Rekomendacja S – dlaczego jest ważna dla kredytobiorcy?

Opublikowano: 18 Marzec 2022 Dagmara Konik 8 min. czytania

Kategoria: Słownik pojęć finansowych

Czym jest Rekomendacja S?

Rekomendacja S, podobnie jak pozostałe rekomendacje jest dokumentem wydanym przez Komisję Nadzoru Finansowego i skierowanym do banków na podstawie ustawy o prawie bankowym. Rekomendacja S mówi o dobrych praktykach dotyczących tak zwanych ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie. Dokument ten można określić jako zbiór zaleceń odnoszących się do wewnętrznych systemów kontroli banków. Dotyczy to wszystkich banków, których obowiązuje polskie prawo.

Celem wprowadzenia Rekomendacji S przez KNF było ograniczenie ryzyka, związanego z udzielaniem kredytów, które posiadały zabezpieczenie hipoteczne. Wspomniane ekspozycje, których dotyczy rekomendacja to nic innego jak środki o uwarunkowanej przez kredyt wartości, należne bankowi z racji udzielenia tego kredytu.

Rekomendacja S w swojej pierwotnej wersji pojawiła się w 2006 roku. Jednakże po kilku latach w wyniku kryzysu finansowego i dotkliwych doświadczeń na rynku nieruchomości KNF postanowił przeprowadzić nowelizację, która weszła w życie w roku 2013. Po pewnym czasie Komisja dokonała kolejnych zmian. Ostatnia nowelizacja pochodzi z marca 2022 r. 

Co Rekomendacja S zmieniła na rynku finansowym?

Przed wejściem w życie Rekomendacji S banki nie musiały badać zdolności kredytowej klienta tak dokładnie, jak ma to miejsce obecnie. W ujęciu ogólnym rekomendacja wprowadzała restrykcje w procedurze udzielania kredytów hipotecznych. A jak wyglądały konkretne zmiany?

LTV

Wskaźnik LTV, z angielskiego loan to value, jest to stosunek wartości ekspozycji kredytowej do bieżącej wartości nieruchomości, objętej hipoteką. Współczynnik ten jest stosowany do oceny ryzyka udzielenia kredytu. Im wyższy jest wskaźnik, tym kredytobiorca może posiadać mniejszy wkład własny.

Wskaźnik LTV zmieniał się w miarę wprowadzania nowelizacji. Początkowo górny limit wartości współczynnika, ustalony przez KNF wynosił 95%. Później został zmniejszony do 90%, a następnie do 85%. Od 2017 roku wartość nie może przekraczać 80%. Wyjątkiem jest tutaj sytuacja, kiedy nadwyżka ponad 80% będzie posiadać inne ubezpieczenie lub zabezpieczenie. Wówczas wskaźnik może zatrzymać się maksymalnie nawet na 90%.

Wkład własny 

Inna istotna zmiana dotyczyła wysokości wkładu własnego kredytobiorcy. Wcześniej zdarzały się sytuacje, gdzie można było uzyskać kredyt bez wkładu własnego. Obecnie wartość ta nie może być niższa niż 10%, a w przypadku kredytów tak zwanych „klucz za dług”, klient musi posiadać wkład własny nie mniejszy niż 30%. Przy okazji krótkie wyjaśnienie. „Klucz za dług” oznacza taką sytuację kredytową, w której klient może zrzec się zobowiązań wobec banku, w zamian za przekazanie mu prawa własności do domu lub lokalu.

Kredyty hipoteczne walutowe

W przypadku, kiedy klient wziął kredyt walutowy, czyli kiedy będzie spłacać swoje zobowiązania wobec banku w walucie innej niż polski złoty, nowelizacje wprowadziły pewne zasady.

Po pierwsze: bank musi udzielić kredytu w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje swój główny przychód.

Po drugie: banki muszą stosować bufor bezpieczeństwa, czyli brać pod uwagę ocenę ryzyka kredytowego.

Po trzecie: kredytobiorca nie może spłacać miesięcznej raty o wartości wyższej niż 42% jego przychodu, przy czym uwzględniane tu są wszystkie, ciążące na kredytobiorcy zobowiązania finansowe.

Po czwarte: banki mają obowiązek informowania swoich klientów o spreadzie, czyli różnicy występującej między kursem sprzedaży a kursem walut.

Banki muszą ponadto udostępniać historyczne zestawienia kursów walut. W Polsce wśród walut w których były lub są udzielane kredyty możemy zaliczyć: euro, dolary amerykańskie, franki szwajcarskie, funty brytyjskie.

Nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej - nowelizacja Rekomendacji S marzec 2022 r.

Na początku marca 2022 r. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego wystosował do banków oficjalne zalecenie w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie i wyliczania zdolności kredytowej. Nowe regulacje dotyczą zarówno kredytów hipotecznych, gdzie występuje zmienne oprocentowanie kredytu, jak i kredytów z okresowo stałą stopą procentową. 

Nowelizacja Rekomendacji S zakłada przyjmowanie podwyższonej stopy procentowej NBP o wartość wyższa o 5 punktów procentowych. Do czasu wprowadzenia tej nowelizacji obowiązywał bufor 2,5 pkt proc. Ma to na celu ograniczyć ryzyko kredytowe banków i kredytobiorców w sytuacji rosnących stóp procentowych. Nowelizacja Rekomendacji S nakazuje także różnicowanie kosztów utrzymania ze względu na aktywność zawodową kredytobiorcy i jego miejsce zamieszkania.

Jednak powyższe zmiany nie pozostaną bez znaczącego wpływu na kredytobiorców. Dla większości z nich oznacza to mniejszą kwotę kredytu hipotecznego. Przykładowo jeśli założymy stawkę WIBOR na poziomie 4,5% zdolność kredytowa powinna być liczona dla poziomu 9,5% plus marża banku.

Dlaczego Rekomendacja S jest ważna dla kredytobiorcy?

W końcu możemy zadać pytanie, występujące w tytule. Dlaczego rekomendacja S jest ważna dla kredytobiorcy? Dzięki temu, czego się dotąd dowiedzieliśmy, odpowiedź jest już jasna. Jak wykorzystać tę wiedzę w praktyce?

Zaktualizowano: 18.03.2022

Dodano: 05.06.2021