Kredyt hipoteczny w euro - czy to możliwe?

Opublikowano: 05 Cze 2023 Agnieszka Kłak 12 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Boom na kredyty w walucie obcej

Rynek udzielania kredytów hipotecznych w walucie obcej przeżywał swój rozkwit w drugiej połowie pierwszej dekady XXI wieku. Banki prześcigały się w ofertach, a Klienci chętnie zaciągali zobowiązania kuszeni niższymi stopami procentowymi. Ulubioną walutą obcą Polaków stał się frank szwajcarski. W 2008 roku udział kredytów w walucie szwajcarskiej wynosił 69%, w złotówce tylko 30%. Cztery lata później liczby wyglądały już znacznie inaczej. Banki w złotówkach udzielały 84,2 % kredytów, a w walutach obcych 14,72%. Jak to wygląda obecnie? Prawie 100% kredytów banki udzielają w naszej walucie.

Dlaczego kiedyś Klienci chętnie brali kredyty we franku?

Odpowiedź na to pytanie jest prosta – ponieważ były tańsze. Stopy procentowe dla franka były znacznie poniżej tych dla złotówki. Spora różnica w wysokości stóp, nawet w połączeniu z wyższą marżą dla kredytów frankowych nadal dawała dużo niższe oprocentowanie. A niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego to również niższa rata. Z kolei niższa rata powodowała, że Klienci mieli wyższą zdolność kredytową, więc mogli we franku pożyczyć więcej niż w złotówce. Kilkanaście nie było wymogów posiadania wkładu własnego (dzisiaj, w przypadku kredytu hipotecznego wynosi on od 10 do 20% inwestycji). Co więcej, banki dawały kredyty nawet na 110% wartości nieruchomości. Te wszystkie czynniki sprawiły, że Polacy brali kredyt hipoteczny, na które realnie nie było ich stać.

Brak świadomości konsekwencji

Gwoździem do trumny dla kredytów walutowych okazała się niska świadomość konsumentów i brak motywacji banków i sprzedawców kredytów do zbudowania tej świadomości. Klienci nie do końca zdawali sobie sprawę z ryzyka walutowego. Patrzyli na to, że rata kredytu hipotecznego jest niska, nie zauważając równocześnie, że kurs franka jest na poziomach najniższych w historii. A przecież zadłużali się w szwajcarskiej walucie denominowanej na złotówkę. O co chodzi? Prześledźmy to na przykładzie.

Załóżmy, że Klient zaciągnął kredyt na mieszkanie w wysokości 100 000 franków przy kursie 2 PLN za franka. Jego kredyt w przeliczeniu na złotówki wynosi w dniu zaciągnięcia 200 000 PLN i mieszkanie o właśnie takiej wartości kupuje za pieniądze z banku. Rata kredytu została wyliczona na 500 franków, czyli 1000 złotych. Minęły 3 lata. Klient spłacił część kapitału – nadal jednak zostało mu do oddania 90 000 franków. Rata we franku się nie zmieniła. To co jednak się zmieniło, to kurs franka. Ten nie wynosi już 2 PLN, a 3,4 PLN. Dla Klienta oznacza to, że jego zadłużeniu w przeliczeniu na złotówki wynosi 306 000 PLN. Rata natomiast wzrosła z 1000 PLN na 1700 PLN. Co więcej kwota zadłużenia znacznie przekracza wartość nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu.

Konsekwencje wzrostu kursu waluty

Konsekwencje związane ze wzrostem wartości franka mogły być spore. Po pierwsze, jeżeli Klienta chciałby spłacić kredyt wcześniej np. sprzedając nieruchomość, to jej wartość nie wystarczyłaby na pokrycie całości salda zadłużenia. Klient musiałby dołożyć pieniądze z własnej kieszeni, co oczywiście na całości transakcji oznaczałoby spore straty. Kolejną konsekwencją mogła być utrata zdolności kredytowej przez Klienta. Wzrosła bowiem rata, zmienił się zatem stosunek dochodów Klienta do wysokości zobowiązań. W konsekwencji, teoretycznie bank mógłby wypowiedzieć Klientowi umowę i zażądać spłaty kapitału.

Co zaważyło o zmianie podejścia do udzielania kredytów w walutach obcych?

W okresie ostatnich kilku lat podejście do udzielania kredytów w walutach innych niż złotówka uległo zmianie o 180%. Przyczynił się do tego m.in. ustawodawca, który wprowadził nowe ustawy i rekomendacje w tym zakresie. Znaczny wzrost kursu franka, który w najwyższych momentach oscylował wokół 5 PLN spowodował, że wielu frankowiczów popadło w kłopoty finansowe. Klienci zaczęli łapać zadyszki w spłacie bieżących rat i zauważyli znaczny wzrost zadłużenia w stosunku do banku. Brak wcześniejszej edukacji i świadomości tego, jak niebezpieczne może być zadłużanie w walicie innej niż waluta naszego dochodu doprowadził do buntu, z którym ustawodawca musiał sobie poradzić.

Banki wycofały się z kredytów frankowych

Same banki, widząc niezadowolenie kredytobiorców i zamieszanie na rynku zaczęły ograniczać akcję kredytową. Komisja Nadzoru Finansowego poprzez swoje rekomendacje zaczęła ograniczać możliwości finansowania w walutach obcych. Ostatecznym dokumentem, który uregulował rynek była ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 roku. Ta w sposób jasny mówi, że Klient może wnioskować o kredyt w takiej walucie w jakiej uzyskuje przeważającą część swojego dochodu lub posiada przeważającą część majątku.

Kredyt hipoteczny w euro jest możliwy. W innej walucie również

Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny w walucie innej niż złotówka? Tak, jest możliwy do uzyskania. Podstawowym kryterium, aby go uzyskać będzie jednak zarabianie w walucie, w której chcemy się zadłużyć. Jeżeli zatem planuję zakup nieruchomości w Polsce i będę ją finansował pieniędzmi z polskiego banku, ale zarabiam w euro to muszę wnioskować o kredyt w euro.

Czy każdy bank chętnie sfinansuje Klienta z dochodem w obcej walucie?

Z zapisów ustawy można by wywnioskować, że do uzyskania kredytu hipotecznego w innej walucie wystarczy w tejże walucie zarabiać. W praktyce nie jest to jednak takie proste. Zaledwie kilka banków na rynku udziela finansowania w euro, nie mówiąc już o bardziej egzotycznych walutach. Przykładem banku, gdzie otrzymamy kredyt w euro będzie Alior Bank. Aby stamtąd uzyskać kredyt hipoteczny będziemy musieli jednak spełnić kilka kryteriów.

Jednym z nich jest minimalny próg dochodowy. Ten, po przeliczeniu na złotówki musi wynieść co najmniej 5000 PLN. Euro kredytobiorca będzie się musiał liczyć również z wyższą marżą. W prawdzie stopy procentowe dla euro są niższe, niż dla złotówki, ale ta różnica nie zawsze skompensuje wyższej marży.

Warto pamiętać o tym, że jeśli na rynku pojawiają się bankowe oferty, to warunki uzyskania kredytu hipotecznego w euro mogą się kształtować inaczej, w zależności od kredytodawcy. Mniej na uwadze również to, by za każdym razem spytać konsultanta o to, jak wygląda potrzebna dokumentacja do kredytu.

Kredyt walutowy - w euro, frankach czy dolarach?

Wybór waluty kredytu hipotecznego jest bardzo ważny. Jeżeli sytuacja gospodarcza jest bardzo dobra, to wówczas złoty umacnia się względem innych walut. Zobaczmy jednak, że wydarzenia jak chociażby wojna na Ukrainie mają potężny wpływ na ekonomię i powodują złe skutki, również w przypadku kredytów hipotecznych. W związku z wybuchem konfliktu zbrojnego złoty osłabł względem euro, franka czy dolara.

Można by pomyśleć, że kredyty hipoteczne w obcej walucie będą najbardziej opłacalne wówczas, gdy ta waluta będzie względem złotego najmocniejsza. W teorii wygląda to pięknie - teraz płacimy raty na określonym pułapie, a gdy złoty się umocni, będziemy płacić mniej. Jednakże nikt nie powiedział, że trend walutowy nie będzie odwrotny - tzn. złoty może jeszcze bardziej osłabnąć względem wybranej waluty. Pamiętaj, że zmienność kursu może wpłynąć na to na decyzję kredytową, wydaną przez bank - kredyt hipoteczny może nie zostać udzielony.

Czy zarobki w walucie obcej są utrudnieniem?

W kontekście zadłużania się w Polskich bankach, osiąganie zarobków w walucie obcej będzie na pewno problematyczne dla potencjalnego kredytobiorcy. Niewielki wybór, dodatkowe wymogi i obostrzenia oraz wyższa cena to podstawowe przeszkody jakie ten napotka na swojej drodze. Nie ma jednak sytuacji bez wyjścia – jeżeli ktoś jest płynny finansowo, w termiach reguluje swoje zobowiązania, to nawet jeśli zarabia on w euro kredyt hipoteczny staje się dla niego dostępnym rozwiązaniem. Warto zwrócić się z prośbą o konsultacje do Agenta kredytowego. Ten dzięki swojej wiedzy, doświadczeniu i znajomości rynku doradzi, w jaki sposób zdobyć najlepiej dopasowany do potrzeb i możliwości kredyt hipoteczny.

Tagi: kredytstopa procentowakredyt hipotecznykredyt walutowy

Dodano: 03.01.2020