Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w euro?

Opublikowano: 28 Gru 2022 Dagmara Konik 11 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – co mówi praktyka?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które opiewa na spore sumy pieniężne i które klient musi spłacać nawet przez kilkadziesiąt lat. Nie jest więc to sprawa błaha, a bardzo ważna dla całego życia kredytobiorcy. Jakkolwiek w życiu bywa tak, że w pewnych okolicznościach klient chce dokonać sprzedaży mieszkania jeszcze przed całkowitą spłatą zobowiązania.

Jak pokazuje nam praktyka, sprzedaż nieruchomości, na której wciąż ciąży hipoteka nie jest niczym niezwykłym. Takie transakcje zdarzają się na co dzień, choć nie można powiedzieć, że dotyczy to większości. Czasem jednak tak bywa i o ile nie ma żadnych przeszkód finansowych i prawnych, a sprzedawca dopełni wszystkich formalności, to taka operacja zawsze kończy się sukcesem.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem w euro – czy to możliwe?

Nie ma żadnych przeszkód, aby starać się o sprzedaż mieszkania z kredytem, nawet jeśli zobowiązanie zostało zaciągnięte w walucie obcej. Niegdyś klienci mieli większy dostęp do tego typu produktów finansowych. Dziś uzyskanie kredytu walutowego jest możliwe, pod warunkiem że zarabiasz w tej walucie, w jakiej wyrażone zostanie zobowiązanie. Jakkolwiek nie ma tutaj jakichś specjalnych obostrzeń mogących znacznie ograniczać transakcje.

Warto wiedzieć, że analogicznie można także sprzedać nieruchomość z kredytem we frankach szwajcarskich. Jako ciekawostkę możemy przytoczyć tutaj dane Komisji Nadzoru Finansowego z września 2022 roku. Otóż wartość kredytów hipotecznych w euro wynosiła ponad 20,8 mld zł, a kredytów hipotecznych we frankach ponad 64,2 mld złotych. Oznacza to, że kredytów wyrażonych w euro jest znacznie mniej niż tych we frankach. I choć w praktyce jest możliwa sprzedaż nieruchomości z kredytem w euro, to siłą rzeczy częściej ma to miejsce w przypadku mieszkań z kredytami frankowymi, a najczęściej – złotówkowymi.

Jakich dokumentów będzie wymagała transakcja?

W przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką musimy pamiętać, że będą nam potrzebne dokumenty z banku, a także takie, które później zaniesiemy do notariusza. Cała dokumentacja przedstawia się następująco:

• promesa, według której nastąpi wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu,
• zaświadczenie zawierające informację o aktualnym saldzie zadłużenia, które powstało w wyniku zaciągnięcia kredytu,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• zaświadczenie, że właściciel nieruchomości nie zalega z płaceniem czynszu,
• dokument wskazujący rodzaj prawa własnościowego do mieszkania,
• zaświadczenie o braku zameldowania kogokolwiek w lokalu,
• numer konta do całkowitej spłaty kredytu.

Warto wiedzieć o tym, że promesa jest bardzo ważna dla osoby, której sprzedajemy mieszkanie. Dzięki temu dokumentowi kupiec będzie miał pewność, że jego nowa nieruchomość nie będzie miała obciążenia hipotecznego.

Jak krok po kroku sprzedać mieszkanie z kredytem w euro?

Skoro już wiemy, jakich dokumentów będziemy potrzebować, to warto teraz uporządkować dotychczas zebrane informacje i ułożyć plan działania krok po kroku:

1. Pozyskaj zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia. W tym celu należy udać się do banku, w którym zaciągnęliśmy zobowiązanie. Walutowe kredyty hipoteczne mają to do siebie, że ich wartość zmienia się w zależności od kursu walut. Musimy więc dokładnie wiedzieć, ile pozostało nam do spłaty – będzie to bardzo istotne w kontekście ceny sprzedaży nieruchomości.
2. Dowiedz się, ile będą wynosiły koszty za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Bank może nałożyć prowizję, którą będzie trzeba zapłacić. Godząc się bowiem na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę, kredytodawca straci pieniądze, które płynęłyby z odsetek przy spłacaniu zgodnie z dotychczas obowiązującym harmonogramem.
3. Poszukaj osoby chcącej kupić lokal. Dopiero teraz jest czas na znalezienie chętnego kupca. Warto to robić w 3. kroku, gdyż teraz wiemy już, czy sprzedaż mieszkania z kredytem będzie dla nas opłacalna. Zawsze w tym miejscu możemy się wycofać.
4. Pozyskaj promesę o wykreśleniu hipoteki. Będzie to stanowiło gwarancję dla nowego właściciela nieruchomości, że hipoteka nie będzie ciążyła na mieszkaniu już po jego zakupieniu.
5. Podpisz umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. W tym celu należy udać się wraz z kupcem do notariusza. Pamiętaj, aby zabrać ze sobą wszystkie pozostałe dokumenty – kompletną dokumentację wypisaliśmy wyżej. Dzięki podpisaniu umowy przeniesienie własności mieszkania ze sprzedającego na kupującego stanie się faktem prawnym.
6. Dokonaj wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Oczywiście możesz też ponieść koszta, o których już zdążyliśmy sobie wspomnieć. Niemniej dzięki temu będziesz mieć „czystą kartę”.
7. Udaj się do banku po list mazalny. Dokument ten przekaż następnie nowemu właścicielowi nieruchomości. Dzięki listowi mazalnemu nabywca wykreśli hipotekę z księgi wieczystej

Po sprzedaży nieruchomości możesz np. wnioskować o nowe zobowiązanie. Ma to dużo sensu na przykład w sytuacji, gdy przeprowadzasz się z jednego miasta do drugiego, a wynajmowanie mieszkania może okazać się nieopłacalne.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania z kredytem w euro?

Należy pamiętać, że jeśli klient spełni wszystkie formalności, to zawsze będzie obciążony kosztami notarialnymi. Mogą to być jedyne koszty związane z transakcją, ale niekiedy należy także zapłacić podatek dochodowy.

Ile wynoszą koszty u notariusza?

Notariusz pobierze opłatę zgodnie z obowiązującą taksą notarialną. Jeżeli wartość Twojej nieruchomości znajduje się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł, to wówczas koszt wyniesie:

1010 zł + 0,4% (wartość nieruchomości – 60 000 zł)

Czyli przykładowo, jeśli nasze mieszkanie jest warte 250 000 zł, to koszty notarialne według taksy wyniosą:

1010 zł + 0,4% (250 000 zł – 60 000 zł) = 1010 zł + 7600 zł = 8610 zł

To nie jedyne koszty, jakie poniesiemy u notariusza. Za wypisanie hipoteki z księgi wieczystej notariusz policzy dodatkowe 200 zł. Natomiast za odpis aktu notarialnego zapłacimy 6 zł.

Ile wynosi podatek dochodowy i kiedy trzeba go zapłacić?

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego ciąży na sprzedającym wtedy, kiedy sprzeda on mieszkanie w okresie krótszym niż 5 lat od momentu, w którym sam nabył mieszkanie. Wówczas podatek dochodowy wyniesie 19%. Natomiast jeżeli sprzedasz mieszkanie i pozyskasz z tego tytułu pieniądze, które następnie wydasz na zakup innej nieruchomości, to wówczas możesz skorzystać z ulgi podatkowej.

Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem w euro?

Jest jedyna słuszna odpowiedź na to pytanie: to zależy. Na pewno sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym będzie opłacalna wtedy, kiedy przynajmniej pokryje pozostałą część zobowiązania do spłaty. Tutaj istotny jest kurs walut. Na szczęście euro nie wzmocniło się wobec złotego w tak ogromnej mierze, jak miało to miejsce w przypadku szwajcarskiego franka. Ważne jest też to, że ceny nieruchomości idą w górę. Może więc okazać się, że nie tylko pokryjemy zobowiązanie w całości, ale też pozyskamy dodatkowe środki finansowe.

Jak więc łatwo się domyślić, jeśli znajdziemy się w sytuacji odwrotnej, wówczas będziemy musieli pokryć różnicę na całkowitą spłatę kredytu. Alternatywnym rozwiązaniem jest przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. Szkopuł tkwi w tym, że w takim przypadku albo trzeba posiadać co najmniej dwie nieruchomości – w tym jedną bez hipoteki albo uzyskać zgodę właściciela innej nieruchomości na obciążenie jego mieszkania hipoteką. Często w takich sytuacjach może się okazać, że transakcja nie będzie wcale opłacalna.

Dodano: 14.10.2022