Czy opłaca się teraz brać kredyt hipoteczny?

Opublikowano: 09 Sty 2023 Dagmara Konik 9 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Sytuacja gospodarcza – wpływ na kredyty

Jeszcze całkiem niedawno kredyt hipoteczny był produktem, który cieszył się rosnącą popularnością, szczególnie w gronie młodych klientów. Powodem takiego stanu rzeczy był bardzo niski poziom stóp procentowych. Począwszy od października 2021 roku, Rada Polityki Pieniężnej postanowiła podnieść te wskaźniki. Klienci, którzy już zdążyli wziąć kredyty hipoteczne, nagle doznali szoku, gdyż raty w porywach wzrosły im dwukrotnie.

Dzisiaj wielu potencjalnych kredytobiorców ma kłopot, patrząc na to, jak drogie stały się zobowiązania mieszkaniowe. Stopa referencyjna NBP to wskaźnik, który ma kluczowy wpływ na oprocentowanie kredytu. Zaś oprocentowanie determinuje to, jak wysoka będzie rata kredytu.

W ramach raty kredytu klient spłaca nie tylko kwotę, którą pożyczył, ale także wszystkie koszty kredytowe, którymi został obciążony wraz z podpisaniem umowy. 

Warto jednak wiedzieć, że rosnący koszt kredytów hipotecznych jest pokłosiem tego, co wydarzyło się w gospodarce krajowej i międzynarodowej. Inflacja zaczęła rosnąć już w 2021 roku. Przyspieszenie jej wzrostu, a także poważne problemy wywołane brakiem paliwa na rynku energetycznym to skutki wojny na Ukrainie. RPP chcąc zahamować ten wzrost inflacji, musiało podnieść stopy procentowe, co wprawdzie odbiło się na kredytach, ale jest to standardowe działanie tego organu w sytuacjach kryzysowych.

Opłacalność kredytu hipotecznego – kwestia zdolności kredytowej

Wzrost stóp procentowych – a co za tym idzie wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, spowodował to, że zdolność kredytowa Polaków uległa znacznemu pogorszeniu. Jeżeli bowiem – tak jak już zdążyliśmy wspomnieć – rata kredytowa jest do dwóch razy wyższa, niż była w 2021 roku, to wówczas kredytobiorca musi płacić dwa razy więcej. Natomiast pensje Polaków – choć zauważa się ich delikatną waloryzację – nie wzrosły aż o 100% w stosunku do roku poprzedniego.

Co zatem robią klienci, którzy mają niską zdolność kredytową, ale bardzo zależy im na zobowiązaniu? Bardzo często mogą obniżyć swoje wymagania względem kredytu – np. wnioskować o niższe kwoty. Jeżeli jednak kwota z kredytu nie starczy na zakup nieruchomości, to cóż nam po takim zobowiązaniu, nawet jeśli zwiększą się nasze szanse na jego otrzymanie?

Opłacalność kredytu hipotecznego – kwestia wkładu własnego

Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny, musimy dysponować wkładem własnym, który bardzo często będzie stanowił 20% wartości nieruchomości. Warto mieć na uwadze, że również i tutaj będziemy ponosić większe koszty, ze względu na zmianę cen na rynku nieruchomości (o czym powiemy więcej nieco później). Na razie przytoczymy tylko cykliczny raport analityczny Narodowego Banku Polskiego, z którego wynika, że średnio dla 7 największych miast w Polsce ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły prawie o 12,37%. Dane te są zestawieniem cen za III kwartał 2022 roku z III kwartałem 2021 roku.

Oznacza to, że jeżeli mieszkanie we wrześniu 2021 roku kosztowało 300 000 zł, to wkład własny na poziomie 20% wynosił 60 000 zł. Natomiast już we wrześniu 2022 roku to samo mieszkanie byłoby warte 337 110 zł, a wkład własny wynoszący 20% wartości nieruchomości, to byłaby suma równa 67 422 zł. Mówimy więc tu o różnicy rzędu 7 422 zł – dla danego przykładu.

Opłacalność kredytu hipotecznego – kwestia cen na rynku nieruchomości

Kredyt hipoteczny pozwala nam nabyć nieruchomość na własny użytek, ale też musimy mieć na uwadze to, że ceny mieszkań rosną. Potwierdzają to liczne dane ekonomiczne – wynika to też ze wspomnianego raportu NBP. Dotychczas pokazaliśmy jak wygląda zmiana w cenach na dość krótkim odcinku czasowym (perspektywa 1 roku). Natomiast raport ten obrazuje zmiany wieloletnie. Zanim jednak pokażemy dane, na podstawie których możemy mówić o opłacalności kredytów hipotecznych w perspektywie mieszkań, to warto powiedzieć parę słów o samym raporcie.

Dokument jest obszerny, dlatego też skupiliśmy się tylko na tych danych w raporcie, które dotyczą 7 dużych polskich miast, którymi są:

• Warszawa,
• Łódź,
• Kraków,
• Wrocław,
• Poznań,
• Gdańsk,
• Gdynia.

Raport zawiera dane od III kwartału 2006 roku do III kwartału 2022 roku. Możemy na podstawie tych danych wykazać, jak w trzech różnych perspektywach czasowych zmieniały się ceny nieruchomości w Polsce:

• wzrost o 51,39% - perspektywa krótkoterminowa, 4-letnia: 2018-2022,
• wzrost o 74% - perspektywa średnioterminowa, 8-letnia: 2014-2022,
• wzrost o 113,16% - perspektywa długoterminowa, 16-letnia: 2006-2022.

Powyższe zmiany procentowe dobitnie pokazują, jak mocno zmienia się sytuacja na rynku nieruchomości – i to nie od wczoraj. Nie ma żadnych przesłanek, na podstawie której można by wysnuć wniosek, że w przyszłości tendencja się odwróci i ceny nieruchomości spadną. Raczej należy spodziewać się dalszych, i to wcale niemałych skoków cenowych.

Konkluzja jest więc jedna: jeśli masz wszystko wyliczone i w tym momencie stać się na wzięcie kredytu hipotecznego, to nawet jeśli wysokość kosztów kredytowych nie za bardzo Ci się uśmiecha, to i tak bardziej opłaca się zaciągnąć zobowiązanie teraz niż czekać na dalszy wzrost cen.

Jaki kredyt hipoteczny opłaca się wziąć?

Jeżeli myślisz o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, to warto zastanowić się nad zobowiązaniem ze stałym oprocentowaniem. Taka oferta może być dla Ciebie bardzo korzystna, nawet jeśli oprocentowanie nie zmieni się tylko przez początkowy okres kredytowania – np. przez 5 lat. Podwyżki stóp procentowych dały się we znaki osobom, które już wcześniej spłacały zobowiązania. Jeśli więc zależy Ci na pewności, że w najbliższej przyszłości Twoja rata pozostanie na niezmiennym poziomie, to wówczas znacznie bardziej będzie Ci się opłacał wybór stałego niż zmiennego oprocentowania w kredycie hipotecznym.

Czy warto teraz brać kredyt, czy później?

Trzeba powiedzieć sobie jasno: aktualna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest niepewna. Według różnych prognoz od stycznia 2023 roku mają nastąpić znaczne podwyżki cen energii. Nie ma też jasności w sprawie kontynuowania programu rządowej tarczy antykryzysowej. Nikt też nie może z pełną odpowiedzialnością zapewnić, że inflacja nie będzie jeszcze wyższa – 17,9% w październiku 2022 roku według danych GUS.

Wobec tego, jeśli masz takie możliwości finansowe, Twoje dochody są stałe i będzie Cię stać na comiesięczną spłatę rat, to lepiej wziąć kredyt hipoteczny teraz, niż zwlekać z tą decyzją. Ale, pamiętaj też, że w przypadku dalszych podwyżek stóp procentowych koszty zobowiązania wzrosną jeszcze bardziej. Zastanów się więc, czy przy takiej ewentualności wciąż dasz radę spłacać zobowiązanie bez sprowadzenia katastrofy na Twój budżet domowy.

Dodano: 04.11.2022