Czy można przepisać mieszkanie na dziecko jeszcze za swojego życia?

Opublikowano: 03 Sty 2024 Agnieszka Kłak 9 min. czytania

Kategoria: Domowe finanse

Czy przepisanie mieszkania na dziecko to dobry pomysł?

Nie każdy ma taką możliwość, ale jeśli dana osoba znajduje się w komfortowej sytuacji, to jak najbardziej może postarać się o przepisanie mieszkania na dziecko. Każde dziecko kiedyś dorośnie, a wówczas stanie przed tymi samymi problemami, przed którymi i my staliśmy, gdy mieliśmy dwadzieścia kilka lat. Jedną z tych kwestii jest posiadanie lokum na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Tak więc przepisanie mieszkania znacznie ułatwia start w dorosłość - nasze dziecko nie będzie musiało zaciągać kredytu hipotecznego. Poza tym porządkują się sprawy związane z dziedziczeniem. Należy nadmienić, że można zrobić to w ten sposób, by interesy rodzica były zabezpieczone na starość. Przykładowo takie przepisanie mieszkania na dziecko może nieść skutek prawny tylko wtedy, gdy dziecko zobowiąże się do opieki nad rodzicem, kiedy ten będzie już schorowany i w podeszłym wieku. 

Jakie są prawne drogi przepisania nieruchomości na dziecko?

Z całą pewnością są trzy skuteczne drogi prawne na przepisanie mieszkania na dziecko:

1. Umowa dożywocia. Jest to dokument w formie aktu notarialnego. De facto własność nieruchomości przechodzi z rodziców na dziecko. Jednakże rodzice mogą się zabezpieczyć po pierwsze tym, że będą mieli zagwarantowane korzystanie z mieszkania albo jego części aż do śmierci, a po drugie tym, że dziecko zobowiąże się do opiekowania się rodzicami na starość.
2. Umowa darowizny. Natychmiast skutkuje tym, że dziecko staje się właścicielem mieszkania. Jest to dobre rozwiązanie, w sytuacji, gdy rodzice posiadają co najmniej dwie nieruchomości, z czego jedną przeznaczają na swój własny użytek, a drugą na dziecko. W przypadku, gdy rodzic ma tylko jedno mieszkanie, może dać je dziecku na drodze darowizny, przy czym w umowie będzie widniała późniejsza data, z którą to darowizna wejdzie w życie.
3. Zapisanie mieszkania w testamencie. Mieszkanie pozostaje własnością rodziców już do śmierci. Jednakże testament gwarantuje przejście prawa własności mieszkania na dziecko, kiedy rodzice umrą. Należy mieć na uwadze, że testament może ulec zmianie, dopóki testatorzy żyją. 

Jak więc widać, można różnie podejść do sprawy i wybrać taką drogę, która najbardziej pasuje rodzicom i ich dzieciom.

Jakie dokumenty należy przygotować?

Najważniejsze, o co należy zadbać, to:

• dane osobowe rodzica oraz dziecka,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• dokument potwierdzający, iż rodzic ma prawo własności do nieruchomości.

Ponadto, jeśli przekazujesz mieszkanie darowizną, to musisz dostarczyć dokument, potwierdzający wartość mieszkania, co jest potrzebne do zapłacenia podatku od darowizny. Aby uniknąć płatności, dorosłe dziecko musi wysłać wypełniony formularz SD-Z2 do Urzędu Skarbowego w ciągu 6 miesięcy od dnia wykonania aktu darowizny. 

Koszty przepisania mieszkania na dziecko

Jeśli dokument, na podstawie którego mieszkanie zostanie przepisane na dziecko będzie miał formę aktu notarialnego, to wówczas należy uiścić taksę notarialną. Koszty będą uzależnione od wartości mieszkania - mogą wynieść od nieco ponad 100 zł do aż kilku tysięcy złotych. Warto zapoznać się z obowiązującymi taksami. Koszt testamentu u notariusza to 50 zł + VAT. Jeśli chcesz uzyskać dodatkowe wypisy, to koszt 1 wypisu wynosi 6 zł + VAT. 

Czy można przepisać mieszkanie na niepełnoletnie dziecko?

Polskie prawo przewiduje taką możliwość. Jednakże w każdym z przypadków procedura będzie nieco inna. Jeśli chodzi o testament, to nie ma z tym żadnego problemu - dokument możemy sporządzić niezależnie od tego, w jakim wieku jest dziecko. Mieszkanie będzie jego własnością, niezależnie od tego, kiedy nastąpi śmierć rodziców - przed, czy po osiągnięciu przez dziecko pełnoletniości. 

Inaczej jest w przypadku umowy dożywocia czy umowy darowizny. W rozumieniu prawa cywilnego każda z tych umów jest umową bezstronną. Dziecko nie może brać udziału jako strona tej umowy. Człowiek do 13 roku życia nie posiada zdolności do czynności prawnych, a od 13 do 18 roku życia ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Zarówno jeden jak i drugi stan rzeczy uniemożliwia niepełnoletniej osobie występowanie jako pełnoprawna strona umowy. Rodzic nie może w takiej sytuacji reprezentować dziecko, bo byłby zarówno jedną jak i drugą stroną umowy.

W związku z tym należy udać się do sądu opiekuńczego z odpowiednim wnioskiem. Sąd może przychylić się do wniosku i tylko taka sądowa zgoda umożliwia występowanie niepełnoletniego dziecka jako strona umowy darowizny albo dożywocia. Za rozpatrzenie rozprawy sąd pobierze opłatę w wysokości 100 zł. W trakcie procesu zostaną przesłuchani rodzice dziecka. Jeśli sąd opiekuńczy wyda pozytywną decyzję, to z takim dokumentem należy udać się w ciągu 7 dni do notariusza. Wówczas nastąpi sporządzenie umowy darowizny albo umowy dożywocia w formie aktu notarialnego. 

Czy można przepisać mieszkanie, które ma hipotekę?

W wielu przypadkach jest tak, że rodzice myślą o przepisaniu mieszkania na dziecko, spłacając jeszcze kredyt hipoteczny, z którego to został sfinansowany zakup tegoż mieszkania, zaś na tym mieszkaniu ciąży zabezpieczenie hipoteczne na rzecz banku. Na niepełnoletnie dziecko nie można przepisać takiego mieszkania w akcie darowizny czy przez umowę dożywocia. Można jednak wnioskować o wydanie zgody do sądu opiekuńczego. Natomiast, jeśli dziecko jest pełnoletnie, to mieszkanie z hipoteką jak najbardziej można przepisać w ramach umowy dożywocia, umowy darowizny albo zapisać w spadku. 

Przepisanie mieszkania na dziecko w sytuacji rozwodu

Sytuacja mieszkaniowa rodziców po rozwodzie może być bardzo trudna. Jeśli dana nieruchomość stała się własnością wyłączną jednego z rodziców (drugi rodzic spłacił pierwszego bądź zrezygnował z prawa własności), to wówczas decyzja o przepisaniu mieszkania na dziecko należy tylko do tego rodzica. Natomiast jeśli mieszkanie nadal jest własnością obojga rodziców, a rozwód wywarł już skutki prawne, to wówczas na umowie darowizny albo umowie dożywocia potrzebna jest pisemna zgoda obojga rodziców. W przypadku dziedziczenia testamentowego każdy rodzic decyduje niezależnie i przekazuje taką cześć mieszkania dziecku, która pozostaje we własności rodzica - sąd przy rozwodzie powinien podzielić wspólne mieszkanie równo wobec rodziców, w związku z czym od jednego rodzica dziecko może otrzymać udział własności nieruchomości wynoszący 50%.

Dodano: 03.01.2024