Kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej – co to jest? Na czym polega?

Opublikowano: 09 Lut 2023 Agnieszka Kłak 9 min. czytania

Kategoria: KredytySłownik pojęć finansowych

Wspólnota mieszkaniowa – rodzaj własności

W przypadku kredytów mieszkaniowych bardzo istotny jest stan prawny własności do danego lokalu. O ile w przypadku klientów indywidualnych – pojedynczych osób czy też rodzin – sprawa ta jest stosunkowo łatwa, o tyle w przypadku wspólnot mieszkaniowych należy dokładnie rozumieć z jakim właścicielem bank będzie miał do czynienia.

Wspólnota mieszkaniowa jest to ogół właścicieli, których mieszkania wchodzą w skład określonej nieruchomości. Jest to definicja prawna. A więc prawo do własności danego budynku wielorodzinnego przysługuje całej wspólnocie i powstaje na podstawie udziałów każdego właściciela w nieruchomości wspólnej. Wspólnota wybiera spośród swoich członków zarząd, który jest jej organem decyzyjnym.

Prawo wspólnoty mieszkaniowej do zaciągnięcia kredytu

Przytoczony powyżej art. 6 Ustawy o własności lokali głosi, że wspólnota mieszkaniowa może sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu. Wobec tego w oczach banków musi być traktowana jako pełnoprawny kredytobiorca. W związku z tym wspólnotę także obowiązują wymogi formalne – prawidłowe wypełnienie i złożenie wniosku, zgromadzenie wymaganej dokumentacji i pozwolenie na weryfikację wiarygodności klienta.

Jak zapada decyzja o zaciągnięciu kredytu przez wspólnotę mieszkaniową?

Wszyscy członkowie wspólnoty odpowiadają finansowo za wszystkie operacje dokonywane na danej nieruchomości. Czyli, jeśli będzie potrzeba ocieplenia budynku, to wówczas koszty ocieplenia zostaną rozłożone na wszystkich członków.

Wszelkie decyzje podejmuje zarząd. Jest tak samo w przypadku chęci zaciągnięcia kredytu. Taka decyzja jest wyrażona w formie uchwały, ale żeby uchwała została zatwierdzona, to musi uzyskać odpowiednią liczbę głosów. Tak więc, aby wspólnota mogła wnioskować o zobowiązanie, to uchwała musi przejść większością głosów właścicieli lokali. Ważna jest także waga głosów. Im większy udział właściciela we wspólnocie, tym więcej znaczy jego głos. Jeżeli waga głosów pod kątem udziałów będzie przeważająca, ale odrzucająca uchwałę, to wówczas wspólnota nie będzie mogła zaciągnąć kredytu.

Na jaką kwotę wspólnota mieszkaniowa może maksymalnie zaciągnąć kredyt?

Kwota kredytu zaciągniętego przez wspólnotę mieszkaniową będzie różna, w zależności od potrzeb, a także sytuacji finansowej właścicieli. Istotna jest także oferta banku – tutaj maksymalne kwoty mogą się różnić w zależności od polityki instytucji. Na rynku możemy się spotkać z kredytami dla wspólnot mieszkaniowych oferowanymi do kwoty 200 000 zł, 1 200 000 zł, a nawet 5 000 000 zł. Niekiedy też wyrażona jest ona w ujęciu procentowym do kosztów inwestycji – maksymalnie do 100%.

Jakie kredyty może zaciągnąć wspólnota mieszkaniowa?

Na rynku możemy wyróżnić kilka rodzajów kredytów ze względu na przeznaczenie pochodzących z nich środków finansowych, które może zaciągnąć wspólnota mieszkaniowa. Będą to:

• kredyt inwestycyjny – można nim sfinansować bardzo szerokie działania w obrębie wspólnej nieruchomości, a często ten rodzaj zobowiązania pozwala uzyskać wspólnocie bardzo duże kwoty,
• kredyt remontowy – bardzo prosty rodzaj zobowiązania dla wspólnoty mieszkaniowej planującej remont,
• kredyt termomodernizacyjny – ma jasno określony cel finansowania, pod którym należy rozumieć modernizację nieruchomości pod kątem jej ocieplenia,
• kredyt refinansowy – pomocny w przypadku ponoszenia dużych kosztów przez wspólnotę z tytułu przeprowadzonych inwestycji albo spłaty już zaciągniętych kredytów.

Jak widać wspólnoty mieszkaniowe mają dość duży wybór, jeśli chodzi o rodzaj zobowiązania. Ważne jest, aby jej członkowie przed podjęciem decyzji o który kredyt wnioskować dobrze rozpoznali konkretne potrzeby dla wspólnej nieruchomości.

Jak wspólnota mieszkaniowa może zaciągnąć kredyt?

Udzielenie kredytu przez bank jest poprzedzone weryfikacją klienta, który musi spełnić pewne wymogi formalne. Nie inaczej jest w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Warto pamiętać, jakie kroki powinna wykonać wspólnota w ubieganiu się o zobowiązanie.

Zdolność kredytowa podstawowym warunkiem

Choć wymogi banków mogą się od siebie różnić, to jednak zawsze podstawową procedurą będzie ocena zdolności kredytowej wspólnoty. Jeśli zdolność będzie wystarczająco wysoka, to ten etap wspólnota przejdzie pomyślnie. Jeśli zaś zdolność byłaby zbyt niska, to wówczas wspólnota może zwiększyć nakład na fundusz remontowy, na który składają się wszyscy jej członkowie. Jednakże w takim przypadku należy pamiętać, że podwyżka nie może wynosić więcej niż 100% dotychczasowej stawki.

Jakie dokumenty są wymagane do zaciągnięcia kredytu?

W procesie ubiegania się o kredyt bank może poprosić zarząd wspólnoty o:

• dokumentację na temat przedsięwzięcia, które ma być finansowane z kredytu,
• dokumenty techniczne dotyczące danej nieruchomości,
• audyt na temat przedsięwzięcia oraz planowanych wydatków.

Warto wiedzieć, że niekiedy wymagana przez bank dokumentacja może być szersza. Dla pewności zawsze warto zapytać o nią pracownika instytucji.

Zabezpieczenie zobowiązania

Bank musi posiadać zabezpieczenie na udzielanym zobowiązaniu. W związku z tym musi uzyskać pełnomocnictwo do rachunku wspólnoty mieszkaniowej albo do jej konta oszczędnościowego. Niekiedy jednym z warunków zabezpieczenia kredytu jest wykupienie przez wspólnotę ubezpieczenia.

Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za kredyt

Wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej są odpowiedzialni za zaciągnięte zobowiązanie. Każdy właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność finansową w razie braku terminowej spłaty proporcjonalnie do wysokości jego udziału we wspólnocie.

Jak maksymalnie może być wysoka rata kredytu dla wspólnoty?

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej chcący zaciągnąć kredyt często zadają pytanie o to, do jakiej części wartości miesięcznej zaliczki na fundusz remontowy może wynosić wysokość raty kredytowej. Generalnie rzecz biorąc nie ma tutaj sztywno obowiązującej zasady. Natomiast taki limit może zostać określony przez bank. Wobec tego później odpowiedni zapis na ten temat powinien się znaleźć w umowie kredytowej.

Spłata kredytu przez wspólnotę mieszkaniową

Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana do spłacania zobowiązania tak samo, jak każdy inny kredytobiorca. Raty o określonej wysokości muszą być regulowane terminowo według obowiązującego harmonogramu spłat. Wspomnieliśmy o tym, że bank uzyskuje pełnomocnictwo do kont bieżących i oszczędnościowych wspólnot. W razie, gdyby wspólnota zaprzestała regularnej spłaty, bank może ściągnąć należność właśnie z tych kont.

Dodano: 31.03.2023