Kupno mieszkania jako inwestycja

Opublikowano: 01 Kwi 2022 Dagmara Konik 14 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Jak spadł popyt na kredyty hipoteczne? Dane BIK

W lutym 2021 roku kredyt hipoteczny wzięło 47,72 tys. klientów, zaś w lutym 2022 roku było to 30,42 tys. kredytobiorców. To spadek o 17,3 tys. osób czyli o 36,3%. Jest to bardzo duży spadek liczby osób, które były zainteresowane wzięciem kredytu na zakup mieszkania. Jednakże to niejedyna niedobra wiadomość dla rynku nieruchomości.

Spadła również średnia kwota, o którą klienci wnioskowali. Różnica wynosi 29,2%. Jest to efekt odwrotny do tego, który mogliśmy zauważyć w 2021 roku. Wówczas w sytuacji związanej z pandemią COVID-19 banki postanowiły zwiększyć kwoty wkładu własnego, co odbiło się na wartości całego kredytu. Zauważalny był wówczas wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Aktualny spadek popytu wynika z kilku czynników, a są najważniejszymi z nich są na pewno: rosnąca inflacja, podwyższenie stóp procentowych przez RPP oraz niepewna sytuacja na rynku, co wynika z trwającej agresji Rosji na Ukrainę.

Zestawiając dane z lutego 2022 roku z danymi z lutego 2021 roku, można zobaczyć, że:

• średnia kwota kredytu hipotecznego w lutym 2022 roku wyniosła 345 083 złotych,
• średnia kwota o którą wnioskowało spadła o 14,4%,
• najwięcej kredytów hipotecznych w tym okresie sprzedawało się w czerwcu 2021 roku,
• najmniej kredytów hipotecznych w tym okresie sprzedawało się w lutym 2022 roku,
• począwszy od sierpnia 2021 roku sprzedaż kredytów hipotecznych z miesiąca na miesiąc spada.

W raporcie prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK przewiduje, że jeżeli nie zwiększą się zarobki potencjalnych kredytobiorców to przy zachowaniu trendu wzrostu cen kredytów hipotecznych, klientom będzie coraz trudniej osiągnąć wymaganą zdolność kredytową.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w ostatnich latach?

Słyszymy coraz więcej doniesień medialnych o wzrostach cen materiałów budowlanych, które przełożoną się na wzrost cen nieruchomości. To kolejny czynnik obok inflacji, wysokich stóp procentowych oraz kryzysu gospodarczego wywołanego wojną na Ukrainie. Informacje prasowe pokazują kolejne wykresy z rosnącymi krzywymi odnośnie cen nieruchomości. Przygotowaliśmy krótkie zestawienie cen nieruchomości na przestrzeni lat 2015-2020.

Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania 2015-2020
 

MIASTO	ŚREDNIA CENA M2 W 2015 ROKU	ŚREDNIA CENA M2 W 2018 ROKU	ŚREDNIA CENA M2 W 2020 ROKU
WARSZAWA	7 716,31	8 646,18	10 516,00
KRAKÓW	6 404,90	6 822,02	9 616,00
WROCŁAW	5 706,51	6 215,61	8 531,00
POZNAŃ	5 557,89	7 081,25	9 782,00
GDAŃSK	5 522,51	6 231,30	8 068,00

Opracowanie własne na podstawie danych bankier.pl

Powyższe tabele dotyczą pięciu dużych polskich miast, choć oczywiście zmiany występowały też w innych miejscowościach. Warto zauważyć, jak duży wzrost nastąpił. Przykładowo, dla Warszawy cena za metr kwadratowy wzrosła o prawie 3 tys. złotych w porównaniu z rokiem 2015. Różnice te mogą być większe jeśli zaczniemy analizować temat metrażu mieszkania. Niektóre z analiz branżowych pokazują, że najszybciej rosły ceny małych mieszkań (do 35 mkw).

Ile wynoszą ceny wynajmu?

Wszystko zależy od tego jak duże jest mieszkanie, jak duży jest czynsz, w jakiej lokalizacji się znajduje, czy jest to nowe czy stare budownictwo, w jakim stanie technicznym jest nieruchomość. Duży wpływ na ceny mieszkania ma jego koszt, jaki poniósł właściciel przy kupnie albo przy wzięciu kredytu hipotecznego. Tak plasują się ceny dla poszczególnych miast dla małych mieszkań, na podstawie przykładowych ofert z portali ogłoszeniowych:

• Warszawa blisko centrum: 2 200-3 200 zł, dalej centrum: 1 500-1 800 zł,
• Kraków blisko centrum: 1 800-2 700 zł, dalej centrum: 1 300-1 600 zł,
• Wrocław blisko centrum: 2 000-2 800 zł, dalej centrum: 1 300-1 800 zł,
• Gdańsk blisko centrum: 1 700-2 300 zł; dalej centrum: 1 400-1 700 zł,
• Poznań blisko centrum: 1 700-2 500 zł; dalej centrum: 1 400-1 700 zł. 

Jak mogą wyglądać koszty kredytu hipotecznego?

Standardowe koszta kredytu hipotecznego wahają się od 30% do 40% wartości kwoty, o którą wnioskował klient. Oczywiście, wszystko zależy od konkretnych banków. Zestawienie tych ofert pod kątem kosztów kredytu, udzielonego na 30 lat może wyglądać przykładowo tak:

• bank A udzielił kredytu na 200 000 zł, a klient ma do spłaty 273 751,20 zł, przykładowa rata kredytu: 760,42 zł,
• bank B udzieli kredytu na 300 000 zł, a klient ma do spłaty 410 626,80 zł, przykładowa rata kredytu: 1 140,63 zł,
• bank C udzielił kredytu na 400 000 zł, a klient ma do spłaty 547 502,40 zł, przykładowa rata kredytu: 1 520,84 zł.

Jak widzimy na powyższy zestawieniu raty kredytu są zdecydowanie niższe niż proponowana cena wynajmu. Pozwala to na postawienie tezy, że w zależności od wybranej nieruchomości, warto zaciągnąć kredyt hipoteczny, gdyż przychód z wynajmu pozwoli na pokrycie kosztów raty. Zyski mogą być tym większe, gdy zdecydujemy się na zakup nieruchomości w miejscowości atrakcyjnej turystycznie i nieruchomość będzie wynajmowana w krótszych cyklach niż przy standardowej umowie najmu np. kilkumiesięcznej czy kilkuletniej. Przyniesie to jeszcze większe i częstsze zyski.

Czy opłaca się kupić apartament hotelowy pod wynajem?

Koszta apartamentu hotelowego różnią się w zależności w jakiej miejscowości się znajdują i jaki jest standard hotelu. Naturalnym jest, że ceny takich apartamentów są wyższe niż zwykłych mieszkań. Przykładowo, za metr kwadratowy apartamentu hotelowego w Krynicy Zdrój wynosi 19 500 zł, w Grzybowie 14 986 złotych, a w Kołobrzegu 14 197 złotych. Czy to się opłaca?

Przykład: pan Mariusz kupuje jednoosobowy apartament w Krynicy o powierzchni 20 metrów kwadratowych potrzebuje na to 390 000 złotych. Bierze więc kredyt na 30 lat, którego łączny koszt wyniesie 536 679 złotych. Miesięczna rata równać się będzie 1 490,78 zł. Przy cenach za nocleg w apartamentach hotelowych, pan Mariusz ustala swoją cenę na poziomie 350 zł za dobę. Potrzebuje więc, aby w ciągu jednego miesiąca klienci nocowali u niego przynajmniej pięć razy. Wówczas zarobi 1 750 złotych, opłaci ratę kredytu i będzie miał 259,22 zł czystego zysku. Jednak pan Mariusz musi mieć pewność, że popyt na tym poziomie na nocleg w jego apartamencie nagle nie spadnie.

Należy tutaj dodać również, że rynek takiego inwestycji mocno specjalizuje się. Po pierwsze mając atrakcyjną nieruchomość możemy oddać ją w zarządzanie wyspecjalizowanej agencji, która będzie zajmowała się jej wynajmem. Ponadto sami deweloperzy czy nawet właściciele hoteli kierują do klientów oferty handlowe z możliwością nabycia nieruchomości wskazując w ogłoszeniach określoną kwotę zysku, jaki można osiągnąć czy określonej w dniach możliwości korzystania z apartamentu.

Czy kredyt hipoteczny pod wynajem to opłacalna inwestycja?

Wyliczenia mówią same za siebie. Na przykład: kupno kawalerki o powierzchni 25 m2 w Warszawie kosztuje 301 775 zł. Jeżeli wnioskowana suma kredytu wynosi właśnie tyle, co cały koszt kredytu może wynieść 412 406 zł. Rata wyniesie 1145,57 złotych. Zaś cena wynajmu to 2200 złotych. To już przynosi zyski, ale nie należy zapominać o tym, że przecież cały czas wzrasta wartość nieruchomości. Jeżeli za 15 lat ceny małego mieszkania w Warszawie wzrosną o 2 tysiące złotych za metr kwadratowy (w ciągu ostatnich 6 lat wrosły o prawie 4 tys. zł) to kawalerka będzie już warta 351 775 złotych.

Oczywiście decydując się na tego typu przedsięwzięcie musimy wziąć pod uwagę cały szereg czynników, aby móc ocenić opłacalność inwestycji. Wynajem mieszkania może nam przynieść zysk, ale musimy się zastanowić jak chcemy je wynajmować. Wynajem długoterminowy pozwoli nam mieć pewność, że przez długi czas będziemy mogli czerpać zyski od stałego najemcy. Jednakże czasami trudno jest znaleźć kogoś, kto chciałby wynajmować mieszkanie nieprzerwanie przez 10 czy 15 lat.

Z kolei najem krótkoterminowy ma to do siebie, że tutaj klientów nie brakuje. Mogą się trafić studenci, czy młode pary na dorobku, które będą chciały wynajmować mieszkanie przez rok, 3 lata, a może 5 lat. Tyle, że to wiąże się z tym, że po krótkim czasie czerpania zysków z inwestycji będziemy musieli szukać kolejnych najemców - o ile chcemy zarobić na mieszkaniu.

Jeśli chcesz wiedzieć konkretnie czy dane przedsięwzięcie Ci się opłaci, to możesz to stosunkowo łatwo wyliczyć. Czas, w którym zwróci Ci się inwestycja obliczysz dzieląc zainwestowany kapitał przez przychód z tytułu wynajmu nieruchomości w skali roku.

Kupno mieszkania pod inwestycję - ile trzeba mieć kapitału?

Ceny nieruchomości stale rosną, dlatego bardzo ważna jest bieżąca oraz dokładna analiza wszystkich kosztów wymaganych do realizacji inwestycji. Podstawową kwestią jest to, czy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego. Ceny za metr kwadratowy mieszkania w obu przypadkach będą się znacznie różnić od siebie.

Przeliczmy, ile mamy kapitału własnego. Może to np. stanowić znaczną część naszegowkładu własnego. Sprawdźmy, gdzie mamy ulokowane poszczególne części kapitału. Czy są to rachunki oszczędnościowe, lokaty bankowe, fundusze inwestycyjne? Jednakże pamiętajmy aby nigdy, przenigdy nie wykładać wszystkich oszczędności na wkład własny.

Kolejną kwestią o której powinniśmy pamiętać jest wyposażenie mieszkania. Jest to szczególnie ważne, kiedy kupujemy nieruchomość w stanie deweloperskim. Powiedzmy sobie szczerze: nikt nie będzie chciał płacić za najem mieszkania, w którym brakuje mebli czy podstawowego sprzętu codziennego użytku.

House flipping jako inwestycja

Mieszkanie może być inwestycją nie tylko pod wynajem. Można także pokusić się o tzw. house flipping. Na czym to polega? W skrócie: kupujemy nieruchomość po bardzo atrakcyjnej cenie, podnosimy jej wartość (np. poprzez gruntowny remont, zakupienie wyposażenia, itd.), a następnie sprzedajemy. Oczywiście cena mieszkania gotowego na sprzedaż musi pokryć koszty jego zakupu oraz podniesienia rynkowej wartości, a także przynieść nam zysk.

Osoby dopiero zaczynające swoją przygodę z house flippingiem często zawierają umowy z pośrednikiem nieruchomości. Taki pośrednik zawsze podpowie czy dana inwestycja się opłaca, a także pomoże w sprzedaży lokalu i doprowadzeniu do pomyślnej dla nas finalizacji transakcji. Dodatkowo pośrednicy sprawdzą, czy wszystko aby na pewno odbywa się zgodnie z literą prawa.

Tagi: kapitałkredyt hipotecznywkład własnykupno mieszkania

Zaktualizowano: 01.04.2022

Dodano: 18.07.2021