Służebność na nieruchomości - co oznacza?

Opublikowano: 12 Lip 2022 Agnieszka Kłak 8 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Weryfikacja księgi wieczystej

Każda nieruchomość posiada założoną we właściwym sądzie rejonowym księgę wieczystą. Księga wieczysta to dokument, który traktuje o wszelkich prawach i ograniczeniach związanych z nieruchomością. Księga wieczysta składa się z czterech działów, z czego połowa z nich traktuje o rodzaju nieruchomości i prawach własności z nią związanych, a połowa o ograniczeniach, które na nieruchomości ciążą. I tak, w dziale IV księgi wieczystej znajdziemy wpisy hipoteczne. Dział III natomiast wskazuje pozostałe ograniczone prawa rzeczowe, z wyjątkiem hipotek. To właśnie w dziale III znajdziemy informację o służebności. 

Służebność na nieruchomości – co to jest?

Służebność zgodnie z definicją to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które:

• obciąża nieruchomość celem zwiększenia użyteczności innej nieruchomości – służebność gruntowa;
• zaspokaja potrzeby osoby fizycznej – służebność osobista.

W praktyce służebność oznacza, że będziemy mieli ograniczone prawo do rozporządzania nieruchomością, która posiada wpis w dziale III księgo wieczystej. Na czym będzie polegało to ograniczone prawo – to zależy bezpośrednio od rodzaju służebności. Mówiąc prostszym językiem: służebność polega właściwie na pewnym ograniczeniu prawa własności nieruchomości.

Służebność gruntowa

Wyobraźmy sobie taką sytuację. Posiadam dużą działkę i chce ją podzielić na cztery mniejsze prostokąty mniejsze celem sprzedaży pod budowę domów jednorodzinnych. Działka z jednej strony posiada dostęp do drogi, co biorąc pod uwagę jej układ, tylko dwie z czerech nowo wydzielonych działek będą miały dojazd. Co mogę zrobić, aby zapewnić drogę dwóm pozostałym? Możliwości są dwie.

Po pierwsze mogę wydzielić na pasie dwóch pierwszych działek kolejną działkę, która będzie drogą dojazdową. Udział w tej działce będzie miał każdy z czterech nowych właścicieli. Możliwość druga: mogę dla właścicieli działek w głębi pola ustanowić służebność przejście i przejazdu określonym pasem działek usytuowanych od drogi.  Ten sposób nie wydzielam dodatkowej działki, a każdemu zapewniam dostęp do swojego terenu. Służebność wpisywana jest w księgę wieczystą każdej z czterech działek – przy czym dla tych działek po których będzie odbywał się przejazd, jako ograniczenie, a dla działek, których właściciele otrzymują możliwość przejazdu, jako prawo. 

Musimy pamiętać, że służebność gruntowa wygasa samoistnie w ciągu 10 lat, jeżeli w tym czasie nie została wykonana przez właściciela nieruchomości władnącej.

Dla właściciela nieruchomości obciążonej służebnością gruntową, służebność gruntowa bywa uciążliwością. Nie można powiedzieć, że służebność gruntowa przysługuje konkretnej osobie, lecz właścicielowi nieruchomości.

Służebność osobista

Trochę inną formą służebności jest służebność osobista. Przedstawimy ją znów na przykładzie. Wyobraźmy sobie, że babcia chcę zapisać wnuczkowi mieszkanie. Chciałaby się jednak zabezpieczyć na tyle, aby mieć pewność, że będzie mogła zamieszkiwać nieruchomość do swojej śmierci. Aby dokonać właściwego zabezpieczenia powinna zapisać sobie w księdze wieczystej przez zmianą właściciela nieruchomości służebność osobistą dożywotniego zamieszkania w przedmiotowym mieszkaniu. Po dokonaniu tej czynności, może zrobić darowiznę nieruchomości na wnuczka. Ten stanie się właścicielem, a babcia ma pewność, że nawet jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane, to ma prawo w nim mieszkać aż do śmierci. 

Czy warto kupić nieruchomość ze służebnością?

Odpowiedź na to pytanie uzależniona jest od tego, co to za nieruchomość, jaka jest na niej służebność i jakie są nasze oczekiwania co do nieruchomości. Służebność na działce budowlanej nie powinna być dla nas przeszkodą, jeżeli pozostała powierzchnia działki jest wystarczająca, aby wybudować na niej pożądany dom. Jeżeli natomiast działka, np. ma 18 metrów szerokości, służebność zapisana jest na pasie 3 metrów szerokości, a prawo budowlane mówi, że możemy budować 4 metry (lub 3 bez okien) od granicy działki, to nagle się okazuje, że nasz dom mógłby mieć szerokość zalewie 7 metrów.

Nie każdemu może to odpowiadać. W kontekście zakupu mieszkania ze służebnością osobistą – musimy mieć świadomość, że osoba, które służebność dotyczy ma prawo zamieszkiwać do śmierci. Jeżeli zatem szukamy nieruchomości do mieszania lub wynajęcia od zaraz – nie jest to dobry pomysł. 

Służebność a kredyt hipoteczny

Jeżeli chcemy wziąć kredyt hipoteczny dla celów mieszkaniowych, a w przypadku danej nieruchomości występuje służebność, to wówczas nie możemy za bardzo liczyć na przychylność banków w tej sprawie. Chodzi o to, że kredytodawcy będzie zależało na tym, aby zabezpieczenie miało jak najprostszą i jasną sytuację prawną. Zabezpieczenie kredytu z prawem służebności i prawem dożywocia jest zbyt niepewne, by kredytodawca zdecydował się na udzielenie kredytu.

Weryfikacja nieruchomości przed zakupem

Pamiętajmy, aby zawsze przed zainteresowanie się zakupem nieruchomości sprawdzić jej księgę wieczystą. Ważna jest weryfikacja właściciela – czy osoba, która nam sprzedaje nieruchomość faktycznie jest jej właścicielem. Zawsze należy sprawdzić dział IV księgi wieczystej i zweryfikować czy nie ma wpisów w hipotekę. Należy również spojrzeć do działu trzeciego i upewnić się, że na nieruchomości nie widnieje żadna służebność, która może utrudniać zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
 

Tagi: księga wieczystakredytsłużebnośćkredyt hipoteczny

Dodano: 07.11.2019