Twoja nieruchomość została sprzedana w drodze licytacji komorniczej. Co teraz?

Opublikowano: 06 Paź 2022 Anna Jasińska - Stankiewicz 13 min. czytania

Kategoria: Poradnik windykacyjny

Czym jest licytacja komornicza? Czy od tej czynności komornika wszystko się zaczyna?

Każda osoba, która doznała problemu, której przedmiotem licytacji komorniczej jest nieruchomość doskonale wie, że to właśnie od jej zajęcia  wszystko się zacznie.  Nie chodzi tutaj bowiem o fizyczne zajęcie nieruchomości, ale  na wstępny m etapie  jest to formalne zajęcie nieruchomości przez komornika. Powyższe oznacza, że dłużnik  o tym, iż komornik wszczął egzekucję z  jego nieruchomości  dowiaduje się z pisma, które zatytułowane jest „Wezwanie do zapłaty„. Co należy przez to rozumieć? Co to będzie oznaczać?  „Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania”.

W dalszej części czytamy;  Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty”.  Wzmianka ostrzeżenie w dziale III w księdze wieczystej utrudni sprzedaż dłużnikowi takiej  nieruchomości, a również potencjalny nabywca będzie posiadał informację, że wobec tej nieruchomości  komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne.

Opis i oszacowanie  nieruchomości

Po upływie wskazanego terminu w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela    dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.  W tym przedmiocie komornik wydaje Postanowienie, w którym powołuje  biegłego rzeczoznawcę  do  tego, aby wykonał  opis i oszacowanie, ten natomiast   dokonuje takiej  opinii jako majątkowy rzeczoznawca  z zakresu  oszacowania  wartości nieruchomości.  W swojej opinii  powołany biegły  szacuje rynkową wartość nieruchomości i sporządza operat szacunkowy, w którym powinny być uwzględnione wszystkie  dane oraz  parametry  nieruchomości jak np. przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne i metodologiczne wyceny, określenie stanu i położenia nieruchomości lokalizacje i stan techniczny oznaczenie gruntów w ewidencji gruntów, przeznaczenie nieruchomości, sposób wyceny stan prawny.

 O terminie dokonania  opisu i oszacowania  komornik powiadamia wszystkich  uczestników danego postępowania, w tym również dłużnika.  Ogłoszenie o terminie opisu i oszacowania  obwieszcza się również w;

• Budynku Sądu Rejonowego,
• Urzędzie  Prezydenta miasta (wójta, burmistrza),
• na stronie Krajowej Rady Komorniczej.

Z dokonanego opisu i oszacowania komornik sporządza stosowny protokół.

Obwieszczenie o terminie licytacji komorniczej nieruchomości

Art. 955 §1  k.p.c.  Reguluje, iż obwieszczenie o  licytacji  komorniczej należy ogłosić publicznie  co najmniej na dwa tygodnie przed jej faktycznym terminem oraz ogłosić również publicznie  na; 

• stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń  sądu sprawującego nadzór nad daną egzekucją z nieruchomości,
• budynku urzędu gminy właściwego  ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej oraz na stronie internetowej komornika.

Również art. 952 k.p.c  stanowi, że 

”Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację komorniczą publiczną. Termin licytacji komorniczej nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję”

Obwieszczenie  o terminie licytacji  komorniczej powinno znaleźć się opis przedmiotu licytacji nieruchomości, czas i miejsce licytacji, suma, na jaką dana  nieruchomość oszacowana oraz wysokość rękojmi, jaką licytant powinien złożyć na rachunek bankowy komornika (10% wartości oszacowanej nieruchomości)  najpóźniej na 2 dni  robocze przed rozpoczęciem przetargu.

 Jak wygląda licytacja komornicza zajętej  nieruchomości?

Co do zasady przetarg odbywa się ustnie w siedzibie Sądu Rejonowego, pod nadzorem i w obecności sędziego lub referendarza sądowego. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1%  ceny wywołania, cena wywoławcza przestaje być wiążąca gdy inny licytant zaproponuje wyższą cenę.

Art. 976 k.p.c § 1 mówi o tym kto nie może uczestniczyć w przetargu.

„W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły”

Minimalna cena wywoławcza, za jaką można nabyć  nieruchomość  w drodze pierwszej licytacji komorniczej tzw. Cena wywoławcza  i to cena ¾  sumy oszacowania nieruchomości  wskazanej w opisie i oszacowaniu. W przypadku nieskutecznej sprzedaży  w drodze pierwszej licytacji nieruchomości  komornik na wniosek wierzyciela  wyznacza termin II licytacji komorniczej. Na drugiej licytacji  cena wywoławcza to 2/3 sumy oszacowania nieruchomości wskazanej w opisie i oszacowania.

W sytuacji  gdy druga licytacja komornicza nie dojdzie do skutku, w takiej sytuacji wierzyciel może skorzystać z prawa przejęcia danej nieruchomości za cenę niższą niż cena 2/3 sumy oszacowania   nieruchomości. Jeżeli po II licytacji komorniczej żaden z wierzycieli nie skorzystał  z przejęcia nieruchomości  na własność wówczas   komornik umarza postępowanie egzekucyjne ze wskazanej nieruchomości, a nowe wszczęcie z tej nieruchomości może dopiero nastąpić najwcześniej po upływie 6 miesięcy od  daty, jaką miała II licytacja komornicza.

Sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem systemu teleinformatycznego

Trwający  stan epidemii wymusił   zmianę w obowiązujących przepisach  dotyczących sprzedaży nieruchomości   w drodze licytacji komorniczej.  Od 19.09.2021r .  w polskim porządku prawnym wprowadzono  nowe regulacje  umożliwiające  sprzedaż  zajętej nieruchomości poprzez elektroniczną licytację. Sprzedaż zajętej nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej odbywa się za pośrednictwem  systemu teleinformatycznego  stworzonego i obsługiwanego przez Krajową Radę Komorniczą. 

Komornik wyznacza licytację komorniczą w taki  sposób, aby data rozpoczęcia jak i zakończenia przetargu  przypadał pomiędzy godz.9:00 a 14:00  w dni robocze i wynosi tydzień.

W trakcie trwania przetargu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego  licytant  proponuje cenę, za jaką chce nabyć  licytowaną  nieruchomość. Ostatecznie przetarg wygrywa ten licytant, którego cena  w dniu zakończenia przetargu była najwyższa.  

Udzielenie przybicia zlicytowanej  nieruchomości

W przypadku  licytacji nieruchomości za pośrednictwem systemu teleinformatycznego Postanowienie  o przybiciu będzie wydane przez sędziego lub referendarza sądowego  na posiedzeniu niejawnym w termin tygodnia od otrzymania protokołu z przebiegu licytacji komorniczej. Nieprawdą jest, że to komornik udziela przybicia osobie, której zlicytowano nieruchomość.

Natomiast w tradycyjne formie przetargu ustnego  sędzia lub referendarz sądowy, pod którego nadzorem przebiegała  licytacja  komornicza, następnie sąd wyda postanowienie o przybicie na rzecz licytanta   na posiedzeniu jawnym   w obecności uczestników jak i licytanta. Postanowienie  o przybiciu powinno ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu.

Na postanowienie Sądu o przybiciu przysługuje zażalenie, jednak podstawą takiego zażalenia nie mogą być  takie uchybienia przepisów, które nie naruszają  praw skarżącego.

Art. 967 k.p.c. Wezwanie licytanta do uiszczenia ceny nabycia nieruchomości

”Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.”

Licytant, który nie dopełnił warunków poprzedniej licytacji komorniczej sąd nie udzieli przybicia.

Przysądzenie własności  jako ostatni  element   egzekucji z nieruchomości

 Art. 998 § 1 

„Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności „.

Na postanowienie o przysądzeniu własności przysługuje środek zażalenia.

Art.999 § 1 

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów”

‘Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności”

W praktyce oznacza to, że dłużnik ma obowiązek wydania  zlicytowanej nieruchomości nowemu nabywcy, jednak gdy będzie stawiał opór  konieczna będzie przeprowadzenie eksmisji komorniczej przy udziale asysty policji. Nowy nabywca nieruchomości, nabytej w drodze licytacji komorniczej, występuje do sądu o wykreślenie obciążeń hipotecznych.

Tagi: zajęcie komorniczekomornikksiegi wieczystepostępowanie egzekucyjnelicytacja komorniczanieruchomośćegzekucja komorniczasąd

Zaktualizowano: 09.11.2022

Dodano: 04.10.2022