Egzekucja z nieruchomości a jej wartość. Czy za dług komornik może zająć mieszkanie?
Egzekucja z nieruchomości jest to cały szereg czynności, podejmowanych przez komornika wobec dłużnika na wniosek wierzyciela. Ten rodzaj egzekucji jest regulowany przez cały dział szósty w tytule drugim, w części trzeciej kodeksu postępowania cywilnego. W tym dziale znajduje się cała masa artykułów i paragrafów. Biorąc pod uwagę to, oraz wynikającą z tego rozległość tematu, jakim jest egzekucja z nieruchomości, zdecydowaliśmy się podzielić ten odcinek na trzy części. W dzisiejszej, pierwszej części omówimy zajęcie nieruchomości oraz opis i oszacowanie jej wartości.
Z tego artykułu dowiesz się:
- kiedy komornik zajmuje mieszkanie,
- jak oszacowywana jest wartość licytowanej nieruchomości,
- kiedy trzeba osobno oszacować wartość poszczególnych części nieruchomości.
Spis treści
Co to jest zajęcie nieruchomości?
Aby w ogóle doszło do zajęcia nieruchomości sąd musi wydać tak zwany tytuł wykonawczy. Następnie komornik wzywa dłużnika do spłacenia zobowiązań w ciągu dwóch tygodni. Z chwilą doręczenia wezwania do dłużnika rozpoczyna się zajęcie. Jeżeli dłużnik nie ureguluje zobowiązań zgodnie z wezwaniem, postępowanie egzekucyjne trwa dalej.
Na tym etapie egzekucji z nieruchomości, może nastąpić tak zwane połączenie egzekucji. Następuje wówczas, gdy toczą się inne postępowania egzekucyjne wobec dłużnika, dotyczące całości lub części tych nieruchomości. Innym zjawiskiem jest przyłączenie się do egzekucji. Polega ono na tym, że jeżeli dłużnik ma co najmniej dwóch wierzycieli, którzy chcą przeprowadzić egzekucję z nieruchomości, to kiedy jeden z nich robi to jako pierwszy, do postępowania automatycznie dołącza drugi. Jeżeli jakaś osoba, biorąca udział w egzekucji przebywa w nieustalonym miejscu, w celu ochrony jej praw sąd przydziela jej kuratora. Dzieje się to na wniosek komornika.
Następnie dochodzi o ustalenia zarządcy nieruchomości, sprawującego pieczę nad nieruchomością do czasu licytacji. Zarządcą może zostać dłużnik, ale jeśli sąd uzna, że sprawowanie zarządu wiąże się z jakimiś uchybieniami, ustanawia innego zarządcę. Zarządca może zażądać wynagrodzenia za sprawowanie zarządu nad zajętą nieruchomością. Wynagrodzenie nie przysługuje zarządcy, który równocześnie jest dłużnikiem. Szczegółowiej prawa i obowiązki zarządcy określa artykuł 935-ty kodeksu postępowania cywilnego. Zarządza musi składać sprawozdania oraz ponosi odpowiedzialność za stan nieruchomości. Opisane jest to w artykułach 937-mym oraz 938-mym kodeksu postępowania cywilnego.
Egzekucja z nieruchomości a jej wartość
Następnym krokiem w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Komornik przystępuje do tej czynności po upływie terminu spłaty długu, jaki widniał w wezwaniu. Oczywiście, dzieje się tak, kiedy dłużnik nie zapłacił. Następnie komornik zawiadamia wszystkie osoby, o których wie, że zgłaszają oni roszczenia do nieruchomości. W trakcie czynności opisu i oszacowania, komornik może wydzielić tylko część nieruchomości, jeżeli licytacja z tej części zaspokoi roszczenia wierzyciela. W celu oszacowania wartości nieruchomości, komornik powołuje specjalistę w tej dziedzinie, na przykład biegłego rzeczoznawcę.
Komornik sporządza protokół opisu i oszacowania nieruchomości. W tym protokole komornik oznacza nieruchomość i księgę wieczystą oraz wyznacza obszar, jaki zajmuje nieruchomość. Wymienia budynki gospodarcze, przyległe do nieruchomości. Podaje wartość nieruchomości, oszacowaną przez specjalistę. Wymienia właścicieli oraz sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika. Zapisuje, kto zgłosił swoje prawa do nieruchomości. Uwzględnia umowy ubezpieczenia, a także stwierdzone prawa i obciążenia.
Jeżeli nieruchomość została oszacowana na pół roku przed zajęciem komorniczym, nie jest konieczne powtórne oszacowanie. W przypadku, kiedy poprzednia egzekucja z nieruchomości została umorzona w okresie do 3 lat wstecz, ponowne oszacowanie następuje tylko na wniosek wierzyciela albo dłużnika. Oczywiście tyczy to sytuacji, kiedy podczas tamtej poprzedniej, umorzonej egzekucji dokonano oszacowania i opisu nieruchomości.
Egzekucja z nieruchomości a osoby trzecie
Może zdarzyć się tak, że swoje roszczenia do nieruchomości zgłoszą osoby trzecie. Może się wówczas okazać, że jakieś rzeczy, na przykład części nieruchomości albo jej budynki przyległe są sporne. Wówczas trzeba osobno oszacować ich wartość, osobno wartość przedmiotu egzekucji bez tych rzeczy spornych oraz wartość całości. Jeżeli ktoś chce zaskarżyć opis i oszacowanie ma na to dwa tygodnie od ukończenia opisu i oszacowania. Gdyby przed terminem licytacji zaszły istotne zmiany w wartości nieruchomości, dłużnik albo wierzyciel może wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie.
Jeśli chcesz wiedzieć, jak wygląda pismo do komornika o spłacie zadłużenia przeczytaj ten artykuł.
Czy można uniknąć egzekucji z nieruchomości?
Jedynym skutecznym sposobem na uniknięcie komorniczej licytacji nieruchomości jest spłata długu jeszcze przed rozpoczęciem czynności. Warto w terminie uregulować należność na rzecz wierzyciela. Pamiętaj, że najskuteczniejsze będzie wpłacenie całej zaległej sumy. Jeśli jednak jest to niemożliwe, spłać tyle, ile możesz, a następnie spróbuj dogadać się z wierzycielem. To od niego ostatecznie będzie zależało czy sprawa trafi do sądu i czy komornik będzie mógł wyegzekwować należność z Twojego domu lub mieszkania.
Dodano:
Czy ten artykuł był pomocny?
Ocena / gł.Ostatnie filmy
