Chcesz kupić nieruchomość na poczet działalności firmy? Nie popełniaj tych błędów!

Opublikowano: 22 Wrz 2025 Agnieszka Kłak 14 min. czytania

Kategoria: Poradnik Przedsiębiorcy

Czy zakup nieruchomości na firmę jest korzystny?

Przy dobrym biznesplanie, zaradności oraz pracowitości z całą pewnością będziesz w stanie skorzystać na zakupie nieruchomości na poczet działalności. Ważne jest, aby mieszkanie spełniało taką funkcję do jakiej się nadaje. Tzn. na pewno nie zrobisz z niego hali produkcyjnej, rzeźni czy garażu. Ale już biuro, gabinet czy pomieszczenie pracownicze jak najbardziej. Co więcej, po dokonaniu transakcji możesz odliczyć VAT, amortyzację oraz koszty uzyskania przychodu. 

Oczywiście każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety. Czasem musisz się zadłużyć, ale nawet kupno nieruchomości dzięki kredytowi hipotecznemu prędzej czy później zwróci się z nawiązką. Najważniejsze jest to, byś nie popełniał poniższych błędów. 

Najczęstsze błędy popełniane przez przedsiębiorców przy zakupie nieruchomości

Brak zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

Jeśli planujesz prowadzenie działalności w lokalu mieszkalnym, pamiętaj, że wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa może wymagać wyrażenia zgody. Dotyczy to szczególnie firm usługowych, w których lokal odwiedzają klienci (np. gabinety, kancelarie, biura). Zlekceważenie tego aspektu grozi konfliktem z sąsiadami i nawet sądowym zakazem prowadzenia działalności.

Niewłaściwy status lokalu

To, czy lokal ma status mieszkalny czy użytkowy, ma ogromne znaczenie zarówno podatkowe, jak i formalne. Przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy bywa kosztowne i wymaga procedur administracyjnych. Różni się także stawka podatku od nieruchomości – dla lokali użytkowych jest wielokrotnie wyższa.

Brak dokładnego sprawdzenia księgi wieczystej

Nikt chyba nie lubi kupować kota w worku. Sprzedający może podać szczegółowe informacje o nieruchomości oraz zapewnić o ich prawdziwości, ale Ty wydajesz swoje ciężko zarobione pieniądze i to potem Ty zostaniesz z tym lokalem. Dlatego dokładnie przejrzyj księgi wieczyste, zwłaszcza pod kątem:

• położenia oraz powierzchni lokalu - w dziale I-O,
• osoby posiadającej prawo własności do nieruchomości - w dziale II,
• ograniczeń prawnych, takich jak roszczenia, ostrzeżenia czy służebność - w dziale III,
• hipoteki, którą nieruchomość może być obciążona - w dziale IV.

Zerknięcie do księgi wieczystej pomoże Ci uniknąć wielu potencjalnych przykrości.

Zapominanie o innych ważnych dokumentach

Księgi wieczyste to nie wszystko. Koniecznie sprawdź jak wygląda wyrys i wypis z rejestru gruntów w celu weryfikacji działki, na której stoi nieruchomość. Istotna będzie także dokumentacja dotycząca zabudowy. Brak tych dokumentów powinien zapalić w Twojej głowie lampkę ostrzegawczą zanim zapłacisz za lokal. 

Bagatelizowanie kosztów eksploatacyjnych

Kupno nieruchomości to dopiero początek wydatków. Oprócz raty kredytu czy ceny zakupu musisz uwzględnić:

• czynsz administracyjny,
• podatek od nieruchomości,
• ubezpieczenie,
• remonty i konserwacje,
• koszty mediów.

Często okazuje się, że stałe obciążenia są znacznie wyższe, niż zakładał przedsiębiorca na etapie planowania.

Brak analizy technicznej i środowiskowej

Prościej mówiąc: chodzi tutaj o obejrzenie nieruchomości i przekonanie się na własne oczy z czym masz do czynienia. Lokal może posiadać wiele wad, a jeśli jest z rynku wtórnego - także uszkodzeń bądź może kwalifikować się do remontu. Sprawdź, czy nieruchomość ma bezproblemowy dostęp do mediów, tj. kanalizacji, energii elektrycznej i gazu. Jeżeli dana nieruchomość była wcześniej wykorzystywana w calach przedsiębiorczych, to musisz sprawdzić, czy nie została zanieczyszczona albo czy nie w niej śladów po prowadzeniu procederu niezgodnego z prawem. 

Zakup pod wpływem trendów

„Modne” lokalizacje przyciągają inwestorów, ale ich popularność bywa krótkotrwała. Warto chłodno przeanalizować rynek i nie podejmować decyzji wyłącznie dlatego, że dana okolica stała się popularna. To, co dziś uchodzi za prestiżowe, jutro może stracić na wartości.

Nieprzywiązywanie wagi do zobowiązań administracyjnych i cywilnoprawnych

Upewnij się, że właściciel nieruchomości:

1. Nie ma zwartej aktywnej umowy najmu. Takie nieścisłości prawne albo wręcz próba oszustwa jak najbardziej mogą się zdarzyć. Jest to bardzo istotne zwłaszcza w dzisiejszych czasach, kiedy najemcy mają szeroką ochronę prawną.
2. Posiada ważne umowy przyłączeniowe. Gdy kupujesz mieszkanie w bloku, to powinieneś udać się w tej sprawie do spółdzielni. Warto formalnie zorientować się, a w razie potrzeby uregulować sprawy związane z dostarczeniem energii.
3. Nie ma toczonych przeciw niemu postępowań administracyjnych lub sądowych. Każda taka sytuacja poważnie utrudni transakcje. Może to być np. spowodowane tym, że właściciel długotrwale zalegał z płatnościami za lokum, aż w końcu wspólnota mieszkaniowa postanowiła zlicytować nieruchomość. 

Brak umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna w praktyce zabezpieczy Twój interes jako kupującego. Wyobraź sobie następującą sytuację: prowadziłeś długie, ale zakończone sukcesem negocjacje z właścicielem mieszkania i udało się wypracować wspólne ustalenia, ale sprzedający nagle wycofał się z całego procesu. Umowa przedwstępna pomoże Ci uniknąć takich przykrych scenariuszy. Dzięki niej strony zobowiązują się do zawarcia stosunku prawnego w przyszłości. 

Nienależyte przygotowanie do umowy właściwej

Umowa właściwa jest rzecz jasna koniecznością, aby fizycznie i prawnie doszło do sprzedaży nieruchomości. Kardynalnym błędem jest brak należytego przygotowania do niej. Jak zatem się przygotować? Warto skorzystać z usług profesjonalnego prawnika, który przestudiuje dokument i poinformuje Cię o każdym niepokojącym niuansie. Co prawda umowa właściwa musi mieć formę aktu notarialnego, ale notariusz nie ma obowiązku przestrzegania Cię przed niekorzystną transakcją. A jako, że w firmie każdy grosz się liczy warto skorzystać z dodatkowej porady prawnej. 

 

Brak analizy opłacalności inwestycji

Przed zakupem lokalu przygotuj analizę finansową – oblicz ROI (zwrot z inwestycji), okres zwrotu, potencjalne koszty i przychody. Tylko wtedy zyskasz obiektywny obraz, czy zakup naprawdę się opłaca, czy lepiej pozostać przy wynajmie.

Nieprzygotowanie do kwestii podatkowych

Właściciel firmy powinien wziąć pod uwagę kwestie podatkowe zanim sfinalizuje transakcję. W przypadku kupna lokalu od firmy w grę wejdzie podatek VAT - ale o tym przeczytasz szerzej poniżej. Natomiast, gdy kupujesz nieruchomość od osoby prywatnej, to wystąpi wtedy podatek PCC - od czynności cywilnoprawnych. Wówczas jako kupujący masz obowiązek zapłacić fiskusowi 2% rynkowej wartości nieruchomości. Warto o tym wiedzieć w kontekście skrupulatnego planowania finansów firmy. 

Brak odpisów amortyzacyjnych

Nie zapominaj o tym, aby wpisać nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Dzięki temu dokonasz odpisów amortyzacyjnych, gdyż nieruchomość w założeniu będzie Ci służyła przez kolejne lata. W tym kontekście warto, byś przyjrzał się dokładniej przepisom Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Brak planu B

Biznes to zmienna rzeczywistość. Firma może się rozwinąć i lokal okaże się za mały, albo przeciwnie – przedsięwzięcie się nie powiedzie. Warto więc zawczasu pomyśleć, czy nieruchomość łatwo będzie wynająć lub sprzedać. Tylko wtedy inwestycja nie zamieni się w „martwy kapitał”.

Zapominanie o możliwości odliczenia VAT

Jeśli jako właściciel firmy odkupujesz nieruchomość od innego przedsiębiorcy, to wówczas pojawia się do zapłaty podatek VAT. Nabywając nieruchomość musisz więc liczyć się tym, że do jej wartości zostanie doliczona stawka 23%. Pamiętaj koniecznie o tym, że po dokonaniu transakcji możesz odliczyć podatek VAT. 

Uleganie pośpiechowi i presji czasu

W grę wchodzą tutaj głównie aspekty psychologiczne, ale one także mają spore znaczenie, zwłaszcza wtedy, gdy bardzo Ci zależy na pozyskaniu nieruchomości do celów działalności. Możesz zostać skuszony tym, że na rynku pojawiły się oferty w atrakcyjnych cenach. Rzeczywiście, przy takich okazjach warto działać sprawnie, ale nadmierny pośpiech zawsze jest złym doradcą. Tak naprawdę, bez spokojnej, merytorycznej oceny sytuacji i oparciu swojej oceny oferty na faktach możesz popełnić praktycznie każdy z wyżej opisanych błędów. Zachowaj spokój, a jeśli brakuje Ci czasu, skorzystaj z pomocy prawnika bądź zaufanego agenta nieruchomości. 

Na jaki cel firmowy możesz kupić nieruchomość?

Nabytą nieruchomość możesz wykorzystać jako:

• osobisty gabinet,
• biuro, w którym będą pracować pracownicy,
• miejsce świadczenia usług,
• oficjalną siedzibę firmy,
• mieszkanie do wynajęcia w ramach czerpania zysku z najmu,
• miejsce przeznaczone na inną działalność przedsiębiorczą, zgodną z prawem.

Warto w tym miejscu wspomnieć o ciekawym sposobie zarobkowania na nieruchomościach jakim jest flipping. Polega to na to, że kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, po możliwie jak najniższej stawce. Rzecz jasna, taki lokal najczęściej wymaga remontu. Realizujesz więc kolejną inwestycję i rewitalizujesz zapuszczone mieszkanie. Następnie wystawiasz je na sprzedaż za cenę sumy zakupu i remontu powiększoną o 5-15% wartości inwestycji. 

Należy odróżnić flipping prywatny a flipping firmowy, bo to dwie różne rzeczy:

• w działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości podlega VAT,
• inny jest sposób amortyzacji i rozliczania kosztów,
• mogą pojawić się dodatkowe obowiązki podatkowe.

Nieświadomość różnic może skończyć się nieprzyjemnym spotkaniem z urzędem skarbowym.

Oprócz tego dobrym rozwiązaniem jest zakup większej nieruchomości, niż faktycznie potrzebuje Twoja firma. Niewykorzystaną część możesz wynająć innej firmie, generując dodatkowy dochód i obniżając koszty utrzymania lokalu.

Warto dodać, że popularnym trendem wśród inwestorów jest tworzenie przestrzeni coworkingowych. Wiele małych firm oraz freelancerów szuka elastycznych rozwiązań zamiast własnego biura. Kupując nieruchomość i przekształcając ją w coworking, możesz zbudować stałe źródło dochodu, niezależne od powodzenia Twojego głównego biznesu.

Zaktualizowano: 27.09.2025

Dodano: 22.09.2025