Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach?

Opublikowano: 09 Wrz 2022 Agnieszka Kłak 10 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Na czym polega problem z kredytami frankowymi?

Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w złotówkach, ale także w walucie obcej. Dzisiaj wygląda to tak, że kredyt na mieszkanie możesz zaciągnąć tylko w tej walucie, w której uzyskujesz dochody, czyli jeśli zarabiasz w euro – otrzymasz kredyt w euro, jeśli zarabiasz w dolarach – otrzymasz kredyt w dolarach, itd. Możesz zarabiać zarówno w złotówkach, jak i w walucie obcej – wówczas także otrzymasz kredyt walutowy. Natomiast, jeśli zarabiasz tylko w złotówkach, to nie otrzymasz kredytu w obcej walucie. Ale nie zawsze tak było.

Jeszcze 15-20 lat temu każdy mógł teoretycznie zaciągnąć kredyt w obcej walucie. Tak się złożyło, że 1 sierpnia 2008 roku frank szwajcarski kosztował zaledwie 1,97 zł (według archiwalnej tabeli kursów NBP). To zachęciło Polaków do zaciągania kredytów hipotecznych we frankach na bardzo dużą skalę. Jednakże już 1 października 2008 roku frank szwajcarski wyniósł 2,48 zł. A potem jeszcze więcej i jeszcze więcej…

Jaki to wywołało skutek? Otóż, jak łatwo można policzyć kredytobiorcy zaczęli ponosić większe koszty kredytu hipotecznego. Jeżeli zaciągnęliśmy kredyt po kursie wynoszącym X, to kiedy kurs zwiększył się i wyniósł 2X od razu mamy dwa razy więcej do spłaty.

Na koniec sierpnia 2022 roku kurs franka szwajcarskiego wynosi 4,91 zł. To grubo ponad dwa razy tyle, ile wynosił on 4 lata temu. To rodzi nie tylko problemy dla finansów frankowiczów. To także może być bardzo poważną przeszkodą przy sprzedaży mieszkania z kredytem frankowym.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest w ogóle możliwa?

W przypadku złotowego kredytu mieszkaniowego sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwa. Może do tego dojść, kiedy:

• znajdzie się kupiec na nieruchomość,
• bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po uregulowaniu zobowiązania,
• właściciel nieruchomości podpisze z nabywcą umowę kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego,
• właściciel mieszkania dokona wcześniejszej spłaty kredytu.

W praktyce wygląda to tak, że nabywca, kupując nieruchomość przekazuje tę kwotę bankowi, który jest wierzycielem hipotecznym. Jeżeli kwota ta wystarcza na spłatę kredytu hipotecznego, wówczas całą transakcja zakończy się pomyślnie.

Czy frankowicz może sprzedać nieruchomość?

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką w przypadku frankowiczów jest bardziej problematyczna. Banki bowiem mogą sobie zastrzec prawo do wydania indywidualnej decyzji po zbadaniu szeregu czynników. W praktyce bank zechce oszacować aktualną wartość nieruchomości, sprawdzić kondycję finansową kupca mieszkania, a także zweryfikować realną wartość zadłużenia.

Wzrost kursu franka spowodował, że wartość zadłużenia wzrosła znacznie, natomiast nie miało to żadnego wpływu na realną wartość nieruchomości. Musimy pamiętać, że mieszkanie to nie waluta – jego wartość nie waha się w zależności od zmiany kursów. Wartość ta jest w dużej mierze zależna od tego jaka jest sytuacja na rynku mieszkaniowym, jak dawno mieszkanie zostało wybudowane oraz w jakim jest ono stanie – czy jest zadbane, czy jest po remoncie, jaki jest stan wykończenia, itd.

Jeżeli założymy, że od 2008 roku wartość naszej nieruchomości wzrosła o 50% (obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym wskazuje na znaczny wzrost wartości nieruchomości), to patrząc na wzrost kursu franka możemy mówić tutaj o wzroście wartości tej waluty o 249%. Wówczas może się okazać, że kwota, którą pozyskamy ze sprzedaży mieszkania nie wystarczy na całkowite uregulowanie zobowiązania.

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym – przykłady

Warto przyjrzeć się temu, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach w praktyce. Przygotowaliśmy dwa przykłady, które pokażą dwa możliwe scenariusze.

Przykład 1. Pani Teresa posiada kredyt we frankach i chce sprzedać mieszkanie. Bank wyraził zgodę, znalazł się też kupiec. Oto, jak sytuacja Pani Teresy przedstawia się w liczbach:

• kwota pozostała do spłaty kredytu frankowego: 60 896 CHF,
• kwota do spłaty w złotówkach wyniesie: 298 999, 46 zł (według kursu 4,91 z końca sierpnia 2022 r.),
• cena sprzedaży nieruchomości: 300 000 zł.

Jak widzimy sprzedaż nieruchomości pokryje całość zobowiązania. Różnica wyniesie tutaj 1000,64 zł. Kwota ta trafi na konto pani Teresy po zakończonej transakcji.

Zawsze jest tak, że jeśli kwota ze sprzedaży pokryje kredyt w całości i jeszcze zostanie trochę pieniędzy, to kwota ta trafia do zbywcy, czyli do tej osoby, która sprzedaje nieruchomość nabytą ze środków z kredytu frankowego.

Przykład 2. Pan Janusz także posiada kredyt frankowy i zamierza sprzedać nieruchomość. W jego przypadku sytuacja przedstawia się liczbowo w sposób następujący:

• kwota pozostała do spłaty kredytu frankowego: 50 917 CHF,
• kwota pozostała do spłaty w złotówkach: 250 002,47 zł,
• cena sprzedaży nieruchomości: 150 000 zł

Pan Janusz nie może uregulować zobowiązania w całości. Jak łatwo policzyć do całkowitej spłaty kredytu, nawet po sprzedaży mieszkania zabraknie mu 100 002,47 zł. Cóż zatem może zrobić?

Pan Janusz zawsze może wnioskować o przeniesienie kredytu frankowego na inną nieruchomość. Będzie to możliwe pod warunkiem, że bank wyrazi zgodę na cesję kredytu i wówczas, kiedy Pan Janusz przewalutuje swój kredyt.

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym – kiedy to się opłaca?

Nie możemy udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Sytuacja każdego klienta jest indywidualna. W jednym przypadku taki krok będzie kompletnie nieopłacalny, w innym – może być bardzo słusznym wyborem. Wszystko zależy od tego jak będzie wyglądał stosunek kwoty kredytu pozostałej do spłaty do realnej wartości nieruchomości.

Nie ma pewności co do tego, jak w najbliższym czasie zmieni się kurs franka. Niewykluczone, że będzie dalej rósł. Sprzedając mieszkanie w sytuacji, w której wartość kredytu jest bardzo duża stwarza ze sobą zagrożenie, że zostaniemy bez nieruchomości, za to wciąż z częścią kredytu do spłaty.

Warto jednak przywołać to, o czym już zdążyliśmy wspomnieć, a mianowicie o rosnących cenach mieszkań. Frank znacznie się umocnił w ostatnich miesiącach, głównie z powodu wojny na Ukrainie, ale też nieruchomości stają się coraz więcej warte. Jeżeli dobrze to zaplanujemy, to decydując się na sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym możemy jeszcze na tym zarobić.

Kredyty hipoteczne we frankach – statystki dla 2022 roku

Według raportu opublikowanego przez KNF, dotyczącym polskiego sektora bankowego, liczba kredytów mieszkaniowych we frankach wyniosła na koniec czerwca 2022 r. blisko 30 tys. zobowiązań. Jeżeli chodzi o wolumen, to wyniósł on wówczas ponad 350 mld złotych. Dla porównania – liczba zobowiązań w czerwcu 2021 roku wyniosła prawie 80 tys., natomiast ich wolumen – niemal 400 mld złotych. Jest to więc znaczny spadek, jeśli chodzi o liczbę zobowiązań, natomiast ich wartość nie zmieniła się w stopniu aż tak znacznym. Znaczący wpływ na wolumen kredytów ma rosnący kurs franka szwajcarskiego. 

Tagi: frank szwajcarskifrankowicze

Dodano: 27.07.2022