Plusy i minusy odwróconej hipoteki

Opublikowano: 02 Cze 2021 Dagmara Konik 7 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Zalety odwróconej hipoteki

Omówmy sobie zatem pozytywne i negatywne aspekty posiadania odwróconej hipoteki. Zaczniemy od  pozytywnych aspektów! Raty, wypłacane właścicielowi nieruchomości przez instytucję finansową mogą okazać się sporym zastrzykiem gotówki i materialnym uzupełnieniem emerytury, która często nie jest zbyt wysoka. Jednakże, jeśli tak stanowi umowa, kredytobiorca może dokonać jednorazowej wypłaty całej renty albo pewnej jej części. Takie rozwiązanie oferują chociażby fundusze hipoteczne. Jednorazowa wypłata może okazać się ratunkiem w razie większego zadłużenia, może też pomóc zaspokoić pilne potrzeby albo być zabezpieczeniem na nagłe wypadki. Jeśli zdecydujemy, że wolimy rozwiązanie ratalne będziemy otrzymywać pieniądze co miesiąc aż do naszej śmierci.

Umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego. A zatem, mając zaufanie do zawodu notariusza i gdy jesteśmy świadomi przepisów prawa, wówczas możemy czuć się bezpiecznie. W tej transakcji otrzymujemy gwarancję prawa do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości, na którą zaciągamy hipotekę. Nikt nie będzie mógł rościć sobie prawa eksmisji wobec nas. Aby otrzymać rentę dożywotnią nie trzeba mieć zdolności kredytowej. Tak więc nie musimy się obawiać, jeżeli nasza emerytura jest niska, a nie mamy żadnego innego źródła dochodów.

Wady odwróconej hipoteki

Teraz przejdźmy do wad odwróconej hipoteki. Może dojść do takiej sytuacji, że cała wartość wypłacanych świadczeń wyniesie tylko część wartości nieruchomości. Wartość renty jest obliczana nie tylko na podstawie rynkowej wartości nieruchomości, ale również wieku klienta oraz oczekiwanej długości życia w Polsce. Całą masę zagrożeń może nieść ze sobą zawarcie umowy dożywotniej z osobą fizyczną. O nich opowiemy sobie bardziej szczegółowo nieco później. Warto też pamiętać, że jeżeli mamy potencjalnych spadkobierców, na przykład dzieci albo wnuki nie będzie im przysługiwało prawo do lokalu po naszej śmierci. Dobrze jest porozmawiać z rodziną i przedyskutować ten aspekt zanim zdecydujemy się podpisać umowę.

Odwrócona hipoteka od osoby fizycznej – czy warto?

Kodeks cywilny przewiduje możliwość zawarcia umowy o rentę dożywotnią między dwiema osobami fizycznymi. Ustawa nie zastrzega, że odwróconej hipoteki może udzielać tylko podmiot gospodarczy. Jeżeli senior zdecyduje się na takie rozwiązanie, podpisze umowę, na przykład z sąsiadem może się to wiązać z pewnymi zagrożeniami. Po pierwsze osoba fizyczna może nie być w stanie spłacić całości wartości renty dożywotniej. Po drugie nasz sąsiad czy też inna osoba może w pewnym momencie zaprzestać wypłacania rat. Stać się tak może z różnych powodów i taka sytuacja może skończyć się na próbach zwykłego dogadania się z sąsiadem, które nie zawsze przyniosą oczekiwany rezultat.

Po trzecie praktyka pokazuje, że fundusze hipoteczne biorą na siebie obowiązek utrzymania mieszkania w dobrym stanie. Dotyczy to na przykład opłat za eksploatację mieszkania, gdzie fundusz niejako „bierze na siebie” koszty związane z podwyżkami czynszu oraz ubezpieczeniem mieszkania. W przypadku osoby fizycznej nie zawsze mamy pewność, że będzie ona dbać o naszą nieruchomość. Wreszcie, po czwarte osoba fizyczna może zechcieć naciskać na seniora, aby ten się wyniósł z domu lub mieszkania albo nie domagał się spłaty zaległej raty. Takie działania są niezgodne z prawem, ale to nie znaczy, że nie mogą wydarzyć się naprawdę.

Na co warto zwrócić uwagę zawierając umowę?

Przyczynami zawierania niekorzystnych umów o rentę dożywotnią są najczęściej nadmierne zaufanie osób starszych; nieznajomość przepisów prawa; brak zorientowania w konsekwencjach, jakie niesie ze sobą umowa.

Omówione przed chwilą przypadki zagrożeń, gdy zawieramy umowę z osobą fizyczną częściowo pokrywają się z zagrożeniami, które mogą wiązać się z umową zawartą z funduszem hipotecznym. 18-tego marca 2019 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku uchylił apelację funduszu.  

O co chodziło? Fundusz domagał się apelacji od wyroku sądu okręgowego, który, po rozpoznaniu sprawy uznał, że umowa przekazania własności do nieruchomości na rzecz funduszu jest nieważna. Sąd Apelacyjny podtrzymał werdykt tamtej sprawy. Powódką była córka osoby, która zawarła z funduszem umowę dożywotnią. Sąd przychylił się do pozwu między innymi dlatego, że w grę wchodziły zbyt niskie kwoty wypłacanych świadczeń oraz to, że klientka funduszu mogła nie być do końca świadoma tego, jakie skutki wywiera umowa – na przykład prosiła fundusz o zapomogę, bo poniosła duże koszty zakupu leków. Przykład ten udowodnia, że również instytucje finansowe mogą zawierać umowy niekorzystne dla klientów.

Aby uniknąć takich sytuacji można skorzystać z porady pośrednika finansowego. Warto też sprawdzić fundusz pod kątem tego, czy stosuje się on do tak zwanych Zasad Dobrych Praktyk. Dobrze jest, jeśli instytucja finansowa respektuje wytyczne, zawarte w Dziesiątce European Pensions and Property Asset Release Group. Nie zaszkodzi też zorientować się, jaki wydźwięk mają komentarze jej klientów. Te informacje są powszechnie dostępne w Internecie.

Tagi: rentaodwrócona hipotekakredyt hipotecznyhipoteka

Zaktualizowano: 14.09.2021

Dodano: 02.06.2021