Kiedy warto nabyć własnościowe mieszkanie spółdzielcze?

Opublikowano: 22 Gru 2023 Agnieszka Kłak 10 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Własnościowe mieszkanie spółdzielcze - co to takiego?

Lokal mieszkalny jaki jest - każdy widzi, nie ma więc sensu opisywania wyglądu budynku, rozkładu pomieszczeń czy stanu wykończenia (zresztą w przypadku każdej nieruchomości jest to kwestia indywidualna). Najważniejsze w tym wszystkim, to znaleźć odpowiedź na pytanie: czyją własnością jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Spółdzielni czy zamieszkujących w nim osób? 

Odpowiedź: i spółdzielni, i osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Takie prawo należy do ograniczonych praw rzeczowych. Pewne kwestie ograniczone do samego mieszkania leżą w gestii lokatora. Jednakże właścicielem budynku jest spółdzielnia i powinna być także właścicielem gruntu - sprawy gruntowe mogą mieć się różnie, o czym opowiemy później. Na tym etapie, należy wiedzieć, że w ramach ograniczonego prawa własności lokatorowi przysługuje dowolność w zakresie:

• sprzedaży mieszkania,
• wynajmowania mieszkania,
• zapisania mieszkania w spadku,
• przekazania mieszkania w akcie darowizny.

Co ciekawie, jeśli lokat z spółdzielczym prawem własnościowym do lokalu się zadłuży, to komornik ma prawo wyegzekwować z nieruchomości należność na rzecz wierzyciela, a spółdzielnia nie może tego powstrzymać.

W pewnych okolicznościach lokator, któremu przysługuje własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu musi uzyskać zgodę ze spółdzielni. Dotyczy to takich sytuacji jak np. zmiana przeznaczenia lokalu z mieszkalnego do świadczącego usługi w ramach działalności gospodarczej, czy remont w ramach którego nastąpi wyburzenie ścian w lokalu. 

Kwestie formalne związane z mieszkaniem spółdzielczym

Bardzo istotny jest stan prawny lokalu, który będzie przedmiotem sprzedaży. Najważniejsze są tutaj księga wieczysta oraz stan uregulowania własności gruntów. Spółdzielcze mieszkanie własnościowe może, ale nie musi mieć założonej księgi wieczystej. Wówczas osoba kupująca może zażądać od właściciela, by ten założył księgę wieczystą na mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Wynika to z prostego faktu - bez KW na nieruchomości bank może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego. Zaś nieuregulowana sprawa gruntowa niesie ze sobą konsekwencje w postaci wad prawnych. 

Kiedy opłaca się kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Gdy właściciel zdecyduje się sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, a my chcemy je nabyć, to wówczas mamy do czynienia z transakcją na rynku wtórnym. Nie jest to rynek pierwotny, gdyż po pierwsze nie kupujemy nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, a po drugie - mieszkanie miało już poprzedniego właściciela, więc kupiec nie będzie pierwszym, tylko wtórnym właścicielem. Z zasady mieszkania z rynku wtórnego są tańsze niż z pierwotnego. Ale oprócz tego należy zdawać sobie sprawę, że klient w różnych okolicznościach może mieć pewną przewagę negocjacyjną w kwestii ceny.

Księga wieczysta i uregulowana kwestia gruntów

Pod kątem prawnym jest to najczystsza sytuacja. Mieszkanie ma założoną księgę wieczystą oraz wiadomo, że to spółdzielnia jest właścicielem gruntów. W takim przypadku transakcja nie będzie się zbytnio różniła od innych operacji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Bank nie powinien mieć wątpliwości, żeby udzielić kredytu hipotecznego.

Księga wieczysta, ale brak uregulowanej kwestii gruntów

Możemy znaleźć się w sytuacji, że interesujące nas mieszkanie będzie miało księgę wieczystą, ale nie będzie miało uregulowanej kwestii gruntów. Wówczas nie wiadomo, kto tak naprawdę jest właścicielem gruntu. Jest to wada prawna, która może klientowi utrudnić uzyskanie finansowania. Wprawdzie niektóre banki pomimo tejże wady udzielą kredytu hipotecznego, ale nie wszystkie. W niektórych przypadkach może okazać się koniecznie ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego na innej nieruchomości, niż ta, którą chcemy kupić. 

Brak księgi wieczystej i brak uregulowanej kwestii gruntów

Jest to sytuacja najbardziej wadliwa z punktu widzenia prawa. W takiej sytuacji nie ma co się łudzić, że bank będzie ryzykował udzieleniem kredytu hipotecznego - w razie braku spłaty instytucja będzie miała poważny problem, aby wyegzekwować swoją należność z nieruchomości. Wówczas klientowi nie pozostaje nic innego jak starać się o kredyt z zabezpieczeniem na innej nieruchomości albo o pożyczkę hipoteczną na dowolny cel. Jednakże dzięki temu, że nie wszystkie kwestie są uregulowane można obniżyć cenę transakcji efektywnie nawet o 15%. 

Czy najemcy opłaca się wykup mieszkania spółdzielczego?

Można też rozpatrywać taką sytuację, kiedy to lokator mieszkania jest wprawdzie członkiem spółdzielni i zamieszkuje faktycznie lokal, jednakże nie posiada żadnego prawa własności do tej nieruchomości, a chce wejść w posiadanie takowego prawa. Wówczas należy rozpocząć negocjacje ze spółdzielnią. Należy przygotować kapitał na wkład własny, który spółdzielnia będzie wymagała od klienta. Po zgromadzeniu środków można podpisać ze spółdzielnią umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu. Dopiero potem można przekształcić to prawo w spółdzielcze prawo własnościowe do mieszkania. 

Jednakże, czy takie zabiegi, staranie się, wydatki związane z wkładem własnym i załatwianie wielu formalności się opłaca? Otóż, zawsze warto mieć jak najszersze prawo własności, nawet jeśli jest to organiczne prawo rzeczowe. Bez tego prawa nie można swobodnie dysponować mieszkaniem. Lokator jest tak jakby najemcą, a nie właścicielem. Jeśli chce cokolwiek zmienić, czy ingerować w mieszkanie, to musi każdorazowo prosić spółdzielnię o zgodę. W przypadku posiadania już spółdzielczego prawa własnościowego jesteś Panem lub Panią we własnych czterech ścianach - o czym pisaliśmy wcześniej. 

Jakie są zagrożenia związane z zakupem własnościowego mieszkania spółdzielczego?

Właściwie możemy powiedzieć o jednym, najistotniejszym zagrożeniu, które wynika z tego, że klient nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości przed zakupem. Jest to zachowanie bardzo nieodpowiedzialne, gdyż potem może się okazać, że ze względu omówione już wyżej wady prawne, bank nie udzieli nam kredytu hipotecznego. Wówczas pojawia się kłopot i cała transakcja idzie na zmarnowanie, nie możemy bowiem uzyskać pieniędzy na zakup nieruchomości.

Mam już spółdzielcze mieszkanie własnościowe. Co dalej?

Jeżeli wszystko zakończyło się pomyślnie, a stan prawny nieruchomości jest na 100% jasny, to wówczas należy ucieszyć się z faktu, że mamy ogromną wartość dodaną do naszego stanu majątkowego. Otwierają się przed nami nowe możliwości. Niejeden właściciel wykorzysta lokal w sposób najbardziej podstawowy, czyli zaspokoi swoje potrzeby mieszkaniowe. Ale, jeśli ktoś posiada więcej niż jedną nieruchomość, to mieszkanie spółdzielcze może komuś wynająć. Będzie to dodatkowy zysk, a nie stracimy nic na przyszłość. Wartość nieruchomości rośnie w czasie. Warto więc spojrzeć na taką perspektywę, że jeżeli sami nie będziemy mieszkać w takim mieszkaniu, to za 20-30 lat będziemy mogli dać ten lokal naszym już pełnoletnim dzieciom, co na pewno znacznie ułatwi im start w dorosłe życie. 

Dodano: 22.12.2023