaż osobie fizycznej bądź prawnej. Nie ma tu znaczenia czas. Pierwszy właściciel może sprzedać nieruchomość natychmiast po nabyciu jej od dewelopera, wówczas przedmiot transakcji ląduje na rynku wtórnym. To samo dotyczy dalszej sprzedaży tego samego mieszkania kolejnym właścicielom. Niekiedy można spotkać się z określeniem, iż rynek wtórny to rynek nieruchomości używanych.

Należy pamiętać, że niezależnie od wyboru rynku z jakiego będzie pochodzić nieruchomość klient ma możliwość finansowania atrakcyjnym kredytem hipotecznym. Zdarzają się też przypadki, że klient może chcieć kupić stosunkowo tanią nieruchomość na rynku wtórny, a poza tym może być w posiadaniu środków własnych. Na pozostałą kwotę transakcji kupna nieruchomości pomocnym będzie wtedy kredyt gotówkowy bez zabezpieczenia. 

Zalety i wady rynku pierwotnego

Do zalet rynku pierwotnego niewątpliwie należą:

• pewność, że mieszkanie powstało w wyniku nowego budownictwa,
• brak używania mieszkania z powodu braku wcześniejszych właścicieli, co oznacza zerową eksploatację nieruchomości w momencie jej zakupu,
• brak konieczności remontowania nowego mieszkania,
• jeżeli mieszkanie jest w stanie deweloperskim - możliwość samodzielnego wykończenia i urządzenia mieszkania od podstaw, w tym doboru ulubionych mebli,
• jeżeli znajduje się to w ofercie – skorzystanie z rabatu od dewelopera. 

Jeżeli zaś chodzi o wady rynku pierwotnego, to trzeba powiedzieć, że:

• nie wszystkim odpowiada stan deweloperski – kupujący zazwyczaj ponosi koszty związane ze spłacaniem kredytu hipotecznego, a koszty wykończenia i wystroju mieszkania są dodatkowym obciążeniem,
• często na mieszkanie z rynku pierwotnego czeka się dość długo np. do czasu ukończenia inwestycji i zatwierdzenia wszelkich koniecznych odbiorów technicznych,
• w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego klient nie ma możliwości wprowadzenia się natychmiastowo po zakupie,
• bardzo rzadko, ale jednak zdarzają się przypadki, kiedy klienci narzekają na wady w nowopowstałych budynkach mieszkalnych.

Zalety i wady rynku wtórnego

Plusami zakupu nieruchomości z rynku wtórnego są:

• szybkość dokonywanej transakcji,
• możliwość negocjacji ceny z aktualnym właścicielem,
• różnorodność ofert na rynku: w zależności od daty budowy mieszkania, jego stanu technicznego, lokalizacji, a także indywidualnych preferencji właściciela (może on na przykład chcieć sprzedać nieruchomość jak najszybciej) cena może być bardzo atrakcyjna.

Natomiast, mówiąc o minusach tego rynku należy wymienić:

• możliwość pojawienia się kosztownych remontów – często mieszkania z rynku wtórnego należą do tzw. "starego budownictwa", a im jest ono starsze tym częściej nowy właściciel będzie musiał dokonywać renowacji lokalu,
• stan techniczny oraz wyeksploatowanie lokalu z rynku wtórnego nigdy nie będą na takim samym poziomie co nieruchomości z rynku pierwotnego, co wiąże się z większymi kosztami utrzymania mieszkania.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Ważnym aspektem jest to, że w tym przypadku klient będzie w pierwszej kolejności podpisywał umowę rezerwacyjną. Taka umowa obowiązuje zazwyczaj przez parę tygodni i wiąże się z zapłaceniem deweloperowi zadatku. Warto zwrócić uwagę na wysokość tego zadatku, a także na to, czy nie brakuje innych ważnych informacji, to znaczy: opisu nieruchomości, jej ceny, oświadczenia właściciela o jej stanie prawnym. Po wygaśnięciu umowy rezerwacyjnej klient może podpisać z deweloperem umowę kupna nieruchomości. Może też, jeszcze w trakcie trwania umowy zrezygnować z zakupu lokalu.

Warto też zwrócić uwagę na to, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym trzeba też uwzględnić jakieś środki, które będą przeznaczone na wykończenie mieszkania. Urządzenie wszystkich pomieszczeń, zakup mebli, sprzętów domowych - to aspekty wymagające dodatkowych nakładów finansowych.

Z punktu widzenia klienta na rynku pierwotnym nie musi on płacić podatku od czynności cywilnych (PCC). Deweloper wystawia fakturę VAT, która uwzględnia już zapłacony podatek VAT od nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym ma wiele aspektów. Przede wszystkim klient musi zwrócić uwagę na stan mieszkania, lokalizację oraz wziąć pod uwagę koszta eksploatacyjne, które będzie ponosił jako nowy właściciel. Należy też pamiętać o odpowiednim wpisie w księdze wieczystej, co jest niezbędną podstawą prawną do potwierdzenia, że prawo własności przeszło na nowego właściciela.

A jak w tym przypadku wyglądają kwestie podatkowe? W wyniku zawarcia umowy kupna-sprzedaży klient będący przedsiębiorcą będzie musiał zapłacić podatek VAT w wysokości 8% albo 23% a oprócz tego uiści PCC, które będzie wynosić 2%. Przykładowo, jeśli klient kupi od właściciela mieszkanie i zapłaci za nie 200 000 zł będzie musiał zapłacić odpowiedni podatek:

(200 000 zł x 8)/100 + (200 000 zł x 2)/100 = 16 000 zł + 4 000 zł = 20 000 zł

albo

(200 000 zł x 23)/100 + (200 000 zł x 2)/100 = 46 000 zł + 4 000 zł = 50 000 zł

Tak więc decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego trzeba przygotować 110% albo 125% kwoty wynoszącej cenę mieszkania, tak aby móc od razu zapłacić wymagane podatki.

Co się bardziej opłaca? Rynek pierwotny czy rynek wtórny?

To tak naprawdę zależy od tego, czego oczekuje klient od nieruchomości i w jakim celu ją spożytkuje – na własny użytek czy też pod wynajem. Kwestiami decydującym w wyborze mogą być tutaj na przykład niewystarczające środki finansowe (argument dobry w przypadku rynku wtórnego) albo chęć inwestycji w nowe, dobrze prosperujące na rynku nieruchomości mieszkanie (argument dobry w przypadku rynku pierwotnego).

Zarówno jeżeli chodzi o rynek pierwotny jak i rynek wtórny duże znaczenie na wysokość ceny mieszkania może być to kupimy nieruchomość położoną na obrzeżach czy też bliżej centrum miasta. Warto też przeanalizować cenę pod kątem tego jakie są wszystkie zalety oraz wady mieszkania.

Wybór należy do klienta. Warto jednak, zanim podejmie on decyzję, by pomyślał jak duży wziąć kredyt hipoteczny aby mógł zakupić takie mieszkanie, którego używanie będzie dla niego najbardziej opłacalne.

Tagi: rynek wtórnyrynek pierwotnykredyt hipotecznykredyt gotówkowy

Zaktualizowano: 30.11.2021

Dodano: 15.08.2021