Kupno mieszkania jako inwestycja

Opublikowano: 18 Lip 2021 Urszula Sokół 10 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Kredyt hipoteczny kojarzy się przeważnie z zakupem nieruchomości na własny użytek. Jak się jednak okazuje, na polskim rynku kredytowym coraz częściej klienci nabywają lokale pod inwestycje. Ta tendencja rośnie, o czym informuje również Biuro Informacji Kredytowej. Analiza cen mieszkań, kosztów kredytu oraz cen najmu wykazuje, że ten sposób inwestowania jest coraz bardziej opłacalny.

W czerwcu 2021 roku banki oraz SKOK-i przesłały do BIK informacje o zapytaniach kredytowych. W porównaniu z danymi sprzed roku klienci wnioskowali o kwoty wyższe aż o 55,9%. Średnia arytmetyczna wartości kredytów hipotecznych wniosła 326,72 tysiące złotych. Coraz więcej klientów to inwestorzy instytucjonalni, czyli na przykład instytucje ubezpieczeniowe oraz fundusze emerytalne. Ciekawym zjawiskiem jest również inwestowanie w apartamenty hotelowe pod wynajem.

Kupno mieszkania jako inwestycja

Jak wzrósł popyt na kredyty hipoteczne? Dane BIK

W czerwcu 2020 roku kredyt hipoteczny wzięło 36,12 tysięcy klientów, zaś w czerwcu 2021 roku było to 47,74 tysięcy kredytobiorców. To wzrost o 11,62 tysiąca osób czyli o 32,1%. Skok o niemal jedną trzecią zainteresowanych w porównaniu z zeszłym rokiem jest bardzo duży, ale to nie wszystko. Wzrosła również średnia kwota, o którą klienci wnioskowali. Różnica wynosi 49,7 tysięcy złotych. Jak można przeczytać w aktualnościach BIK, to że rok temu zainteresowanie kredytami było niskie wynika po części z powodu niepewności związanej z pandemią COVID-19. Banki postanowiły zwiększyć kwoty wkładu własnego, co odbiło się na wartości całego kredytu.

Zestawiając dane z czerwca tego roku z danymi z czerwca 2020 roku, można zobaczyć, że:

  • średnia kwota kredytu hipotecznego w czerwcu wyniosła 326 700 złotych,
  • średnia kwota o którą wnioskowało wzrosła o 20 230 złotych czyli o 6,6%,
  • klienci nabywali większe nieruchomości,
  • coraz częściej kupione nieruchomości służyły w celu inwestycyjnym,
  • wśród klientów pojawiło się więcej inwestorów instytucjonalnych,
  • modele wspólnego finansowania budowy nieruchomości przed dewelopera i inwestora stały się coraz bardziej popularne.

W raporcie prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK przewiduje, że zarówno rosnący popyt na kredyty hipoteczne oraz polityka banków wpłyną w najbliższych miesiącach na wzrost akcji kredytowej.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w ostatnich latach?

Słyszymy coraz więcej doniesień medialnych o wzrostach cen materiałów budowlanych, które przełożoną się na wzrost cen nieruchomości. Informacje prasowe pokazują kolejne wykresy z rosnącymi krzywymi odnośnie cen nieruchomości. Przygotowaliśmy krótkie zestawienie cen nieruchomości na przestrzeni lat 2015-2020.

Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania 2015-2020
 
MIASTO ŚREDNIA CENA MW 2015 ROKU

ŚREDNIA CENA M2 W 2018 ROKU

ŚREDNIA CENA M2 W 2020 ROKU

WARSZAWA 7 716,31 8 646,18 10 516,00
KRAKÓW 6 404,90 6 822,02 9 616,00
WROCŁAW 5 706,51 6 215,61 8 531,00
POZNAŃ 5 557,89 7 081,25 9 782,00
GDAŃSK 5 522,51 6 231,30 8 068,00

Opracowanie własne na podstawie danych bankier.pl

Powyższe tabele dotyczą pięciu dużych polskich miast, choć oczywiście zmiany występowały też w innych miejscowościach. Warto zauważyć, jak duży wzrost nastąpił. Przykładowo, dla Warszawy cena za metr kwadratowy wzrosła o prawie 3 tys. złotych w porównaniu z rokiem 2015. Różnice te mogą być większe jeśli zaczniemy analizować temat metrażu mieszkania. Niektóre z analiz branżowych pokazują, że najszybciej rosły ceny małych mieszkań (do 35 mkw).

Ile wynoszą ceny wynajmu?

Wszystko zależy od tego jak duże jest mieszkanie, jak duży jest czynsz, w jakiej lokalizacji się znajduje, czy jest to nowe czy stare budownictwo, w jakim stanie technicznym jest nieruchomość. Duży wpływ na ceny mieszkania ma jego koszt, jaki poniósł właściciel przy kupnie albo przy wzięciu kredytu hipotecznego. Tak plasują się ceny dla poszczególnych miast dla małych mieszkań, na podstawie przykładowych ofert z portali ogłoszeniowych:

  • Warszawa blisko centrum: 2200-3200 zł, dalej centrum: 1500-1800 zł,
  • Kraków blisko centrum: 1800-2700 zł, dalej centrum: 1300-1600 zł,
  • Wrocław blisko centrum: 2000-2800 zł, dalej centrum: 1300-1800 zł,
  • Gdańsk blisko centrum: 1700-2300 zł; dalej centrum: 1400-1700 zł,
  • Poznań blisko centrum: 1700-2500 zł; dalej centrum: 1400-1700 zł. 

Jak mogą wyglądać koszty kredytu hipotecznego?

Standardowe koszta kredytu hipotecznego wahają się od 30% do 40% wartości kwoty, o którą wnioskował klient. Oczywiście, wszystko zależy od konkretnych banków. Zestawienie tych ofert pod kątem kosztów kredytu, udzielonego na 30 lat może wyglądać przykładowo tak:

  • bank A udzielił kredytu na 200 000 zł, a klient ma do spłaty 273 751,20 zł, przykładowa rata kredytu: 760,42 zł,
  • bank B udzieli kredytu na 300 000 zł, a klient ma do spłaty 410 626,80 zł, przykładowa rata kredytu: 1 140,63 zł,
  • bank C udzielił kredytu na 400 000 zł, a klient ma do spłaty 547 502,40 zł, przykładowa rata kredytu: 1 520,84 zł.

Jak widzimy na powyższy zestawieniu raty kredytu są zdecydowanie niższe niż proponowana cena wynajmu. Pozwala to na postawienie tezy, że w zależności od wybranej nieruchomości, warto zaciągnąć kredyt hipoteczny, gdyż przychód z wynajmu pozwoli na pokrycie kosztów raty. Zyski mogą być tym większe, gdy zdecydujemy się na zakup nieruchomości w miejscowości atrakcyjnej turystycznie i nieruchomość będzie wynajmowana w krótszych cyklach niż przy standardowej umowie najmu np. kilkumiesięcznej czy kilkuletniej. Przyniesie to jeszcze większe i częstsze zyski.

Kredyt hipoteczny - kwota: 350 000 zł, okres: 25 lat
Banki
Kwota kredytu: 350 000 zł
Ilość rat kredytu: 25 lat
Oprocentowanie RRSO Prowizja Łączna kwota do spłaty Wysokość raty Akcja
PKO BP kredyt hipoteczny - oferta Własny Kąt (zobacz) 2,21 % 2,23 % 0,00 % 455 859,00 zł 1 519,53 zł Złóż wniosek
ING Bank Śląski kredyt hipoteczny (zobacz) 2,24 % 2,44 % 1,99 % 466 521,00 zł 1 555,07 zł Złóż wniosek
Santander Bank Polska kredyt hipoteczny (zobacz) 2,61 % 2,73 % 1,00 % 481 653,00 zł 1 605,51 zł Złóż wniosek
Alior Bank kredyt hipoteczny (zobacz) 2,61 % 2,73 % 1,00 % 481 653,00 zł 1 605,51 zł Złóż wniosek

Czy opłaca się kupić apartament hotelowy pod wynajem?

Koszta apartamentu hotelowego różnią się w zależności w jakiej miejscowości się znajdują i jaki jest standard hotelu. Naturalnym jest, że ceny takich apartamentów są wyższe niż zwykłych mieszkań. Przykładowo, za metr kwadratowy apartamentu hotelowego w Krynicy Zdrój wynosi 19 500 zł, w Grzybowie 14 986 złotych, a w Kołobrzegu 14 197 złotych. Czy to się opłaca?

Przykład: pan Mariusz kupuje jednoosobowy apartament w Krynicy o powierzchni 20 metrów kwadratowych potrzebuje na to 390 000 złotych. Bierze więc kredyt na 30 lat, którego łączny koszt wyniesie 536 679 złotych. Miesięczna rata równać się będzie 1 490,78 zł. Przy cenach za nocleg w apartamentach hotelowych, pan Mariusz ustala swoją cenę na poziomie 350 zł za dobę. Potrzebuje więc, aby w ciągu jednego miesiąca klienci nocowali u niego przynajmniej pięć razy. Wówczas zarobi 1 750 złotych, opłaci ratę kredytu i będzie miał 259,22 zł czystego zysku. Jednak pan Mariusz musi mieć pewność, że popyt na tym poziomie na nocleg w jego apartamencie nagle nie spadnie.

Należy tutaj dodać również, że rynek takiego inwestycji mocno specjalizuje się. Po pierwsze mając atrakcyjną nieruchomość możemy oddać ją w zarządzanie wyspecjalizowanej agencji, która będzie zajmowała się jej wynajmem. Ponadto sami deweloperzy czy nawet właściciele hoteli kierują do klientów oferty handlowe z możliwością nabycia nieruchomości wskazując w ogłoszeniach określoną kwotę zysku, jaki można osiągnąć czy określonej w dniach możliwości korzystania z apartamentu.

Czy kredyt hipoteczny pod wynajem to opłacalna inwestycja?

Nie bez powodu z raportu BIK wynika, że coraz częściej klienci kupują mieszkania w celu inwestycyjnym. Wyliczenia mówią same za siebie. Na przykład: kupno kawalerki o powierzchni 25 m2 w Warszawie kosztuje 301 775 zł. Jeżeli wnioskowana suma kredytu wynosi właśnie tyle, co cały koszt kredytu może wynieść 412 406 zł. Rata wyniesie 1145,57 złotych. Zaś cena wynajmu to 2200 złotych. To już przynosi zyski, ale nie należy zapominać o tym, że przecież cały czas wzrasta wartość nieruchomości. Jeżeli za 15 lat ceny małego mieszkania w Warszawie wzrosną o 2 tysiące złotych za metr kwadratowy (w ciągu ostatnich 6 lat wrosły o prawie 4 tys. zł) to kawalerka będzie już warta 351 775 złotych.

Nic więc dziwnego, że popyt na kredyty hipoteczne rośnie, przybywa inwestorów, a kredytobiorcy wnioskują o coraz wyższe kwoty. Wszystko przez zakup nieruchomości z celem inwestycyjnym, a nie mieszkaniowym. To się po prostu opłaca.

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.

Komentarze, pytania i odpowiedzi do artykułu (0)


Top