Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Opublikowano: 25 Maj 2022 Urszula Sokół 10 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Zakup własnych czterech ścian to bardzo często proces dość długi i może wydawać się skomplikowany. Zwłaszcza, jeżeli chodzi o stan prawny nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Gdy słyszymy o tym, że nieruchomość należy uregulować pod kątem prawnym to możemy czuć się skołowani, zwłaszcza jeśli sami nie posiadamy specjalistycznej wiedzy prawniczej. Jednakże w praktyce sprawy te zawsze są do załatwiania, więc nigdy nie powinniśmy bać się tego, że będzie to zbyt zawiłe czy trudne.

 Z tego artykułu dowiesz się:

  • co należy rozumieć poprzez stan prawny nieruchomości,
  • na jakiej podstawie jest określany stan prawny nieruchomości,
  • co w przypadku, gdy stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany,
  • czy możliwe jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości – co to znaczy?

Stan prawny nieruchomości jest bardzo ważny przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny z banku. Kredytodawca będzie wymagał, aby nieruchomość, którą zamierzamy kupić była uregulowana pod kątem prawnym. Jeżeli tak nie będzie, to wówczas najzwyczajniej w świecie otrzymamy negatywną decyzję kredytową. Warto więc się tym zainteresować zawczasu.

Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to, najprościej mówiąc, wszystko to, co jest zapisane w dokumentach, określających stan prawny nieruchomości. W prawnym rozumieniu wszystko to, co zostało zapisane w tej dokumentacji odzwierciedla stan rzeczywisty. Dokumenty uwzględniają aspekty z dziedziny prawa własności, czyli odpowiadają m.in. na pytanie: "kim jest właściciel nieruchomości?" Prawa dzierżawy, prawa najmu, a także wszystkie orzeczenia sądów, akty prawne oraz decyzje administracyjne, które regulują kwestie gospodarowania nieruchomością, korzystania z niej czy sposób jej sprzedaży i kupna.

Rzeczywisty stan prawny nieruchomości może nie pokrywać się ze stanem faktycznym nieruchomości. Wynika to z faktu, iż stan faktyczny nieruchomości, to wszystkie aspekty, nawet te, które nie znalazły się w dokumentach. Czyli, przykładowo, jeśli jakaś osoba trzecia posiada prawa do nieruchomości, a nie zostało to uwzględnione w dokumentach, to stan faktyczny będzie obejmował prawo osoby trzeciej, ale rzeczywisty – już nie.

Dokumentacja określająca stan prawny nieruchomości

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości będzie wymagało przejrzenia wszystkich dokumentów, które ten stan określają. Wśród tej dokumentacji możemy wymienić: księgi wieczyste, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli kupimy mieszkanie od poprzedniego właściciela, to potrzebne będzie nam zaświadczenie od właściwej spółdzielni mieszkaniowej o brak zadłużenia w opłatach czynszowych i opłatach eksploatacyjnych.

Najważniejszy dokument – księga wieczysta

Księga wieczysta to najważniejszy dokument z punktu widzenia określenia stanu prawnego nieruchomości. W księdze wieczystej znajdziemy najbardziej istotne zapisy, określające właściciela, opisujące samą nieruchomość oraz obciążenia, zarówno hipoteczne jak i wobec osób trzecich. Poszczególne dane znajdują się w odpowiednich działach księgi wieczystej:

  • dział I „Oznaczenie nieruchomości” – tutaj opisana jest sama nieruchomość pod względem technicznym, czyli w tym dziale znajdziemy takie informacje jak: nr działki, na której nieruchomość stoi, całkowita oraz użytkowa powierzchnia, z ilu pięter tudzież kondygnacji składa się nieruchomość, położenie, itd.,
  • dział II „Własność” – tutaj znajdziemy informacje na temat tego, kto jest właścicielem, a jeśli jest więcej niż jeden, komu jakie prawo przysługuje do nieruchomości, a także dowiemy się komu przysługuje wieczysty użytek,
  • dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” – w tym dziale dowiemy się tego, co dotyczy ograniczonych praw rzeczowych (z wyłączeniem hipoteki),
  • dział IV „Hipoteka” – określa, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, a jeśli tak, to wymienia dane z hipoteką związane (wierzyciel, wysokość należności, itd.)

Z punktu widzenia klienta, który chciałby wziąć kredyt w banku pierwszymi w kolejności do przejrzenia będą dział III oraz dział IV księgi wieczystej. Jeżeli chcesz się dowiedzieć czegoś więcej na temat tych działów, to koniecznie przeczytaj ten artykuł.

Dane techniczne nieruchomości – wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej

W rejestrze gruntów oraz na mapie ewidencyjnej powinni się znajdować wszystkie niezbędne dane techniczne nieruchomości. Tak jak już zdążyliśmy sobie wspomnieć, będą to: powierzchnia nieruchomości, przebieg jej granicy i jej położenie. Dane te powinny zgadzać się z działem I księgi wieczystej. Zgadzać musi się także nr księgi wieczystej, widniejący na tych dokumentach.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a prawo do budowy nieruchomości

Każda rada gminy uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ten dokument jest niezwykle istotny, kiedy zamierzamy kupić działkę pod budowę danej nieruchomości. Sprawdzając dane, dowiemy się, czy w ogóle mamy prawo budować nieruchomość w konkretnym miejscu. Może się bowiem okazać, że działka, którą chcemy kupić, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie częścią terenów leśnych albo rolnych. Wówczas nie postawimy na niej domu.

Brak uregulowanego stanu prawnego nieruchomości

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości w praktyce utrudni nam wszystkie czynności, jakie chcielibyśmy podjąć. Jak już zdążyliśmy sobie wspomnieć, po pierwsze bank nie udzieli nam kredytu hipotecznego. Po drugie taka nieruchomość nie może być przedmiotem darowizny czy też spadku. Wprawdzie istnieją teoretyczne przypadki, gdzie nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawna zmieniała właściciela. Jednakże wówczas nowy właściciel wraz z taką nieruchomością zyskiwał całą masę problemów, natury zarówno prawnej jak i praktycznej.

Jeżeli nieruchomość jest nieuregulowana pod kątem prawnym, to najczęściej oznacza to, że brakuje księgi wieczystej takiej nieruchomości, tudzież innych dokumentów. Taki stan rzeczy może wynikać np. z rażącego zaniedbania. Może bowiem zdarzyć się tak, że księga wieczysta po prostu nie zostanie założona. W takiej sytuacji nie można określić, kto jest właścicielem nieruchomości ani komu jeszcze przysługiwałyby do tej nieruchomości prawa.

Regulacja stanu prawnego nieruchomości

Aby uregulować stan prawny nieruchomości należy podjąć odpowiednie kroki prawne. Jest na to kilka sposób. Właściciel danej nieruchomości może złożyć do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej. Kiedy ten już dokument powstanie, właściciel będzie miał najważniejszą podstawę stanu prawnego. Natomiast, jeśli księga wieczysta już istnieje, je stan rzeczywisty nie zgadza się ze stanem faktycznym, to wówczas można wnioskować o zaktualizowanie wpisów w księdze wieczystej.

Nieco inaczej będzie przebiegał proces regulacji stanu prawnego nieruchomości, w momencie, kiedy zajdzie okoliczność wymagająca takiej regulacji. Mowa tu konkretnie o śmierci właściciela nieruchomości. Wówczas potrzebne będzie przeprowadzenie procedury dziedziczenia. Może okazać się, że nieruchomość zyska jednego lub kilku nowych właścicieli. Wówczas również będą potrzebne odpowiednie aktualizacje wpisów w księdze wieczystej.

Tagi: nieruchomośćksięga wieczysta

Dodano: 11.03.2022

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.
Top