Ustawa deweloperska 2021

Opublikowano: 22 Sie 2021 Agnieszka Kłak 9 min. czytania

Kategoria: Słownik pojęć finansowych

Co reguluje ustawa deweloperska?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego reguluje następujące kwestie:

• obowiązki i prawa sprzedawcy oraz klienta,
• sposób zawierania umowy deweloperskiej,
• treść umowy deweloperskiej,
• ochronę środków klienta w momencie zapłaty,
• co dzieje się ze środkami klienta, kiedy deweloper ogłosiłby upadłość,
• jakie obowiązki ciążą na deweloperze przed umową deweloperską.

Nowelizacja ustawy zacznie w pełni funkcjonować w ciągu roku od jej ogłoszenia, to jest od 30 czerwca 2022 roku.

Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Jest to instytucja, która zacznie działalność wraz z wejściem przepisów nowelizacji ustawy w życie. Będzie gromadzić pieniądze, w postaci składek, uiszczanych przez deweloperów. Składki te będą wyliczane na podstawie ceny brutto danej nieruchomości, lecz nie przekroczy ona 1% wartości całej nieruchomości. Póki co jeszcze konkretnie niewiadomo jaki będzie wzór na wyliczenie składki. Szczegóły mają paść w osobnym rozporządzeniu. Składki deweloper będzie musiał płacić dopiero wtedy, kiedy umowa rezerwacyjna przekształci się w umowę deweloperską.

Składki będą generować pewien kapitał, który ma być przeznaczony do ochrony interesów klienta, w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Dotyczy to wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zasoby Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą uruchamiane w następujących sytuacjach:

• kiedy klient wycofuje się z umowy, co wynika z ewidentnej winy dewelopera,
• kiedy bank ogłosi upadłość, a gwarantowane 100 tys. z BFG nie wystarczy na pokrycie rachunku powierniczego,
• kiedy deweloper ogłosi swoją upadłość.

Co się stanie z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym?

Mieszkaniowe rachunki powiernicze to konta, na których deweloperzy mogą przechowywać wpłaty od klientów. Rachunki te są otwierane w bankach. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to taki, gdzie deweloper dostaje pieniądze, wypłacane w ratach. Raty są wypłacane wraz z zakończeniem kolejnych etapów budowy nieruchomości. Jest to najpopularniejszy wśród deweloperów sposób rozliczania. Może być on objęty gwarancją bankową bądź ubezpieczeniową. Drugim typem jest zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper otrzymuje całość środków dopiero wtedy, kiedy prawo własności do nieruchomości przechodzi na klienta.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej likwiduje możliwość zaciągnięcia gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nie znosi jednak tego typu rachunku jako takiego. Będzie on dalej funkcjonał wraz z zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, tyle że bez obecnie możliwych gwarancji. Powodem tej zmiany jest to, że od przyszłego roku wszelkich gwarancji będzie udzielał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Nowe obowiązki deweloperów

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza następujące zmiany w obowiązkach, ciążących na deweloperach:

• obowiązek otwarcia rachunku powierniczego następuje wraz z datą zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej,
• do banku należy dostarczyć dodatkowe dokumenty, tj. zaświadczenia z ZUS i US oraz oświadczenie o przepływie pieniędzy w trakcie realizacji inwestycji,
• weryfikacja rynkowa inwestycji będzie wymagała wcześniejszego zawarcia umowy otwarcia rachunku powierniczego, umowy z generalnym wykonawcą a także umowy kredytu,
• w ramach prospektu informatycznego deweloper będzie musiał załączyć szkic osiedla wraz z informacjami o obiektach, które występują wokół osiedla, jeśli będą one wpływać na życie mieszkańców.

Czym są wady istotne a czym wady nieistotne?

Wada istotna przy odbiorze mieszkania to taka wada, która powoduje, że dana nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania lub czyni ją bezwartościową. Nowelizacja ustawy daje klientowi możliwość dochodzenia swoich praw na drodze wykrycia wady istotnej. Jeżeli deweloper w protokole odbioru mieszkania nie usunął powstałej wady, klient ma prawo zrezygnować z umowy deweloperskiej. Jednakże deweloper ma trzy szanse na usunięcie tejże wady. Odstąpienie od umowy przez klienta jest prawomocne wówczas, kiedy deweloper nie wykorzysta tychże szans. Aby klient mógł skutecznie ubiegać się o swoje prawa, musi skorzystać z usług rzeczoznawcy budowlanego. Niezbędne jest bowiem, by w przypadku sporu to specjalista uznał i opisał wadę istotną.

Wada nieistotna to, jak łatwo można się domyślić – jest to jakakolwiek wada inna od wady istotnej, czyli nie powodująca braku możliwości codziennego użytkowania z mieszkania. Nie czyni ona też mieszkania bezużytecznym. Jednakże i tutaj nowe przepisy ustawy uregulują te sprawy. Deweloper będzie musiał usunąć wadę nieistotną na swój własny koszt jeżeli, analogicznie do procedury wady istotnej po raz trzeci nie skorzystał z szansy usunięcia jej, po wykazaniu wady w protokole odbioru.

Zabezpieczenie przed wpisaniem hipoteki

Wedle nowych przepisów zabezpieczenie przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej, będzie się odbywać w następujący sposób:

• dotyczy takich sytuacji, kiedy deweloper posiada w banku kredyt, przez co nieruchomość jest obciążona hipoteką,
• deweloper będzie musiał załączyć do umowy deweloperskiej załącznik w postaci zgody banku na to, że klient przejmie nieruchomość z czystą hipoteką,
• po otrzymaniu zgody przez bank klient musi wpłacić całą sumę za zakup mieszkania, aby mieć czystą hipotekę,
• jeżeli klient nie otrzyma czystej hipoteki ma prawo pierwszeństwa do zaspokojenia swoich należności względem dewelopera,
• jeżeli deweloper nie zgodzi się na prawo pierwszeństwa dla klienta, wówczas klient ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej,
• w przypadku odstąpienia klienta od umowy na dewelopera może zostać nałożona kara grzywny przez sąd,
• zgoda banku na to, by klient przejął nieruchomość z czystą hipoteką nie jest obowiązkowa – bank może jej udzielić ale nie musi.

Czy zmienią się zasady przekazywania środków dla dewelopera?

Tak, będzie większy nadzór nad tą procedurą. Jeżeli deweloper będzie prowadził otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy wówczas harmonogram wypłat rat będzie zgodny z harmonogramem budowy. Każde ukończenie kolejnego etapu budowy deweloper będzie musiał potwierdzić odpowiednim dokumentem. Natomiast ostatnia rata znajdzie się w kieszeni dewelopera dopiero wtedy, kiedy prawo własności przejdzie na klienta, a umowa deweloperska będzie miała formę aktu notarialnego.

Jak łatwo zauważyć nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadzi cały szereg zmian. Są ona usprawiedliwiane potrzebą większej ochrony interesów klientów. Niewątpliwie wiąże się ona z większą biurokracją niż dotychczas. Czy nowe przepisy wpłyną na rynek mieszkaniowy pozytywnie czy negatywnie, to już czas pokaże. Potrzeba lat, zanim będzie można zestawić ze sobą konkretne przykłady tego, jak ustawa zadziałała w praktyce.

Tagi: ustawa

Zaktualizowano: 01.09.2021

Dodano: 22.08.2021