Czy program Pierwsze klucze to dobra inwestycja? Czy lepiej kupić mieszkanie na rynku pierwotnym?

Opublikowano: 01 Kwi 2025 Agnieszka Kłak 7 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Jakie są wady i zalety tego, że Pierwsze klucze obejmują jedynie rynek wtórny?

Ograniczenie programu do mieszkań z drugiej ręki ma swoje mocne i słabe strony.

Zalety rynku wtórnego

• Można od razu się wprowadzić – nie trzeba czekać na zakończenie budowy.
• Osiedla są już zagospodarowane – blisko do sklepów, szkół i komunikacji.
• Często można kupić mieszkanie w lepszej lokalizacji niż na obrzeżach, gdzie powstają nowe inwestycje.

Wady rynku wtórnego

• Starsze mieszkania mogą wymagać remontu, co generuje dodatkowe koszty.
• Budynki nie zawsze spełniają nowoczesne normy energetyczne – wyższe rachunki za prąd i ogrzewanie.
• Mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach często są mocno eksploatowane i gorzej zachowane.

Na pierwszy rzut oka wygląda to nieźle, ale czy rzeczywiście program Pierwsze klucze ułatwi zakup mieszkania?

Czy limity cen za m² rzeczywiście pozwolą kupić mieszkanie?

Tu pojawia się pierwszy duży problem. Rząd wprowadził limity cenowe, które wynoszą:

• 10 000 zł/m² w większości miast,
• 11 000 zł/m² w największych polskich miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Poznań, Wrocław, etc.

Brzmi rozsądnie? Tylko na papierze. W rzeczywistości znalezienie mieszkania w tych cenach graniczy z cudem. Według ekspertów w Krakowie tylko 1% ofert na rynku wtórnym mieści się w rządowych widełkach, a w Warszawie to około 6%. Można więc liczyć na zakup w bardzo okrojonej ofercie, często w mniej atrakcyjnych dzielnicach.

Oznacza to, że wiele osób będzie musiało albo szukać mieszkań na obrzeżach miast, albo godzić się na mieszkanie w gorszym standardzie, bo lepsze nieruchomości są po prostu droższe.

Co jest tańsze – utrzymanie mieszkania z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Często słyszy się, że starsze mieszkanie jest tańsze niż nowe. Ale czy na pewno?

Mieszkanie z rynku wtórnego

• Może wymagać remontu (od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych).
• Starsze budownictwo oznacza gorszą izolację, a to wyższe rachunki za ogrzewanie.
• Wyższe opłaty do wspólnoty – często konieczne fundusze remontowe na ocieplenie czy wymianę windy.

Mieszkanie z rynku pierwotnego

• Lepsza izolacja – niższe rachunki za ogrzewanie.
• Nowe budownictwo oznacza nowoczesne instalacje, więc przez długi czas nie trzeba martwić się remontami.
• Wyższa wartość nieruchomości – łatwiejsza sprzedaż w przyszłości.

Koszty eksploatacji starszego mieszkania mogą w dłuższej perspektywie zjeść oszczędności uzyskane na niższej cenie zakupu.

Czy program Pierwsze klucze zawsze będzie dobrą inwestycją?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od sytuacji kupującego. Jeśli chcesz jak najszybciej kupić mieszkanie i od razu się do niego wprowadzić, a jesteś gotowy na ewentualne remonty – rynek wtórny może być dobrą opcją.

Ale jeśli myślisz o nieruchomości jako inwestycji, to warto spojrzeć w przyszłość. Mieszkanie w starym bloku może nie zyskiwać na wartości tak szybko jak nowe. Do tego dochodzą remonty, wyższe opłaty eksploatacyjne i potencjalne problemy z technicznym stanem budynku.

Gdzie lepiej zainwestować – na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Jeśli masz wybór, warto rozważyć zakup mieszkania na rynku pierwotnym – nawet jeśli wiąże się to z koniecznością wzięcia kredytu hipotecznego bez dopłat z programu. Dlaczego?

Zalety rynku pierwotnego

• Nowoczesne budownictwo – lepsza izolacja, wygodniejszy układ pomieszczeń.
• Brak konieczności remontów – przez wiele lat nie musisz martwić się wymianą instalacji czy odświeżaniem ścian.
• Lepsze standardy energetyczne – niższe rachunki za prąd i ogrzewanie.
• Wartość mieszkania rośnie szybciej – łatwiej je sprzedać za kilka lat z zyskiem.

Mieszkanie od dewelopera można kupić w nowoczesnych, rozwijających się dzielnicach, a banki oferują korzystne kredyty hipoteczne na ich zakup. Dzięki temu zamiast dopłat w programie "Pierwsze klucze" można skorzystać z tradycyjnego kredytu i cieszyć się nowym mieszkaniem, które nie będzie generować nieprzewidzianych kosztów.

Program Pierwsze klucze – kiedy się opłaca?

Program Pierwsze klucze to ciekawe rozwiązanie, ale nie dla każdego. Jeśli masz szczęście znaleźć mieszkanie spełniające warunki programu w dobrej cenie – warto skorzystać. Ale jeśli patrzysz długofalowo, to inwestycja w mieszkanie z rynku pierwotnego jest po prostu rozsądniejsza.

Co warto zrobić?

• Policz wszystkie koszty – nie tylko cenę zakupu, ale i przyszłe remonty oraz opłaty.
• Sprawdź dostępność mieszkań – jeśli trudno znaleźć coś w limitach cenowych, program może nie być wart zachodu.
• Pomyśl o przyszłości – jeśli chcesz, by mieszkanie zyskało na wartości, rynek pierwotny wygrywa.

Choć rządowe wsparcie może brzmieć kusząco, w praktyce lepiej postawić na nowe budownictwo i kredyt hipoteczny na własnych zasadach. To rozwiązanie, które zapewnia wyższy komfort i większe bezpieczeństwo finansowe na lata. 

Dodano: 01.04.2025