Podatek od sprzedaży nieruchomości

Opublikowano: 06 Gru 2022 Dagmara Konik 10 min. czytania

Kategoria: Słownik pojęć finansowych

Podatek od sprzedaży nieruchomości w polskim prawie

Z punktu widzenia polskiego prawa podatek od sprzedaży lokalu mieszkalnego to podatek dochodowy. Osoba sprzedająca dom lub mieszkanie ma obowiązek go uiścić. Podatek ten ma swoje ograniczenie czasowe i dotyczy tylko osób fizycznych. Właściciel sprzedający swą nieruchomość musi zapłacić podatek tylko wtedy, jeśli w dniu sprzedaży nie minęło co najmniej 5 lat od dnia, w którym właściciel nabył prawo własności do nieruchomości.

Co, jeśli sprzedam nieruchomość po 5 latach?

Jeżeli od momentu, w którym zaczęło Ci przysługiwać prawo własności do lokalu, minęło już 5 lat, to wówczas nie będziesz płacić podatku. Inaczej mówiąc: obowiązek fiskalny nie będzie już ciążył na Tobie, w związku z czym nie masz potrzeby rozliczania się z urzędem skarbowym z tej transakcji. Pamiętaj, że 5 lat jest liczone od ostatniego dnia kalendarzowego roku, w którym uzyskałeś prawo własności do nieruchomości.

Kto musi zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek musi zapłacić osoba fizyczna, która dokonuje sprzedaży:

• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
• całej nieruchomości albo jej części,
• prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej,
• w terminie krótszym niż 5 lat od nabycia prawa do nieruchomości.

W przypadku terminu, który ciągle przywołujemy, należy dokładnie wiedzieć, kiedy on się zaczyna, a kiedy upływa. Pokażemy więc to na przykładzie.

Pan Stanisław nabył mieszkanie dnia 23 maja 2013 roku. Okres 5-ciu lat podatkowych wynosi od 1 stycznia 2014 roku do 31 grudnia 2018 roku. Pan Stanisław sprzedał nieruchomość dnia 10 października 2018 roku, w związku z czym musiał zapłacić podatek. Gdyby jednak sprzedał mieszkanie 1 stycznia 2019 roku lub później, to wówczas nie miałby obowiązku płacenia podatku.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Jako że jest to podatek dochodowy, oblicz się go od dochodu, uzyskanego w wyniku odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatek ten wynosi 19% dochodu. Aby jednak dojść do tego, ile ostatecznie musimy zapłacić, należy najpierw wykonać kilku innych obliczeń.

Na początek trzeba ustalić wysokość dochodu:

dochód = przychód – koszty uzyskania przychodu

Czy zatem od dochodu obliczonego w ten sposób możemy ustalić 19% i zapłacić podatek? Niestety, nie jest to takie proste. Po obliczeniu dochodu trzeba bowiem jeszcze obliczyć tę część dochodu, która jest zwolniona od podatku. Jest to uwzględnienie tzw. ulgi mieszkaniowej i oblicza się to następująco:

dochód wolny od podatku = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód

Dopiero teraz możemy przystąpić do ustalenia kwoty, od której będzie naliczane 19% podatku. Jest to tzw. podstawa opodatkowania:

podstawa opodatkowania = dochód – dochód wolny od podatku

Warto wiedzieć, że w ramach ulgi mieszkaniowej dochód wolny od podatku może być równy dochodowi. Dzieje się tak wtedy, kiedy cała kwota pozyskana ze sprzedaży nieruchomości posłuży nam do zakupu innej nieruchomości. Wówczas podstawa opodatkowania wyniesie 0 i nie płacimy podatku. Więcej w poniższych przykładach.

Przykład z zerowym podatkiem

Załóżmy, że nieruchomość została kupiona za kwotę 200 000 zł. Przed upływem 5 lat dokonano jej sprzedaży za 300 000 zł. Dochód więc wyniósł 100 000 zł. Te dane posłużą nam do obliczeń zarówno w tym, jak i następnym przykładzie.

Pani Teresa przeznaczyła pozyskane 300 000 zł w całości na zakup mieszkania. Oto ile wyniesie jej dochód wolny od podatku:

(100 000 zł x 300 000 zł) / 300 000 zł = 100 000 zł

Zobaczmy, więc ile wyniesie podstawa opodatkowania:

100 000 zł – 100 000 zł = 0 zł

19% od 0 zł do wciąż 0 zł i tyle wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości dla tego przykładu. Pani Teresa nic nie płaci.

Przykład z płaceniem podatku

W tym przykładzie zakładamy, że Pani Teresa jednak nie przeznaczyła całej kwoty na zakup innej nieruchomości. Przypuśćmy, że przeznaczyła na ten cel tylko 230 000 zł. Dochód wolny od podatku wyniesie:

(100 000 zł x 230 000 zł) / 300 000 zł = 76 666,67 zł

A zatem podstawa opodatkowania wyniesie:

100 000 zł – 76 666,67 zł = 23 333 zł (po zaokrągleniu)

W związku z tym w tym przypadku podatek od sprzedaży nieruchomości wyniesie:

19% x 23 333 zł = 4434 zł (po zaokrągleniu)

I właśnie tyle będzie musiała zapłacić Pani Teresa.

Możesz zapłacić niższy podatek do sprzedaży nieruchomości

Na podstawie powyższych obliczeń trzeba powiedzieć, że im więcej środków pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, tym mniejszy podatek zapłacisz. A co należy rozumieć przez te cele? Prawo zalicza do nich:

• nabycie budynku mieszkalnego, który jest osobną nieruchomością, nie jest częścią innej, większej nieruchomości,
• spłatę kredytu hipotecznego – środki z kredytu muszą być przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych,
• rozbudowanie, remont bądź przystosowanie budynku, który już należy do właściciela,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – dotyczy także udziału w tym prawie,
• nabycie prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej – dotyczy także udziału w tym prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Jeżeli ktoś w zeznaniu podatkowym podał, że korzysta z ulgi mieszkaniowej, ale nie przysługiwało mu do niej prawo, to wówczas musi złożyć korektę do urzędu skarbowego i zwrócić zaległy podatek wraz z odsetkami. Natomiast jeśli najpierw zapłacimy podatek, a dopiero potem przeznaczymy środki ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, to przysługuje nam zwrot. Jednakże w tym przypadku od zapłaty podatku do przeznaczenia pieniędzy na własne cele mieszkaniowe muszą minąć nie więcej jak 3 lata.

Czy można uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości?

Mówiliśmy już sobie o tym, że jeśli przekroczymy 5-letni okres, to wówczas nie płacimy podatku. Również, jeśli nie zachowamy tego okresu, ale cała kwota ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na zakup innej nieruchomości, to wówczas nie płacimy nic. To jednak nie wszystko.

Jest bowiem trzecia droga, aby uniknąć obowiązku płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Stanie się tak, jeśli sprzedamy nieruchomość po cenie takiej samej albo niższej, w jakiej ją wcześniej nabyliśmy. Wówczas nasz dochód wyniesie 0 zł i wszystkie obliczenia od niego wskażą, że podstawa opodatkowania również wynosi 0 zł, a więc nie płacimy podatku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku

W przypadku, kiedy otrzymaliśmy nieruchomość na drodze dziedziczenia sposób obliczania 5 lat, w którym obowiązuje nas podatek od sprzedaży domu lub mieszkania jest nieco inny niż w przypadku nabycia nieruchomości. Otóż 5 lat jest liczone od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył mieszkanie.

Czyli, np. jeśli Pan Marek kupił mieszkanie 11 stycznia 2012 roku, zmarł w 2014 roku, to wówczas okres ten zaczyna się od 1 stycznia 2013 roku, a kończy 31 grudnia 2017 roku. To znaczy, że córka Pana Marka, Pani Monika, która odziedziczyła po ojcu mieszkanie, mogła je sprzedać bez płacenia podatku już dnia 1 stycznia 2018 roku oraz później.

Dodano: 14.10.2022