Co zmienia ustawa o kooperatywach mieszkaniowych?

Opublikowano: 04 Lut 2023 Dagmara Konik 8 min. czytania

Kategoria: Domowe finanse

Czy można łatwiej uzyskać kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest bardzo częstym środkiem prowadzącym do zakupu własnej nieruchomości. Niestety, w wyniku wysokiej stopy referencyjnej NBP wzrosły znacznie koszty takich zobowiązań, a zdolność kredytowa Polaków znacznie się pogorszyła. Jest to pokłosie kryzysu gospodarczego, wywołanego między innymi niekorzystnymi czynnikami ekonomicznymi, które wystąpiły na arenie międzynarodowej jak i wojny na Ukrainie.

Polski rząd postanowił zareagować na kryzys. Jednym z przejawów tej reakcji ma być ustawowe prowadzenie kooperatyw mieszkaniowych, dzięki czemu zarówno finansowanie inwestycji jak i zaciągnięcie zobowiązania ma się stać znacznie łatwiejsze niż dotychczas.

Kooperatywa mieszkaniowa – co to jest?

Najprościej mówiąc jest to jeden podmiot występujący na rynku nieruchomości, ale w ramach którego wchodzi więcej niż jeden klient. W formule kooperatywy mieszkaniowej co najmniej 3 osoby fizyczne będą mogły się podjąć realizacji danej inwestycji mieszkaniowej. Będą one decydowały na każdym etapie przedsięwzięcia, począwszy od fazy projektowej, poprzez prace budowlane lub remontowe, aż na odbierze kluczy do lokalu kończąc.

A jaka jest podstawa prawna działania takiego podmiotu na rynku? Prezydent Andrzej Duda dnia 12 grudnia 2022 roku podpisał Ustawę o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu realizacji wsparcia inwestycji mieszkaniowych. Akt prawny wejdzie w życie 1 stycznia 2023 roku.

Kooperatywa mieszkaniowa a sprzedaż nieruchomości

Zanim przejdziemy do dalszego omawiania tematu, musimy się na chwilę zatrzymać i przyjrzeć kwestii sprzedaży nieruchomości. Wiadomo, że jeśli jakaś osoba prywatna albo chociażby małżeństwo weźmie kredyt hipoteczny, to teoretycznie w każdej chwili może sprzedać swoje mieszkanie. Czy tak będzie w przypadku kooperatyw? Otóż nie będzie to przedsięwzięciem inwestycyjnym nastawionym na korzyść finansową wynikającą ze sprzedaży wcześniej nabytej nieruchomości.

Kto będzie mógł zawrzeć umowę kooperatywy mieszkaniowej?

Tak jak już zdążyliśmy wspomnieć - stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej muszą być co najmniej 3 osoby fizyczne. Do kooperatywy nie mogą przystąpić firmy w jakiejkolwiek formie działalności.

Warunki kooperatywy mieszkaniowej

Jak wszystko, co ma pewien ustalony porządek prawny również kooperatywy mieszkaniowe mają swoje warunki oraz zasady. Według wcześniej już wspomnianej ustawy najważniejsze z nich kształtują się następująco:

• kooperatywa mieszkaniowa musi podjąć realizację przedsięwzięcia w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
• osoby działające na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej ponoszą solidarnie odpowiedzialność za przedsięwzięcie,
• inwestycja musi polegać na zakupie działki i budowie zespołu budynków mieszkalnych albo co najmniej jednego budynku wielorodzinnego albo na zakupie działki, na której stoi już nieruchomość i zorganizowaniu w tym budynku robót budowlanych
• pieniądze na realizację inwestycji kooperatywa mieszkaniowa może uzyskać w ramach zobowiązania zaciągniętego w banku,
• zakup nieruchomości przez osoby działające w ramach kooperatywy ma im zostać ułatwiony,
• definicja prawna kooperatywy mieszkaniowej wywodzi się przepisów prawnych związanych z przebiegiem inwestowania oraz gospodarką nieruchomościami.

Według powyższego zbioru warunków i zasad członkowie kooperatywy mieszkaniowej będą mogli na szczególnych warunkach kupować działki budowlane i zaciągać kredyty hipoteczne.

Od kogo można kupić działkę w ramach kooperatywy?

Projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych zakładał, że sprzedaży działek budowlanych będą dokonywały gminy. Trzeba nadmienić, że gminy będą mogły sprzedawać nieruchomości gruntowe kooperatywom na specjalnych warunkach. W praktyce będzie to mogło przybrać formę choćby bonifikaty, dzięki czemu cena będzie niższa. Tę różnicę będzie pokrywał Skarb Państwa. Ponadto gmina będzie mogła po takiej operacji starać się o pozyskanie od Państwa grantu na realizację przedsięwzięć infrastrukturalnych.

Jakie będą plusy kooperatyw mieszkaniowych?

Wprowadzenie kooperatyw mieszkaniowych potencjalnie spowodować może występowanie pozytywnych zjawisk, takich tak:

• wzrost bezpieczeństwa finansowego zarówno osób wchodzących w skład kooperatywy, jak i ich rodzi,
• powstawanie nowych nieruchomości,
• zwiększone szanse na uzyskanie kredytu z banku,
• realizacja inwestycji relatywnie niskim nakładem finansowym.

Co jest jeszcze ważne to fakt, że w ramach prac budowlanych członkowie kooperatywy będą mogli wykonać je własnoręcznie. W praktyce oznacza to brak konieczności ponoszenia części wydatków na ekipę budowlaną lub wynagrodzenia dla dewelopera.

Kooperatywa mieszkaniowa to nie jedyne zmiany

Rząd wprowadził także inne zmiany prawne, które mają wpływ na rynek nieruchomości. Ważną informacją dla przyszłych członków kooperatyw mieszkaniowych niech będzie fakt, że wielu kredytobiorców będzie mogło skorzystać z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Dzięki temu będzie można się starać o gwarantowany kredyt mieszkaniowy.

W ramach tego zobowiązania BFG obejmie gwarancją wkład własny. Ponadto klienci posiadający kredyt o zmiennej lub okresowo stałej stopie procentowej będą mogli skorzystać z rodzinnej spłaty kredytu.

Jeśli jesteś klientem banku PKO BP, a powyższa kwestia Cię zainteresowała, to koniecznie przeczytaj ten artykuł: Mieszkanie bez wkładu własnego w PKO BP.

A jeśli jesteś klientem Alior Banku, to serdecznie polecamy ten artykuł: Mieszkanie bez wkładu własnego w Alior Banku.

Czy kooperatywa mieszkaniowa będzie dobrym rozwiązaniem?

Przedstawiciele rządu argumentowali, że dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, iż będzie możliwe nabywanie nieruchomości na rynku deweloperskim o blisko 30% taniej niż ma to miejsce obecnie. Poza tym przewidywane jest wystąpienie pozostałych korzyści, o których już pisaliśmy w tym artykule. Z naszej strony możemy powiedzieć, że choć kooperatywy wyglądają obiecująco dla dużej grupy klientów, to jednak trzeba cierpliwie poczekać, aby przekonać się czy ten pomysł przetrwa próbę czasu.

Dodano: 17.11.2022