Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to określenie, które w ostatnim czasie zrobiło bardzo dużą karierę. Wiele się o nim słyszy w mediach. Jest tematem interesującym dla posiadaczy nieruchomości decydujących się na wynajem swojego mieszkania czy domu. Dziś chcemy omówi ten temat. Jeśli słyszeliście już to określenie i jesteście nim zainteresowani albo sami planujecie skorzystać z tego rozwiązania jako najemca albo wynajmujący, to ten artykuł jest właśnie dla Was.
Z tego artykułu dowiesz się:
- czym charakteryzuje się najem okazjonalny,
- czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu,
- jakie są mocne i słabe strony najmu okazjonalnego,
- kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego lokalu.
Spis treści
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest to szczególna forma stosunku prawnego, który wywiązał się między właścicielem mieszkania a osobą, która to mieszkanie wynajęła. Umowa najmu okazjonalnego jest opisana w artykule 19 a, ustęp 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Na pierwszy rzut oka umowa najmu okazjonalnego nie różni się zbytnio od zwykłej umowy najmu. Nic bardziej mylnego. Między jedną a drugą umową istnieją zasadnicze różnice. Jedną z nich jest to, że zwykła umowa najmu ma inną podstawę prawną, którą jest artykuł 659 kodeksu cywilnego. Taka umowa najmu jest alternatywą do zaciągnięcia tradycyjnego kredytu hipotecznego.
Różnice pomiędzy najmem zwykłym a okazjonalnym
Na początek omówmy sobie kim może być wynajmujący. W przypadku najmu okazjonalnego wynajmujący jest osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej, polegającej na wynajmowaniu nieruchomości. Kodeks cywilny nie podaje takich zastrzeżeń przy zwykłej umowie najmu.
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat. Jeśli chodzi o najem zwykły to nie ma tu ograniczeń czasowych, aczkolwiek po upływie 10 lat umowa przechodzi na czas nieoznaczony. Reguluje to artykuł 661, paragraf 1 kodeksu cywilnego. Podpisując umowę najmu okazjonalnego, najemca zobowiązuje się do tego, że zgodnie z terminami, zawartymi w umowie wyprowadzi się z lokalu. Termin, o którym tu mowa to data, w której umowa się kończy. Takich zapisów nie ma przy zwykłym najmie. Ponadto najemca okazjonalny wraz z właścicielem nieruchomości musi odwiedzić notariusza, który potwierdzi oświadczenie o zobowiązaniach najemcy oraz zgodę wynajmującego na to, by lokator bądź lokatorzy zamieszkiwali w jego lokalu. Najemca zwykły nie musi niczego potwierdzać notarialnie.
Zalety i wady najmu okazjonalnego
Każdy właściciel nieruchomości, który spełnia warunki a byłby zainteresowany udzieleniem najmu okazjonalnego musi wiedzieć z jakimi wiąże się to konsekwencjami. Przede wszystkim musimy sobie powiedzieć, że mechanizm najmu okazjonalnego ma na celu ochronę interesów właściciela, zwłaszcza w przypadku, gdyby najemca okazał się nieuczciwy.
Umowa, którą zawierają obie strony ma potwierdzenie notarialne, tak więc jeżeli proceder sporządzania i podpisania aktu notarialnego przebiegł prawidłowo i bez żadnych uchybień prawnych, postanowienia umowy są praktycznie niepodważalne. Dodatkowo, w razie zaległości opłat, które najemca zobowiązał się uiszczać właściciel może liczyć na szybki i sprawny proces egzekucyjny. Jeśli zaistnieje taka konieczność jest możliwość łatwiejszej eksmisji.
Jednakże najem okazjonalny ma też wady. Należą do nich koszty, związane z pozyskaniem aktów notarialnych. Nie dość, że może to zniechęcić potencjalnego najemcę, to wiąże się opłatą, w zależności od stawek od 150 do 300 złotych. Całość kosztów notarialnych często ponosi właściciel. Inną wadą, zniechęcającą najemców do zawarcia umowy jest możliwość łatwiejszej eksmisji. W praktyce nie niesie to ze sobą opłakanych skutków dla uczciwego najemcy, ale w uszach wielu brzmi to fatalnie i powoduje niemiłe skojarzenia.
Wreszcie, najem okazjonalny jest objęty podatkiem. Ta wada jest nie do uniknięcia, występuje również przy najmie zwykłym. Podatek można spłacać w formie ryczałtu – 8,5% od przychodów, które uzyskujemy z tytułu najmu albo możemy zdecydować się na podatek na zasadach ogólnych i płacić stawkę 17% albo 32% od całości uzyskanych dochodów. To drugie rozwiązanie pozwala właścicielom, którzy dokonali remontu lokalu na wliczenie kosztów tego remontu do kosztów uzyskania przychodu. Podatek zryczałtowany ma swoje umocowanie w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Natomiast skala podatkowa na zasadach ogólnych znajduje się w ustawie podatek dochodowy od osób fizycznych.
Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego?
Gdyby doszło do takiej sytuacji, że mimo podpisanej umowy najemca lokalu nie opuścił nieruchomości po wygaśnięciu umowy, właściciel może podjąć następujące kroki:
- Krok pierwszy, właściciel sporządza na piśmie żądanie opuszczenia lokalu przez najemcę w ciągu tygodnia od dnia, w którym najemca otrzymał pismo. Właściciel powinien też zadbać o to, by uzyskać potwierdzenie doręczenia. Gdyby lokator nie zastosował się do żądania, można podjąć kolejne działania.
- Polega on na złożeniu do sądu wniosku o wydanie klauzuli wykonalności postanowień, znajdujących się w aktach notarialnych. Wynajmujący musi też załączyć kopię wysłanego wcześniej żądania oraz potwierdzenie odbioru przesyłki.
- Krok trzeci należy już do sądu. Jeżeli wniosek został napisany prawidłowo i nie brakuje niezbędnej dokumentacji sąd podejmuje decyzję o przyspieszonym wydaniu nakazu eksmisji. Egzekucję wykonuje komornik.
Podsumowanie
Najem okazjonalny może być dobrym układem między właścicielem nieruchomości a najemcą, pod warunkiem, że obie strony są świadome wynikających z umowy skutków prawnych. Nieznajomość przepisów i uprzedzenia mogą skutecznie zniechęcić najemców do zawarcia umowy, ale po bliższym zapoznaniu się z zasadami nie jest to rozwiązanie niekorzystnie z punktu widzenia najemcy.
Dodano:
Czy ten artykuł był pomocny?
Ocena / gł.Ostatnie filmy
