Zdolność kredytowa przedsiębiorcy w ubieganiu się o kredyt hipoteczny

Opublikowano: 14 Lut 2023 Agnieszka Kłak 15 min. czytania

Kategoria: Kredyty hipoteczneKredyty dla firmFirmaPoradnik Hipoteczny

Czy bank akceptuje dochody z działalności gospodarczej?

Każdy, kto chce dostać kredyt hipoteczny musi najpierw wykazać wysokość oraz regularność swoich dochodów. Bank musi mieć pewność, że udzieli zobowiązania klientowi, który będzie wypłacalny. Kredytobiorca musi być w stanie terminowo regulować raty kredytowe – a więc wysokość raty nie może być zbytnim obciążeniem dla budżetu domowego. Wiemy, że jeśli wnioskodawcą jest klient indywidualny, to bank najprzychylniej popatrzy na takie źródło dochodów jak umowa o pracę na czas nieokreślony, choć dodatkowe źródła dochodów jak np. umowy cywilnoprawne również mogą być brane pod uwagę jak wartość dodana. A jak to wygląda w przypadku przedsiębiorców?

Kredytodawca może spojrzeć przychylnie na dochody z firmy. Taki sposób zarobkowania jest akceptowany przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny i tyczy się to zarówno jednoosobowej działalności gospodarczej jak i spółek. Warto przy tym pamiętać, że banki nie stosują jakichś taryf ulgowych dla przedsiębiorców jeśli chodzi o proces wnioskowania i spełnienie podstawowych warunków. Ba, często okazuje się, że kredytodawca surowiej ocenia zdolność kredytową klienta prowadzącego działalność, a nawet wymaga od niego więcej, niż w przypadku klienta indywidualnego.

Jak bank patrzy na klientów firmowych?

Zdolność kredytowa jest oceniania na podstawie wielu kryteriów. Jednym z decydujących czynników jest stabilność dochodu. Niestety, w przypadku przedsiębiorców bank nie może mieć pewności co do tej stabilności. O ile Twoja firma nie jest gigantyczną, międzynarodową korporacją albo nie działa na rynku nieprzerwanie od kilkudziesięciu lat, o tyle bank będzie bardziej restrykcyjny w ocenie zdolności.

Praktyka rynkowa pokazuje, że jest wiele firm, które kończą swoją działalność bądź upadają w ciągu 10-30 lat. Należy pamiętać, że kredyt hipoteczny to taki rodzaj zobowiązania, które często jest spłacane w ciągu 25-35 lat. Nic więc dziwnego, że z perspektywy banku istnieje dość spore ryzyko, że klient firmowy stanie się niewypłacalny w trakcie trwania kredytu.

Warunki wymagane do zaciągnięcia kredytu hipotecznego dla firm

Istnieje kilka podstawowych wymogów, które przedsiębiorca musi spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Oto najczęściej spotykane warunki banków:

• okres prowadzenia działalności gospodarczej to co najmniej 1 rok,
• brak niespłaconych długów,
• konieczność wniesienia wkładu własnego,
• posiadanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej – o czym powiemy sobie w dalszej części.

Warto wiedzieć, że niektóre z wymogów są sztywne, inne zaś elastyczne. Przykładowo niektóre banki wymagają nie 12, ale 24 miesięcy prowadzenia działalności przed złożeniem wniosku o kredyt. Z kolei warunek posiadania wkładu własnego jest ustalony prawnie i kredytodawcy nie mogą zwolnić klienta z tego obowiązku.

Czy sposób rozliczenia podatku ma wpływ na decyzję banku?

Jeśli jesteś przedsiębiorcą, to doskonale wiesz, że istnieją różne sposoby na rozliczenie się z podatku. Niezależnie od tego, która metoda jest stosowana w firmie zostanie ona zaakceptowana. Banki uwzględniają każdy sposób rozliczenia, tj.:

• księgę przychodów i rozchodów,
• kartę podatkową,
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
• pełną księgowość.

Należy pamiętać, że zdolność kredytowa będzie się kształtowała inaczej przy każdej metodzie rozliczenia. W praktyce może się okazać w danym banku, że przedsiębiorca rozliczający się ryczałtem będzie miał niższą zdolność niż przedsiębiorca, który stosuje księgę przychodów i rozchodów.

Jak bank oblicza zdolność kredytową przedsiębiorcy?

Zdążyliśmy już sobie wspomnieć o tym, że bank bardzo dokładnie bada zdolność kredytową klientów firmowych. Wiemy też, że każda forma rozliczenia z Urzędem Skarbowym jest akceptowalna. W praktyce bank będzie ustalał realną wysokość dochodów na podstawie dokumentów podatkowych, ale w różnych przypadkach będzie to wyglądało nieco inaczej.

Kredytodawca wylicza dochody sposobem zależnym od sposobu rozliczenia:

1. Obliczanie zdolność kredytowej przy ryczałcie. Wszystko zależy od wartości ryczałtu. Jeżeli stawka ryczałtu wynosi wynosi 17% lub 20%, to w wówczas dochód stanowi pewną część przychodu, wyrażoną procentowo. Natomiast przy niższej stawce ryczałtu udział procentowy dochodu w przychodzie będzie jeszcze niższy w ujęciu proporcjonalnym.
2. Obliczanie zdolności kredytowej przy karcie podatkowej. Najistotniejsza jest tutaj wysokość podatku, którą co miesiąc odprowadza przedsiębiorca. Banki dokonują obliczenia stosując przyjęty przez siebie mnożnik – mnożą stawkę podatkową przez ten właśnie mnożnik.
3. Obliczanie zdolności kredytowej przy księdze przychodów i rozchodów. W tym przypadku bank analizuje dokładnie wpisy widniejące w księdze. Obliczenia dokonywane są poprzez odjęcie od przychodów składek na ubezpieczenie społeczne oraz koszty uzyskania przychodów.

W związku z tym przedsiębiorcy prowadzący księgę przychodów i rozchodów teoretycznie mają największe szanse na to, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Sposób liczenia dochodów przez bank jest w ich przypadku znacznie korzystniejszy niż dla klientów na ryczałcie czy karcie podatkowej.

Co jeszcze wpływa na ocenę zdolności kredytowej? Jeżeli przedsiębiorca osiąga stałe dochody, na podobnym poziomie co miesiąc przez cały rok, to wówczas wpłynie to pozytywnie na jego ocenę. Jednakże jeśli wysokość otrzymywanych dochodów co miesiąc znacznie się różni albo firma uzyskuje większe dochody tylko w pewnym okresie – np. w sezonie wakacyjnym – to wówczas bank nie będzie na to patrzył stabilnie.

Warto też wiedzieć, że im dłużej firma działa na rynku, tym lepiej. Jest to bowiem dowód na to, że przedsiębiorca poradził sobie z trudnościami, występującymi na początku prowadzenia działalności. Daje to także powód do tego, by spodziewać się, że firma utrzyma się na rynku przez kolejne lata.

Bank może zapytać klienta firmowego, o to samo, co klienta indywidualnego – np. o liczbę osób na utrzymaniu, czy wysokość aktualnie spłacanych zobowiązań. Jest to bardzo ważne, gdyż takie wydatki nie mogą uszczuplać puli dochodowej klienta na tyle, by ten miał w przyszłości problem ze spłatą rat.

Nie tylko wypłacalność przedsiębiorcy, ale jego wiarygodność jest ważna dla banku. Dlatego też obowiązkową procedurą jest sprawdzenie klienta w bazie BIK. Jeśli okazałoby się, że w przeszłości miał on problem z terminowym regulowaniem zobowiązań albo co gorsza miał zajęcie komornicze, to wówczas nie otrzyma kredytu hipotecznego.

Dokumenty potrzebne do zaciągnięcia kredytu hipotecznego dla firm

Dokumentacja wymagana przez banki do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest obszerna. Niekiedy trudno jest się w tym połapać. Dlatego też warto ją pogrupować, aby zachować porządek i orientować się w ewentualnych brakach.

Podstawą grupą są dokumenty finansowe. W przypadku KPiR należy skompletować:

• księgę przychodów i rozchodów za rok bieżący oraz rok poprzedni,
• dokument z ewidencją środków trwałych oraz stawek amortyzacyjnych,
• PIT 36 lub PIT 36/L za rok poprzedni i rok bieżący,
• załącznik B do powyższych PIT-ów.

Jeśli o ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, to wymaganymi dokumentami będą:

• ewidencja przychodów za każdy miesiąc w roku bieżącym,
• dokument z US zaświadczający ile wyniosły przychody przez ostatnie dwa lata,
• PIT-28 – bank może wymagać dostarczenia za ubiegły rok albo za ubiegłe dwa lata.

Natomiast przy karcie podatkowej jest mowa o:

• oświadczeniu o tym, ile wyniosły przychody firmy w danym okresie,
• dokument informujący o tym jaką stawkę podatkową dla firmy ustalił US.

Drugą grupą dokumentów są dokumenty świadczące o wiarygodności klienta, czyli:

• dokument zaświadczający, że przedsiębiorca zawsze terminowo regulował zobowiązania wobec Urzędu Skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych,
• wyciąg z konta bankowego.

Dalej mamy dokumenty świadczące o realnym istnieniu i prowadzaniu przedsiębiorstwa. W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej będą to:

• dokument zaświadczający o wpisie do CEIDG,
• dokument zaświadczający o nadaniu nr NIP,
• dokument zaświadczający o nadaniu nr REGON.

Jeśli zaś chodzi o spółki, to tutaj bank może wymagać następujących dokumentów:

• umowa spółki,
• statut spółki,
• zaświadczenie z KRS.

Również ważną grupą dokumentów są te, które dotyczą nieruchomości. Mogą to być chociażby:

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• umowa kupna-sprzedaży danej nieruchomości.

To jak ostatecznie obszerna będzie wymagana dokumentacja w dużej mierze zależy od polityki danego banku. Jeśli interesuje Cię temat dokumentacji firmowej do kredytu hipotecznego, to koniecznie przeczytaj ten artykuł: Jakie dokumenty dla kredytu firmowego?

Kredyt hipoteczny dla firm a wkład własny

Jeśli jesteś przedsiębiorcą, który myśli o kredycie hipotecznym, to musisz także posiadać wolny kapitał na wkład własny. Wynosi on bardzo często 20% całej wartości nieruchomości, którą chcesz nabyć. Przykładowo, jeśli lokal będzie kosztował 300 000 zł, to musisz mieć minimum 60 000 zł wkładu własnego. Klienci często pytają, czy istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Owszem, niektóre banki oferują kredyty hipoteczne z wkładem własnym na poziomie 10%, ale często jest tak, że wówczas kredytobiorca musi spełnić dodatkowe warunki – np. wykupić pakiet ubezpieczeń do kredytu.

Do jakiej kwoty można maksymalnie uzyskać kredyt?

Oferty kredytów hipotecznych dla firm są bardzo różne i odpowiadają na różne potrzeby. Często jest tak, że właściciele JDG potrzebują niedużego lokum, a z kolei udziałowcy dużych spółek są zainteresowani kupnem wielorodzinnych budowli mieszkalnych – np. kamienic. Przykładowo, ING Bank Śląski pozwoli Ci wziąć kredyt na 1 000 000 zł. W Alior Banku maksymalna kwota finansowania wynosi 3 000 000 zł, a w PKO BP 3 500 000 zł. Natomiast Santander Bank Polska oferuje finansowanie nawet do 10 000 000 zł.

Co zrobić, gdy zdolność kredytowa przedsiębiorstwa jest za niska?

Niekiedy zdarza się, że przedsiębiorcy mają poważny problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego, ze względu na ich niską zdolność kredytową. Można sobie z tym poradzić, w zależności od tego, jaki czynnik miał największy wpływ na jej negatywną ocenę. Jeśli chodziło o zbyt krótki staż prowadzenia działalności, to najzwyczajniej w świecie trzeba poczekać. W przypadku sposobu rozliczenia podatku warto przejść na księgę przychodów i rozchodów. Natomiast w przypadku braku regularności dochodów znaleźć sposób na zarobkowanie przez cały rok. Warto też zawsze terminowo regulować należności, aby nie wypaść w oczach banku jako niewiarygodny klient.

Dodano: 28.03.2023