Czym jest flip mieszkania?

Opublikowano: 24 Lut 2023 Agnieszka Kłak 10 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Skąd się wziął flip nieruchomości?

Flip mieszkania jest operacją inwestycyjną dotyczącą danej nieruchomości i skoncentrowaną na zarobku osoby flippingującej. Nazwa wywodzi się z języka angielskiego, a konkretnie od terminu house flipping. W wolnym tłumaczeniu na polski będzie to obracanie domami. Zjawisko występuje naturalnie w gospodarkach wolnorynkowych, gdzie rynek nieruchomości jest różnorodny i oparty na prawie własności. Należy zauważyć, że flipping mieszkań cieszy się w Polsce już dość dużą popularnością.

Na czym polega flipping?

Cała operacja w teorii nie jest skomplikowana. W kilku krokach flip nieruchomości przebiega w sposób następujący:

1. Zakup nieruchomości. Osoba flippująca nabywa lokal zazwyczaj z rynku wtórnego. Najważniejsze jest, aby cena takiej nieruchomości była możliwie jak najwyższa. Warto w tym celu podejmować negocjacje ze sprzedawcą.
2. Remont, odnowienie lub przystosowanie lokalu dla celów mieszkaniowych. Przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości osoba flippująca powinna zwiększyć wartość lokalu. Jeśli wcześniej było to mieszkanie, należy je wyremontować. W przypadku starszych nieruchomości konieczna może być gruntowna renowacja. Może też zdarzyć się, że nabędziemy w atrakcyjnej cenie lokum, które wcześniej spełniało inne funkcje, np. świadczono w tym miejscu usługi. Wówczas trzeba przeprowadzić nie tylko prace remontowe ale też dostosować nieruchomość do nowych potrzeb mieszkaniowych;
3. Sprzedaż nieruchomości. Po inwestycjach remontowych wartość nieruchomości powinna znacznie wzrosnąć. Osoba flippująca powinna teraz znaleźć kupca. Cena powinna opiewać na taką sumę, która pokryje koszty zakupu nieruchomości i remontu oraz wygeneruje realny zysk dla osoby flippującej.

W dużej części transakcji na rynku klienci zakupują lokale na własne cele mieszkaniowe. Tymczasem głównym celem flippingu jest zysk wynikający z późniejszej sprzedaży nieruchomości, a nie zamieszkiwanie w tym lokum.

Remont mieszkania przeznaczonego na flip

Zakup mieszkania dotyczy takiej nieruchomości, która będzie wymagała remontu. Koszty związane z pracami renowacji czy modernizacji lokalu będzie ponosić osoba flippująca. Należy więc zwracać uwagę na to czy w danym przypadku remont będzie opłacalny. Pamiętaj o tym, że finalna cena, jaką później zaproponujesz musi przewyższać koszty zakupu oraz remontu, jeśli chcesz coś na tym zyskać.

Racjonalnym podejściem będzie ocena zakresu, w jakim ma się odbyć remont. Sporządź listę rzeczy do zrobienia w mieszkaniu. Może to być np. położenie paneli czy kafelków na podłogę, malowanie ścian, wymiana zlewów w kuchni i łazience, zakup wyposażenia tj. mebli, kuchenki czy instalacji sanitarnych oraz ich montaż, a także wiele, wiele innych. Im większy zakres remontu tym wyższe koszty poniesiesz. Warto też wynająć rzetelną i wiarygodną ekipę remontową, aby mieć 100% pewności, co do jakości przeprowadzonych prac remontowych.

Jeśli cena remontu stanowi tylko części wartości mieszkania, wówczas można śmiało decydować się na jego przeprowadzenie. Natomiast niekiedy nieruchomość może być tak w złym stanie, że koszty remontu mogą być zbliżone do wartości jej zakupu, a w skrajnych przypadkach ją przewyższać. Należy się wówczas zastanowić czy czekające nas wydatki pozwolą na ocenę całej operacji jako opłacalnej.

Flip mieszkania – ile można zarobić?

Wszystko zależy od tego, ile wyniesie różnica ceny, za którą finalnie sprzedamy nieruchomość i remontu oraz zakupu mieszkania. Zarobki graczy decydujących się na flipping są naprawdę bardzo różne i można mówić o dość dużym rozstrzale kwotowym. Szacunkowo zysk może kształtować się na poziomie 5-15% wartości inwestycji. Ale niekiedy może być to znacznie więcej.

Kwotowo zyski mogą mieścić się w przedziale 5000 – 50 000 zł lub też osiągnąć znacznie wyższy pułap. Przykładowo, jeśli kupimy nieruchomość za 200 000 zł, to może się okazać, że jej remont pochłonie 50 000 zł. Tyle w sumie musimy zainwestować. Jeśli potem uda nam się sprzedać to mieszkanie za kwotę 275 000 zł, to wówczas nasz zysk wyniesie 25 000 zł.

Koszty związane z flipem mieszkania

Kwota inwestycji jest także kwestią zależną. Ceny mieszkań będą się kształtowały nie tylko w zależności od wieku i standardu lokalu, ale też od tego w jakim mieście znajduje się dana nieruchomość i jaka jest jej lokalizacja. Rzecz jasna mieszkania na peryferiach będą znacznie tańsze niż te, które znajdują się bliżej centrów handlowych, placówek zdrowotnych, miejsc wydarzeń i imprez kulturalnych czy linii tramwajowych.

Sprawdziliśmy, jak cenowo wyglądają mieszkania na rynku wtórnym w największych polskich miastach na podstawie ofert z popularnego portalu ogłoszeniowego:

Miasto	Cena za 1m2	Cena za 40 m2	Cena za 50m2	Cena za 75m2
Warszawa	13604,24 zł	544 169,60 zł	680 212,00 zł	1 020 318 zł
Kraków	11633,33 zł	465 333,20 zł	581 666,50 zł	872 499,75 zł
Łódź	8630,29 zł	345 211,60 zł	431 514,50 zł	647 271,75 zł
Wrocław	10784,59 zł	431 383,60 zł	539 299,50 zł	808 844,25 zł
Poznań	9976,80 zł	399 072 zł	498 840 zł	748 260 zł
Gdańsk	11992,48 zł	479 699,20 zł	599 624 zł	899 436 zł
Szczecin	7422,36 zł	296 894,40 zł	371 118 zł	556 667 zł

^{Opracowanie własne}

Podane powyżej wartości są reprezentatywne dla dużych miast na podstawie cen z ogłoszeń. W mniejszych miastach cena mieszkania z rynku wtórnego może być niższa. W wielu miejscowościach o liczbie ludności mieszczącej się w przedziale 50 000 – 100 000 osób ceny te mogą wynosić już 4000-5000 zł za m2.

Prócz kosztów ponoszonych z tytułu zakupu remontu musimy doliczyć inne wydatki. Będą się one wiązały z wyżej opisanym remontem, ale też utrzymania nieruchomości. Zawsze będziemy ponosić opłaty w tracie trwania remontu oraz później aż do momentu pozyskania kupca.

Czy flipping nieruchomości jest opłacalny?

Przez dłuższy czas na polskim rynku flipping był biznesem bardzo bezpiecznym. Niestety wobec rosnących cen pojawił się kryzys. Zetknęliśmy się ze zjawiskiem pogarszania się zdolności kredytowej Polaków. Konsekwencją tego było zmniejszenie dostępności kredytów w bankach. Znaczny wzrost cen na rynku nieruchomości może czasem odstraszyć potencjalnego kupca.

Mimo wszystko flip cały czas może być opłacalny. Wszystko zależy od aktualnie kształtującego się popytu na mieszkania. Pamiętajmy o tym, że inwestycje na rynku nieruchomości to nie tylko zysk ze sprzedaży, ale też długofalowe zabezpieczenie kapitału.

Skąd wziąć pieniądze na flip?

Na rynku można zauważyć firmy, które dążą do wyspecjalizowania się we flippingu. W ich przypadku właściciele mają kapitał na inwestycje, który pochodzi z długoletniej już działalności. Jeśli natomiast ktoś nie posiada wolnych środków, a chciałby zacząć przygodę z flipem, to wówczas może starać się zaciągnąć na ten cel kredyt hipoteczny. Należy jednak pamiętać, że udzielenie kredytu wymaga spełnienia szeregu formalności, otrzymania pozytywnej oceny klienta, a także uiszczania wkładu własnego wynoszącego od 10 do 20% wartości nieruchomości.

Flip mieszkania – co jeszcze warto wiedzieć?

W praktyce flip mieszkania wiąże się z bardzo wieloma pobocznymi aspektami. Jednym z nich jest fakt, że nabywając lokum z rynku wtórnego musimy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych, wynoszący 2% wartości nabytku. Czyli, jeśli kupimy mieszkanie za 300 000 zł, to podatek wyniesie nas 6000 zł. Warto też zdawać sobie sprawę z kwestii dodatkowych, jeśli na flipping chcemy wziąć kredyt hipoteczny. Wówczas, aby otrzymać korzystniejszą ofertę koniecznie może się okazać wykupienie dodatkowego produktu, jakim może być ubezpieczenie nieruchomości.

Zaktualizowano: 25.02.2023

Dodano: 24.02.2023