Kredyt na flip mieszkaniowy - czy opłaca się brać?

Opublikowano: 28 Lut 2023 Agnieszka Kłak 12 min. czytania

Kategoria: Poradnik Kredytowy

Co to jest house flipping?

House flipping tłumaczony z angielskiego jako obracanie domami jest rodzajem inwestycji w lokale mieszkaniowe. W dużym skrócie cała operacja przebiega następująco: inwestor dokonuje zakupu nieruchomości, następnie z własnych środków remontuje nieruchomość lub przystosowuje ją do celów mieszkaniowych, a na końcu sprzedaje mieszkanie. Flip ma sens tylko wtedy, kiedy finalna kwota uzyskana przez inwestora na drodze sprzedaży będzie wyższa niż koszy zakupu oraz remontu nieruchomości. W ten sposób zostanie wygenerowany zysk. Natomiast jeśli nieruchomość zostanie sprzedana po kwocie pokrywającej koszty jej wcześniejszego zakupu i remontu, to wówczas zysku nie będzie. A jeśli suma ta będzie jeszcze niższa, to inwestor poniesie stratę.

Jeśli chcesz wiedzieć dokładnie na czym polega flipping i co się z nim wiąże, to koniecznie przeczytaj ten artykuł: Czym jest flip mieszkania?

Kredyt hipoteczny na flip mieszkania

Kredyt hipoteczny może być jednym ze skutecznych sposobów pozyskania funduszy na flipping nieruchomości. Mowa jest tutaj o niebagatelnych sumach. Już sam zakup mieszkania może kosztować kilkaset tysięcy złotych. Dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych pochłonie remont. To łącznie daje kwotę, którą nie każdy dysponuje w postaci wolnego kapitału na koncie. W takiej sytuacji udanie się do banku po zobowiązanie może być jedynym słusznym rozwiązaniem.

Udzielenie kredytu hipotecznego przez bank będzie możliwe dopiero po spełnieniu przez klienta szeregu wymogów. Kredytodawca musi mieć pewność, że kredytobiorca będzie wypłacalny. W związku z tym będzie chciał ocenić jego zdolność kredytową. Na podstawie dochodów wnioskodawcy oraz ponoszonych przez niego wydatków bank oceni, czy klient będzie w stanie w przyszłości spłacać raty bez szwanku dla budżetu domowego.

Ponadto ważna jest historia kredytowa klienta. W tym celu bank sięgnie do raportu BIK. Negatywne informacje będą widniały w bazie, jeśli wnioskujący wcześniej nie spłacał długów w terminie. Natomiast możliwe, że będą tam znajdowały się pozytywne informacje – jeśli klient był wcześniej zawsze rzetelny i nigdy nie spóźniał się z płatnościami. Jak łatwo się domyślić, negatywna historia kredytowa znacznie obniża szanse na uzyskanie zobowiązania.

Na rynku trudno znaleźć ofertę produktu zatytułowanego „kredyt hipoteczny na flipa”. Niekiedy może być tak, że kredytodawca będzie zainteresowany tym, czy chcemy sfinansować zakup nieruchomości na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Tutaj cel jest inny – inwestujemy, żeby nieruchomość sprzedać. Jednakże nawet przy takich zamiarach uzyskanie zobowiązania będzie możliwe.

Kredyty na flip dla klientów indywidualnych

Pozostańmy jeszcze przy kredycie hipotecznym, ale skoncentrujmy się przede wszystkim na kliencie indywidualnym. W jego przypadku zaciągnięcie tego rodzaju zobowiązania często może być jednym rozwiązaniem, jeśli chce inwestować we flipping. Jest tak dlatego, że osoby fizyczne, nie posiadające własnej firmy często nie mają też wolnego kapitału w kwocie na tyle dużej, by całkowicie sfinansować z niego nabycie mieszkania. Kredyt hipoteczny może tutaj pomóc, ale trzeba pamiętać, że żeby go otrzymać klient indywidualny musi posiadać środki w kwocie stanowiącej przynajmniej 10-20% wartości nieruchomości – jest to tzw. wkład własny.

Co zrobić, jeśli jako klient indywidualny nie otrzymamy kredytu hipotecznego? Wówczas alternatywnie możemy starać się o pozyskanie kredytu gotówkowego. Przy tym zobowiązaniu nie musimy nakładać hipoteki jako zabezpieczenia na nieruchomości. Nie trzeba mieć też wkładu własnego. Trzeba jednak pamiętać, że kwota z kredytu gotówkowego może być niższa niż z kredytu hipotecznego. Ponadto kredyt gotówkowy zazwyczaj udzielany jest na krótszy okres. Jest to także zobowiązanie droższe.

Kredyty na flip dla przedsiębiorców

W przypadku przedsiębiorców możemy mówić o szerokich sposobach finansowania flippingu za pomocą kredytu. Tak jak klient indywidualny również klient firmowy może zaciągnąć kredyt hipoteczny albo kredyt gotówkowy. Różnica polega na tym, że tutaj brane są pod uwagę dochody firmy, a nie jej właściciela jako osoby fizycznej. Brana jest pod uwagę także zdolność kredytowa przedsiębiorstwa oraz jego wiarygodność.

Na rynku istnieje grupa produktów finansowych skierowanych do klientów prowadzących własną działalność gospodarczą. Jako, że flip jest inwestycją, o czym wspomnieliśmy już wcześniej, to przedsiębiorca ma szansę zaciągnąć kredyt inwestycyjny. W przypadku tego rodzaju zobowiązania należy przed bankiem wyraźnie wykazać w jakim celu chcesz pozyskać pieniądze.

Jeśli jesteś przedsiębiorcą i interesuje Cię szerokie finansowanie, to serdecznie polecamy Ci ten artykuł: Rodzaje kredytów dla przedsiębiorców

Kredyt na flipping mieszkania z rynku pierwotnego – czy to możliwe?

Często, kiedy mówi się o flipie, to dotyczy to nieruchomości pochodzącej z rynku wtórnego. W końcu, w opisie samej procedury inwestycyjnej w środku znajduje się konieczność wyremontowania lokalu bądź stworzenia w nim takich warunków, by można było w nim mieszkać. Czy zatem niemożliwy jest flipping nieruchomości z rynku pierwotnego jak i pozyskanie na ten cel funduszy z banku?

Nic bardziej mylnego! To od inwestora zależy jaką nieruchomość nabędzie i co potem z nią uczyni. Wprawdzie nowo wybudowane mieszkanie nie wymaga generalnego remontu, ale często otrzymamy je w stanie deweloperskim. To oznacza konieczność wykończenia oraz wyposażenia lokum, a idą za tym dodatkowe koszty.

A co ze zobowiązaniem? Oczywiście, jest możliwe uzyskanie odpowiedniego produktu. Pamiętajmy jednak, że istnieją pewne różnice, chociażby co do wymogów formalnych związanych z tym, czy chcemy finansować zakup z rynku pierwotnego czy wtórnego. Na przykład przy kredycie hipotecznym zawsze będzie wymagany wypis z księgi wieczystej nieruchomości, ale gdy zakup dotyczy lokum z rynku pierwotnego, to konieczne będzie także podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem przed uzyskaniem finansowania.

Przy wyborze kredytu zważaj na koszty

Inwestor musi pamiętać o prawidłowej kalkulacji kosztów, gdy chce dokonać flipu. Koszty pojawią się już przy samym kredycie. Oprocentowanie zobowiązania spowoduje powstanie odsetek, które będą spłacane przez kredytobiorce co miesiąc wraz z kolejnymi ratami. O tym, ile łącznie klient zapłaci z tytułu spłaty zarówno kapitału zobowiązania jak i odsetek mówi całkowita kwota kredytu do spłaty. Koszty zaś określa całkowity koszt kredytu.

Powstaną także koszty związane z samą inwestycją. Bardzo ważne jest ubezpieczenie nieruchomości od różnych przykrych zdarzeń – np. zniszczenie w wyniku pożaru, zalanie wodą przez sąsiada, powstanie uszkodzeń w wyniku awarii instalacji elektrycznej czy katastrofy naturalnej, itd. Wprawdzie takie ubezpieczenie nie jest obligatoryjne, jednakże w przypadku, kiedy go nie mamy, a akurat spotka nas nieszczęście, to wówczas poniesiemy sporą stratę finansową.

Przy zakupie nieruchomości, którą potem zamierzamy sprzedać należy uiścić także podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek PCC wynosi 2% wartości nieruchomości, którą kupujemy. Warto też wspomnieć, że dopóki inwestor nie znajdzie kupca, to będą także ciążyć na nim wszystkie koszty związane z utrzymaniem mieszkania.

Kiedy najlepiej zdecydować się na kredyt na flip?

Odpowiedź zabrzmi banalnie: wtedy, kiedy brakuje wolnych środków na rozpoczęcie inwestycji. Oczywiście decyzją decyzją, ale trzeba także spełniać już wyżej opisane wymogi: mieć odpowiednią zdolność kredytową, dobrą historię kredytową oraz dostarczyć do banku wymaganą dokumentację. Nie należy też nigdy zapominać o doborze takiego rodzaju zobowiązania, który będzie adekwatny do aktualnych potrzeb.

Naszą inwestycję sfinansujemy kredytem hipotecznym, jednakże musimy mieć odpowiednio wysoki kapitał na wkład własny. Kredyt gotówkowy będzie idealny wtedy, kiedy posiadamy część kwoty na inwestycję – zobowiązanie sfinansuje brakującą resztę. Natomiast w przypadku kredytu inwestycyjnego dla przedsiębiorców należy dokładnie określić cele finansowania.

Uzyskałem kredyt na flipping. Co dalej?

Wzięcie kredytu, zakup nieruchomości, remont oraz znalezienie kupca – co zrobić, kiedy to wszystko już się dokonało? Pytanie nie jest bezzasadne, zwłaszcza, że w zależności od rodzaju zobowiązania zaciągaliśmy je na 10-15 lat, a niekiedy nawet na 20-30 lat. Nie oznacza to jednak, że po sprzedaniu mieszkania musimy jeszcze przez tak długi czas płacić raty na rzecz kredytodawcy.

Należy pamiętać o tym, że inwestor ma prawo sprzedać swoją nieruchomość, zanim upłynie okres kredytowania. Bank powinien jednak o tym wiedzieć. Zakończenie flipu będzie oznaczało wcześniejszą spłatę kredytu. Taka wcześniejsza spłata może się wiązać z dodatkowymi kosztami. Jeśli nie chcemy ich ponosić, warto znaleźć taką ofertę kredytową, w ramach której jasno będzie określone, że klient nie ponosi żadnych dodatkowych opłat ze wcześniejszą spłatą zobowiązania.

Dodano: 28.02.2023