Stabilizacja na rynku nieruchomości. Czy to oznacza zastój? Kiedy mieszkania będą tańsze?

Opublikowano: 27 Lut 2024 Agnieszka Kłak 8 min. czytania

Kategoria: Blog finansowy

Od kiedy można mówić o stabilizacji na rynku nieruchomości?

Przeglądając aktualny stan cen mieszkań wg dostępnych w internecie ofert z największych polskich miast można zauważyć, że od października 2023 roku mamy do czynienia ze stabilizacją. W praktyce oznacza to, że ceny utrzymują się mniej więcej na tym samym poziomie. Rozstrzał jest dość spory, bo mówimy tutaj o przedziale 9000 - 16 000 zł za metr kwadratowy, jednakże ceny zarówno z niższego jak i wyższego pułapu są efektem wzrostu o 10-15%, który odnotowaliśmy w całym 2023 roku. Podane ceny nieruchomości nie uległy znacznym zmianom od dobrych 5 miesięcy, co niewątpliwie świadczy o ustabilizowaniu się rynku. 

Stabilizacja ale nie stagnacja

Nie należy mylić zauważalnej stabilizacji ze stagnacją. Zastój oznaczałby, że aktualne ceny nie ulegną właściwie żadnym odchyleniom - czy to w górę czy w dół. Tymczasem można spodziewać się, że rok 2024 w ogóle przyniesie nam nieznaczne podwyższenie cen. De facto ceny będą nadal rosły, tyle że znacznie wolniej niż w latach poprzednich. Warto zauważyć, że wobec zmian w prawie budowlanym na danej zakupionej działce budowlanej deweloper będzie mógł budować mniej niż dotychczas. 

Jak na rynek mieszkaniowy wpłynie nowy rządowy program Mieszkanie na start?

W 2023 roku na rynku pojawił się Bezpieczny kredyt 2 proc, który w swoich założeniach miał umożliwić zakup własnego "M" tym klientom, których nie byłoby stać na kredyt hipoteczny na komercyjnych warunkach. Zainteresowanie kredytem przekroczyło najśmielsze oczekiwania rządzących. Skala była tak duża, że już w styczniu 2024 roku BGK ogłosił brak funduszy na dalszą wypłatę dotacji. Więcej na ten temat pisaliśmy tutaj: Czy Bezpieczny kredyt 2 proc. już się kończy?

Duża liczba złożonych wniosków, a co za tym idzie - wiele udzielonych kredytów BK2% spowodowało znaczny wzrost popytu, a więc także wzrost cen. Choć obecnie banki nie przyjmują się wniosków o udzielenie rządowego kredytu, to jednak nowa koalicja rządząca zamierza w najbliższym czasie przegłosować ustawę o wprowadzeniu w życie nowego programu rządowego, a mianowicie Mieszkanie na start. O tym także możesz przeczytać więcej w artykule: Czy Mieszkanie na start zastąpi Bezpieczny kredyt 2 proc.?

Mimo wszystko wprowadzenie Mieszkania na start najprawdopodobniej nie będzie miało aż tak dużego wpływu na rynek, co poprzedni program. Czytając założenia projektowe widzimy wyraźniej, że osób uprawnionych do skorzystania z nowego programu będzie mniej niż w przypadku BK2%. Wynika to chociażby z nowych, bardziej surowych kryteriów. Zainteresowanie Mieszkaniem na start faktycznie może mieć wpływ na kolejny wzrost cen na rynku, jednak dynamika powinna być znacznie mniejsza niż w 2023 roku.

Czy obecnie bardziej opłaca się kupić mieszkanie czy wybudować dom?

Okazuje się, że w dzisiejszych czasach, w niektórych okolicznościach bardziej opłaca się wybudować dom niż kupić mieszkanie z rynku pierwotnego. Zakup działki budowlanej o powierzchni 500-1000 m kwadratowych to koszt 100 000 - 200 000 zł, pod warunkiem, że lokalizacją będą obrzeża dużego miasta. Za budowę domku o powierzchni 90 metrów kwadratowych należałoby zapłacić 450 000 - 550 000 zł. Łączny koszt inwestycji to średnio ok. 650 000 zł. Za tę samą cenę można kupić mieszkanie w centrum Warszawy o powierzchni 40 metrów kwadratowych. W takim układzie budowa domu wydaje się o wiele bardziej opłacalna, o ile nie przeszkadza Ci mieszkanie poza miastem.

Braki podażowe na rynku mieszkań komunalnych

W rozważaniach nad aktualną kondycją rynku nieruchomości nie sposób nie wspomnieć o jego ważnym segmencie, jakimi są mieszkania komunalne. Lokale, które pozostają w zasobach samorządów odgrywają bardzo ważną rolę, zwłaszcza w obliczu zwiększonego zapotrzebowania. Można wysnuć wniosek, że klienci, którzy są zainteresowani programami rządowymi mogliby de facto starać się o nieruchomość od gminy. W końcu i tak nie kwalifikują się do komercyjnego kredytu hipotecznego. Problem tkwi w tym, że w segmencie mieszkań komunalnych podaż jest na bardzo niskim poziomie. Według danych Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, w chwili obecnej udział lokali komunalnych w całym  rynku wynosi zaledwie 6 proc. Tymczasem 30 lat temu było to 30 proc. 

Lepiej kupić mieszkanie czy wynajmować?

To wszystko zależy od indywidualnej sytuacji finansowej klienta. Biorąc kredyt hipoteczny można wreszcie być na swoim. Jeżeli jest to kredyt komercyjny, to mimo tego, że będziemy posiadać własne cztery ściany, nasz budżet będzie co miesiąc obarczony ratą. Gdy wyniesie ona, przykładowo 3000 zł, to będzie to więcej niż koszty wynajmowania całego, niedużego mieszkania - zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. W takim układzie argument przemawia za wynajmowaniem.

W przypadku klientów, którzy kwalifikują się do rządowego programu znacznie bardziej opłacalne będzie kupno nieruchomości. Taka decyzja ma również swoje uzasadnienie wówczas, gdy kredytobiorca bierze kredyt na komercyjnych warunkach, ale jego rata jest niższa, niż gdyby płacił za wynajem. Wyraźnie widoczne może to być także w takich sytuacjach, gdzie kredyt jest spłacany przez więcej niż jednego klienta - np. w małżeństwie. W momencie, kiedy zarobki uzyskuje zarówno mąż i żona spłata wspólnej raty jest lżejsza, a wynajem niezbyt się opłaca. 

Czy obecna sytuacja na rynku to dobry czas na inwestycję w nieruchomość?

Jeżeli ktoś planuje zainwestować w nieruchomość, to tak na dobrą sprawę każdy czas jest na to dobry. Ceny mieszkań i domów rosły, rosną i będą rosły, więc nie ma co czekać na obniżki. Kluczem do udanego przedsięwzięcia jest zgromadzenie odpowiedniego kapitału - jeżeli nie na tyle dużego, by bezpośrednio dokonać zakupu, to przynajmniej wystarczającego, aby uiścić wkład własny przy kredycie hipotecznym. Taka inwestycja na pewno się zwróci, niezależnie od tego, czy planujesz nią zrealizować osobiste cele mieszkaniowe, nabyć lokal w celu wynajęcia go czy też, aby przeznaczyć nieruchomość na działalność gospodarczą. 

Dodano: 27.02.2024