Frankowicze. Skąd się w ogóle wzięły kredyty hipoteczne?

Opublikowano: 15 Lis 2021 Agnieszka Kłak 13 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Skąd się w ogóle wzięły kredyty hipoteczne?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto się cofnąć do historii, nie tylko kredytów hipotecznych, ale również historii dotyczącej tego, w jaki sposób Polacy na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat, nabywali swoje pierwsze mieszkania lub domy. Jak się okazuje, nie zawsze kredyt hipoteczny był jednym z głównych źródeł finansowania zakupu mieszkania czy domu. W latach 70-tych, 80-tych i 90-tych ubiegłego wieku, główną drogą do uzyskania własnego lokum była spółdzielnia mieszkaniowa, która przydzielała mieszkania dla członków spółdzielni. Osoby zainteresowane tak zwanym własnym „M” musiały założyć książeczkę mieszkaniową i wpłacić na nią kwotę około 20% kosztów budowy, a następnie czekać cierpliwie w kolejce na przydział mieszkania.

W przypadku tej formy uzyskania mieszkania nie tyle problem stanowiły pieniądze, co czas oczekiwania na upragnione mieszkanie. Taki przydział następował często po kilku lub nawet kilkunastu latach, a z roku na rok liczba ludności w Polsce wzrastała i wraz z nią liczba osób, które były zainteresowane spółdzielczym lokatorskim lub własnościowym prawem do lokalu. Dynamicznie wzrastająca liczba ludności w Polsce w latach 1970 – 1990, plus wątpliwe zasady obowiązujące przy przydziale mieszkań spowodowały, że system przydziału mieszkań stopniowo ulegał załamaniu.

W związku z załamaniem się ówczesnego systemu mieszkalnictwa, wciąż rosnącymi potrzebami mieszkaniowymi Polaków, a także wraz ze zmianami ustrojowymi jakie dokonywały się wtedy w Polsce, od lat 90-tych coraz bardziej rozwijała się w Polsce bankowość, a wraz z nią kredyty bankowe, w tym kredyty mieszkaniowe. Abyś lepiej uświadomić, jak Polacy zaczęli finansować zakup swojego upragnionego mieszkania czy domu przy pomocy kredytu hipotecznego, posłużę się danymi Komisji Nadzoru Finansowego, które mówią o tym, że w roku 2000 wartość sprzedaży kredytów mieszkaniowych w ujęciu rocznym wynosiła 3,7 mld zł.

W kolejnych latach ich wartość rosła dość wolno, aż do roku 2006 kiedy to rozpoczął się tak zwany boom kredytowy, gdzie wartość sprzedaży kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom kolejno 27, 39 i w końcu w 2008 roku osiągając wartość 75 mld zł! Możliwe, że zgodzisz się z tym, że na przestrzeni zaledwie 8 lat dynamika wzrostu sprzedaży kredytów hipotecznych rok do roku z poziomu 3,7 mld zł w 2000 roku do 75 mld zł w 2008 roku to wprost imponujący wynik!

To właśnie dzięki kredytom mieszkaniowym Polacy mogli zakupić swoje pierwsze mieszkanie.

Co się jednak stało dalej? Pod koniec roku 2008 nastąpił ogólnoświatowy kryzys finansowy, który w 2009 roku spowodował drastyczne spadki sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Ich sprzedaż spadła do 22,6 mld zł.

W kolejnych latach następowały stopniowe wzrosty sprzedaży, jednak już nie tak wysokie jak w szczycie boomu kredytowego.

A jak wyglądała liczba uruchomionych kredytów mieszkaniowych?

Przywołując ponownie dane z raportu Komisji Nadzoru Finansowego, w 2002 roku było wszystkich kredytów mieszkaniowych 290 tys. sztuk, w szczycie boomu było ich już ponad 1 mln 250 tys!

Z kolei w 2011 roku liczba kredytów osiągnęła wartość 1 mln 631 tys., zaś w 2014 było ich 1 mln 880 tys., tym samym nastąpił aż 6-krotny wzrost czynnych umów kredytowych od 2002 roku!

W takim razie co wpłynęło na ogromne wzrosty sprzedaży kredytów hipotecznych w latach boomu kredytowego?Przede wszystkim wpływ na ten wynik miały właśnie kredyty indeksowane lub nominowane do franka szwajcarskiego. Zobacz, że udział kredytów we frankach szwajcarskich w całej strukturze kredytów, wynosił na przestrzeni lat 2007 i 2008 aż 150 mld zł, gdzie w tym samym czasie udział kredytów złotowych oscylował zaledwie w granicach 60 mld zł.

Z kolei w roku 2011 udział kredytów wyrażonych we frankach wynosił 51,3% w całej strukturze kredytów mieszkaniowych, a w szczytowym momencie ich udział stanowił nawet 70% wszystkich udzielonych kredytów mieszkaniowych! Dodatkowo wpływ na wzrosty sprzedaży kredytów we frankach szwajcarskich miało to, iż banki prześcigały się między sobą w prezentowaniu swoich ofert kredytowych. Panował boom kredytowy i zdecydowana większość banków chciała urwać jak największy kawałek tortu dla siebie.

Oprócz tego, sprzyjające do rozwoju sprzedaży tych kredytów było to, że rynek był bardzo chłonny ze względu na wysoki popyt klientów. Pomimo, że z perspektywy czasu możemy ocenić, że kurs franka szwajcarskiego wówczas był rekordowo niski, należy wskazać, że oprocentowanie kredytu w tej walucie było dużo niższe, niż kredytów udzielanych w złotych, co wprost przekładało się na wyższą zdolność kredytową klientów, wyższe kwoty dostępnych kredytów  i bardziej atrakcyjną ofertę cenową kredytu. W konsekwencji klient nawet o przeciętnej sytuacji finansowej mógł uzyskać kredyt we frankach szwajcarskich na zakup mieszkania – jakiego pewnie by nie otrzymał w polskiej walucie, a już na pewno nie w tej wysokości.  Zauważ, że jak wskazuje KNF w swoim raporcie, połowa takich kredytów, była udzielona właśnie klientom o przeciętnych dochodach.

Co więcej, wzrosty sprzedaży kredytów we frankach, wzmagane były poprzez narrację handlową jaka w tamtym czasie była stosowana w bankach czy innych firmach pośrednictwa kredytowego. Jak wynika z przeglądu różnych stron internetowych z lat 2007 i 2008, ale również głosów i opinii osób, które zdecydowały się na te kredyty, klient sprawdzający ofertę kredytu hipotecznego, był bardzo mocno zachęcany do zdecydowania się na kredyt we frankach. Właśnie z powodu niskiego kursu franka, gdyż to z kolei miało wpływ na niższą ratę kredytową, ale również dlatego, że mogli go otrzymać klienci, którzy nie mieli zdolności kredytowej na kredyt w polskich złotych.

Mało tego, nawet klienci, którzy taką zdolność do spłaty kredytu hipotecznego w złotówkach mieli, zdarzało się, że byli zachęcani do kredytu we frakachz uwagi na planowane wejście Polski do strefy EURO, a w ślad za tym ryzyko dla nich niekorzystnego przewalutowania ich kredytów złotowych na euro.

Przeciętny „Kowalski” na ogół  nie ma wystarczającej wiedzy finansowej w zakresie zasad panujących na rynku kredytowym czy walutowym, a co dopiero, gdy wiedzę tę należało ze sobą połączyć i wyciągnąć odpowiednie wnioski, które być może spowodowałyby, że dzisiaj ilość kredytów w szwajcarskiej walucie byłaby znacznie mniejsza.

Stąd ogromna rola w całym procesie rekomendacji i finalizacji umów była właśnie banków, które stosując daną narrację, bardzo mocno przyczyniły się do wzrostów sprzedaży kredytów frankowych, a klient jako słabsza strony tej umowy dwustronnej, akceptował warunki umowy, w zaufaniu w wiedzę i doświadczenie doradców bankowych.

Należy również zwrócić uwagę na fakt, że pomimo panującego boomu, dwa banki – ING Bank Śląski oraz Pekao SA, które zrezygnowały z „krojenia frankowego tortu” i nie proponowały swoim klientom ofert tych kredytów, właśnie z uwagi na zbyt wysokie ryzyko dla każdej ze stron, ale głównie dla klienta.

Jak wygląda sprzedaż kredytów hipotecznych dzisiaj?

Pomimo panującej pandemii koronawirusa z wyników prezentowanych przez Biuro Informacji Kredytowej wynika, że kredyty mieszkaniowe cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem klientów, a ich dynamika sprzedaży stale rośnie. W 2020 roku wartość sprzedaży kredytów hipotecznych osiągnęła poziom ponad 63 mld zł, a liczba ich uruchomień wyniosła 216,6 tys. szt. Aktualna dynamika sprzedaży kredytów mieszkaniowych wg danych z marca 2021 jest na poziomie 17%.

Co ważne, dzisiaj, jeśli jesteś zainteresowany zaciągnięciem kredytu hipotecznego, możesz uzyskać tylko ofertę kredytu mieszkaniowego w polskiej walucie, a w portfelu wszystkich kredytów mieszkaniowych pozostają wyłącznie kredyty we frankach szwajcarskich udzielone w latach ubiegłych.

Na przykładzie danych z KNF wyraźnie widać, że od roku 2009 sprzedaż kredytów we frankach znacznie maleje, do momentu, gdy w 2013 roku ich udział sprzedaży w portfelu kredytowym jest już śladowy.

Podsumowanie 

Nie sposób zrozumieć fenomenu jaki występuje przy temacie kredytów frankowych, jeśli nie cofniemy się do historii, po to, by poznać i zrozumieć, z czego wynikało tak duże zainteresowanie klientów kredytami hipotecznymi w ogóle, oraz z czego wynikały tak duże rekordy sprzedaży  kredytów w latach 2007 i 2008.

Dzisiejszy kryzys wynikający z kredytów hipotecznych denominowanych, waloryzowanych czy indeksowanych do franka szwajcarskiego wynika z tego, iż były one uruchomione w momencie, który z punktu widzenia kredytowego, walutowego i cen nieruchomości, rodził największe ryzyko zarówno dla banków, jak i dla klientów.

Z jednej strony mówi się, że kiedyś trzeba było czekać latami na mieszkanie, a teraz mieszkanie masz, ale latami spłacasz kredyt. Pytaniem jest tylko jak wysoki jest ten kredyt i z jakim okresem kredytowania. W szczytowym momencie banki oferowały również kredyty nawet na 35 lat, a i wstępowały takie, które kredytowały na 45 lub 50 lat! Co oznacza, że nawet, gdy ktoś zaciągnął taki kredyt w wieku 25 lat to skończy go spłacać w wieku  75lat! Łącząc długi okres kredytowania z posiadaniem jednocześnie kredytu frankowego, może to rodzić mieszankę wybuchową i ogromne ryzyko dla obu stron transakcji.

Tagi: frank szwajcarskikredyt hipotecznyknfzdolność kredytowa

Zaktualizowano: 24.11.2022

Dodano: 15.11.2021